聯上開發（2537）：深耕台灣，構築城市新價值

公司概要與發展歷程

聯上開發股份有限公司（Lien Shang Development Co., Ltd.，股票代號：2537），簡稱聯上發，前身為成立於 1987 年 8 月 19 日的春池建設股份有限公司。公司於 1996 年 9 月 6 日在台灣證券交易所掛牌上市，經歷數次更名後，於 2008 年正式定名為聯上開發。

在董事長蘇永義先生及總經理李志明先生的領導下，聯上發以新台幣 30.05 億元的實收資本額為基礎，專注於台灣的建築開發市場。公司總部設於台北市信義區忠孝東路五段，秉持「建築藝術、臻至完美」的企業理念，致力於打造高品質的居住與商業空間。

聯上發的核心價值體現在其獨特的「5V Value」理念，從五個維度定義建築的內涵與價值：

• 地段價值（Valuable Location）：審慎評估，精選都會區核心或具備顯著特色的潛力地段，著眼於長期的增值空間。
• 美學價值（Visual Aesthetics）：融合國際建築視野與在地文化特色，打造具有視覺美感與時代意義的地標性建築。
• 收藏價值（Collection Worth）：如同雕琢藝術品般精心構築，確保建築不僅是居所，更是值得傳承的資產。
• 實用價值（Utility Function）：深入理解使用者需求，以人為本，規劃舒適、便利且功能完善的生活與工作空間。
• 安心價值（Assurance Guarantee）：堅守結構安全與施工品質的最高標準，建立永續經營的品牌信譽。

透過上述核心價值，聯上發期望為客戶提供的不僅是硬體建築，更是一種優質的生活體驗與資產保障。

主要業務範疇分析

聯上發專注於住宅及商業不動產的投資興建與銷售，其主要營業項目涵蓋了建築產業鏈的多個環節。

圖(1)聯上發建築風格（資料來源：聯上發公司網站）

核心業務

1. 委託營造與銷售：這是公司最主要的業務內容，包含從土地開發、規劃設計、委託專業營造廠興建，到最終的房地產銷售。產品類型涵蓋：

   • 住宅大樓：滿足不同客層需求的居住空間。
   • 商業辦公大樓：提供現代化、高效率的商務空間。
   • 都市更新整合：參與城市再生計畫，活化舊有土地資源。

2. 建材買賣與租賃：雖然非核心主力，但公司亦涉及營建相關材料的買賣業務，以及自有資產（如成屋）的出租管理。

營收結構

聯上發的營收 100% 來自不動產銷售。公司透過購買土地、委託營造廠興建住宅或商業大樓，再將完工後的房地產出售給消費者或企業，是典型的建設開發商營運模式。由於業務集中於台灣市場，其營收亦全部來自國內銷售。

產業定位與上下游關係

聯上發在營建產業鏈中扮演開發商的角色。其上游主要為土地所有者（地主）以及各類建材供應商（如鋼筋、水泥、磁磚、衛浴設備等）。中游則是合作的營造廠商，負責實際的建築施工。下游則直接面對購房的個人消費者、投資者或承租的企業。

產品系統與應用說明

聯上發的產品主要是各類型的建築物，應用領域明確，專注於滿足居住與商業需求。

主要產品類型

1. 住宅建案：

   • 首購型產品：針對年輕家庭或首次購房者，提供總價相對合宜、格局實用的住宅。
   • 換屋型產品：滿足家庭成員增加或追求更佳居住品質的換屋族群，提供坪數較大、規劃更完善的產品。
   • 豪宅型產品：位於精華地段，強調設計感、建材等級與景觀視野的高端住宅。

2. 商業建案：

   • 辦公大樓：提供企業設立總部或營業據點的現代化辦公空間。
   • 廠辦大樓：結合生產、研發與辦公需求，如北投新洲美案的科技產業專區規劃。
   • 商場或店面：位於人流聚集區域，提供零售或服務業使用的商業空間。

產品特色與技術應用

聯上發的建案強調設計美學與實用機能的結合。雖然公司本身不直接從事營造，但透過與優質營造廠合作，確保施工品質。在技術應用方面，近年來建案也逐步導入：

• 智慧建築設備：整合燈光、空調、安防等系統，提升居住便利性與安全性。
• 綠建築設計：部分建案導入綠化、節能、省水設計，響應環保趨勢。
• 耐震結構工法：採用符合法規標準甚至更優的結構設計與施工方法，確保建築安全。

所屬產業概況

台灣營建產業與總體經濟、政府政策（如房地產調控、利率政策、都市更新獎勵）、市場資金流動性及人口結構變化息息相關。近年來，雖然面臨營建成本上漲、缺工等挑戰，但在部分區域（如科學園區周邊、重大建設題材區）仍維持一定的市場熱度。都市更新與危老重建也成為市場的重要推動力。環保永續、智慧建築是產業發展的重要趨勢。

營收結構與財務表現

營收來源分析

如前所述，聯上發的營收 100% 來自於不動產銷售收入。公司透過推案、銷售、交屋入帳的模式產生營收。因此，營收表現與建案完工交屋的時程高度相關，呈現較大的年度波動性。

近期財務績效（113 年上半年度）

聯上發在 113 年上半年度展現了明顯的營運回升力道：

1. 營收大幅成長：

   • 合併營收達新台幣 12.37 億元，相較去年同期大幅成長 530%，主因是建案交屋入帳。
   • 營業毛利為 3.18 億元，毛利率維持在 26% 的穩健水準。
   • 營業費用控制得宜，費用率降至 9%。
   • 營業淨利達到 2.09 億元，營業利益率為 17%。

2. 獲利能力顯著改善：

   • 稅後淨利為 1.52 億元，相較於去年同期虧損 5,295 萬元，呈現顯著的轉虧為盈。
   • 每股盈餘（EPS）達到 0.51 元，遠優於去年同期的每股虧損 0.18 元。

歷年營運趨勢

觀察近五年營運數據，可看出營建業受入帳時程影響的特性：

年度	營業收入 [億元)	年變動率（%）	稅後淨利 (億元]	每股盈餘 (EPS) (元)
108	7.89	-58%	-2.64	-0.88
109	14.76	+87%	1.76	0.59
110	23.34	+58%	4.15	1.38
111	16.82	-28%	0.78	0.26
112	5.46	-68%	-0.60	-0.20
113 H1	12.37	+530%	1.52	0.51
113 全年	22.14	+305.55%	3.15	1.05

• 營收波動性：營收高峰出現在 110 年，達 23.34 億元；112 年則因完工入帳建案較少，營收降至 5.46 億元。113 年全年營收 則因建案順利交屋，大幅成長至 22.14 億元，年增率高達 305.55%。
• 獲利表現：獲利情況與營收趨勢大致相符。110 年為獲利高峰，EPS 達 1.38 元。112 年轉為虧損。113 年全年 成功轉虧為盈，稅後淨利達 3.15 億元，EPS 為 1.05 元。

資產負債結構（截至 113 年 6 月底）

資產配置

公司總資產規模達 164.70 億元，較前一年底增加 11.05 億元。資產結構以存貨為主，符合營建業特性：

• 存貨：總額 128.73 億元，佔總資產 78%，是公司最重要的資產項目。
  • 在建房地：佔比最高，達 78.64 億元 (48%)，反映公司有多個建案正在興建中。
  • 營建用地：35.99 億元 (22%)，為未來推案的基礎。
  • 待售房地：10.87 億元 (6%)，為已完工但尚未售出的餘屋。
  • 預付土地款：3.22 億元 (2%)。
• 現金及約當現金：6.15 億元，佔總資產 4%。
• 其他資產：包含權益法投資 (0.98 億元) 等，合計 28.85 億元 (18%)。

負債與權益

總負債為 122.43 億元，負債比率 74%，在營建業中屬於常見水準。主要負債項目：

• 金融機構借款：71.10 億元 (佔總負債 58%，佔總資產 43%)，是公司主要的融資來源，用於購地及營建支出。
• 合約負債：19.77 億元 (12%)，主要是預收客戶的購房款項。
• 應付公司債：19.97 億元 (12%)，為公司發行的債券。

股東權益總額為 42.27 億元，佔總資產 26%。

• 實收資本額：30.06 億元 (18%)。
• 保留盈餘及資本公積：12.22 億元 (8%)。

客戶群體與地區布局

客戶群體分析

聯上發的主要客戶為台灣國內的購房者，可細分為：

• 自住型客戶：購買房產作為主要居所的家庭或個人，是市場的主力。
• 置產型客戶：以資產配置或長期收租為目的的投資者。
• 企業客戶：購買商辦、廠辦或整層住宅作為企業使用或投資。

由於公司產品線涵蓋不同價位帶，客戶群體廣泛，遍及首購族、換屋族及高資產客戶。

營業範圍與地區布局

聯上發的經營策略為深耕台灣市場，目前所有建案與土地儲備皆位於台灣本島。其推案地點集中於主要都會區，展現出對區域發展潛力的精準判斷。

主要布局區域：

1. 大台北地區（核心市場）：

   • 台北市：士林區（聯上天母）、北投區（新洲美案）、中正區（臨沂段土地）、萬華區（直興段土地）。
   • 新北市：新店區（聯上拾玉、聯上澐朗）、三重區（聯上大喜、聯上琚川）、新莊區（聯上聯）。

2. 桃園地區（潛力市場）：

   • 中壢區：聯上光域。
   • 大園區：聯上世界、五塊厝段土地（鄰近航空城計畫區）。

3. 南部地區（新興市場）：

   • 台南市：安南區淵北段土地（鄰近科學園區）。
   • 高雄市：苓雅區（林德官案）、鳳山區（華泰段土地）。

銷售中建案區域分布：

此分布顯示公司現階段銷售重心仍在北台灣，但已積極布局南台灣市場。

建案開發與土地儲備

聯上發透過持續購入具潛力的土地，並規劃興建符合市場需求的產品，維持營運的滾動式發展。

在線銷售建案

以下為截至 113 年底仍在銷售或興建中的主要建案資訊：

類型	建案名稱	位置	規劃	基地面積 (坪)	總銷金額 (億元)	銷售狀況	預計完工/交期
成屋銷售	聯上世界	桃園市大園區	商業大樓	–	–	–	已完工
成屋銷售	聯上聯	新北市新莊區	商業中心	–	13.8	–	已完工
成屋銷售	聯上天母	台北市士林區	住商混合大樓	–	–	–	已完工
預售個案	聯上拾玉	新北市新店區	地下 4 層、地上 15 層	287.10	9.5	完銷	113 年 Q3 交屋
預售個案	聯上大喜	新北市三重區	地下 5 層、地上 24 層	1,233.40	17	92%	114 年 Q2
預售個案	聯上澐朗	新北市新店區	地下 4 層、地上 33 層	3,449.45	102.3	80%	118 年
預售個案	聯上光域	桃園市中壢區	地下 4 層、地上 15 層	1,544.95	32.3	91%	116 年
預售個案	聯上琚川	新北市三重區	地下 5 層、地上 21 層	563.75	13.7	86%	118 年

註：銷售狀況為截至 113 年底法說會資訊，可能隨時變動。

未來規劃建案

公司積極儲備土地資源，為未來幾年的推案預作準備：

建案名稱	位置	土地類型/用途	基地面積 (坪)	規劃概要	預計總銷 (億元)	預計推案/完工時程
北投新洲美一期	台北市北投區	科技產業專區	1,156.73	地下 5 層、地上 18 層 (廠辦)	72	117 年完工
高雄林德官案	高雄市苓雅區	商業區	681.53	地下 6 層、地上 28 層 (住宅)	40	118 年完工
北投新洲美二期	台北市北投區	住宅區	343.85	地下 3 層、地上 11 層 (住宅)	6.7	117 年完工
台南科工案	台南市安南區	住宅區	5,204.73	尚在規劃階段 (住宅)	–	114 年 Q2 推案
北市臨沂段案	台北市中正區	住宅用地	145.50	規劃中 (住宅)	–	未定
北市直興段案	台北市萬華區	住宅用地	354.83	規劃中 (住宅)	–	未定
桃園五塊厝段案	桃園市大園區	丁種建築用地	1,612.84	規劃中 (可能為廠辦/倉儲)	–	未定
高雄華泰段案	高雄市鳳山區	住宅用地	1,000.00	規劃中 (住宅)	–	未定

土地庫存概況

總計公司目前持有可供未來推案的土地面積超過 1 萬坪，地點涵蓋北、中、南都會區，確保未來 3-5 年的推案量能無虞。

競爭優勢與市場地位

主要競爭對手

聯上發在台灣營建市場的主要競爭對手包括其他上市櫃建設公司，如國泰建設、華固建設、興富發建設、遠雄建設、長虹建設、冠德建設等。這些公司在品牌知名度、推案量體、土地庫存等方面各有優勢。

市場佔有率

營建業的市場佔有率較難精確計算，因市場分散且個案差異大。聯上發屬於中型規模的建設公司，在特定區域（如新北市、桃園市）具備一定的市場能見度與口碑。

核心競爭優勢

1. 精準的選地眼光：公司擅長發掘具發展潛力的地段，如早期布局新莊副都心、近年卡位北投士林科技園區、桃園航空城周邊及南科周邊區域。
2. 產品規劃能力：建案設計能貼近市場主流需求，在美學與實用性間取得平衡，提升產品價值。
3. 品牌形象建立：「聯上」品牌在特定區域已累積一定的指名度與客戶信任感。
4. 穩健的財務操作：雖然負債比率偏高，但公司透過預售、銀行融資、發行公司債等方式維持營運所需資金，風險控制尚屬穩健。
5. 具經驗的管理團隊：領導階層擁有豐富的產業經驗，能應對市場變化。

近期重大事件分析

113 年度營運轉虧為盈

• 事件：公司公布 113 年度財報，全年合併營收達 22.14 億元，年增 305.55%；稅後淨利 3.15 億元，EPS 1.05 元，成功擺脫 112 年的虧損。
• 主因：主要受惠於新北市新店區「聯上拾玉」等建案順利完工交屋入帳。
• 影響：大幅改善公司獲利能力，提升市場信心。

114 年第一季營收維持高檔

• 事件：公告 114 年 1 月營收 2.35 億元，年增率高達 262.12%。
• 主因：延續建案入帳動能。
• 影響：顯示公司營運成長趨勢有望延續。

央行政策動向與市場反應 (114 年 3 月)

• 事件背景：市場關注中央銀行是否於 114 年 3 月理監事會議推出第八波房市信用管制措施。
• 結果：央行最終維持利率不變，且未加碼房市管制。
• 市場反應：此消息被視為對營建業的短期利多，營建類股普遍上漲。聯上發股價在 3 月 21 日、22 日 連續出現漲停，股價達 14.55 元，創下波段新高，成交量亦明顯放大。外資及三大法人在此期間積極買超。
• 影響：短期內提振投資人對營建股的信心，但長期仍需觀察房市基本面及後續政策走向。

股價波動與注意警示 (113 年 7 月)

• 事件：聯上發股價在 113 年第二季末至第三季初出現快速上漲，90 天內漲幅達 169%。
• 原因：可能與市場資金輪動、特定建案銷售預期等因素有關。
• 後續：因股價短期漲幅過大，於 113 年 7 月 被證交所列為注意股票。
• 影響：提醒投資人注意短期追高風險。

未來發展策略與展望

短期發展計畫（114 年）

1. 建案執行重點：

   • 聯上大喜案（三重）：預計 114 年 Q2 完工交屋，此案銷售率已達 92%，將成為 114 年下半年及 115 年上半年 的主要營收來源。
   • 台南科工案：預計 114 年 Q2 正式公開推案，此為公司在南台灣大型造鎮計畫的開端，市場反應值得關注。

2. 營運優化：

   • 持續去化「聯上世界」、「聯上聯」、「聯上天母」等成屋餘屋。
   • 加強在建工程管理，控制營建成本。

中長期發展藍圖（115-118 年）

1. 營運目標：

   • 維持穩定的推案節奏，確保每年均有建案完工入帳，降低營收波動性。
   • 持續優化產品規劃與營建品質，提升品牌價值與客戶滿意度。
   • 審慎評估購地策略，維持充足且具潛力的土地庫存。
   • 強化財務結構管理，逐步降低負債比率。

2. 重點建設計畫時程：

   • 116 年完工：「聯上光域」（中壢，總銷 32.3 億，銷售率 91%）。
   • 117 年完工：「北投新洲美一期」（廠辦，總銷 72 億）、「北投新洲美二期」（住宅，總銷 6.7 億）。
   • 118 年完工：「聯上澐朗」（新店，總銷 102.3 億，銷售率 80%）、「聯上琚川」（三重，總銷 13.7 億，銷售率 86%）、「高雄林德官案」（住宅，總銷 40 億）。

上述規劃顯示，公司未來幾年的營收來源已具備相當基礎，特別是 117 年、118 年 將有多個大型建案完工，有望迎來下一波營收高峰。

永續發展策略

1. 綠建築推動：在新案規劃中，逐步導入環保建材與節能設計，響應全球永續發展趨勢。
2. 社會責任：透過建案回饋地方，參與社區營造與藝文活動。
3. 公司治理：強化內部控制與資訊透明度，保障股東權益。

整體展望

聯上發在經歷 112 年的營運低谷後，已於 113 年重回復甦軌道。展望未來，公司擁有充足的在建案量與土地庫存，未來幾年的營運成長動能明確。關鍵挑戰在於如何應對營建成本的波動、市場景氣的變化以及政府的房市政策。若能持續精準選地、提升產品力並有效控制成本，聯上發有望在競爭激烈的營建市場中，維持穩健的發展步伐。

重點整理

• 公司定位：聯上發為台灣中型建設開發商，專注於住宅及商業不動產的投資興建與銷售。
• 核心價值：強調地段、美學、收藏、實用、安心的「5V Value」。
• 營運模式：購地、委託營造、銷售房地產，營收 100% 來自國內不動產銷售。
• 地區布局：深耕台灣市場，以大台北地區為核心，積極拓展桃園及南部（台南、高雄）市場。
• 財務表現：113 年營運顯著回升，轉虧為盈，EPS 達 1.05 元；負債比率約 74%，存貨佔總資產 78%。
• 建案狀況：在建及預售案量充足，未來 3-5 年營收來源無虞，重點建案包含聯上大喜、聯上澐朗、聯上光域、北投新洲美、高雄林德官等。
• 土地儲備：持有超過 1 萬坪可開發土地，地點涵蓋北中南都會區。
• 近期事件：113 年轉盈、114 年初營收維持動能、央行暫緩打房帶動股價上漲。
• 未來展望：短期看「聯上大喜」入帳，中長期有多個大型建案接力完工，營運成長動能明確，惟須留意市場風險與成本控制。

參考資料說明

公司官方文件

1. 聯上開發股份有限公司 113 年度法人說明會簡報
   本研究主要參考法說會簡報的公司概況、核心價值、建案資訊、土地儲備、財務數據及未來展望。

2. 聯上開發股份有限公司 113 年第二季財務報告
   本文財務分析（含資產負債結構）主要依據此份財報。

3. 聯上開發股份有限公司 113 年股東會年報
   參考年報中有關公司沿革、業務範疇、經營策略等資訊。

新聞媒體報導

1. 熱門股－聯上發相關新聞報導（2025.03.22）
   參考關於央行政策影響、股價表現及法人動向之新聞資訊。

2. 營建類股市場動態新聞（2025.03.19 – 2025.03.21）
   參考關於整體營建股受政策影響之市場反應。

3. 聯上發營收公告相關新聞（2025.01.08 – 2025.02.10）
   參考公司近期營收發布數據及年增率表現。

4. 聯上發股價注意警示新聞（2024.07.16）
   參考過去股價波動及主管機關警示資訊。

5. 財經媒體及房地產專業期刊相關報導（113 年度）
   綜合參考各媒體對於聯上發營運、建案及市場策略之分析報導。

其他參考資料

1. 公開資訊觀測站 – 聯上開發 (2537) 公告資訊 (113-114 年度)
   參考公司發布之重大訊息、營收、財報等公告。

註：本文內容主要依據 113 年度及 114 年初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、法人說明會資料及新聞報導。