圖(1)個股筆記：1438 三地開發（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 03 月 21 日
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三地開發地產：轉型綜效顯現 綠能建設雙軌並進
三地開發地產股份有限公司（股票代碼：1438）成立於 1955 年 10 月 11 日，最初以裕豐國際開發股份有限公司之名經營紡織業務。2010 年，公司進行重大轉型，中止紡紗業務，全面投入營建土地開發領域。2019 年南部建設龍頭三地集團入主後，於 2020 年正式更名為三地開發地產，總部遷至高雄市苓雅區，資本額達新台幣 9.12 億元（含私募普通股 2 億元）。
圖(2)公司沿革（資料來源：三地開發公司網站）
核心業務與產品服務
三地開發立基於營建業務，專注於商業大樓、工業大樓及住宅的開發與銷售。產品組合包括透天別墅、電梯華廈等住宅建案，以及店舖、事務所等商業空間。根據最新財報，公司營收結構中營建業務占比高達 99%，另有 1% 來自進口鍋具銷售等其他業務。此營收結構凸顯公司專注於本業發展的經營策略。
營運據點與市場分布
三地開發以高雄和台南兩大城市為主要營運基地。公司土地取得管道多元，包括自有土地開發、參與政府土地公開標售，以及透過仲介取得優質地段。選地原則著重於交通便利性及生活機能完整度，確保建案的市場競爭力。
建案開發現況
銷售中建案
| 建案名稱 | 地區位置 | 基地面積(坪) | 開工日期 | 完工日期 | 規劃戶數 | 總樓地板面積(坪) | 預計總銷(仟元) | 銷售率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 松花苑 II 期 | 高雄市林園區田中央段 | 1,254 | 110Q2 | 111年底 | 38 | 2,431 | 465,000 | 100% |
| 艾美館 No.8 | 台南市安南區國安段 | 835 | 110Q2 | 113Q4 | 142 | 6,157 | 1,885,730 | 67% |
| 艾美 MOMA II 期 | 高雄市小港區明義段 | 586 | 111Q3 | 114Q3 | 88 | 4,037 | 928,441 | 95% |
| 艾美國際城 | 高雄市三民區三塊厝段 | 2,140 | 111Q3 | 117Q4 | 643 | 35,586 | 13,856,320 | 39% |
| 艾美新時代 | 台南市東區平實段 | 1,649 | 112Q2 | 116Q3 | 293 | 10,430 | 3,287,440 | 98% |
未開案建案
| 建案名稱 | 地區位置 | 基地面積(坪) | 預計開工 | 預計完工 | 規劃戶數 | 總樓地板面積(坪) | 預計總銷(仟元) | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 艾美御之苑 | 台南市中西區武聖段 | 1,521 | 113Q2 | 118Q2 | 232 | 11,072 | 4,420,980 | 尚未開案 |
| 海前段透天 | 台南市安南區海前段 | 157 | 113Q1 | – | 4 | 293 | 120,000 | 合建分售 |
| 艾美新時代 II 期 | 台南市東區平實段 | 1,926 | 113Q3 | – | 412 | 15,943 | 5,567,520 | 地上權住宅 |
特殊合作案
| 案名 | 合作夥伴 | 地區位置 | 開發內容 | 規模 | 進度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 九份子建案 | – | 台南市九份子區 | 住宅大樓 | 總銷 20 億元以上 | 預計 2024 年底完工交屋 |
| 金城段豪宅案 | 泰嘉、清景麟 | 台南市金城段 | 豪宅及店面 | 基地 1,582 坪，規劃 2 棟 82 戶豪宅及 2 戶店面 | 已啟動 |
| 仁德廠辦大案 | 京城建設 | 台南市仁德區 | 廠辦大樓 | 分三期開發 | 預計 2024 年底取得建照 |
*備註：
1. 日期標示說明：110 年即 2021 年，以此類推
2. Q1-Q4 代表第一季至第四季
3. 總銷金額單位為新台幣仟元
4. 資料統計截至 2024 年第一季
競爭優勢分析
三地開發在營建市場的核心競爭力主要體現在：
- 專業營造技術：累積深厚的施工經驗與專業知識
- 嚴格品質管控：從選材到施工過程實施全方位監控
- 土地開發實力：具備優質土地取得及整合能力
- 品牌信譽口碑：建立良好的市場形象和客戶信任
- 精準市場定位：專注中高端市場，提供差異化產品
多元發展策略
建設開發計畫
2024 年重點開發項目：
海前段透天
– 區位：台南市安南區
– 規模：4 戶透天住宅
– 預計總銷：1.2 億元
艾美新時代 II 期
– 區位：台南市東區
– 類型：地上權住宅
– 規模：412 戶
– 預計總銷：55.68 億元
綠能產業布局
透過子公司三地能源，積極拓展再生能源事業：
太陽能發電
– 現有發電量：378MW
– 2025 年目標：1GW
– 漁電共生占比：70%
充電設施網絡
– 已建置：100 個充電站
– 2025 年目標：150 個站點
電動巴士營運
– 取得鴻華電巴經銷權
– 2025 年交車目標：300 台
營運展望
2024 年第一季因建案完工時程差異，營收表現較為平淡。隨著台南九份子大樓年底完工交屋，預計貢獻 20 億元以上營收。另與京城建設合作的台南仁德廠辦案，計劃於年底取得建照後分三期推出，為未來營收挹注動能。
子公司三地能源 2024 年營收預計突破 10 億元，每股盈餘達 0.5 元，主要受惠於太陽能發電及碳盤查業務成長。2025 年營收估計倍增，每股盈餘可達 1.5 元。
產業發展趨勢
全球淨零碳排趨勢下，綠能與節能建築的需求持續增加。三地開發除了在傳統營建業務精進外，透過子公司布局綠能產業，發展太陽能發電、漁電共生、電動車充電等業務，創造多元收入來源。公司結合建設開發與綠能科技的雙軌發展策略，為永續經營奠定基礎。
參考資料說明
公司官方文件
-
三地開發地產股份有限公司 2023 年法人說明會簡報（2023.12.19）
本研究主要參考法說會簡報的公司基本資料、財務數據、營運概況及未來推案規劃。該簡報由三地開發董事長鍾育霖親自主講，提供最新且權威的公司營運資訊。 -
三地開發地產 2023 年第三季財務報告
本文的財務分析主要依據此份財報，包含營業收入、營業成本、營業毛利、營業淨利等關鍵數據，以及資產負債表重要項目。 -
三地開發地產 2024 年股東常會年報
該年報提供公司基本資料、組織架構、主要業務內容及財務資訊，是本文公司基本資料的重要依據。
新聞報導
-
工商時報產業分析專文（2024.01.05）
該報導詳述三地開發在高雄三民區「艾美國際城」及台南地區多個建案的最新進展。 -
經濟日報不動產新聞（2024.01.03）
針對三地開發與清景麟地產合作開發的「AI慕光城」建案進行深入報導，總銷金額達420億元。 -
中時電子報專題報導（2023.12.28）
報導三地能源在太陽能光電、儲能及電動車充電領域的佈局與發展策略。
產業研究報告
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元大證券產業研究報告（2023.12.20）
該報告分析三地開發在高雄及台南房地產市場的競爭優勢及未來發展潛力。 -
凱基證券投資分析（2023.12.15）
研究報告提供三地開發在不動產開發及綠能產業的專業分析，並對公司未來展望做出評估。
政府公開資訊
-
內政部營建署統計資料（2023.Q4）
提供台灣地區建築物建造執照核發數量及樓地板面積等統計資料。 -
高雄市政府都市發展局資料（2024.01）
提供高雄市三民區房市交易數據及都市更新相關政策資訊。
註：本文內容主要依據 2023 年第四季及 2024 年初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、產業研究報告及新聞報導。部分即時性資訊可能因時間推移而有所變動。
參考資料來源
資料來源：三地開發公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。
公司網址：http://www.sandirealestate.com.tw/
法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/143820241230M001.pdf
基本概況
股價：47.6
預估本益比：nan
預估殖利率：0.0%
預估現金股利：0.0元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報
圖(3)1438 三地開發 EPS 熱力圖
股價走勢
圖(4)1438 三地開發 K線圖（日）
圖(5)1438 三地開發 K線圖（週）
圖(6)1438 三地開發 K線圖（月）
日報表
圖(7)1438 三地開發 法人籌碼
週報表
圖(8)1438 三地開發 大戶籌碼
月報表
圖(9)1438 三地開發 內部人持股
圖(10)1438 三地開發 本益比河流圖
圖(11)1438 三地開發 淨值比河流圖
新聞筆記
「艾美御之苑」預售案基地 Note right of 2025.03.18: →三地開發以8.7億元購入「湖水岸汽車旅館」，現為
「艾美御之苑」基地
9元 Note right of 2025.03.11: ↑北基 24 年營收125.41億元，年增 62.
91％，稅後純益4.75億元，EPS 1.29元，
年增2.69倍，營收獲利齊創新高 Note right of 2025.03.11: ↑董事會決議超額配發股利，擬配發現金0.3元，股票
股利1.7元，合計2元，創歷年新高 Note right of 2025.03.11: →北基將購置高雄市三民區灣興段土地及建物，預計興建
廠辦大樓出售，土地價格為新台幣6.9億元 Note right of 2025.03.11: ↑2M25 營收6.88億元，年增8.77％，前
2M25 營收14.73億元，年增11.65％，營
收創同期新高 Note right of 2025.03.11: ↑屏東「艾美城品」預售屋將於 3M25 陸續交屋入
帳，有助提振營運 Note right of 2025.03.11: →24 年油品事業提高市佔率有成，全台加油站80站
，油品銷售年增8.71％，土地建設營收比升至33％ Note right of 2025.03.11: ↑綠色能源業務銷售大幅年增72％，帶動 24 年毛
利率及營業利益率提升 Note right of 2025.03.11: →北基將深化油品事業、土地建設及綠色能源等多角化布
局，擴張營運規模 Note right of 2025.03.11: ↑子公司三地能源積極衝刺太陽能光電、綠電銷售等業務
，營運可望更上一層樓
國建、冠德等，殖利率表現佳 Note right of 2025.02.25: ↑市場預期部分建商 25 年完工交屋量放大，業績成
長動能強，高殖利率可期
成
，受惠建案交屋貢獻
目標推進 Note right of 2025.01.15: →特爾電力目標 25 年 全台建置達150個電動車
充電站點 Note right of 2025.01.15: →三地能源為Model T電動巴士經銷商，目標累積
交車300輛
策略助力 25 年營運向上 Note right of 2025.01.13: ↑北基土地建設營收占比躍升至33%，受惠建案交屋 Note right of 2025.01.13: ↑三地能源積極發展太陽能光電，為集團創造營運新亮點
業積極擴張是主因 Note right of 2025.01.10: ↑北基土地建設業務營收占比躍升至33%，受惠建案交
屋入帳 Note right of 2025.01.10: ↑三地能源積極發展太陽能光電、綠電銷售，有望創造集
團營運新亮點
為集團營運未來成長動力 Note right of 2024.12.10: →子公司三地能源加速太陽能光電和EV充電站建設，綠
電轉供及銷售業務持續發展
運重要業務
充電服務等領域，全面拓展綠能與再生能源事業
，目標成為新時代的電力整合專家 Note right of 2024.12.03: →透過跨國合作與技術整合，實現更高效、更智能的電力
管理與服務，提升整體能源利用率 Note right of 2024.12.03: →三地能源受惠太陽能光電及EV充電業務放大，1H2
4 營收達4.66億元，稅後純益7,972萬元，已
超越 23 年 24 年 Note right of 2024.12.03: →三地能源業務涵蓋太陽能光電、儲能、EV充電等，光
電業務占營收比重達90.16% Note right of 2024.12.03: →截至2024前三季，三地能源已完成127MW光電
併聯，漁電共生案場占比達7成，未來將強化漁業與綠能
結合 Note right of 2024.12.03: →三地能源計畫投入產學講座與自創品牌，預計強化漁業
水產銷售管道，創造附加價值 Note right of 2024.12.03: →三地能源為Model T電動巴士獨家經銷商，計畫
至 25 年 交車達300輛，並拓展電動巴士及充電
服務 Note right of 2024.12.03: →三地能源EV充電服務「特爾電力」已建置100個充
電站，目標 25 年 達到150個站點，並推出高功
率「超級快充旗艦站」 Note right of 2024.12.03: →三地能源太陽能光電業務目標每年新增50MW發電量
，長期推進1GW建置目標，並增強EPC工程收入貢獻 Note right of 2024.12.03: →三地能源獲得鴻華電巴的經銷與充電服務，計劃 25
年交付300台電動巴士 Note right of 2024.12.03: →同時，三地能源計劃在 25 年建立150個電動車
充電站點，擴大充電設施網絡
達0.5元，主要受太陽能光電及碳盤查業務貢獻 Note right of 2024.12.02: →25 年三地能源營收將有望成長逾倍，獲利增幅預計
超過營收增幅，每股盈餘可達1.5元 Note right of 2024.12.02: →目前三地能源太陽能光電總建置發電量達378MW，
未來目標為1GW，持續擴展漁電共生及農電項目 Note right of 2024.12.02: →三地能源 2H24 營運將優於 1H24 ，光電
業務穩定發電，併網量逐步增加，預計營收和獲利大幅提
升
地面積1582坪，規劃2棟82戶豪宅及2戶店面
及年底公開的台南平實營區地上權住宅建案，也將轉進商
辦 Note right of 2Q24: →與京城建設合作的台南仁德廠辦大案，可望在 24
年底取得建照之後，25 年開始分三期推出，為未來營
收舖路
要等到 24 年底，預售已經售出65％的「艾美館八
期」完工交屋之後，才有明顯入帳營收 Note right of 1Q24: →因無案可入帳，營收掛零，每股虧損0.11元，最快
要等到 24 年底
售
深度分析
季報表
圖(12)1438 三地開發 營收狀況
圖(13)1438 三地開發 獲利能力
圖(14)1438 三地開發 合約負債
圖(15)1438 三地開發 存貨與平均售貨天數
圖(16)1438 三地開發 存貨與存貨營收比
圖(17)1438 三地開發 現金流狀況
圖(18)1438 三地開發 杜邦分析
圖(19)1438 三地開發 資本結構
年報表
圖(20)1438 三地開發 股利政策