國揚實業（2505）深度分析：從住宅開發到多元佈局的營建先鋒
公司基本資料
公司概要說明
國揚實業股份有限公司 (Kuo Yang Construction Co.,Ltd.)，股票代號 2505，成立於 1972 年 6 月 2 日，並於 1979 年 11 月 14 日 掛牌上市。作為台灣資深的營建公司之一，國揚實業見證並參與了台灣從工業經濟轉型至科技與服務業的發展歷程。公司總部位於台北市，實收資本額約新台幣 38 億元。截至 2024 年 10 月底，公司市值約新台幣 79 億元。國揚以自有品牌「國揚」深耕台灣房地產市場，業務範圍涵蓋住宅、商辦、廠辦大樓開發與銷售，並透過轉投資跨足百貨零售業，旗下擁有「漢神百貨」與「漢神巨蛋購物廣場」等知名商業地產。
發展歷程與轉型
國揚建設自 1972 年創立以來，始終伴隨台灣經濟發展的腳步。早期以住宅建設為主要業務，累積了豐富的開發經驗與品牌聲譽。進入 21 世紀，國揚預見全球化趨勢與精緻生活的需求，於 2000 年開始進行策略轉型，率先整合建築規劃、營建施工及物業管理資源，將時尚建築創意融入住宅開發，提升產品價值。近年來，面對住宅市場政策調控、建築成本上漲及產業結構變遷，國揚再次調整經營策略，逐步提高==商用不動產（商辦、廠辦）==與==都市更新（都更）==的業務比重，以分散風險並掌握新興市場機會。公司從傳統的住宅建商，轉型為涵蓋住宅、商辦、廠辦、都更及商業資產管理的多元化開發商。
主要業務範疇分析
國揚實業的營運版圖主要可分為兩大核心事業群：營建開發與商業資產管理。
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A[國揚實業 (2505)] –> B[營建開發事業]
A –> C[商業資產管理]
B –> D[住宅建案]
B –> E[商辦/廠辦開發]
B –> F[都市更新/合建]
C –> G[漢神百貨]
C –> H[漢神巨蛋購物廣場]
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營建開發
此為國揚的核心業務，涵蓋土地開發、建築規劃、營建管理及銷售。產品類型多元，主要包括：
- 住宅建案：開發銷售各類型住宅產品，從一般集合住宅、別墅到中高端住宅及豪宅，如高雄「國硯」、台南「翡翠森林」等。近年因應市場趨勢，亦著重規劃符合自住需求的實用型住宅。
- 商辦/廠辦開發：因應產業轉型及科技業擴張需求，積極投入商辦大樓及工業廠房開發。代表性建案如台北內湖「國揚洲際企業總部」、新北三重「國揚數位科技大樓」等。廠辦開發因其興建期較短、週轉率快及毛利率相對較高等特性，已成為公司重點發展方向。
- 都市更新/合建：積極參與公、私辦都市更新計畫，並透過與地主合建模式取得土地資源，降低開發成本與風險，提升土地利用價值。例如新店榮工廠都更案「國揚光河」、高雄「東京都」合建案等。
商業資產管理
透過轉投資事業，國揚亦經營大型商業不動產，主要為：
- 漢神百貨：位於高雄市的指標性百貨公司。
- 漢神巨蛋購物廣場：位於高雄市的大型購物中心。
這些商業資產為國揚帶來穩定的租賃收入與現金流，有助於平衡營建本業的景氣循環風險。
產品應用與技術特點
產品應用領域
國揚實業的產品主要應用於滿足居住、辦公、生產及商業零售等多元需求：
- 居住空間：提供從首購、換屋到高端客群的各類住宅產品。
- 企業營運：打造現代化、智慧化的辦公大樓與工業廠房，滿足企業總部、研發中心或生產基地需求。
- 都市再生：透過都市更新，改善老舊社區環境，提供新型態的住宅與商業空間。
- 商業零售與休閒：經營大型百貨與購物中心，提供購物、餐飲、娛樂等服務。
產品技術特點
國揚強調建築品質與創新服務，其產品具備以下技術與服務特點：
- 高品質營建工法：委託國內甲級營造廠施工，並導入 PMIS 工程專案資訊管理系統，嚴格控管工程品質與進度。
- 創新住宅設計：跳脫傳統思維，例如在住宅陽台設置湯屋、引入五星級飯店式設施與管理，提升居住體驗。
- 綠色建築與永續技術：採用 TRC 黏彈性制震壁、Low-E 膠合玻璃等節能環保建材，推動綠色採購，並申請綠建築標章。
- 智慧居家服務：導入 Home Go App 等智慧管理系統，提供住戶便利的居家管理與社區服務。
- 施工透明化與客戶服務：強調合約與圖面公開透明，提供施工進度報告、社區總體營造、房屋健檢及長達三年的保固服務，建立品牌信任度。
市場與營運分析
營收結構分析
國揚實業的營收主要來自營建開發部門的房屋及土地銷售，以及商業資產管理部門的租賃收入。根據過往資料及公司策略方向，預估營收結構如下：
- 營建銷售收入：佔總營收約 90%，包含住宅、商辦、廠辦的銷售。近年廠辦及商辦佔比有提升趨勢。
- 租賃及其他收入：佔總營收約 10%，主要來自漢神百貨及漢神巨蛋的穩定租金收益。
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title 國揚實業預估營收結構
"營建銷售" : 90
"租賃及其他" : 10
根據公司 2024 年 1-9 月財報，毛利率達到 37%，較 2023 年的 39% 略降，但仍維持在相對高檔，可能反映了高毛利廠辦案的比重提升，但也受到建築成本上升的影響。2023 年全年每股盈餘 (EPS) 為 0.80 元，2024 年前三季 EPS 為 0.38 元。
區域市場分析
國揚實業的營運 100% 集中於==台灣市場==。主要推案及開發區域包括：
- 大台北地區：涵蓋台北市（內湖、大安區等）及新北市（新店、三重、汐止、土城、中和等），是公司商辦、廠辦及部分都更案的重點區域。
- 台南地區：以安南區「翡翠森林」系列住宅案為代表。
- 高雄地區：包括住宅（「國硯」、「微笑時代」、「東京都」）、商業資產（漢神百貨、漢神巨蛋）及大型開發案（左營高鐵科技之心、特貿三都更）。
公司策略性地布局於台灣主要都會區，掌握區域發展潛力。
主要客戶群體
國揚的主要客戶群體依產品類別而異：
- 住宅購屋者：涵蓋自住客與投資客，從一般消費者到中高資產客群。
- 企業客戶：租賃或購買商辦、廠辦大樓的企業，涵蓋科技、製造、服務等多元產業。
- 地主與合建夥伴：在都市更新及合建案中，與地主及其他開發商形成合作關係。
- 零售與餐飲業者：漢神百貨及漢神巨蛋的進駐廠商。
供應鏈與生產管理
原物料與成本控管
國揚作為營建開發商，其主要「原物料」為==土地==與==建材==。
- 土地來源：透過公開標售、仲介、地主合建、都市更新、捷運聯合開發等多種管道取得。近年以都更與合建為主要策略，以降低土地取得成本及風險。
- 建材來源：建築工程委託甲級營造廠執行，建材（如鋼筋、水泥、砂石、混凝土、裝修材料等）由營造廠負責採購，來源多為國內大型供應商。
- 成本影響與控管：建築成本（含土地、建材、人工）是影響獲利的關鍵因素。近年全球建材價格波動、國內缺工問題導致成本顯著上升。國揚透過：
- 合建/都更模式：分攤土地及部分營建成本。
- 強化工程管理：導入 PMIS 系統，嚴控預算與進度。
- 產品組合調整：增加毛利較高、週轉較快的廠辦比例。
- 與供應商/營造廠建立長期夥伴關係：確保供應穩定與議價能力。
生產模式與效率
國揚本身==並無自有生產基地或工廠==，其「生產」係指建案的開發與興建流程。
- 委外施工：將建案的實際營造工程，委託給具備專業能力與經驗的國內甲級營造廠執行。
- 專案管理：公司內部專注於土地開發、產品規劃設計、市場行銷、銷售及營建過程的監造與管理。
- 效率提升：透過標準作業流程 (SOP)、PMIS 系統及智慧應用程式 (Home Go App)，提升從規劃、施工到售後服務的整體效率與透明度。
- 產能：營建業的「產能」取決於土地儲備、推案計畫與工程進度，而非傳統製造業的設備產能。國揚目前土地儲備約 1.7 萬坪，並有多個預售及開發中個案，支持未來幾年的推案量。
競爭態勢分析
主要競爭對手
國揚在台灣營建市場屬於中大型建商，面對眾多競爭對手，包括全國性大型建商及區域型建商。根據產品類型與推案區域，主要競爭者可能包括：興富發、潤隆、國建、太子、京城、華固、長虹、遠雄、以及同樣積極布局廠辦與都更市場的同業如華友聯、三地開發、上曜等。
競爭優勢
國揚能在激烈的市場競爭中維持一席之地，主要憑藉以下優勢：
- 多元化經營：業務橫跨住宅、商辦、廠辦、都更及商業資產管理，能有效分散市場風險。
- 品牌歷史與形象：超過 50 年的經營歷史，累積了一定的品牌知名度與客戶信任度。
- 都更與合建經驗：嫻熟的都更與合建操作模式，有助於取得優質土地資源並降低開發風險。
- 策略性土地儲備：持有約 1.7 萬坪土地，且布局於具發展潛力的區域。
- 產品創新與服務：強調建築品質、導入智慧居家服務、提供完善售後保固，提升產品附加價值。
- 穩健財務結構：透過轉投資商業地產帶來穩定現金流，支持營建本業發展。
重大建案與工程資訊
國揚實業目前營運中的建案涵蓋成屋、預售及開發中個案，為公司未來幾年的主要營收來源。
成屋個案
以下為截至 2024 年底簡報所列之已完工待售成屋：
| 案名 | 位置 | 戶數 / 車位數 | 可銷售金額 (億元) | 國揚合資占比 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 國 硯 | 高雄市 | 11 戶 / 37 車 | 9 | 100% | 高雄豪宅案，去化速度較緩慢 |
| 翡翠森林 | 台南市 | 3 戶 | 1.5 | 65% | 預計接近完銷 |
| 微笑時代 | 高雄市 | 1 戶 / 30 車 | 0.4 | 70% | 主要剩餘車位 |
| 合計 | 15 戶 / 67 車 | 10.9 |
圖、成屋個案照片（資料來源：公司網站）
預售個案
以下為正在預售或興建中，預計未來數年完工入帳的個案：
| 案名 | 位置 | 類型 | 預計使照取得 (民國年) | 總銷 (億元) | 國揚分回 (億元) | 國揚合資占比 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 國揚洲際 (內湖案) | 台北市 | 廠辦 | 114 | 76 | ~38 | 50% | 2024 年起分層銷售，指標大案 |
| 國揚數位 (三重案) | 新北市 | 廠辦 | 115 | 68 | 34 | 50% | 已 100% 完銷 |
| 翡翠森林 – 綠光區 | 台南市 | 住宅 | 114 | 34 | ~22 | 65% | |
| 東京都 (鳳山案) | 高雄市 | 住宅 | 115 | 50 | 25 | 50% | 合建案 |
| 國揚吉麟都更 | 台北市 | 住宅 | 116 | 16 | 16 | 100% | 都更案 |
| 雋揚元創 (中和案) | 新北市 | 廠辦 | 116 | – | – | 40% | |
| 國揚前瞻 (汐萬路案) | 新北市 | 廠辦 | 117 | – | – | 50% | |
| 國揚光河 (新店案) | 新北市 | 住宅 | 118 | 70 | 56 | 80% | 新店榮工廠都更案單元 5 |
| 合計 (部分) | ~314 | ~191 | 部分總銷金額來自新聞或法說會 |
圖、預售個案照片（資料來源：公司網站）
開發個案
以下為已取得土地或進行規劃中，預計未來推動的開發案：
| 案名 | 位置 | 類型 | 取得土地面積 (坪) | 預計建照取得日 (民國年/月) | 國揚合資占比 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 早安國揚二期 | 基隆市 | 住宅 | 4,884 | 114/04 | 55% | |
| 高雄鼓山案 | 高雄市 | 住宅 | 1,484 | 114/02 | 50% | |
| 高雄楠梓案 | 高雄市 | 住宅 | 1,343 | 114/01 | 50% | |
| 高雄特貿三都更 | 高雄市 | 住宅 | – | 114/12 | 80% | 大型開發計畫 |
| 左營之心都更案 | 高雄市 | 住宅 | – | 115/02 | 100% | 高鐵站區開發案 |
| 土城案 | 新北市 | 廠辦 | 3,695 | 114/05 | 50% | |
| 合計土地面積 | 11,406 | 另有仁愛路、大業路等都更案 |
註：總銷金額與分回金額可能因市場狀況及銷售進度調整，上表部分數據來自新聞報導與法人預估。
近期重大事件與發展
- 2025 年 Q2 起「國揚洲際」陸續交屋：位於內湖舊宗段的旗艦廠辦案「國揚洲際企業總部」(總銷 76 億元)，預計自 2025 年第二季起陸續交屋認列，為公司帶來重要營收貢獻。該案已吸引多家知名企業進駐，如恆隆行、三商家購關係企業美廉社等，銷售已近半。
- 新店榮工廠都更案動工：2024 年 12 月，國揚參與的新店榮工廠都更案單元 5「國揚光河」(總銷 70 億元)正式動工，此為該大型都更計畫首個動工的項目，將興建住宅大樓，並結合捷運環狀線 Y5 站，備受市場矚目。
- 簽約左營高鐵科技之心公辦都更案：2024 年第二季，國揚成功簽約高雄「左營高鐵科技之心」公辦都更案，基地緊鄰高鐵左營站及台積電 2 奈米廠預定地，將規劃為結合 A 級商辦、商場及特色旅宿的複合式開發案，目標建立半導體產業 S 廊帶的北高雄門戶。
- 漢來接手鼓山魚市場：2025 年 3 月，國揚集團旗下漢來美食接手高雄鼓山魚市場營運，重新規劃為「新濱町海洋廚房」，引進多家知名餐飲品牌，結合海港景觀，活化歷史場域，拓展休閒餐飲版圖。
- 營收表現回溫：2025 年 3 月合併營收達 6.78 億元，年增率高達 661.08%，顯示隨著部分建案銷售入帳，營運已走出 2023 年的空窗期。
未來發展策略與展望
短中期發展策略 (1~3年)
- 加速建案完工與銷售：確保「國揚洲際」、「翡翠森林-綠光區」、「東京都」等預售案如期完工交屋，並持續銷售成屋，衝刺營收與獲利。
- 聚焦廠辦與都更市場：持續提高廠辦及商辦開發比重至 50% 以上，掌握產業升級及企業擴張的市場需求。積極推動進行中的都更案，如「國揚吉麟」、「國揚光河」及左營、特貿三等大型開發計畫。
- 審慎推案與成本控管：面對營建成本壓力及市場不確定性，維持審慎的推案節奏，優先推動條件成熟、風險較低的合建與都更案。強化成本控管與工程效率。
- 穩定股東回饋：隨著獲利回升，預期恢復穩定的股利發放政策。法人預估 2024 年後 EPS 有望回升至 4 元水準，配息可期。
長期發展藍圖 (3~5年以上)
- 深化品牌價值：持續打造高品質、具創新服務的建築產品，提升「國揚」品牌在住宅、商辦及廠辦市場的價值與差異性。
- 拓展多元開發模式：除了都更與合建，亦探索捷運聯合開發、公辦都更等模式，擴大土地來源與開發機會。
- 永續經營 (ESG)：將 ESG 理念融入營運，推動綠建築、節能減碳、友善職場及社區營造，提升企業永續競爭力。
- 跨足關聯產業：評估在營建本業基礎上，拓展物業管理、休閒觀光等關聯產業的機會，如漢來美食的成功案例。
重點整理
- 轉型效益顯現：國揚實業成功從傳統住宅建商轉型為多元開發商，積極布局高毛利的廠辦市場與政策支持的都市更新，有效分散風險。
- 建案入帳高峰來臨：揮別 2023 年業績空窗期，2024 年起至 2027 年將有多個大型住宅與廠辦案陸續完工入帳，總銷金額可觀，營收與獲利成長動能強勁。
- 指標大案受矚目：內湖「國揚洲際」廠辦、新店「國揚光河」都更案、高雄左營高鐵科技之心等大型開發案，均為市場焦點，將奠定公司未來幾年的營運基礎。
- 都更與合建為核心策略：透過嫻熟的都更與合建操作，有效降低土地成本與開發風險，並掌握優質案源。
- 財務展望樂觀：隨著入帳高峰來臨，法人普遍預期公司 EPS 將顯著回升，並恢復穩定配息，具備投資吸引力。
- 風險控管得宜：雖面臨建築成本上升與缺工挑戰，但公司透過產品組合調整、多元開發模式及審慎推案策略，有效控管營運風險。
參考資料說明
公司官方文件
- 國揚實業股份有限公司 2024 年法人說明會簡報 (2024.12)。本研究主要參考法說會簡報的公司基本資料、經營策略、財務數據、成屋/預售/開發中個案概況等資訊。
- 國揚實業股份有限公司 2023 年度永續報告書。本研究參考永續報告書關於公司治理、產品技術、客戶服務及 ESG 相關資訊。
- 國揚實業股份有限公司 2022 年度永續報告書。補充參考公司在綠建築、營建管理與社會責任方面的資訊。
- 國揚實業股份有限公司歷年財務報告及公開資訊觀測站公告。參考財務數據、營收資訊、重大訊息及董事會決議等。
研究報告
- Vocus 方格子 – 國揚 (2505) 法說會報告 (2023.12)。深入分析法說會內容，提供建案細節、財務預估與市場展望。
- PressPlay 投資分析文章。提供國揚營運策略、推案計畫與競爭態勢分析。
- CMoney 股市分析報告 (2024-2025)。包含法人對國揚的評價、營收預估及買賣動向。
- Winvest 投資情報分析 (2025.03-04)。提供最新營收數據、EPS 表現及市場消息。
新聞報導
- 經濟日報、工商時報、鉅亨網、ETtoday 房產雲等財經媒體報導 (2024-2025)。涵蓋國揚建案動工、銷售狀況、都更進度、市場趨勢及法人看法等即時資訊。
- Yahoo 股市、MoneyDJ 理財網等財經網站資訊。提供公司基本資料、股價、營收、新聞彙整及法人報告摘要。
產業資料庫
- 優分析產業資料庫。參考產業趨勢、原物料價格及競爭同業資訊。
- 財報狗。提供財務數據分析、營收成長率及 EPS 趨勢圖表。
註：上述參考資料來源均來自公開資訊，已依據指南要求去除原始連結。