個股筆記：2520 冠德

圖(1)個股筆記：2520 冠德（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 02 月 01 日

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深度剖析冠德建設：從地產龍頭到都市更新推手

冠德建設股份有限公司成立於 1979 年，由馬玉山先生創立，現任董事長為馬志綱先生。公司於 1993 年 10 月上市，以「美好生活建造者」為理念，透過「根深基固」、「美好生活」、「社會責任」三大面向，打造永續宜居的建築。2024 年 9 月底實收資本額達 55.42 億元，員工約 100 人，組織精簡但運作效率高。

業務範疇

公司主要從事住宅及商業不動產開發、營建工程承攬及商場百貨營運等業務。營運架構由三大事業體系構成，營造業務佔營收 58.15%、建設業務佔 33.17%、百貨業務佔 8.68%。透過持有根基營造 34.18% 股權及環球購物中心 84.02% 股權，形成完整的產業價值鏈。

營業據點

冠德建設主力市場聚焦於大台北都會區：
– 台北市已推出 103 個建案，主要分布於大安、內湖、中山、中正等精華區
– 新北市完成 38 個建案，多為捷運聯合開發或新興重劃區建案
– 桃園市機場捷運 A19 站開發案為重點項目
– 台中市已有 5 個建案，未來將推出崇德路案、G05、G9-1 等開發案

產品布局

住宅建案

冠德的住宅產品以中高階市場為主，代表性建案包括：
– 冠德心天匯：位於新北三重，總銷 130 億元，銷售率達 90%
– 冠德安沐居：台北大安，總銷 50 億元，銷售率 95%
– 冠德大直湛：台北中山，總銷 20 億元，銷售率 95%
– 謙臻邸：台中西區，總銷 58 億元，銷售率 100%

商用不動產

商辦開發聚焦於交通樞紐區位：
– 新北環狀線板橋站開發案：投資 39 億元，地上 24 層商辦大樓
– 秀朗橋捷運聯開案：總銷 23 億元，規劃商業空間
– 民權東路公辦都更案：結合商辦與住宅，鄰近松山機場
– G05 案：台中北屯區商辦開發案，總銷 15 億元

百貨營運

環球購物中心為集團重要獲利來源，目前營運八間商場：
– 全客型商場：新北中和及屏東
– 車站型商場：南港車站、板橋車站、桃園 A8、林口 A9、新左營車站及桃園 A19
– 總營業面積達 6.8 萬坪

營運實力

財務表現

2024 年第三季財報呈現穩健成長，前三季合併營收達 221.60 億元，稅後純益 44.94 億元，每股稅後純益 8.3 元，創下歷史新高。10 月營收年增 52% 達 29.41 億元，前 10 個月累計營收已超越 2023 年全年實績，彰顯營運動能強勁。

競爭優勢

冠德建設的競爭實力主要體現在四個面向：

第一，土地儲備充裕且品質優異。目前持有約 3 萬坪土地，七至九年開發計畫總銷約 769 億元，其中住宅佔 75%、商辦佔 25%，區位均位於都會核心地段。

第二，多元化的產品組合。住宅開發以中高價位市場為主，商辦則著重交通樞紐區位，並積極參與公辦都更及捷運聯開案，產品定位明確。

第三，完整的產業鏈布局。透過投資根基營造及環球購物中心，形成從營建、開發到商場經營的垂直整合體系，提升營運效率與獲利能力。

第四，穩健的財務結構。公司長期維持較低的負債比率，截至 2024 年第三季負債比率降至 56%，為同業最低水準之一，顯示財務體質健全。

未來展望

開發動能

冠德建設 2025 年規劃推出 6 筆新案，總銷金額達 150 億元。目前儲備案件總額約 906 億元，包含多個百億級大案：

都更開發案：
– 台北市「行二行三公辦都更案」（221 億元）
– 信義區「兒福 B2 公辦都更案」（76.15 億元）
– 南港「台電北儲案」（130 億元）

捷運聯開案：
– 台中「G9-1 捷運聯開案」（110 億元）
– 新北市「中和秀朗橋捷運聯開案」（23 億元）
– 新北市「中和高中站案」（14 億元）

成長動能

市場預期冠德 2024 年營收可望突破 300 億元，稅後純益挑戰一個股本，每股純益上看 10.05 元。主要成長動能來自：

1. 建案交屋：「冠德心天匯」（總銷 130 億）等大型建案陸續完工交屋
2. 都更案進展：信義區「兒福 B2」等公辦都更案持續推進
3. 商辦布局：新北環狀線板橋站等捷運聯開案開發
4. 轉投資獲利：根基營造及環球購物中心營運持續成長

經營策略

圖(2)總體策略方向（資料來源：冠德公司網站）

面對市場變化，冠德建設採取以下發展策略：

產品策略上，逐步提升商用不動產比重，目前儲備土地中商辦已佔 44%。此外積極參與捷運聯開及公辦都更，鞏固大台北都會區的開發優勢。

永續發展方面，公司設定 2022-2030 年三階段發展藍圖，推動綠建築、社會共融及公司治理。2024 年已獲得亞洲企業社會責任獎等多項永續發展獎項肯定。

營運策略上，持續深化產業鏈整合，透過根基營造承攬大型工程如北榮醫療大樓、台積電廠房等，同時藉由環球購物中心布局零售通路，創造多元獲利來源。

整體而言，冠德建設憑藉充裕的土地儲備、多元的產品組合、完整的產業鏈布局及穩健的財務體質，加上都更及捷運聯開等開發機會，未來發展值得期待。不過，也需留意央行房市信用管制等政策風險，以及房市景氣變化對公司營運的潛在影響。

建案列表總覽

冠德建案相關資訊整理成表格，並依地區分類：

已完工建案

預推建案

儲備案件

參考資料說明

公司官方文件

1. 冠德建設股份有限公司 2024 年第四季法人說明會簡報（2024.11.27）
   本研究主要參考法說會簡報的財務數據、建案開發進度、土地儲備分析及未來展望。該簡報由冠德建設董事長馬志綱主講，提供最新且權威的公司營運資訊。

2. 冠德建設 2024 年第三季財務報告（2024.11.09）
   本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、每股盈餘、資產負債等關鍵財務數據。

研究報告

1. 摩根士丹利建設產業研究報告（2024.11）
   報告深入分析冠德建設的建案組合、市場布局及競爭優勢，為本文在產業分析方面提供重要參考。

2. 國泰建設產業分析（2024.11）
   研究報告針對冠德建設在都更重建及捷運聯開案的發展策略提供專業分析，並對公司未來發展前景進行評估。

新聞報導

1. 經濟日報專題報導（2024.11.27）
   詳述冠德建設新北環狀線板橋站捷運開發案簽約進展，投資金額及開發規劃等細節。

2. 工商時報產業分析（2024.11.12）
   針對冠德建設取得「信義兒福 B2」公辦都更案的開發內容及投資規模進行報導。

3. 鉅亨網產業新聞（2024.11.11）
   報導冠德建設第三季財報表現及 2024 年營運展望。

永續發展文件

1. 冠德建設永續發展報告書（2024）
   此報告詳細說明冠德建設在環境永續、社會責任及公司治理方面的具體措施與成果。

2. 亞洲企業社會責任獎（AREA）評選報告（2024）
   說明冠德建設在永續發展及企業社會責任方面的表現與獲獎事由。

註：本文內容主要依據 2024 年第三季及第四季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。如有投資決策需要，請您另行諮詢專業投資顧問意見。

參考資料來源

資料來源：冠德公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。

公司網址：https://www.kindom.com.tw

法說會中文檔案連結：https://mops.twse.com.tw/nas/STR/252020241015M001.pdf

法說會影音連結：https://www.youtube.com/watch?v=VL8y9V_qoXA

基本概況

股價：50.9
預估本益比：6.93
預估殖利率：10.81%
預估現金股利：5.5元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報

圖(3)2520 冠德 EPS 熱力圖

股價走勢

圖(4)2520 冠德 K線圖（日）

圖(5)2520 冠德 K線圖（週）

圖(6)2520 冠德 K線圖（月）

日報表

圖(7)2520 冠德 法人籌碼

週報表

圖(8)2520 冠德 大戶籌碼

月報表

圖(9)2520 冠德 內部人持股

圖(10)2520 冠德 本益比河流圖

圖(11)2520 冠德 淨值比河流圖

新聞筆記

深度分析

季報表

圖(12)2520 冠德 營收狀況

圖(13)2520 冠德 獲利能力

圖(14)2520 冠德 合約負債

圖(15)2520 冠德 存貨與平均售貨天數

圖(16)2520 冠德 存貨與存貨營收比

圖(17)2520 冠德 現金流狀況

圖(18)2520 冠德 杜邦分析

圖(19)2520 冠德 資本結構

年報表

圖(20)2520 冠德 股利政策