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寶徠建設（1805）轉型之路：雙品牌策略與多元開發佈局

公司概要與發展歷程

寶徠建設股份有限公司（Pau Jar Group，股票代號：1805.TW），前身為凱聚股份有限公司，成立於 1978 年 5 月 2 日。初期主要從事地磚、壁磚、外牆磚等建材之製造與銷售，並於 1972 年 開始外銷日本，其產品質量達到國際水準。公司於 1989 年 在台灣證券交易所掛牌上市。

2009 年 6 月，股東會決議公司更名為寶徠建設股份有限公司，並於同年 10 月 16 日 正式以新名稱上市，標誌著公司從傳統建材製造商轉型為以建築興建及不動產開發為核心業務的企業。寶徠建設隸屬於家美機構，擁有集團資源支持。

近年來，寶徠建設積極調整經營策略，2018 年 與璞園建築團隊建立策略合作關係，共同推動「璞園寶徠」雙品牌策略，藉此整合雙方在建築施工、設計規劃及市場行銷的優勢，逐步從單一建商轉型為提供全方位房地產服務的綜合開發商。公司目前實收資本額約為新台幣 10.49 億元，董事長為林瑞山先生，總經理為黃文正先生（代理）。

組織架構與子公司布局

寶徠建設透過旗下多家子公司，拓展多元化經營版圖，以分散營運風險並尋求跨領域市場機會。

mermaid graph LR A[寶徠建設股份有限公司] --> B[建築本業] A --> C[子公司事業群] B --> D[住宅興建與銷售] B --> E[商業大樓開發] B --> F[都市更新與合建] B --> G[建材製造（早期）] C --> H[寶徠綠能科技股份有限公司] C --> I[寶徠房地產股份有限公司] C --> J[寶徠金廈（廈門）旅遊管理服務有限公司] C --> K[寶徠觀光發展有限公司] style A fill:#B8860B,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style B fill:#CD5C5C,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style C fill:#668B8B,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style D fill:#B87333,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style E fill:#BC8F8F,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style F fill:#DEB887,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style G fill:#D2B48C,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style H fill:#8FBC8F,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style I fill:#9370DB,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style J fill:#4682B4,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff style K fill:#D2691E,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff

主要子公司及其業務範圍包括：

寶徠綠能科技股份有限公司：專注於太陽能設施建置評估及規劃，積極推動綠色能源事業發展。
寶徠房地產股份有限公司：負責不動產個案評估及代銷業務，拓展房地產服務鏈。
寶徠金廈 (廈門) 旅遊管理服務有限公司：從事旅遊管理及租賃服務，布局觀光休閒市場。
寶徠觀光發展有限公司：負責國內觀光旅遊、飯店旅館評估規劃及經營管理業務。

主要業務範疇分析

寶徠建設的核心業務涵蓋國民住宅及商業大樓的興建、出租與出售。同時，公司亦涉足建材製造（如地磚、壁磚、外牆磚等），儘管近年業務重心已轉向不動產開發。

核心競爭力

公司的核心競爭力主要體現在以下幾個方面：

豐富的建築施工經驗：累積逾四十年的產業經驗，建立穩固的工程實力。
完善的產業鏈整合能力：從土地開發、規劃設計、施工營造至銷售服務，具備一定的垂直整合能力。
策略聯盟與雙品牌效益：與璞園建築等夥伴的合作，特別是「璞園寶徠」雙品牌策略，有效提升市場競爭力與品牌能見度。
集團資源支持：作為家美機構旗下企業，可獲得集團在土地、資金、人脈等方面的資源挹注。

產品系統與應用說明

寶徠建設的產品主要應用於住宅及商業建築開發、建材製造、都市更新及合建案，並透過子公司拓展至旅遊及綠能事業。

建築產品技術特點

建材品質：早期以建材製造起家，其磁磚產品曾為台灣首家外銷日本的廠商，品質獲得國際市場肯定。公司持續嚴格管控施工品質，訂定嚴謹的工程發包與施工規範。
雙品牌策略整合：與璞園建築的合作，使寶徠的產品能夠融合璞園在設計美學與市場洞察的優勢，以及寶徠自身在施工品質的堅持，提升整體產品的市場吸引力。
多元事業的技術應用：在綠能領域，專注太陽能設施的規劃與建置評估；在觀光旅遊領域，則著重於管理服務與營運規劃。

營收結構與比重分析

根據 2023 年 及 2024 年 資料，寶徠建設的營收主要來自大台北及桃園地區的建築銷售。

mermaid pie title 2023年營收結構 (預估基礎) "營建收入" : 96 "其他收入 (旅遊、綠能等)" : 4

建築興建與不動產開發：涵蓋住宅、商業大樓、都市更新案及合建案，為公司營收主力，約佔整體營收的 96%。隨著 2024 年 起多個建案如台北信義區「松雍」案、雙品牌合作案「璞園樸園」陸續完工交屋，此部分營收預期將顯著回升。
建材製造：雖然已非主要業務，但公司仍具備建材生產背景，對成本控制與材料選擇具有優勢。
代銷與不動產服務：透過與璞園品牌的合作，提供代銷服務，協助銷售自有及合作建案。
其他收入 (觀光旅遊及綠能事業等)：約佔整體營收的 4%，為多元化經營的一環，貢獻輔助性收入。

客戶群體與銷售區域分析

主要客戶群體

寶徠建設的客戶群體主要包括：

一般購屋消費者：針對住宅產品，客群涵蓋首購族、換屋族及高端住宅買家。
法人投資者：商業大樓及部分住宅產品亦吸引法人機構的投資。
地主：在都市更新及合建案中，地主為重要的合作夥伴。
觀光旅遊業者及綠能產業合作夥伴：為旗下子公司在相關領域的服務對象。

公司客戶群多元且分散，並無依賴特定大型客戶的風險。

主要銷售國家或區域

寶徠建設的銷售業務主要集中在==台灣本地市場==，尤其以大台北地區及桃園地區為核心。

台北市：重點區域包括信義計畫區（如「松雍」案）、松山區（如「璞園樸園」案）、中山區（如「永靜公園案」、「喜瑞飯店」都更案）、北投區（如「新洲美段案」）及內湖區（如「石潭段都更案」）。
新北市：重點區域包括新店華城地區（如「康橋旭」案）、林口區（如「林口力行段案」）。
桃園市：重點區域包括龜山區華亞科學園區（科技廠辦園區開發案）、青埔地區（如「寶徠花園」案）、中壢區（如「中運段案」）。

目前公司業務重心為國內市場，尚無明顯的海外銷售布局。

營業範圍與地區布局

寶徠建設的經營模式採多元化布局：

雙品牌策略：與璞園建築合作推案，寶徠專注建築施工與開發，璞園負責設計與代銷，雙方協同提升銷售效率與品牌價值。
合建與都更開發：積極與地主合作推動合建及都市更新案，以降低土地取得成本，並分散開發風險。
多元事業布局：除建築開發本業外，透過子公司涉足建材製造、綠能科技及觀光旅遊，拓展多元收益來源。
資本運作：透過現金增資、私募及可轉債等方式強化資本結構，支持推案及營運資金需求。

上下游關係

上游供應商：主要為建築材料供應商，包括水泥、鋼筋、建材磚瓦等。部分建材早期由集團內部製造，有助於成本控制及確保供應穩定。
下游客戶：主要為購屋消費者、商業租戶及投資者。此外，與地主合作推動合建及都更案亦為重要的下游關係。
合作夥伴：與璞園建築的策略合作，強化設計、代銷及施工的整合能力。與春保鎢鋼集團在科技廠辦園區的合作，拓展了新的業務領域。

原物料與生產成本分析

原物料來源與影響

寶徠建設主要原物料為建築材料，包括水泥、鋼筋、磚瓦、砂石等基礎建材，以及土地。

建築材料：部分建材早期由集團內部工廠生產，其餘則由國內外建材供應商提供。近年全球原物料價格受供應鏈、能源價格及國際運費影響而波動，對營建成本造成壓力。
土地成本：為公司重要成本之一。隨著土地價格上漲，土地取得與開發成本逐年增加。

寶徠透過嚴謹的工程發包辦法、施工規範及市場價格監控，調整承包價格，並與供應商協商，以降低成本波動衝擊。

生產基地與產能

寶徠建設的核心業務為建築興建與不動產開發，其「生產基地」主要指各建築工地及開發基地。並無傳統製造業的固定廠房與產能數據。

主要建案基地：如前述銷售區域所列之台北市「松雍」、「璞園樸園」，桃園市「華亞高科技園區案」等。
擴展計畫：公司無傳統工廠擴建計畫，但在土地開發與建築項目上持續擴張，如推動桃園龜山華亞科學園區大型廠辦開發案，並積極參與都市更新及合建案。

生產效率與成本變化

生產效率：重視工程品質與施工進度管理，透過嚴謹的工程發包、施工規範及數位化管理工具提升效率。雙品牌策略亦有助於提升設計與代銷效率。
生產成本：主要受建築材料價格及土地成本影響。公司透過採購管理、與供應商協商及價格調整機制來部分轉嫁成本壓力。

競爭優勢與市場地位

市場競爭態勢

寶徠建設所屬的建築營造及不動產開發產業，市場競爭激烈，尤其在大台北地區。主要競爭對手包括名軒、國揚、全坤、宏璟、華建、宏盛、華固等多家上市櫃建商。寶徠在整體市場中屬於中小型建商，但在特定區域及產品類型（如雙品牌合作案、都更案）具備一定影響力。

競爭優勢分析

雙品牌策略：與璞園建築合作，結合雙方在設計、代銷、施工的優勢，提升品牌價值與市場推案效率。
優越地理位置布局：建案多集中於雙北及桃園等重要發展區域，地段條件良好。
多元化產品線：涵蓋住宅、商業大樓，並積極拓展都市更新、合建案及科技廠辦開發。
集團資源整合：隸屬家美機構，可獲得集團在土地、資金等方面的支持。
品質與施工管理：嚴格控管工程品質與施工進度，確保建築品質。

近期重大事件分析

營運與財務動態 (依時間序)

2023 年 Q4 及全年：
- 2023 年 Q4：為改善財務結構，完成減資三成，並辦理現金增資 3.3 億元，股本瘦身至 10.01 億元。每股淨值提升至 7.25 元。
- 2023 全年：因無新案可交屋入帳，全年營收約 1.39 億元，稅後淨損 4,640 萬元，每股淨損約 1.55 元 (調整後數據可能因股本變動而異)。此為連續第八年虧損及無配息。
2024 年：
- 2024 年 Q1：董事會選出現任總經理林瑞山先生接任董事長。市場預期台北市信義計畫區指標案「松雍」將於 2024 年下半年 完工交屋，寶徠可分回總銷約 6 億餘元，該案已全數完銷，預期 2024 年 可望轉虧為盈。
- 2024 年 Q2：持續銷售「康橋旭」等餘屋。
- 2024 年 4 月 9 日：因每股淨值回升至票面以上，寶徠與其他三檔股票恢復融資融券交易。
- 2024 年 10 月 4 日：市場重申「松雍」豪宅案預計於 2024 年 Q4 完工，預估貢獻銷金約 6 億元，EPS 有望超過 1 元。
- 2024 年 11 月：營收達 4.20 億元，年增率高達 91,681.22%，月增率 368,635.09%。累計 1 至 11 月 營收 4.25 億元，年增 193.18%。
- 2024 年 12 月 19 日：董事會決議辦理現金增資發行普通股 3,000 萬股，發行價格每股 14 元，募資總額約 4.2 億元，用於償還銀行借款及充實營運資金。
- 2024 年 12 月 30 日：舉行法人說明會，揭露未來建案規劃與財務概況。
2025 年：
- 2025 年 1 月 9 日：公告 2024 年 12 月 營收為新台幣 2.00 億元，月減 52.35%，但 2024 年全年 累計營收達 6.25 億元，年增率 329.82%。
- 2025 年 2 月 10 日：公告 2025 年 1 月 營收 4,768 萬元，月減 76.19%，但年增率高達 9,610.39%。此消息激勵股價於 2 月 12 日 亮燈漲停。
- 2025 年 Q1 (預期)：「璞園樸園」案預計 2025 年 完工交屋，寶徠可分回總銷金額約 3 億餘元。
- 2025 年 4 月：公告 2025 年 4 月 合併營收約 811.5 萬元，年增 1,291.94%。
- 2025 年 5 月：董事會決議展延台北市中山區正義段（喜瑞飯店都更案）合建契約案。

市場反應與評價

股價表現：受惠於建案完工入帳預期及營收顯著增長，寶徠股價在 2024 年底至 2025 年初 表現強勢，多次出現大幅上漲。
法人評價：法人普遍看好「松雍」及「璞園樸園」完工交屋帶來的業績挹注，預期寶徠自 2024 年 起將由虧轉盈，營運步入穩定成長期。對桃園龜山華亞科技園區廠辦開發案亦抱持高度期待。
財務結構改善：透過減資及現金增資，公司財務結構獲得改善，負債比於 2025 年 Q1 降至約 19%，提升營運穩健度。

建案與工程資訊

根據寶徠建設 2024 年 12 月 30 日 法人說明會資料，以及其他公開資訊，公司主要進行中及規劃中建案如下：

已完工/即將完工建案

建案名稱	座落位置	總銷金額 (寶徠分回/估)	銷售狀況	預計完工/交屋時程
松雍	台北市信義區松勇路	約 6 億餘元	已完銷	2024 年 Q4
璞園樸園	台北市敦化北路	約 3 億餘元	近完銷	2025 年
康橋旭 (餘屋)	新北市新店區	待售	餘屋 3 戶	已完工
寶徠花園 (餘屋)	桃園市青埔	待售	店面 1 戶	已完工

圖、建築個案-松雍（資料來源：公司網站）

圖、建築個案-璞園璞園（資料來源：公司網站）

規劃與興建中建案

建案/工程名稱	座落位置	基地面積 (坪)	總銷金額 (全案/估)	寶徠角色/持股	預計進度/時程
華亞高科技園區案	桃園市龜山區華亞一路	6,033	逾 250 億元	建方 49%	預計 2025 年取建照/動工
永靜公園案 (都更)	台北市中山北路二段	328	N/A	合建方	都更報核中，預計 2025 年取建照/推案
中運段案	桃園市中壢運動公園西南側	1,358	N/A	開發方	預計 2025 年取建照/推案
林口力行段案	新北市林口區民有街	561	N/A	開發方	預計 2025 年底取建照/推案
新洲美段案 (北市科左側)	台北市北投區福善路	1,485	N/A	開發方	預計 2025 年取建照/推案
內湖區石潭段都更案	台北市內湖區民權東路六段與成功路二段圓環旁	523	N/A	合建方	預計 2026 年取建照/推案
喜瑞飯店都更案 (正義段)	台北市中山區長安東路	403	N/A	建方 43.33%	規劃興建中，合建契約展延至 2025 年
台北市松山區都更案	台北市松山區	N/A	N/A	整合推動中	整合推動中
台北市南港區都更案	台北市南港區	N/A	N/A	整合推動中	整合推動中

圖、建築個案-華亞高科技園區案（資料來源：公司網站）

圖、建築個案- 永靜公園案（資料來源：公司網站）

圖、建築個案- 內湖區石潭段都更案（資料來源：公司網站）

未來發展策略展望

經營策略

根據公司法人說明會揭示，未來經營策略將聚焦於：

客戶導向：深入了解並回應客戶需求，為客戶、股東及公司創造長期價值。
核心業務深化：持續開發購地、都市更新及合建之住宅個案，鞏固市場地位。
產品創新與多元化：順應台灣產業發展趨勢，開發更多具特色的居住、辦公及商業空間產品，如科技廠辦園區。
收益型資產投入：評估投入收益型不動產開發，以期獲取穩定的現金收益。

短中期發展計畫 (1-3 年)

確保「松雍」、「璞園樸園」等案順利完工交屋，挹注營收與獲利。
加速推動桃園「華亞高科技園區案」的開發進程，力求於 2025 年 取得建照並動工。
積極整合並啟動多個位於雙北市的都市更新案及合建案，如「永靜公園案」、「喜瑞飯店都更案」等。
持續優化財務結構，善用資本市場工具籌資，支持業務擴展。

中長期發展藍圖 (3-5 年)

擴大在科技廠辦及商用不動產領域的布局。
深化與策略夥伴（如璞園建築、春保鎢鋼集團）的合作關係，共同開拓市場。
評估並參與具潛力的收益型不動產項目，建立長期穩定的現金流。
關注綠色建築與永續發展趨勢，將相關理念融入建案規劃。

投資價值綜合評估

寶徠建設經歷多年的營運調整期，透過成功的資本結構改善（減增資）及策略聯盟（雙品牌），正逐步迎來收穫期。

利多因素

建案入帳高峰：2024 年至 2025 年 為主要建案「松雍」及「璞園樸園」的完工交屋期，預期將帶動營收與獲利顯著好轉，終結連續虧損。
大型開發案潛力：桃園「華亞高科技園區案」總銷規模龐大，寶徠作為重要股東，未來數年潛在獲利貢獻可期。
都市更新契機：積極參與雙北市多個都更案，符合政策趨勢，並能以較低成本取得精華區土地。
雙品牌效益：「璞園寶徠」雙品牌策略有助於提升產品形象、銷售速度與市場競爭力。
財務結構改善：負債比降低，營運資金充實，為後續推案提供穩固基礎。
主流題材相關性：業務涵蓋都市更新、科技廠辦、綠能（子公司）等熱門題材，易受市場關注。

潛在風險

不動產市場景氣循環：房地產市場易受總體經濟、利率及政策調控影響。
營建成本波動：原物料價格及勞工成本上漲可能侵蝕獲利空間。
建案開發時程不確定性：都更案整合及建照取得時程較難掌握，可能影響入帳進度。
市場競爭：大台北地區建商眾多，市場競爭依然激烈。

重點整理

寶徠建設憑藉與璞園建築的==雙品牌策略==，以及和春保鎢鋼集團在==大型科技園區的合作案==，正從過去的營運調整期邁向新的成長階段。公司透過資本運作優化財務結構，並積極布局==都市更新與合建市場==。2024 年起，隨著「松雍」等高毛利建案陸續完工入帳，公司營運已出現顯著改善。未來，桃園「華亞高科技園區案」及多個雙北市都更案的逐步實現，可望為寶徠建設帶來持續的成長動能。儘管面臨營建成本及市場競爭等挑戰，但公司多元化的產品布局與穩健的策略夥伴關係，為其長期發展奠定了良好基礎。

參考資料說明

公司官方文件

寶徠建設股份有限公司 2024 年度法人說明會簡報（2024.12.30）。本研究主要參考法說會簡報的公司基本資料、建設業績、財務數據及經營策略。
寶徠建設股份有限公司公開資訊觀測站歷年公告。包含現金增資、董事會決議、營收公告等。
寶徠建設股份有限公司 2025 年第一季財務報告（2025.01）。參考財務數據及附註。
寶徠建設股份有限公司歷年公開說明書（如 2023 年現金增資公開說明書）。

研究報告

台中銀證券寶徠建設公開說明書相關研究資料。
PressPlay 平台投資研究報告（2021-2024 年間相關文章）。

新聞報導

MoneyDJ 理財網（2023-2025 年間相關報導）。包含公司簡介、法人說明會摘要、營運展望等。
鉅亨網（2023-2025 年間相關報導）。包含營收速報、股價動態、重大訊息等。
Yahoo奇摩股市/財經（2023-2025 年間相關報導）。包含公司新聞、公告轉載、市場反應等。
Winvest 財經新聞（2024-2025 年間相關報導）。
今周刊/MoneyWeekly 財經雜誌（2025 年間相關報導）。
自由時報財經/工商時報/經濟日報（部分間接引用資訊）。

網站資料

寶徠建設官方網站（blgroup.com.tw）。
財報狗網站，寶徠建設財務數據分析。
Goodinfo!台灣股市資訊網，寶徠建設基本資料與股權分散狀況。
NStock 網站，寶徠建設公司業務說明。