圖(1)個股筆記：2537 聯上發（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 02 月 01 日
免責聲明
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聯上開發：精耕台灣的建築標竿企業
聯上開發股份有限公司（以下簡稱聯上發）（股票代號：2537）創立於 1987 年 8 月 19 日，前身為春池建設股份有限公司。公司於 1996 年 9 月 6 日在台灣證券市場掛牌上市，歷經多次更名，2008 年正式定名為聯上開發。
蘇永義董事長與李志明總經理率領專業團隊，以 30.05 億元資本額為基礎，深耕台灣建設市場。公司總部位於台北市忠孝東路五段，以「建築藝術、臻至完美」作為企業理念。
核心價值與發展願景
聯上發以「5V Value」為核心價值，建構五大面向之建築價值：
- 地段價值：精選都會區精華特色土地，著重長期增值潛力
- 美學價值：融入國際視野，打造視覺美感建築
- 收藏價值：精心建造藝術品質建築，確保收藏價值
- 實用價值：以居住者需求為先，營造舒適生活空間
- 安心價值：堅持安全品質，建立永續信譽
產品服務與營收結構
聯上發專注於住宅及商業不動產開發，其業務範疇包含：
圖(2)聯上發建築風格（資料來源：聯上發公司網站）
-
委託營造服務
- 住宅建案開發
- 商業辦公大樓興建
- 土地開發與都更
-
工程材料與機械
- 建材買賣
- 機械設備代理
- 施工技術支援
-
電腦設備安裝
- 智慧建築系統
- 資訊設備整合
- 自動化控制
建案開發現況
目前銷售建案分布
銷售中建案
| 類型 | 建案名稱 | 位置 | 規劃 | 基地面積(坪) | 銷售狀況 | 簽約金額(億元) | 交期 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 成屋銷售 | 聯上世界 | 桃園市大園區 | 商業大樓 | – | – | – | – |
| 成屋銷售 | 聯上聯 | 新北市新莊區 | 商業中心 | – | – | 13.8 | – |
| 成屋銷售 | 聯上天母 | 台北市士林區 | 住商混合大樓 | – | – | – | – |
| 預售個案 | 聯上拾玉 | 新北市新店區 | 地下 4 層、地上 15 層 | 287.10 | 完銷 | 9.5 | 113 年第 3 季 |
| 預售個案 | 聯上大喜 | 新北市三重區 | 地下 5 層、地上 24 層 | 1,233.40 | 92% | 17 | 114 年第 2 季 |
| 預售個案 | 聯上澐朗 | 新北市新店區 | 地下 4 層、地上 33 層 | 3,449.45 | 80% | 102.3 | 118 年 |
| 預售個案 | 聯上光域 | 桃園市中壢區 | 地下 4 層、地上 15 層 | 1,544.95 | 91% | 32.3 | 116 年 |
| 預售個案 | 聯上琚川 | 新北市三重區 | 地下 5 層、地上 21 層 | 563.75 | 86% | 13.7 | 118 年 |
土地資產與開發計畫
土地儲備
| 縣市 | 地段 | 面積(坪) | 用途 |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 中正區臨沂段 | 145.50 | 住宅用地 |
| 台北市 | 北投區新洲美段 | 1,732.45 | 商業用地 |
| 台北市 | 萬華區直興段 | 354.83 | 住宅用地 |
| 桃園市 | 大園區五塊厝段 | 1,612.84 | 丁種建築用地 |
| 台南市 | 安南區淵北段 | 1,420.85 | 住宅用地 |
| 高雄市 | 鳳山區華泰段 | 1,000 | 住宅用地 |
規劃中建案
| 建案名稱 | 位置 | 類型 | 規模(坪) | 規劃 | 預計總銷(億元) | 完工期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 北投新洲美一期 | 台北市北投區 | 科技產業專區 | 1,156.73 | 地下 5 層、地上 18 層 | 72 | 117 年 |
| 高雄林德官案 | 高雄市苓雅區 | 商業區 | 681.53 | 地下 6 層、地上 28 層 | 40 | 118 年 |
| 北投新洲美二期 | 台北市北投區 | 住宅區 | 343.85 | 地下 3 層、地上 11 層 | 6.7 | 117 年 |
| 台南科工案 | 台南市安南區 | 住宅區 | 5,204.73 | 尚在規劃階段 | – | 推案期：114 年第 2 季 |
說明:
* 表格中 - 代表該欄位資訊在原文中未提供。
財務表現分析
營運績效
聯上發近期營運表現呈現回升趨勢。113 年上半年度主要財務數據：
-
營收成長
- 合併營收：12.37 億元，年增 530%
- 營業成本：9.18 億元
- 營業毛利：3.18 億元，毛利率 26%
- 營業費用：1.09 億元，費用率降至 9%
- 營業淨利：2.09 億元，利益率 17%
-
獲利表現
- 稅後淨利：1.52 億元（較去年同期虧損 5,295 萬元大幅改善）
- 每股盈餘：0.51 元（較去年同期每股虧損 0.18 元轉虧為盈）
財務表現分析（續）
資產負債概況
截至 113 年 6 月底，聯上發資產結構配置如下：
資產配置
總資產規模達 164.70 億元，較去年增加 11.05 億元。主要資產項目包含：
-
流動性資產
- 現金及約當現金：6.15 億元，佔比 4%
- 存貨總額：128.73 億元，佔比 78%，細分為：
- 營建用地：35.99 億元（22%）
- 在建房地：78.64 億元（48%）
- 待售房地：10.87 億元（6%）
- 預付土地款：3.22 億元（2%）
-
長期性資產
- 權益法投資：0.98 億元
- 其他資產：28.85 億元，佔比 18%
負債與權益
總負債 122.43 億元，負債比率 74%，結構包含：
-
主要負債項目
- 短期金融機構借款：71.10 億元（43%）
- 合約負債：19.77 億元（12%）
- 應付公司債：19.97 億元（12%）
-
股東權益
- 實收資本額：30.06 億元（18%）
- 保留盈餘及資本公積：12.22 億元（8%）
歷年營運趨勢
獲利能力分析
-
營業收入
- 108 年：7.89 億元，年減 58%
- 109 年：14.76 億元，年增 87%
- 110 年：23.34 億元，年增 58%
- 111 年：16.82 億元，年減 28%
- 112 年：5.46 億元，年減 68%
-
稅後淨利與 EPS
- 108 年：淨損 2.64 億元，EPS -0.88 元
- 109 年：淨利 1.76 億元，EPS 0.59 元
- 110 年：淨利 4.15 億元，EPS 1.38 元
- 111 年：淨利 0.78 億元，EPS 0.26 元
- 112 年：淨損 0.60 億元，EPS -0.20 元
市場競爭優勢
品牌價值
- 專業團隊：擁有經驗豐富管理階層與技術人員
- 優質建案：建築設計融入藝術美學，創造居住價值
- 穩健經營：財務結構健全，資金運用靈活
市場競爭優勢（續）
區位優勢
聯上發精選台灣都會區精華地段，建立市場區位優勢：
-
大台北都會區
- 台北市：布局士林、北投、中正等精華區
- 新北市：深耕新店、三重、新莊等重點區域
-
桃園都會區
- 大園區：機場經濟特區開發潛力
- 中壢區：商業區繁榮發展
-
南部都會區
- 台南市：科技產業支撐房市需求
- 高雄市：都市更新帶動房市復甦
產品特色
聯上發建案規劃具備五大特點：
-
建築規劃
- 空間機能最佳化
- 精緻景觀設計
- 智慧建築設備
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施工品質
- 嚴格品管制度
- 優質建材選用
- 專業技術規範
-
客戶服務
- 完善售後保固
- 即時維修回應
- 貼心物業管理
營運策略與未來展望
短期發展計畫（113-114 年）
建案執行重點
-
聯上拾玉案
- 113 年第 3 季取得使照
- 完成交屋作業
-
聯上大喜案
- 114 年第 2 季完工
- 進行銷售驗收
-
台南科工案
- 114 年第 2 季推案
- 建立南台灣市場
營運優化計畫
-
存貨去化
- 加速待售建案銷售
- 提升資金週轉效率
-
成本控制
- 優化採購流程
- 強化工程管理
中長期發展（115-118 年）
營運目標
-
營收成長：
- 完善產品組合
- 拓展市場版圖
- 提升品牌價值
-
獲利提升：
- 優化成本結構
- 強化財務體質
- 創造股東價值
建設計畫
-
116 年完工：
- 聯上光域案
-
117 年完工：
- 北投新洲美案系列
-
118 年完工：
- 聯上澐朗案
- 聯上琚川案
- 高雄林德官案
永續發展策略
綠建築推動
-
環保建材：
- 採用環保節能材料
- 減少碳排放量
-
節能設計：
- 導入智慧能源管理
- 提升建築能源效率
社會責任實踐
-
在地關懷：
- 參與社區營造
- 推動藝文活動
-
人才培育：
- 建置培訓制度
- 提升專業能力
結語
聯上發以專業建築團隊、優質土地儲備、穩健財務結構，在台灣房地產市場佔有重要地位。未來將持續精進產品品質，擴大市場版圖，為股東創造更高價值。
參考資料說明
（註：以下資料來源皆為 113 年度最新資料）
公司官方文件
- 聯上開發公司 113 年度法人說明會簡報
- 聯上開發 113 年第二季財務報告
- 聯上開發 113 年股東會年報
產業研究報告
- 各大券商研究報告彙整
- 產業分析師評估報告
- 房地產市場研究報告
新聞媒體報導
- 財經媒體相關報導
- 房地產專業期刊分析
- 建築產業新聞彙編
其他參考資料
- 公開資訊觀測站公告
- 房地產市場統計資料
- 建築產業研究資料
參考資料來源
資料來源：聯上發公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。
法說會中文檔案連結：https://mops.twse.com.tw/nas/STR/253720240919M001.pdf
法說會影音連結：http://irconference.twse.com.tw/2537_8_20240919_ch.mp4
基本概況
股價：11.95
預估本益比：7.9
預估殖利率：0.84%
預估現金股利：0.1元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報
圖(3)2537 聯上發 EPS 熱力圖
股價走勢
圖(4)2537 聯上發 K線圖（日）
圖(5)2537 聯上發 K線圖（週）
圖(6)2537 聯上發 K線圖（月）
日報表
圖(7)2537 聯上發 法人籌碼
週報表
圖(8)2537 聯上發 大戶籌碼
月報表
圖(9)2537 聯上發 內部人持股
圖(10)2537 聯上發 本益比河流圖
圖(11)2537 聯上發 淨值比河流圖
新聞筆記
友聯年增5812.7%
98171.43%，月增率226.76% Note right of 2025.01.08: ↑24 年 累計營收為22.14億元，累計年增率3
05.55% Note right of 2025.01.08: ↓最新股價為11.85元，近 2025.01.05
股價下跌-1.23%，相關建材營造下跌-1.9%
54.11%，月增率驚人為32675.85% Note right of 2024.12.10: →24 年 1M24-11M24 累計營收為16.
77億元，年增率為207.56%
.35元升至27.5元，漲幅達32.39% Note right of 2024.07.16: →聯上發被證交所列為注意股，昨日股價開盤即達漲停，
並在最近6個交易日三度亮燈漲停
深度分析
季報表
圖(12)2537 聯上發 營收狀況
圖(13)2537 聯上發 獲利能力
圖(14)2537 聯上發 合約負債
圖(15)2537 聯上發 存貨與平均售貨天數
圖(16)2537 聯上發 存貨與存貨營收比
圖(17)2537 聯上發 現金流狀況
圖(18)2537 聯上發 杜邦分析
圖(19)2537 聯上發 資本結構
年報表
圖(20)2537 聯上發 股利政策