皇普建設 (2528)：科技築底，迎向營收高峰的穩健建商

公司概要與發展歷程

皇普建設股份有限公司 (Crowell Development Corp.)，股票代號 2528，成立於 1985 年 1 月 17 日，總部位於桃園市桃園區文中路。公司專注於住宅及商業大樓的興建與銷售，並以委託營造廠商興建為主要營運模式。皇普建設於 1995 年 3 月 10 日 在台灣證券交易所掛牌上市，目前實收資本額約為新台幣 41.34 億元，並為摩根史坦利資本國際公司 (MSCI) 全球小型指數成分股之一。

皇普建設秉持「以人為本」、「打造住一輩子的好房子」的核心理念，從設計規劃階段即深入考量客戶需求，致力於創造貼近人性的高品質居住空間。公司強調品質不妥協，追求建築價值超越價格，並以誠信服務贏得客戶信任。歷經多年發展，特別是 2017 年新經營團隊入主後，進行私募現金增資並改選董監事，公司體質顯著改善，逐步轉虧為盈，並將營運重心放在積極購地與推案上，奠定今日的發展基礎。皇普的願景是在台灣北、中、南三地積極開發，持續創新超越，堅持從居住者角度出發，提供優質、舒適且具幸福感的居家環境。

主要業務範疇與經營模式

皇普建設的營業額 100% 來自建築開發本業，主要業務涵蓋三大範疇：

建築開發業務：核心業務為國民住宅、商業大樓、高級住宅及透天厝的開發興建與銷售。產品線多元，包括住家、套房、辦公室、店鋪、商業空間及綜合商場大樓等。
不動產投資：積極參與都市更新投資開發，活化土地資源。
多元發展：投資經營都市計畫範圍內的停車場，並涉足餐廳、咖啡廳、旅館等相關業務，為建案提供加值服務。

公司的經營模式採取「自有品牌 + 委託營造」策略。土地取得管道多元，包含自有土地開發、與地主合建、參與國有地標售及透過市場資訊掌握潛力地塊。營建工程則委託信譽良好且技術合適的營造廠商負責施工，並強調嚴謹的工程管理與品質監控。

近年來，皇普建設更在經營模式上導入創新元素，成為業界首創導入 BIM (建築資訊模型) 與 PES (專業工程監督) 雙指標系統的建商。此模式不僅強化了設計規劃的精準度與施工品質的控管，也提升了營運效率與客戶信任度，形成獨特的競爭優勢。

產品技術特色與創新應用

皇普建設在產品規劃與建築技術上展現其獨特之處，特別是領先業界導入的雙指標系統：

BIM (建築資訊模型) 技術應用

皇普建設全面導入 BIM 技術，整合建築、結構與機電 (MEP) 設計。透過 3D 視覺化模擬，可在設計階段預先發現圖面衝突或施工難點，進行優化調整。此技術有助於：

提升設計精準度：減少設計錯誤與變更。
優化施工流程：預先規劃工序，提高效率。
降低成本浪費：精確計算材料，減少損耗。
縮短工期：減少因設計問題導致的延誤。
提升溝通效率：視覺化模型便於跨部門協作。

PES (專業工程監督) 系統

為確保施工品質，皇普建設引入 PES 第三方專業工程監督機制。由獨立的專業工程顧問公司進駐工地，針對結構安全、施工工法、材料品質等關鍵環節進行嚴格把關與查驗。此系統的優勢在於：

強化品質控管：獨立監督，避免人為疏失或偷工減料。
提升施工透明度：查驗記錄公開透明，增加客戶信任。
確保結構安全：針對重要結構節點加強查核。
降低後續維修成本：從源頭把關品質，減少瑕疵。

高規格建材與專利工法應用

除了雙系統外，皇普建設在部分建案中亦採用高規格建材與專利工法，例如：

戴雲發 Alfa Safe 耐震系統：在「皇普雲鼎」案中採用，透過柱中柱、系統牆等工法強化結構耐震性能。
VAF 專利正負壓淨流系統：同樣應用於「皇普雲鼎」，透過紫外線殺菌與 PM2.5 過濾，提升室內空氣品質。

透過上述技術創新與品質堅持，皇普建設致力於打造安全、舒適、健康且具備長久價值的建築產品。

營運表現與財務實力

近期財務成果

皇普建設 2024 年 財務表現亮眼，全年合併營收達新台幣 53.3 億元，較 2023 年 成長 188.14%；稅後純益 12.99 億元，每股純益 (EPS) 3.26 元，營收與獲利雙雙創下公司掛牌 33 年 來的歷史新高。

2024 年第三季 的財務數據顯示，公司資產總額達 287.07 億元，其中存貨 (主要為在建工程及待售房地) 占比達 88%，顯示公司推案動能充沛。當季毛利率為 38%，每股淨值為 13.09 元。

pie title 2024年第三季資產配置 "存貨" : 88 "現金及約當現金" : 1 "其他資產" : 11

2025 年第一季 受惠於台中「皇普莊園」開始交屋入帳，單季營收達 26.8 億元，其中 3 月 營收 20.23 億元，呈現爆發性成長。

股利政策

皇普建設近年獲利能力顯著提升，股利政策也轉趨積極。董事會決議 2024 年下半年 配發股利 2.5 元，包含現金股利 2 元 及股票股利 0.5 元，為歷年最大方的股利配發。以決議時股價計算，現金殖利率約 4.7%。公司預計於 2025 年 5 月 15 日 召開股東常會。

回顧近兩年股利分配：

2023 年：每股現金股利 0.4957 元 (基於 2022 年盈餘)
2022 年：每股現金股利 0.50 元 (基於 2021 年盈餘)

財務結構與籌資計畫

皇普建設財務結構穩健，近年透過盈餘累積與穩健推案，逐步改善財務體質。為支應未來推案及購地需求，公司於 2023 年底 發行 第三次有擔保轉換公司債 (皇普三，25283)，發行總額 6 億元，票面利率 0%，發行期間五年。此舉有助於降低利息成本並提供營運所需資金。

此外，公司曾於 2022 年 辦理私募普通股，預計於 2025 年 3 月 屆滿三年限制期後，申請補辦公開發行及掛牌交易，以提升股票流動性。目前尚無新的現金增資或普通公司債發行計畫。

建設實績與建案開發計畫

圖(1)建案風格（資料來源：皇普公司網站）

已完工及待售建案

皇普建設歷年來在全台各地推出多項建案，近期已完工或進入銷售尾聲的代表性個案包括：

楊梅「皇普鉑苑」
台南「皇普文苑」 (僅餘店面 1 戶待售)
桃園「皇普 MVP」
桃園「皇普園首之道」 (已完工，持續銷售入帳)
竹北「皇普雲鼎」 (已完工，僅餘店面 10 餘戶待售)

重大工程開發計畫

皇普建設目前有多個大型建案正在興建或規劃中，總銷金額龐大，為未來數年營收主要來源。

在建工程 (已推案)

建案名稱	地點	基地面積 (坪)	規劃戶數 / 車位	總銷金額 (億)	預計完工	銷售狀況
皇普莊園	台中市北區進化路	3,414.02	936 戶 / 949 車	約 100	2024年底	已售 95%
皇普摩天 100	高雄市苓雅區憲政路	769.86	376 戶 / 263 車	約 30	2025	已完銷
皇普 La Vie	桃園市蘆竹區山鼻二路	1,866.23	257 戶 / 268 車	約 40	2025	已售 80%
皇普 MOMA-琢慕	桃園市蘆竹區興中街	1,332.27	299 戶 / 302 車	–	2025	銷售中
皇普國家新美院	新北市鶯歌區育英街	1,138.91	171 戶 / 171 車	–	2026	銷售中

規劃中工程 (尚未推案)

建案名稱	地點	基地面積 (坪)	規劃戶數 / 車位	預計完工
皇普賦隱	桃園市中壢區青埔二街	882.47	81 戶 / 128 車	2026
皇普富國段	桃園市桃園區莊敬路二段	1,541.47	279 戶 / 285 車	2027
皇普大新二	桃園市蘆竹區上興路	1,434.15	336 戶 / 342 車	2027

註：總銷金額與預計完工時程可能隨市況調整。

土地開發儲備

皇普建設積極儲備土地資源，確保未來推案動能無虞。目前公司擁有約 1.2 萬坪 在建或規劃中土地，分布於北中南重點區域。

庫存營建用地 (自地委建)

地點	座落地段	性質	基地面積 (坪)	目前進度
桃園市平鎮區	新德段 1115 等 5 筆地號	住宅區	1,366.60	規劃中
新北市鶯歌區	國慶段 1315 地號	第一種住宅區	1,710.34	規劃中
桃園市中壢區	中運段 11 地號	住宅區	808.00	規劃中
新竹市	新竹市竹港段 623-5 等 7 筆地號	商業區	871.13	規劃中

庫存營建用地 (合建)

地點	座落地段	性質	基地面積 (坪)	目前進度
桃園市桃園區	中路二段 317 地號	住宅區	286.63	興建中
台中市北屯區	北區敦和段 42 等 8 筆地號	住宅區	841.37	規劃中

庫存營建用地 (共同投資)

地點	座落地段	性質	基地面積 (坪)	投資 %	目前進度
桃園市楊梅區	草湳坡段草湳小段 19 地號	住宅區	2,882.83	40%	規劃中
桃園市楊梅區	草湳坡段草湳小段 19-6 地號	住宅區	353.02	40%	規劃中
苗栗縣頭份市	中興段 10 等 12 筆地號	住宅區	1,574.23	80%	規劃中

市場定位與競爭態勢

市場與客戶定位

皇普建設在台灣房地產市場的營運定位清晰，主要聚焦於：

優質住宅市場：主打符合自住需求的住宅產品，強調品質與實用性。
區域深耕：重點佈局桃園 [航空城、青埔、大竹)、台中（北區）、高雄 (苓雅區] 及新竹 (竹北) 等具發展潛力的都會區與重劃區。
客群鎖定：主要目標客群為首購族與首換族群，提供符合其預算與需求的產品。

競爭環境

台灣建築開發產業競爭激烈，皇普建設面臨來自多家知名建商的競爭，主要競爭對手包括：

潤隆 (1808)
興富發 (2542)
達麗 (6177)
富裔 (6264)
以及其他區域型或全國性建商如華固 [2548)、日勝生（2547）、上曜 (1316]、華友聯 (1436) 等。

競爭優勢

儘管競爭激烈，皇普建設憑藉以下核心優勢維持市場競爭力：

品牌力與信譽：深耕市場近 40 年，建立良好口碑，品牌形象持續提升。
技術創新領先：率先導入 BIM + PES 雙系統，強化品質控管與產品差異化。
精準土地開發：積極佈局具潛力的重劃區與都會區，土地儲備充足。
穩健財務體質：近年獲利能力顯著改善，財務結構健康。
清晰市場策略：專注自住需求市場，推案策略靈活 (如轉向先建後售)。

ESG 永續發展投入

皇普建設已將 ESG (環境、社會及公司治理) 理念納入公司長期發展策略，展現企業永續經營的決心。具體作為包括：

環境 (Environment)：
- 推動綠色建築設計，導入節能減碳概念。
- 利用 BIM 技術優化設計，減少施工過程中的材料浪費與環境衝擊。
- 評估採用環保建材與工法。
社會 (Social)：
- 透過 PES 系統確保建築結構安全，保障住戶生命財產。
- 提供安全、健康的居住空間，關注室內空氣品質等議題。
- 重視客戶服務與售後保障，建立長期信賴關係。
- 落實工地安全管理，保障勞工權益。
公司治理 (Governance)：
- 強化董事會職能與獨立性。
- 提升資訊透明度，保障股東權益。
- 建立完善的內部控制與風險管理機制。

皇普建設透過將 ESG 融入日常營運，不僅回應社會期待，也提升企業長期價值與競爭力。

未來展望與發展策略

皇普建設已進入營收與獲利的豐收期，未來數年展望樂觀，經營策略清晰。

短中期營運目標 (2025-2027)

營收成長：法人預估 2025 年 全年營收上看 180 億元，主要來自「皇普莊園」、「皇普摩天 100」、「皇普 La Vie」等案大量交屋入帳。未來三年每年平均有 2-3 個建案 完工交屋，業績動能無虞。
獲利維持：目標維持毛利率在 25% 以上的健康水準。
持續推案：預計 2025 年 推出四大新案，總銷金額預估超過 150 億元。包括桃園蘆竹「皇普新鼻案」、桃園蘆竹「皇普大新案一期」、桃園中壢「皇普青平案」及新北鶯歌「皇普鶯歌案一期」。
土地開發：持續評估新北、桃園、台中等重點區域土地，預計投入 50 億元 購置新案用地，目標每年新增土地開發 5,000 坪 以上。
股東回饋：維持穩定且具吸引力的股利政策。

長期發展策略

深化技術應用：持續優化 BIM 與 PES 系統的應用，鞏固技術領先地位。
拓展市場版圖：除既有重點區域外，評估進入新北市等潛力市場，並跨足危老重建案。
強化品牌形象：以「科技建築」、「品質保證」為核心，提升品牌價值。
永續經營實踐：深化 ESG 作為，打造永續發展的企業體質。
穩健財務操作：維持健康的負債比率與現金流，靈活運用多元籌資工具。

皇普建設的業績已排到 2029 年，顯示公司具備長期規劃能力與穩健的營運基礎。在新經營團隊領導下，結合技術創新與精準市場策略，皇普建設有望在台灣建築市場持續成長茁壯。

重點整理

營運高飛：皇普建設 2024 年 營收與獲利創歷史新高，2025 年 預期迎來更大規模的營收爆發期，未來三年業績動能強勁。
技術領先：業界首創導入 BIM + PES 雙系統，顯著提升建築品質、施工效率與客戶信任度，構成核心競爭力。
土地充沛：擁有約 1.2 萬坪 在建或規劃中土地儲備，遍布北中南重點區域，未來推案量無虞，業績已排至 2029 年。
財務穩健：近年獲利能力大幅改善，採取「先建後售」降低風險，並透過零利率可轉債籌資，財務結構健康。
市場聚焦：專注首購、首換自住市場，深耕具發展潛力的都會區與重劃區，市場定位清晰。
股利誘人：2024 年 配發 2.5 元 股利 (含現金 2 元)，創歷年新高，展現回饋股東誠意。
ESG 實踐：將永續發展納入策略，推動綠色建築，重視社會責任與公司治理。

參考資料說明

公司官方資料

皇普建設 2024 年下半年度法人說明會簡報（2024.11.22）
本研究主要參考該簡報的財務數據、營運狀況、建案進度、土地儲備及未來展望等內容。
皇普建設 2024 年第三季財務報告
本文的財務分析數據 (如資產配置、毛利率、每股淨值) 主要來源於此份報告。
皇普建設 2024 年年度報告及股東會年報
補充公司基本資料、經營理念、歷史沿革及 ESG 相關資訊。
皇普建設第三次有擔保轉換公司債公開說明書
提供轉換公司債發行細節與資金用途說明。

研究報告與新聞資料

各大券商研究報告（2024.11 – 2025.04）
參考法人機構對皇普建設的營運分析、獲利預估及市場展望評估。
財經媒體報導彙整（2023.11 – 2025.04）
綜合工商時報、經濟日報、鉅亨網、財訊快報、Yahoo 股市、MoneyDJ 理財網等媒體近期對皇普建設的相關報導，涵蓋營收公告、建案動態、法人看法、股利政策等資訊。
網路公開資訊 (104 人力銀行、公司官網、Perplexity AI 彙整資料)
補充公司文化、產品介紹、經營模式、競爭對手分析等背景資訊。

聲明： 本文內容主要依據上述公開資料進行分析與整理，涵蓋時間範圍自 2023 年底至 2025 年 4 月。所有數據與分析均來自公開可得之資訊，並已盡力確保其準確性與時效性。投資涉及風險，本文不構成任何投資建議。