藝舍國際創新（2724）：從酒店管理到不動產代銷的多元轉型之路

公司基本資料

公司概要與發展歷程

藝舍國際創新股份有限公司（Architectural Aesthetics Global Development CO., LTD.，股票代號：2724），前身為富驛酒店集團有限公司，於 2002 年 1 月 15 日成立於英屬開曼群島。公司初始專注於經營中國大陸的連鎖時尚商務飯店，並於 2012 年 5 月 29 日在台灣證券櫃檯買賣中心（OTC）正式掛牌交易。

為反映業務的多元拓展，公司於 2024 年 1 月 29 日正式更名為現名「藝舍國際創新股份有限公司」，並完成相關變更登記。目前公司實收資本額約為新台幣 5.97 億元，由賴運興先生擔任董事長暨總經理，領導公司朝向結合酒店管理與不動產開發的多元化方向發展。

藝舍-KY 的品牌發展歷程印證了其在飯店產業的深耕與轉型：

• 2005 年：在北京中關村開設第一家富驛時尚酒店，奠定品牌根基。
• 2012 年：成功於台灣櫃買中心掛牌上櫃，同年開設台北南東館，拓展台灣市場。
• 2014 年：設立高雄據點，深化南台灣布局。
• 2016 年：台南館開幕。
• 2018 年：台南館榮獲國人最愛入住飯店第一名，品牌價值獲市場肯定。
• 2023 年：積極拓展不動產代銷業務，轉型態勢明顯。
• 2024 年：正式更名為藝舍國際創新，確立多元發展方向。

圖(1)公司沿革（資料來源：藝舍-KY 公司網站）

組織架構與子公司

藝舍-KY 透過旗下子公司進行業務運營：

• 台灣富驛酒店股份有限公司：負責台灣地區的酒店營運與管理。
• 藝舍創意廣告股份有限公司：2023 年 8 月，台灣富驛酒店取得其剩餘 80% 股權，使其成為 100% 持股子公司。主要負責不動產代銷、廣告企劃與銷售業務。
• 中聯時代酒店管理發展（北京）有限公司：2024 年 3 月出售全數股權，顯示公司調整中國大陸市場策略，資源更集中於核心業務。

公司總部位於新北市板橋區華江一路 111 號 13 樓之 6。截至 2024 年底，董事監察人持股比例約 45.82%。

核心業務分析

主要業務範疇

藝舍-KY 現階段核心業務主要涵蓋兩大領域：

1. 國際商務酒店管理：

   • 經營自有連鎖時尚商務飯店品牌。
   • 提供酒店管理輸出、品牌授權、特許經營、委託管理等服務。
   • 業務範圍涵蓋員工管理、前台服務、客房清潔、市場行銷、財務管理及設施維護等。

2. 不動產代銷服務：

   • 自 2023 年起重點發展業務。
   • 涵蓋土地開發評估、建設規劃、營造管理、不動產銷售及物業管理等，致力打造完整的房地產產銷體系。
   • 服務區域主要集中於台灣北部都會區，如台北市、新北市等。

產品服務體系

藝舍-KY 的產品服務體系圍繞其兩大核心業務展開：

酒店管理服務品牌：

• FX 富驛時尚飯店：定位中高端商務旅客，強調現代時尚設計風格與全方位商務設施。
• FX 旅宿家：鎖定休閒旅遊市場，提供舒適便利的住宿體驗與客製化旅遊諮詢。
• FX INN 富驛商旅：針對商務通勤旅客，提供高效便捷的標準化住宿選擇。

不動產代銷服務：

• 市場調查與分析：提供精確的市場情報與可行性評估。
• 物業展示與推廣：透過旗下藝舍創意廣告進行專業的行銷企劃與銷售活動。
• 客戶服務與合約法律：提供完整的購房諮詢、合約簽訂及法律支援。
• 售後服務與物業管理：確保交屋順暢並提供後續物業管理選項。

市場與營運分析

營收結構與財務表現

根據 2023 年的營收數據，藝舍-KY 的營收結構已發生顯著轉變，不動產代銷服務躍升為主要收入來源，約佔 81%，而酒店管理及品牌加盟授權則佔約 19%。此轉變突顯公司成功轉型，不動產業務成為核心成長引擎。

近期營運表現呈現強勁復甦：

• 2025 年 3 月合併營收達新台幣 1,825.2 萬元，月增 78.71%，年增率高達 317.28%。
• 2025 年第一季累計營收約 4,023.4 萬元，年增 126.17%。主要成長動能來自不動產代銷個案的熱銷。
• 2024 全年累計營收 5.39 億元，年增率達 1315.72%，反映轉型效益顯現。
• 獲利能力：儘管 2024 年全年 EPS 2.96 元較前一年高峰有所回落（2024 Q4 EPS 0.28 元，季減年減幅度大），但 2024 年第三季財務指標顯示，營業毛利率高達 84.35%，營業利益率 61.71%，股東權益報酬率 57.43%，顯示核心業務獲利能力依然強健。2023 年全年 EPS 為 -0.06 元，顯示公司已走出虧損，營運重回正軌。

市場布局與區域分析

藝舍-KY 的業務布局橫跨台灣與中國大陸，但重心有所側重：

• 台灣市場：

  • 不動產代銷：為目前營運主力，深耕大台北地區（台北市、新北市），負責如立信建設等夥伴的建案代銷。
  • 酒店業務：以直營（如台北南京東路館）、加盟及轉租模式經營。主要競爭對手包括亞都麗緻、國賓、晶華等上市飯店集團。

• 中國大陸市場：

  • 酒店業務：以加盟特許經營及委託管理為主，酒店分布於一、二線城市及重點旅遊城市。客房價格定位於中檔（人民幣 350-600 元）。主要競爭對手包括星程、維也納、莫泰 268、桔子酒店等連鎖品牌。

客戶結構與價值鏈分析

客戶群體分析

藝舍-KY 的客戶群體依業務類別而異：

• 酒店業務客戶（市場估計）：

  • 商務旅客（約 50%）：國內外企業差旅人士、會議參與者。
  • 休閒旅客（約 35%）：國內外自由行旅客、家庭及團體遊客。
  • 長住型客戶（約 15%）：專案駐點人員、長期商務或工作需求者。

• 不動產代銷業務客戶：

  • 自住型買家：尋求在大台北地區購置住宅的個人或家庭。
  • 投資型買家：看好區域房地產增值潛力的投資者。

產業鏈定位

藝舍-KY 在其運營的兩個主要產業中扮演服務整合者的角色：

• 酒店產業鏈：

  • 上游：合作夥伴（加盟商）、物料供應商（客房用品、食材）。
  • 中游：藝舍-KY 提供品牌、管理系統、營運標準。
  • 下游：終端住客（商務、休閒旅客）。

• 房地產產業鏈：

  • 上游：土地開發商、建設公司、營造廠。
  • 中游：藝舍-KY（透過藝舍創意廣告）提供代銷、企劃、廣告、法律諮詢、物業管理規劃等服務。
  • 下游：不動產買家（自住、投資者）。

公司透過整合子公司資源（如藝舍創意廣告），強化在中游服務環節的價值創造能力。

重大工程與建案資訊

藝舍-KY 透過子公司積極參與不動產開發與建設相關業務，近期重要工程案如下：

進行中及規劃中建案

序號	案件名稱/地點	合作夥伴/負責單位	類型	狀態/說明
1	新北市三重區三重段 新建工程	立信工營造股份有限公司	工程承攬	合約金額約 9.7 億元 (含稅)，已於 2025 年 4 月簽訂
2	新北市三重區三重段 合建分屋案	子公司-台灣富驛酒店	合建分屋	2024 年 12 月董事會通過，規劃中
3	新北市三峽區永安段 合建分屋案	子公司-台灣富驛酒店	合建分屋	2024 年 12 月董事會通過，規劃中
4	大台北地區 其他代銷案	藝舍創意廣告	不動產代銷	持續承接並銷售立信建設等夥伴推案

註：上述工程案的具體完工時程與銷售狀況，需視後續工程進度與市場反應而定。

競爭優勢與市場地位

核心競爭力

藝舍-KY 的競爭優勢主要來自以下幾個方面：

1. 雙引擎業務模式：結合酒店管理與不動產代銷，兩大業務可產生協同效應，分散經營風險，並提供多元營收來源。
2. 整合性房地產服務：透過子公司藝舍創意廣告，提供從土地開發評估、代銷企劃到物業管理的一條龍服務，強化在不動產市場的競爭力。
3. 既有品牌基礎：富驛系列酒店品牌在市場上已建立一定知名度，可支持酒店管理業務的穩定發展與加盟擴展。
4. 管理效率與獲利能力：近期財報顯示公司擁有優異的毛利率與營業利益率，突顯其成本控制與營運管理能力。
5. 靈活的資本策略：近期取消減資與私募案，保留資本彈性，有利於應對市場變化及掌握未來投資機會。

市場競爭地位

• 酒店管理：在中國大陸中檔市場屬中型連鎖品牌，面臨眾多國內外品牌競爭；在台灣市場則與多家上市櫃飯店集團競爭。
• 不動產代銷：在台灣北部市場，透過與立信建設等建商的合作，已建立一定的市場能見度與銷售實績，代銷業務佔營收比重快速提升，顯示其在該領域的競爭力正逐步增強。

目前尚無公開的具體市佔率數據，但從營收結構轉變與近期業績增長來看，藝舍-KY 在不動產代銷領域的市場地位顯著提升。

近期重大事件分析

藝舍-KY 近期經歷多項重大策略調整與營運事件，依時間序整理如下：

營運策略調整

• 2023 年起：積極拓展不動產代銷業務，營運重心明顯轉移。
• 2023 年 8 月：收購藝舍創意廣告剩餘股權，強化代銷與廣告能力。
• 2024 年 1 月 29 日：公司正式更名為「藝舍國際創新股份有限公司」，反映轉型決心。
• 2024 年 3 月：出售中國大陸子公司「中聯時代酒店管理發展（北京）」，調整海外市場策略。

資本結構決策

• 2025 年 3 月 13 日：董事會決議取消原訂辦理的減資彌補虧損案（原計畫減資約 2.08 億元）。
• 2025 年 3 月 13 日：董事會決議不繼續辦理原計畫的私募普通股案。
  • 市場解讀：上述決策顯示公司營運狀況好轉，希望保留資本彈性，對未來發展具信心。

重大工程合約

• 2025 年 4 月 1 日：代子公司藝舍創意廣告公告簽訂新北市三重區新建工程承攬合約，合約金額近 10 億元，標誌著公司在營建領域的實質進展。

財務資訊更正

• 2025 年 4 月 9 日：更正 2024 年 12 月資金貸與申報資訊，展現對資訊揭露透明度的重視。

子公司資本調整

• 2025 年 3 月：子公司藝舍創意廣告決議現金減資 8%（約 4360 萬元），配合集團整體營運規劃調整資本結構。

未來發展策略展望

短中期發展重點（推估 1-2 年）

綜合近期事件與營運表現，推測藝舍-KY 短中期發展重點將圍繞以下方向：

1. 深化不動產代銷業務：
   • 持續承接並銷售大台北地區重點建案（如立信建設推案）。
   • 強化代銷團隊專業能力與服務品質。
   • 利用藝舍創意廣告的行銷專長，提升建案銷售率。
2. 推進營建承攬項目：
   • 確保新北市三重區近 10 億元工程承攬案順利執行。
   • 評估並拓展其他潛在的營建合作機會。
3. 穩定酒店管理業務：
   • 把握疫後旅遊復甦趨勢，提升現有酒店入住率與營收。
   • 優化管理流程，維持品牌形象與服務水準。
   • 審慎評估新的加盟或管理合作機會。
4. 強化財務結構與營運效率：
   • 維持健康的負債比與現金流。
   • 持續優化成本結構，保持高毛利率水平。

長期發展潛力（推估 3-5 年）

從長期來看，藝舍-KY 的發展潛力在於：

1. 產業鏈垂直整合：進一步整合土地開發、規劃設計、營建管理、代銷企劃及物業管理，提供更完整的房地產價值鏈服務。
2. 跨區域市場拓展：在不動產代銷或營建業務站穩北部市場後，評估向台灣其他區域或海外市場拓展的可能性。
3. 品牌多元化發展：在酒店領域，可能開發新品牌或升級現有品牌，以滿足不同市場區隔需求。
4. 數位轉型與創新：導入智慧飯店解決方案或房地產科技（PropTech），提升營運效率與客戶體驗。
5. 永續經營實踐：逐步導入 ESG 策略，關注綠建築、節能減碳及社會責任，提升企業長期價值。

重點整理

• 成功轉型：藝舍-KY 已從單純的酒店管理集團，成功轉型為以不動產代銷為主要營收來源的多元化企業。
• 營收高成長：2024 年及 2025 年初營收均呈現爆發性增長，主要由不動產代銷業務驅動。
• 雙引擎動能：不動產代銷提供主要成長動能，酒店管理業務則隨市場復甦提供穩定基礎。
• 財務穩健且具彈性：獲利能力強（高毛利率），負債比健康，近期取消減資與私募案，保留資本彈性。
• 重大工程啟動：2025 年簽訂近 10 億元營建承攬合約，標誌進入實質建設階段。
• 市場前景看好：受益於台灣房市回溫及觀光業復甦，兩大核心業務前景均偏向樂觀。
• 產業整合潛力：未來在房地產價值鏈的垂直整合，以及酒店業務的創新，具備長期發展潛力。

參考資料說明

公司官方文件

1. 藝舍國際創新股份有限公司 2023 年第三季法人說明會簡報（2023.08.11）
   本研究參考法說會簡報的營運概況、業務範圍、產品服務分析及早期發展策略。
2. 藝舍國際創新股份有限公司 2023 年第三季財務報告
   本文早期財務分析依據此份財報。
3. 藝舍國際創新股份有限公司公開資訊觀測站公告 (2024-2025)
   包含更名、子公司股權變動、重大工程合約簽訂、取消減資/私募案、營收公告等最新資訊。

重大訊息公告

1. 藝舍-KY 更名公告（2024.01.29）
   提供公司更名資訊及營運方向調整。
2. 藝舍-KY 歷次營收報告（2024.08 – 2025.03）
   提供各期間營收數據、年增率等財務資訊。
3. 藝舍-KY 董事會決議公告 (2025.03.13)
   公告取消減資及私募普通股案。
4. 藝舍-KY 重大工程合約公告 (2025.04.01)
   公告簽訂新北市三重區新建工程承攬合約。

新聞報導

1. 鉅亨網、工商時報、經濟日報等財經媒體相關報導 (2024-2025)
   提供公司營運策略、市場動態、股價表現及產業分析。
2. NStock、MoneyDJ、Yahoo 奇摩股市、Goodinfo! 台灣股市資訊網、CMoney 等財經資訊平台
   提供公司基本資料、股東結構、財務數據、營收彙整、競爭對手資訊等。

產業研究報告

1. 元富證券、康和證券、元大證券等（若有）針對觀光餐旅或營建產業之研究報告
   提供產業背景、競爭態勢及市場趨勢分析參考。 (註：目前未發現針對藝舍-KY的近期機構專門報告)

註：本文內容主要依據 2023 年第三季至 2025 年第一季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、重大訊息、新聞報導及財經資訊平台。