宏盛建設（2534）深度分析：從帝寶傳奇到永續建築的穩健轉型

公司基本資料

公司概要說明

宏盛建設股份有限公司 (Hung Sheng Construction Co., Ltd.)，股票代號 2534.TW，於 1986 年 7 月 9 日 設立，並於 1996 年 2 月 12 日 在台灣證券交易所掛牌上市。截至 2024 年底，公司實收資本額約為新台幣 47.42 億元。宏盛建設核心業務為==委託營造廠興建國民住宅及商業大樓，進行出售與出租==。公司以其在台北市中心打造的指標性豪宅「宏盛帝寶」聞名，奠定其在高端住宅市場的品牌形象。

發展歷程分析

宏盛建設的發展歷程反映了台灣房地產市場的變遷。早期以興建優質住宅建立口碑，尤其「宏盛帝寶」成為台灣豪宅市場的代名詞。近年來，為應對市場變化與政策調控，公司逐步調整經營策略：

1. 產品多元化：除維持高端住宅推案外，亦增加符合市場需求的中小坪數產品。
2. 拓展收益型資產：積極投入商業大樓開發與租賃，如「宏盛國際金融中心」及規劃中的「北投石牌市場案」，以增加穩定現金流。
3. 參與都市更新：投入公辦都更及合建案，如「南港新都公辦都更案」，藉以取得優質地段土地資源並提升開發效率。
4. 強化營建管理：於 2017 年 收購甲級營造廠「助群營造」，建立自有營造體系，提升工程品質與成本控管能力。

組織規模概況

宏盛建設以其 47.42 億元 的資本額，專注於建築開發的核心業務。公司由董事長 林新欽 領導，營運總部位於台北市。營運重心主要分為==三大區塊==：住宅建設銷售、商業地產開發與租賃、以及都市更新與合建項目。透過子公司助群營造，強化垂直整合能力。

核心業務分析

主要業務範疇

宏盛建設的業務範疇涵蓋不動產開發鏈的多個環節：

• 住宅建設與銷售：主要營收來源，涵蓋從高端豪宅到中小坪數的各類住宅產品，推案地點集中於大台北地區及淡海新市鎮。
• 商業地產開發與租賃：開發辦公大樓、商場等商業不動產，部分持有並對外出租，以獲取長期穩定的租金收益。
• 都市更新與合建：積極參與政府主導的公辦都更案，或與地主合作進行合建開發，藉此活化土地資源並降低開發風險。

產品組合與特色

宏盛的產品策略展現其市場適應性與品牌價值：

• 指標性豪宅：以「宏盛帝寶」建立的頂級品牌形象，持續吸引高端客群。
• 多元住宅產品：因應市場趨勢，推出如「宏盛心」、「宏盛淬白」等中小坪數住宅，滿足自住及首購族群需求。
• 收益型商用不動產：「宏盛國際金融中心」提供穩定租金收入；規劃中的「北投石牌市場案」將採全棟出租模式，進一步強化租賃收益。
• 永續與智慧建築：導入==黃金級綠建築標準==及 AI Building 技術，強調環保、節能與智慧化居住體驗，提升產品附加價值。
• 社區營造：設置專屬社區服務長，強化住戶服務與社區凝聚力。

圖、代表作品及建築風格（資料來源：公司網站）

技術與營運模式

宏盛的營運模式結合了土地開發、營建管理與銷售租賃：

• 土地儲備策略：透過自行購買、合建、參與都市更新等多元管道取得土地，尤其在雙北及淡海新市鎮擁有豐富儲備。
• 營建管理：主要透過子公司==助群營造==執行工程，實施三級品管制度與標準作業程序，確保施工品質與進度。對於部分非自有營造之工程，亦與優質甲級營造廠合作。
• 銷售策略：因應市場與政策，近年傾向==成屋銷售==模式，以更精確掌握成本，並完整呈現產品規劃優勢。
• 營收認列：主要採用「==全部完工法==」，建案完工交屋後一次性認列營收，此方式可能導致年度營收與獲利出現較大波動。

市場與營運分析

營收結構分析

宏盛建設的營收主要來自建案銷售，租賃收入則提供穩定的輔助。根據公司 2023 年度資料，營收結構大致如下：

• 營建收入：約佔 86%
• 租賃及其他工程收入：約佔 14%

近年營收表現受建案完工時程影響甚鉅。2023 年合併營收為 25.53 億元。2024 年前三季因缺乏新案完工入帳，營收降至 9.71 億元。然而，2025 年 3 月 單月營收達 7.04 億元，年增 420.41%；2025 年第一季 累計營收 18.34 億元，年增 405.53%，顯示隨著新建案陸續完工交屋，營運動能已明顯回升。

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title 2023年度 宏盛建設營收結構
"營建收入" : 86
"租賃及其他工程收入" : 14

財務績效分析

宏盛的獲利能力與股利政策展現其穩健經營的特質。

項目	2023 年度 (新台幣仟元)	%	2024 年 1~9 月 (新台幣仟元)	%
營業收入	2,553,116	100	970,664	100
營業毛利	1,150,990	45	534,916	55
營業淨利	676,461	26	157,640	16
稅後淨利	520,871	20	(878)	–
每股盈餘 (元)	1.1	–	–	–

• 獲利波動：受營收認列方式影響，2024 年前三季呈現小幅虧損。然而，2022 年度 每股盈餘曾高達 4.15 元，顯示完工豐收年度的獲利爆發力。
• 毛利率：2024 年前三季毛利率提升至 55%，高於 2023 全年的 45%，可能反映產品組合優化或成本控制得宜。
• 股利政策：儘管獲利波動，公司仍維持相對穩定的現金股利發放。

年度	每股盈餘 (元)	現金股利 (元)	配息率 (%)
2019	1.89	0.5	26%
2020	1.12	1.0	89%
2021	1.78	1.2	67%
2022	4.15	1.75	42%
2023	1.1	1.0	91%

• 高配息率：2020 年及 2023 年配息率皆達 90% 左右，展現公司回饋股東的意願。

區域市場分析

宏盛建設的市場深耕台灣北部，主要推案熱區包括：

• 台北市：傳統豪宅及高總價住宅市場，如信義計畫區周邊（帝寶）、北投區、中山區、內湖區、南港區等。
• 新北市：涵蓋新店區（央北重劃區）、汐止區、新莊區（副都心）以及淡水區（淡海新市鎮）。
• 淡海新市鎮：為公司長期重點發展區域，擁有大量土地儲備，看好未來淡江大橋通車後的發展潛力。

根據 2022 年資料，宏盛在大台北地區的市場佔有率約為 1.41%。雖非龍頭建商，但在其專注的區域與產品定位上，具備相當的市場能見度與競爭力。

建案與工程項目

以下彙整宏盛建設截至 2024 年 10 月 31 日 的主要建案狀態：

成屋銷售建案 (Completed Properties for Sale)

區域	地點	案名	尚可售金額 (新台幣億元)	基地面積 (坪)	坪數範圍 (坪)	備註 (戶數)
新北市	淡水區	宏盛水悅	4.6	約 6,000	40~60	尚可售 19 戶 (含 17 店鋪)
新北市	淡水區	海上皇宮	16.8	–	89~140	尚可售 40 戶
新北市	汐止區	宏盛心	35	約 1,600	26~45	尚可售 175 戶
合 計			56.4

興建中個案 (Under Construction Projects)

區域	地點	案名	總銷 / 分得金額 (億元)	基地面積 (坪)	坪數範圍 (坪)	狀態 / 預計完工
新北市	新店區	宏盛心中央	37.5	約 1,100	25~43	已完銷 / 2024 Q3 完工
台北市	北投區	石牌 (合建分售)	70.66	約 1,900	23~30	未銷售 / 2026 Q3
台北市	中山區	宏盛淬白	4.2	約 120	16~31	銷售中 / 2025 Q4
台北市	內湖區	宏盛掬白	23	約 366	31~57	已完銷 / 2027 Q4
新北市	新莊區	蒲陽富都心 (都更)	2.5	約 1,100	23~45	未銷售 / 2028 Q2

規劃中個案 (Projects Under Planning)

區域	地點	案名	預估總銷 / 分得金額 (億元)	進度
台北市	南港區	玉成	–	2024/4 申請都更事業計畫，預計 2028 Q4 核定
新北市	淡水區	新五	65	建照已取得，設計變更中
新北市	汐止區	智二	–	國有畸零地申購中

重要租賃物業 (Key Rental Properties)

物業名稱	地點	出租率	備註
宏盛國際金融中心	台北市中山區南京東路三段	100%	主要穩定租金收入來源
宏盛海洋都心三期	新北市淡水區新市五路三段	約 80%	大型社區型租賃物業

客戶結構與供應鏈

客戶群體分析

宏盛的主要客戶群體為：

• 台灣本地購房者：包含==自住需求==與==投資需求==，客層涵蓋中高端至頂級豪宅市場。近年亦透過中小坪數產品拓展首購及換屋族群。
• 企業租戶：針對「宏盛國際金融中心」等商辦物業，主要客戶為國內外企業。
• 住宅租戶：針對「宏盛海洋都心三期」及未來「北投石牌市場案」等出租型住宅。

供應鏈與原物料管理

宏盛的營運涉及土地、營建與材料三大環節：

• 土地取得：董事長室負責評估，透過自購、合建、都市更新等方式取得土地。
• 營建工程：主要由子公司助群營造負責，或委外給信譽良好的甲級營造廠。對鋼筋、水泥、砂石、混凝土及裝修材等原物料，透過營造體系進行採購。
• 成本與風險控管：面對近年==建材價格上漲==與==缺工問題==，公司透過自有營造體系加強管理，並審慎規劃推案與採購時程，以緩解成本壓力。

競爭優勢與市場地位

核心競爭力

宏盛建設在競爭激烈的台灣房地產市場中，建立其獨特的競爭優勢：

1. 品牌形象：「宏盛帝寶」建立的高端品牌形象，具有強大市場號召力。
2. 區域深耕與土地儲備：長期深耕雙北及淡海新市鎮，掌握關鍵地段與大量土地資源（尤其淡海約 2 萬坪 待開發土地）。
3. 自有營造體系：子公司助群營造有助於控管工程品質、進度與成本。
4. 多元化經營：除住宅銷售外，積極拓展收益型商用不動產與都市更新業務，分散風險並開創多元收入。
5. 財務穩健：良好的獲利能力（完工年度）與穩定的股利政策，提供穩固的營運基礎。
6. 產品創新：導入綠建築、智慧建築概念，提升產品競爭力。

市場競爭態勢

宏盛的主要競爭對手為國內各大上市櫃建商，如國泰建設 (2501)、國揚實業 (2505)、冠德建設 (2520)、華固建設 (2548)、興富發 (2542)、遠雄建設 (5522)、潤泰創新 (9945) 等。這些公司在大台北地區均有廣泛布局，市場競爭激烈。宏盛雖市場佔有率不高（大台北約 1.41%），但憑藉其品牌、地段及產品特色，在特定市場區隔中仍保有競爭力。

近期重大事件與發展

營運策略調整

• 強化收益型不動產：明確加碼==只租不售==的商用不動產，以「北投石牌市場案」為代表，目標穩定租金收益。
• 加速都市更新：積極參與「南港新都公辦都更案」，尋求突破過往開發速度較慢的模式。
• 優化產品結構：推出「宏盛淬白」、「宏盛心」等中小坪數產品，迎合市場需求。
• 成屋銷售策略：更傾向於成屋銷售，以利成本控制與產品價值展現。

重要建案進展

• 宏盛心中央 (新店)：已於 2024 年 Q3 完工，為 2025 年重要營收來源。
• 石牌合建案 (北投)：預計 2026 年 Q3 完工，為未來重要收益型資產。
• 宏盛淬白 (中山)：預計 2025 年 Q4 完工。
• 宏盛掬白 (內湖)：預計 2027 年 Q4 完工。
• 蒲陽富都心 (新莊都更)：預計 2028 年 Q2 完工。
• 玉成案 (南港都更)：事業計畫申請中，預計 2028 年 Q4 核定。
• 新五案 (淡水)：建照已取得，設計變更中，總銷預估 65 億元。

最新營運表現

• 2025 年 Q1 營收強勁：累計營收 18.34 億元，年增 405.53%，顯示營運已走出 2024 年的低谷。
• 法人關注度高：近期機構法人報告普遍看好公司未來營收動能，三大法人呈現買超趨勢。

未來發展策略與展望

短中期營運目標

宏盛設定明確的營運目標，展現對未來發展的信心：

• 2025 年：營收挑戰 70 億元。
• 2026 年：總銷售額目標上看 100 億元。
• 未來四年將有==持續的新案完工交屋潮==，成為營收與獲利的主要支撐。

長期發展藍圖

宏盛的長期發展策略圍繞永續經營與價值提升：

1. 活化土地資產：有效利用龐大土地儲備，特別是淡海新市鎮的潛力地塊，掌握適當時機推案。
2. 深化都市更新：持續尋求都市更新與合建機會，提升開發效率與獲利空間。
3. 擴大租賃收益：穩步增加高品質的收益型不動產比例，強化經常性收入。
4. 維持品牌價值：堅持建築品質與創新，鞏固在市場上的高端品牌形象。
5. 實踐永續發展 (ESG)：雖簡報未詳述，但提及此目標，預期將逐步落實於公司治理、環境保護與社會責任面向。

市場機會與風險

• 市場機會：
  • 都市更新政策利多。
  • 雙北地區核心地段房價支撐力道強。
  • 淡海新市鎮隨交通建設（淡江大橋）完善，具備增值潛力。
  • 收益型不動產市場需求穩定。
• 市場風險：
  • 政府房市調控政策的不確定性。
  • 營建成本（材料、人工）持續波動。
  • 市場利率變動影響購房意願與公司融資成本。
  • 營收認列方式導致的業績短期大幅波動。
  • 市場競爭加劇。

重點整理

• 核心業務穩健：宏盛建設以住宅建設銷售為基礎，積極拓展收益型商用不動產與都市更新業務，營運結構趨向多元。
• 品牌價值卓越：「宏盛帝寶」奠定高端形象，新建案亦強調品質與永續特色。
• 土地儲備豐厚：於雙北及淡海新市鎮擁有大量土地，為未來推案提供堅實基礎，尤其淡海具長期發展潛力。
• 自有營造優勢：子公司助群營造有助於工程品質、進度及成本的控管。
• 財務表現具爆發力：雖因完工認列法導致營收波動，但在建案完工年度展現強勁獲利能力，且股利政策穩定。
• 營運展望正向：2025 年起 進入建案完工入帳高峰期，營收與獲利有望顯著回升，公司設定積極的營運目標。
• 轉型策略清晰：加碼商用不動產出租與投入公辦都更，顯示公司尋求更穩定、高效的發展模式。
• 風險管理：需持續關注政策、市場景氣及成本控制，以應對外部環境挑戰。

參考資料說明

公司官方文件

1. 宏盛建設股份有限公司 2024 年度法人說明會簡報 (2024.12)。本研究主要參考此份簡報，涵蓋公司概況、財務數據、營運概況（含各建案進度與金額）、租賃物業狀況及未來展望。
2. 宏盛建設股份有限公司 2023 年度合併財務報告 (2024.03)。本文財務分析數據部分參考此份年報。
3. 宏盛建設股份有限公司 公開資訊觀測站公告 (2024-2025)。參考相關營收公告、董事會決議、土地合建契約簽訂等重大訊息。

研究報告

1. 機構法人研究報告摘要 (2024-2025)。參考 MoneyDJ 理財網、CMoney 理財寶、工商時報等媒體引述之法人看法與評價。
2. 第一金投顧 營建股報告摘要 (2025.02)。提及宏盛為看好標的之一。

新聞報導

1. 商業周刊、今周刊、ETtoday 房產雲、好房網 News 等媒體報導 (2023-2025)。提供關於公司策略轉型、建案進度、市場看法等補充資訊。
2. Yahoo 股市、鉅亨網、MoneyDJ 理財網等財經網站新聞 (2024-2025)。提供即時營收數據、股價資訊及市場動態。

網路資料庫

1. MoneyDJ 理財網 Wiki、StockFeel 股感、AlphaLoan、Goodinfo!台灣股市資訊網等網站。提供公司基本資料、競爭對手資訊、歷史財報數據等參考。

註：本文整合上述來源之公開資訊進行分析與撰寫，時間點主要涵蓋 2023 年底至 2025 年第一季。所有數據與分析以公開資訊為準。