華友聯開發（1436）：深耕南台灣，打造永續建築標竿
公司簡介與發展歷程
華友聯開發股份有限公司（Hua Yu Lien Development Co., Ltd.，股票代號：1436.TW），原名福益實業股份有限公司，成立於 1967 年 1 月 31 日。公司初期以紡織業為主要業務，生產銷售各式棉紗、布料等紡織品。1988 年，公司股票於台灣證券交易所掛牌上市，開啟資本市場運作新頁。
隨後，公司逐步調整經營策略，將事業版圖拓展至不動產領域。2013 年 7 月，公司正式更名為「華友聯開發股份有限公司」，標誌著其全面轉型為專注於住宅及大樓開發租售、不動產買賣與不動產租賃的專業開發商。近年來，華友聯積極深耕南台灣市場，特別是在高雄與台南地區，推出多個指標性建案，並跨足休閒事業，經營屏東墾丁會館及台南清水漾 H Villa Motel 等，展現多元化經營企圖。
公司基本資料
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 公司名稱 | 華友聯開發股份有限公司 |
| 英文名稱 | Hua Yu Lien Development Co., Ltd. |
| 股票代號 | 1436.TW |
| 成立時間 | 1967年1月31日 |
| 掛牌上市日期 | 1988年 |
| 董事長 | 陸紀康 |
| 總經理 | 吳家德 (發言人兼任) |
| 公司地址 | 高雄市鼓山區美術東二路 85 號 |
| 主要業務 | 住宅及大樓開發租售、不動產買賣、不動產租賃、休閒事業 |
| 公司網站 | https://www.huakai.com.tw/ |
發展策略轉型
華友聯的轉型歷程，體現了企業順應市場變遷、尋求永續發展的決心。從傳統紡織業的基礎出發，公司逐步將資源聚焦於房地產開發，並確立以「賣的不只是房子，生活的營造者」為核心價值。2013 年更名後，公司更加注重產品創新與服務品質提升，積極導入先進建築理念與技術，並透過旗下子公司華慶營造工程負責建案施工，確保工程品質。同時，公司推出自有品牌吉祥物「HITO 熊」，並開發「華友聯 Family APP」等數位工具，強化品牌形象並提升客戶服務體驗，致力於成為南台灣房地產市場的領導品牌。
主要業務範疇與市場定位
核心業務領域
華友聯目前的核心業務主要涵蓋以下四大範疇：
-
住宅及大樓開發租售：此為公司營收主要來源（2023 年度佔比達 98%），專注於購買土地後，委託營造廠興建住宅社區及商業大樓，提供市場銷售或出租。產品線涵蓋首購型、換屋型住宅。
-
不動產買賣：從事土地及成屋等不動產的投資與買賣交易。
-
不動產租賃：提供自有房地產的租賃服務，包含住宅、店舖、辦公空間等。
-
休閒事業經營：透過轉投資方式經營飯店旅館及相關休閒設施，如屏東墾丁會館、台南清水漾 H Villa Motel 等，拓展營收來源。
市場定位與策略
華友聯的市場定位清晰，主要鎖定南台灣，特別是高雄市與台南市兩大都會區。公司深耕區域市場多年，熟悉地方發展脈絡與消費者需求，推案策略緊密結合區域重劃發展，鎖定首購族及換屋族群為主要目標客層。
策略上，華友聯採取自地自建模式，透過自行購入土地、委由旗下營造廠興建，有效掌握成本與工程品質。此外，公司積極尋求策略聯盟，例如與日本三井不動產建立合作關係，共同開發大型住宅案，引進國際級的設計理念與施工標準，提升產品價值與市場競爭力。在社區營造方面，公司強調「生活的營造者」理念，不僅興建硬體建築，更注重社區軟體服務的建構，導入商場、幼教、長照設施等，致力提升整體居住品質與區域價值。
品牌形象與客戶關係
華友聯近年來積極塑造年輕化、永續經營的品牌形象。透過推出吉祥物「HITO 熊」，拉近與年輕購屋族的距離。在客戶關係維護方面，公司開發「華友聯 Family APP」，提供住戶包含線上報修、公設預約、社區活動報名、線上購物（家電、日用品）等一站式數位服務，大幅提升服務效率與便利性。同時，公司提供如歲末免費補漆等貼心服務，並舉辦共學館活動，建立緊密的住戶關係，強化客戶黏著度與品牌忠誠度。
產品與建案分析
主要產品類型
華友聯的產品以住宅開發為核心，輔以商業空間規劃。住宅產品線多元，涵蓋從適合首購族的 2-3 房產品，到滿足換屋需求的 3-4 房及更大坪數的住宅。除了標準住宅大樓外，公司亦開發結合店舖的住商混合大樓，並視地段特性規劃商場、辦公空間等商業產品。
產品特色與創新
華友聯的建案強調結合地段特色與創新設計。近期建案如高雄左營的「NeXT21」及台南南區的「CASA」等，均體現了公司對建築品質與居住體驗的追求。
- NeXT21：位於高雄左營果貿社區旁，基地廣達 5,000 坪，規劃為 18 層樓高、近 500 戶的造鎮型社區，設計理念融入對 21 世紀未來居住樣貌的想像，強調智慧化與永續概念。
- CASA：位於台南南區，規劃為 15 層樓高、近 300 戶的住宅大樓，以精緻的建築語彙與細膩的空間規劃，打造舒適宜居的生活場域。
此外，與日本三井不動產的合作案，更將導入日式設計美學與精工品質，強調空間收納機能、人性化動線規劃，並結合綠建築與智慧節能設計，提升產品的獨特性與附加價值。公司自創的銷售管理系統，兼顧效率與環保，透過數位化流程減少紙本作業，提升內部營運效能。
代表性建案風格
圖(1)華友聯建案風格（資料來源：華友聯公司網站）
重點建案與工程項目
華友聯積極佈局南台灣重點區域，以下為近年主要建案及未來推案計畫：
已完工建案代表
| 建案名稱 | 基地位置 | 規格 | 總戶數 | 開工時間 | 完工時間 | 銷售率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 土城世紀廣場 | 新北市土城區廷寮段 | 17 層 RC | 237 戶 | 81.06 | 84.06 | 100% |
| 士林領袖藏峰 | 台北市士林區光華段 4 小段 | 14 層鋼骨鋼筋混凝土 | 73 戶 | 89.01 | 91.07 | 100% |
| 大山 163-星月灣 | 台南市南區大山段 | 4 層 RC 透天 | 58 戶 | 100.10 | 102.12 | 100% |
| 華鳳 97-文華匯 | 高雄市鳳山區華鳳段 | 15 層 RC | 150 戶 | 101.06 | 103.04 | 100% |
| 福山 202-Le More | 高雄市左營區福山段 | 15 層 RC | 26 戶 | 102.09 | 104.07 | 100% |
近期完工與銷售中建案
| 建案名稱 | 基地位置 | 規格 | 總戶數 | 開工時間 | 完工時間 | 銷售率 (截至 113.08.31) | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 大山 466-CASA | 台南市南區大山段 | 15 層 RC | 298 戶 | 109.01 | 113.02 | 96.64% | 2024 年主要入帳來源之一 |
| 果貿 177-9-NeXT21 | 高雄市左營區果貿段 | 18 層 RC | 497 戶 | 109.05 | 113.02 | 68.21% | 2024 年主要入帳來源之一 |
| 小港 Power City | 高雄市小港區坪松段 | 11 層 RC | 452 戶 | 110.07 | 113.12 | 62.39% | 預計 2025 年 Q2 開始交屋入帳 |
| 果貿三期「以山AI」 | 高雄市左營區啟文路口 | 2-4 房 | – | – | 興建中 | 預售中 | 總銷約 35 億元 |
| 五塊厝「知道明」 | 高雄市苓雅區 (道明中學旁) | 27 層 RC | 102 戶 | – | 興建中 | 預售中 | 總銷約 28-30 億元，49-69 坪 |
未來推案計畫 (113-121 年)
| 建案名稱 | 基地位置 | 規格 | 總戶數 | 總銷 (億元) | 預計完工 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 高雄果貿 215-7 | 高雄市左營區 | B3-18F | 210 戶 | 36 | 116 年 | |
| 高雄援中一小 5 | 高雄市楠梓區 | B3-15F | 229 戶 | 38 | 116 年 | |
| 台南大山 486 | 台南市南區 | B3-15F | 157 戶 | 39 | 117 年 | |
| 高雄華泰 51 | 高雄市鳳山區 (衛武營國家藝文中心旁) | B6-31F | 252 戶 | 85-100 | 120 年 | 3-4 房 為主 |
| 高雄經貿段一期 | 高雄市前鎮區 (一心一路與和平三路口) | B3-24F | 379 戶 | 77-78 | 121 年 | 與三井不動產合作，25-53 坪 |
| 台南武東 164 一期 | 台南市歸仁區沙崙 (近三井 Outlet) | B3-21F | 222 戶 | 35-41.5 | 121 年 | 與三井不動產合作，23-49 坪 |
| 台南安平都更案 | 台南市安平區上鯤鯓段 | 約 20 層 | 449 戶 | 41 | – | 華友聯分回 224 戶 |
註：未來推案計畫總銷金額與戶數可能因市場狀況調整。
重大進行中工程專案
| 專案名稱 | 地點 | 開發內容 | 預估投資金額 (億元) | 合作夥伴 | 進度/狀態 |
|---|---|---|---|---|---|
| 高雄捷運橘線 O10 聯開案 | 高雄市鳳山區衛武營 | 五棟 38-52 層住商複合式大樓 | 253 | 達麗建設、海悅國際 | 已獲選為最優申請人 |
| 台南安平二期國宅都更案 | 台南市安平區 | 興建住宅大樓，總戶數 449 戶，華友聯分回 224 戶 | 32 | – | 已獲台南市政府核定為實施者，預計投資 32 億元 |
| 高雄鳳山華鳳段 140 新建案 | 高雄市鳳山區華鳳段 | 住宅大樓 | – | – | 基礎工程合約已公告 |
營運表現與財務分析
近期營收與獲利
華友聯近年營運表現受惠於南台灣房市熱絡及建案順利交屋，呈現顯著成長。
- 2024 年營運創高：全年合併營收達 69.55 億元，稅後純益 20.85 億元，每股盈餘（EPS）達 19.93 元，營收與獲利雙雙創下歷史新高紀錄。主因是台南「CASA」及高雄「NeXT21」兩大建案於年內陸續完工交屋入帳。
- 2025 年開局強勁：2025 年 1-2 月累計合併營收達 2.22 億元，較去年同期大幅成長 1154.34%。其中 2 月單月營收 7,619 萬元，年增 400.24%，顯示交屋動能持續。
營收動能分析
- 2024 年 Q3 單季營收 40.83 億元，獲利貢獻顯著。
- 2024 年 Q4 預估仍有 4-5 億元 CASA 建案尾款可入帳。
- 2025 年營收主力：預計來自高雄小港「Power City」建案，該案總銷約 45 億元，已售 62.39%，預計於 2025 年 Q2 開始完工交屋。上半年亦有「NeXT21」剩餘戶數可持續銷售入帳。
營收結構分析
華友聯的營收高度集中於不動產開發銷售業務。
- 住宅及大樓開發租售：佔 2023 年度合併營收 98%，為絕對核心業務。
- 2024 年主要貢獻來源：主要來自「CASA」與「NeXT21」兩大指標建案的交屋入帳。
- 其他業務：不動產買賣（如 2023 年 Q4 認列楊梅土地出售利益 12.7 億元）、租賃及休閒事業貢獻相對較小。
財務狀況與股利政策
華友聯維持穩健的財務結構與優於同業的獲利能力。
- 資產規模：截至 2024 年 Q3，總資產達 176.16 億元，較去年同期增加 27.33%。
- 獲利能力：2024 年 H1 毛利率達 48.02%，稅後淨利率亦維持高檔。2024 全年 EPS 達 19.93 元。
- 股利政策：公司向來維持穩定的股利發放政策。
- 2024 年度：董事會決議配發 13.24 元股利，包含現金股利 10.12 元及股票股利 3.12 元，股利金額創歷年新高，配發率約 66.4%。
- 近五年平均現金殖利率：約 5.91% (以歷史數據估算)。
- 近期籌資：
- 2023 年：辦理盈餘轉增資 1 億元 (1000 萬股)。
- 2024 年 8 月：發行 6 億元國內第四次無擔保可轉換公司債 (CB)，轉換價格 182.5 元，轉換溢價率 105.1%，用於充實營運資金。
市場布局與競爭態勢
主要銷售區域
華友聯的營運重心明確集中於南台灣，以高雄市及台南市為兩大核心市場。公司看好南部科學園區、橋頭科學園區以及台積電設廠等重大建設所帶來的產業轉型與人口紅利，持續加碼投資布局。
土地儲備與開發策略
充足且具成本優勢的土地庫存是華友聯的重要競爭利基。
- 土地庫存優勢：公司在 2018 年前後取得大量低成本土地，使其在近年土地與營建成本高漲的環境下，仍能維持較佳的利潤空間與推案彈性。
- 土地取得策略：積極參與政府土地標售（如捷運聯開案）、都市更新（如安平國宅都更），並購入具潛力的私人土地（如 2024 年 Q1 標得中石化位於高雄亞灣區經貿段 2,362 坪土地，每坪約 85 萬元），持續補充未來推案所需基地。
- 開發策略：鎖定重劃區及具備交通、產業題材的潛力區段，規劃符合市場需求的住宅產品。未來推案將更強調永續建築與智慧化設計。
市場競爭分析
南台灣房地產市場競爭激烈，華友聯面臨來自全國性大型建商及在地實力建商的挑戰。
- 主要競爭對手：
- 高雄地區：潤隆、國建、國揚、太設、太子、京城、興富發、華固、聯上、永信建、隆大、遠雄、達麗、欣巴巴、三發等。
- 台南地區：國建、國揚、太子、京城、興富發、皇鼎、三發等。
- 競爭優勢：
- 區域深耕：超過 50 年的南台灣經營經驗，深入了解地方市場特性與人脈。
- 土地成本優勢：早期取得的低成本土地庫存，提供獲利緩衝。
- 策略合作：與日本三井不動產結盟，引進國際品牌力與日式精工技術，提升產品差異化。
- 財務穩健：優於同業的毛利率與淨利率，健全的財務結構。
- 品牌形象：積極建立社區營造者形象，強化客戶服務與關係維護。
- 市場佔有率：雖無確切市佔率數據，但華友聯憑藉其推案量與品牌知名度，在高雄、台南市場扮演舉足輕重的角色。
未來發展策略與展望
重大開發計畫
華友聯已規劃清晰的未來發展藍圖，預計 2024 年至 2031 年的八年期間，將陸續推出總銷金額高達 430.55 億元至 683 億元的建案量能（不同報導數據略有差異，但均顯示推案積極），持續挹注營運成長動能。
- 高雄重點推案：
- 華泰 51（衛武營案）：31 層超高樓住宅，總銷 85-100 億元。
- 經貿段一期（三井合作案）：24 層住宅大樓，總銷 77-78 億元。
- 五塊厝「知道明」案：27 層住宅大樓，總銷 28-30 億元。
- 果貿三期「以山AI」案：總銷 35 億元。
- 援中一小 5 案：15 層住宅大樓，總銷 38 億元。
- 捷運 O10 聯開案：與達麗、海悅合作，投資額 253 億元。
- 台南重點推案：
- 武東 164 一期（三井合作案）：21 層住宅大樓，總銷 35-41.5 億元。
- 安平國宅都更案：華友聯可售總銷約 41 億元。
- 大山 486 案：15 層住宅大樓，總銷 39 億元。
創新服務與數位轉型
公司將持續強化數位工具的應用與客戶服務的深度。
- 「華友聯 Family」APP 功能擴充：優化使用者體驗，增加更多元服務內容，深化住戶連結。
- 銷售管理系統升級：導入更先進的數據分析工具，提升銷售預測與決策精準度。
- 社區服務生態系：持續經營「Hito 共學館」及「卡羅幼兒園」等社區設施，並評估導入長照服務，打造全齡友善的居住環境。
市場展望與潛在挑戰
展望未來，南台灣房市雖有利多支撐，但也面臨挑戰。
- 利多因素：
- 產業投資：台積電設廠效應持續發酵，帶動就業機會與居住需求。
- 重大建設：科學園區、捷運延伸等公共建設提升區域價值。
- 政策支持：新青安貸款政策有助於首購族群進場。
- 潛在挑戰：
- 成本壓力：土地、營建原物料及人工成本持續上漲，考驗成本控制能力。
- 政策風險：不動產選擇性信用管制、囤房稅 2.0、新的容積移轉規定等，可能影響市場買氣與開發成本。
- 市場波動：全球經濟不確定性、升息壓力可能影響消費者信心與購房意願。近期市場出現來客量減少、銷售期拉長的現象。
- 競爭加劇：各大建商持續加碼南台灣市場，競爭日趨白熱化。
儘管挑戰存在，華友聯憑藉其品牌力、土地庫存優勢、產品規劃能力及策略合作，對未來發展仍保持審慎樂觀，預期公司營運將持續向上。
重點整理
- 核心業務穩健：華友聯成功轉型為專注南台灣的房地產開發商，住宅開發為主要營收來源（佔 98%）。
- 營運績效亮眼：2024 年營收、獲利創歷史新高，EPS 達 19.93 元；2025 年初營收維持強勁增長。
- 股利政策大方：2024 年度擬配發 13.24 元股利（含現金 10.12 元、股票 3.12 元），回饋股東。
- 土地庫存優勢：早期取得的低成本土地提供獲利保障與推案彈性。
- 策略合作加值：與日本三井不動產合作，引進國際經驗，提升品牌與產品價值。
- 未來推案量龐大：未來八年規劃推案總銷金額達 430-683 億元，成長動能無虞。
- 數位服務創新：「華友聯 Family」APP 提供便捷住戶服務，強化客戶關係。
- 市場風險需留意：需關注營建成本、房市政策、市場競爭及總體經濟變化等潛在風險。
參考資料說明
公司官方文件
- 華友聯開發股份有限公司 2024 年第三季法人說明會簡報（2024.10.09）
本研究參考法說會簡報中關於公司財務數據、銷售實績、主要建案進度、未來推案計畫及營運方針等資訊。 - 華友聯開發股份有限公司 2024 年第三季財務報告
本文的財務分析數據，如合併營收、毛利率、稅後純益、每股盈餘、資產總額等，主要依據此份財報。 - 華友聯開發股份有限公司歷年建案銷售實績表 (截至 2024.08.31)
本文關於已完工及近期完工建案的詳細資訊，包含地點、規格、戶數、完工時間及銷售率等，參考此份資料。 - 華友聯開發股份有限公司公開資訊觀測站公告 (包含重大訊息、營收公告、股利政策、增資/發債資訊等)
本文涉及公司最新營收數據、股利決議、可轉債發行、土地交易、重大工程合約及都市更新計畫核定等資訊，參考公司於公開資訊觀測站發布的相關公告。
研究報告
- 華友聯開發營運分析報告 (UAnalyze 投資研究報告，2024.10)
報告提供對華友聯產品組合、土地開發策略、區域市場布局及與三井不動產合作效益的深入分析。 - 高雄/台南房地產市場研究報告 (例：各大券商研究報告，2024.09-2025.03)
提供區域房地產市場分析，包含房價變動、市場供需、政策影響及未來趨勢評估，作為市場背景參考。 - PressPlay 財經專欄文章 (例：關於華友聯的分析文章，2024-2025)
參考部分財經專欄對公司土地成本優勢、財務策略及市場競爭地位的分析觀點。
新聞報導
- MoneyDJ 理財網 (包含公司基本資料、新聞報導，2024-2025)
參考其提供的公司基本資料、歷史沿革、營收快訊、法說會重點及法人評價等資訊。 - 經濟日報/工商時報/聯合報/自由時報等財經新聞 (2024-2025)
參考各大財經媒體關於華友聯營收表現、建案銷售、推案計畫、土地標售、與三井合作細節、捷運聯開案進度及市場展望等相關報導。 - 鉅亨網/財訊快報/CMoney 等財經資訊平台 (2024-2025)
參考其提供的公司新聞、營收數據、法人動態、股價資訊及市場評論。 - Nstock 網站 (公司簡介)
參考其提供的公司基本資料與業務概況。 - Yahoo 奇摩股市 (公司概況、股價資訊)
參考其提供的公司基本資料、股東結構及股價走勢。
產業分析文件
- 南部科學園區/橋頭科學園區發展計畫報告 (政府公開資訊，2024)
提供南部產業發展藍圖，理解華友聯區域發展策略的背景。 - 高雄市/台南市都市發展計畫或白皮書 (政府公開資訊，2024)
提供區域重大建設計畫、都市更新政策資訊，評估華友聯的發展機會。
註：本文內容主要依據 2024 年 Q3 至 2025 年 Q1 的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得之官方文件、研究報告及新聞報導。