圖(1)個股筆記：2545 皇翔（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 01 月 26 日
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深耕大台北，放眼全台灣：皇翔建設的房市布局與突破
皇翔建設股份有限公司（代碼：2545）創立於 1991 年 12 月 6 日，前身為「皇銘建設股份有限公司」。1996 年 4 月更名為現今的企業名稱，並於 2000 年 9 月正式掛牌上市。公司實收資本額為新台幣 32.77 億元，憑藉穩健的經營策略，從初期深耕新北市逐步擴展至台北市精華區，奠定其在房地產市場的重要地位。
經營範疇與產品結構
公司深耕大台北地區與桃園市，主要經營項目包括住宅大樓、住辦大樓及透天別墅的開發與銷售。在產品規劃上，住宅大樓提供住家、店舖及停車位的完整配置；住辦大樓整合住家、店舖、辦公室及商場等複合機能；透天別墅則融合住家與商業空間。土地開發採取自地自建為主，輔以地主合建分售及和建分屋模式，並積極參與政府公開標售，確保土地存量的穩定供給。
2024 年營運表現
公司 2024 年前十個月的營運成果亮眼，累計營收達 112.23 億元，年增率高達 382.6%。第三季財報公布稅後純益 24.83 億元，每股盈餘 7.58 元，大幅超越 2023 年全年獲利。主力建案「皇翔 MRT」、「皇翔芊翠」及「皇翔芊樾」的成功推案，帶動 10 月單月營收達 10.57 億元，年增率 253.38%。
指標建案與市場佈局
皇翔御琚是公司最具代表性的建案，位於台北市信義區，總銷金額達 162.82 億元，曾獲評為亞洲十大超級豪宅。另一重要個案「皇翔 PARK」座落於土城區，基地超過 4,300 坪，樹立了地區新標竿。在商辦領域，「皇翔台北廣場」以每坪月租 3,805 元創下北車商圈新高，預計年底起挹注租金收益。
圖(2)熱銷建案（資料來源：皇翔公司網站）
都更推動與未來發展
公司積極參與都市更新計畫，目前已累計六個公辦都更案。2024 年 11 月取得永和大陳社區單元 4 開發案，與單元 3 合併規劃，基地總面積近 7,800 坪，總銷售額預計突破 600 億元。在捷運聯開發展方面，成功取得三鶯線媽祖田站及台北大學站的開發權，連同萬大線的金城機廠站與加蚋站，已累積四個捷運聯開案。
永續經營與競爭優勢
皇翔建設在三都市場佔有率約 3.01%，與名軒、國建、太設等建商競爭。公司以品牌優勢創造土地附加價值，提供完善的售後服務。在永續發展方面，特別重視綠建築、智慧建築及低碳建築的規劃，實踐環保節能理念。2024 年，廖宇祥董事長表示，儘管市場受貸款限制影響，但預期 2025 年房價將維持平穩，公司將持續推動都更案件，並透過多元開發模式，確保市場競爭力。
集團布局與投資版圖
皇翔建設的轉投資事業涵蓋北昌營造（建築工程）、富氏企業（住宅開發）及普立斯國際開發（特定專業區開發及旅館業），形成完整的產業鏈。公司積極布局雙北市及台中地區，持續儲備住宅、商辦及飯店用地，並跨足飯店業經營，開拓多元收益來源。法人預測 2024 年第四季業績將再創新高，全年營收和獲利有望突破歷史紀錄，為公司永續經營奠定堅實基礎。
皇翔建案列表
在建個案
| 建案名稱 | 地點 | 樓層規劃 | 基地面積(坪) | 預計完工 | 開發型態 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台汽北站 | 台北市承德路 | 地上23樓/地下5層 | 1,392 | 2023年 | 出租 |
| 皇翔MRT | 捷運永寧站 | 地上20層/地下5層 | 1,828 | 2023年 | 預售 |
| 皇翔芊翠 | 土城暫緩重劃區 | 地上13層/地下4層 | 449 | 2024年 | 預售 |
| 皇翔芊樾 | 土城暫緩重劃區 | 地上13層/地下4層 | 579 | 2024年 | 預售 |
| 新莊文德段 | 捷運新莊站 | 地上33樓/地下5層 | 2,264 | 2025年 | 成屋銷售 |
| 敦北南京 | 台北市南京東路三段 | 地上11樓/地下4層 | 232 | 2025年 | 邊建邊售 |
| 皇翔泱美 | 捷運頂埔站 | 地上20樓/地下3層 | 2,844 | 2026年 | 邊建邊售 |
| 漢中段 | 台北市萬華區 | 地上15樓/地下6層 | 253 | 2026年 | 邊建邊售 |
規劃中個案
| 建案名稱 | 地點 | 開發方式 | 基地面積(坪) | 開發進度 |
|---|---|---|---|---|
| 樂利段1地號 | 新北市土城區 | 購地自建 | 535 | 規劃中 |
| 大安段 | 新北市土城區 | 都更(部分合建) | 3,024 | 規劃中 |
| 杭州南路案 | 台北市中正區 | 危老(部分合建) | 342 | 規劃中 |
| 富氏臨沂 | 台北市中正區 | 危老(部分合建) | 339 | 規劃中 |
| 台中惠國段 | 台中市西屯區 | 購地自建 | 2,895 | 規劃中 |
| 金城機廠站 | 新北市土城區/中和區 | 捷運聯開 | 35,584 | 規劃中 |
| 加蚋站 | 台北市萬華區 | 捷運聯開 | 128 | 規劃中 |
可售個案 (截至2024年10月)
| 區域 | 建案名稱 | 地點 | 可售金額(億元) |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 博美館 | 中正區 | 5.87 |
| 台北市 | 御郡 | 中正區 | 1.29 |
| 台北市 | 御琚 | 信義區 | 162.82 |
| 台北市 | 桂冠(店面) | 中山區 | 2.84 |
| 台北市 | 皇翔玉璽(店面) | 大同區 | 5.10 |
| 台北市 | 幸薈 | 松山區 | 22.80 |
| 新北市 | 皇翔PARK(含店面) | 土城區 | 12.23 |
| 新北市 | 御花園(店面) | 新莊區 | 2.46 |
| 新北市 | 高更(店面) | 板橋區 | 4.98 |
| 新北市 | 金城閣(店面) | 土城區 | 5.64 |
| 新北市 | 來青(店面) | 板橋區 | 1.73 |
| 新北市 | 其他 | 土城區 | 2.04 |
| 桃園市 | 歡喜城(店面) | 龜山區 | 2.98 |
| 桃園市 | 百老匯1及2(店面) | 八德區 | 1.34 |
| ※ 以上合計可售金額為 234.12 億元。 |
參考資料說明
公司官方文件
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皇翔建設股份有限公司 2024 年第四季法人說明會簡報（2024.11.16）
本研究主要參考法說會簡報的財務數據、建案進度分析、區域營收分布及未來展望。該簡報詳實呈現皇翔建設最新的營運資訊與策略方向。 -
皇翔建設 2024 年第三季財務報告（2024.10）
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據，以及重大建案進度說明。
研究報告
-
皇翔建設投資分析報告（2024.11）
由摩根士丹利證券發布的研究報告，深入分析皇翔建設的產品組合、市場布局及競爭優勢，提供本文在產業分析方面的重要參考。 -
永豐證券產業研究報告（2024.10）
研究報告提供皇翔建設在房地產開發、都更案件及捷運聯開等領域的專業分析，以及對公司未來發展的評估。
新聞報導
-
工商時報專題報導（2024.11.18）
報導詳述皇翔建設在永和大陳社區都更案的最新進展，以及廖宇祥董事長對市場前景的看法。 -
經濟日報產業分析（2024.11.12）
針對皇翔建設的營運成果、重大建案進度及市場策略提供完整分析。
產業資料
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台灣房地產年度報告（2024.Q3）
提供台北市 A 級辦公室租金及空置率等市場數據，作為分析皇翔建設商辦產品競爭力的重要依據。 -
新北市都市更新統計年報（2024）
提供大台北地區都更案件的市場概況，有助於評估皇翔建設在都更市場的競爭優勢。
註：本文內容主要依據上述 2024 年第三季及第四季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。本文未引用任何未公開或內部資訊。
參考資料來源
資料來源：皇翔公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。
法說會中文檔案連結：https://mops.twse.com.tw/nas/STR/254520241112M001.pdf
基本概況
股價：62.9
預估本益比：35.54
預估殖利率：12.7%
預估現金股利：7.99元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報
圖(3)2545 皇翔 EPS 熱力圖
股價走勢
圖(4)2545 皇翔 K線圖（日）
圖(5)2545 皇翔 K線圖（週）
圖(6)2545 皇翔 K線圖（月）
日報表
圖(7)2545 皇翔 法人籌碼
週報表
圖(8)2545 皇翔 大戶籌碼
月報表
圖(9)2545 皇翔 內部人持股
圖(10)2545 皇翔 本益比河流圖
圖(11)2545 皇翔 淨值比河流圖
新聞筆記
.30 期間，陸續買進廣達股票達113萬1,000
股，以提高資金運用效益 Note right of 2024.12.30: →皇翔公告指出，每股平均取得價格約283.49元，
交易總金額約3.2億元，持股比例0.029% Note right of 2024.12.30: →皇翔表示，此次買進廣達股票，主要目的是提高資金運
用效益
不變，並未推出第8波打炒房措施，讓房市獲得喘息空間 Note right of 2024.12.20: →營建股「五虎」指標股如興富發、皇翔、華固、遠雄建
、長虹等在消息影響下集體上揚，但漲幅隨即收斂
標案以減緩政策打房影響，吸引投資人進駐 Note right of 2024.12.08: ↑11M24 營收達5.74億元，前 11M24
營收117.76億元，年增2.05倍，前3季EPS
達7.58元，24 年獲利挑戰12年新高 Note right of 2024.12.08: ↑25 年將交屋「皇翔芊樾」及「皇翔泱美」等案，並
完成北市敦北南京商辦案，24 年業績預期穩健
動市場氣氛 Note right of 2024.12.06: →分析師黃紫東建議，營建股具高殖利率防禦優勢，適合
分批小幅布局，持股比例應控制在1至2成之間
劃開發，預計兩案總銷將突破600億元 Note right of 2024.11.18: →廖宇祥表示，雖然市場受貸款限制影響，但皇翔將繼續
積極參與公辦都更案，並預估 25 年房價持平，因為
成本較高 Note right of 2024.11.18: →大陳社區公辦都更案是台灣最複雜的案件之一，單元3
和單元4的開發將持續推動，預計 32 年 完成 Note right of 2024.11.18: →皇翔在新北市永和大陳地區單元4舉行簽約儀式，該案
開發金額初估超過300億元，預計 32 年 完工 Note right of 2024.11.18: ↑皇翔已累計6個公辦都更案，並將大陳單元3和單元4
合併規劃，兩個基地總面積近7,800坪 Note right of 2024.11.18: ↑皇翔預計 1Q25 開工大陳單元3，並且將依計劃
進行6個都更案，儘管市場受觀望情緒影響
58元，已超過 23 年 24 年獲利7.62億元
及EPS 2.32元 Note right of 2024.11.12: ↑由於新案交屋及豪宅「皇翔御琚」成交，預期 24
年營收將挑戰歷年新高，獲利也有望創近12年新高 Note right of 2024.11.12: ↑前三季累計營收達101.65億元，獲利表現刷新近
12年來的最高紀錄 Note right of 2024.11.12: →皇翔積極布局雙北市及台中，並儲備住宅、商辦及飯店
等開發土地，成本相對便宜 Note right of 2024.11.12: ↑主要交屋案包括「皇翔MRT」及「皇翔芊翠」，前
10M24 營收達112.22億元，年增3.82倍 Note right of 2024.11.12: ↑皇翔首次進軍頂級商辦案「皇翔台北廣場」，年底前有
望開始認列租金收益 Note right of 2024.11.12: ↑法人預估 4Q24 業績將再衝一波，24 年營收
和獲利皆有機會創下新高紀錄
0M24 營收創新高，買盤活躍，上周股價漲逾5.7
% Note right of 2024.11.10: →三大法人單周買超619張，外資連續兩周買進，顯示
市場信心回升 Note right of 2024.11.10: ↑主要交屋案源包括「皇翔MRT」、「皇翔芊翠」及「
皇翔芊樾」，推升前 10M24 營收達112.22
億元，年增3.82倍 Note right of 2024.11.10: ↑台汽北站案「皇翔台北廣場」年底前有望開始挹注租金
收益，加上豪宅案陸續成交入帳，增強公司財務狀況
0.57億元，年增率達253.38%，顯示出強勁的
成長勢頭 Note right of 2024.11.08: ↑24 年前十個月累計營收112.23億元，年增率
高達382.6%，顯示出持續的業務擴展
8倍；前三季累計營收101.65億元，年增4.01
倍 Note right of 2024.10.08: ↑4Q24 將交屋的土城新案「皇翔芊樾」預計貢獻1
9億元銷售，24 年營收有機會超越134億元新高 Note right of 2024.10.08: ↑新北市和台北市新成屋銷售順暢，助推皇翔業績持續上
升，9M24 及前三季表現驚人 Note right of 2024.10.08: ↑皇翔積極參與政府公部門標案，目前已有多筆公辦都更
案正在進行或已完工
聯開案，成為捷運開發主要玩家 Note right of 2024.09.13: ↑除了三鶯線的兩筆案外，皇翔還已獲得捷運萬大線的金
城機廠站與加蚋站，總計取得四筆捷運聯開案 Note right of 2024.09.13: ↑捷運三鶯線預計吸引485億元投資，目前已有四處招
商成功，未來將推動其他站點的招商作業 Note right of 2024.09.13: ↑新北捷運局與皇翔建設簽署捷運三鶯線媽祖田站及台北
大學站的開發案，將打造優質捷運生活圈 Note right of 2024.09.13: →捷運三鶯線7處捷運開發案中，已有4處招商成功，包
括媽祖田站和台北大學站，預估整體開發案吸引485億
投資，帶動1.4萬人居住 Note right of 2024.09.13: →媽祖田站將建設2棟地上27層地下3層及1棟地上7
層地下3層的建築，設有900坪公益設施，提升土城區
服務功能 Note right of 2024.09.13: →台北大學站計畫興建地上28層地下4層的建築，設有
住宅及微型辦公室，並結合太陽能板，實踐淨零碳排和環
保節能理念 Note right of 2024.09.13: →媽祖田站及台北大學站開發案預計取得銀級綠建築、銅
級智慧建築及銅級低碳建築標章，支持零碳新北的城市願
景 Note right of 2024.09.13: ↑新北捷運局與皇翔建設簽署媽祖田站及台北大學站的開
發案，預計全線7處捷運開發案將吸引485億元投資
5.01%，月增率126.72% Note right of 2024.09.09: ↑皇翔前8月營收達90.90億元，年增率4.07倍
，刷新8年新高紀錄 Note right of 2024.09.09: ↑預期 4Q24 將交屋的「皇翔芊樾」有助 24
年營收重返百億大關
4都市更新案」最優申請人 Note right of 2024.08.26: →單元4基地面積3,817坪，未來總銷至少300億
元，皇翔成功包辦大陳都更案單元3和單元4 Note right of 2024.08.26: →皇翔建設獲選為新北市永和大陳地區單元 4 都市更
新案最優申請人，成功包辦單元 3 和單元 4
新北車商圈紀錄，成為北市西區新樓王 Note right of 3Q24: →台北市A級辦公室租金創歷年新高，平均每坪月租達3
,279元，空置率約6.4％ Note right of 3Q24: ↑皇翔成功完成新北市永和「大陳單元3」公辦都更案，
252戶搬遷作業僅用五個月，預計 29 年 完工 Note right of 3Q24: ↑皇翔榮獲「三鶯線台北大學站捷運開發案」最優申請人
，投資估計43.8億元，預計 30 年 完成
T」，完工認列，因此衝高 1Q24 營收大幅成長逾
3倍 Note right of 2Q24: ↑土城暫緩重劃區的總銷14億元「皇翔芊翠」、19億
元「皇翔芊樾」等兩筆新案，預計年中、年底可望交屋入
帳 Note right of 2Q24: ↑台北車站商圈指標辦公大案「皇翔時代廣場」已完工，
現正積極招租中，租金收益 24 年開始入帳可期
2年，仍有20多戶、總銷約162.82億元待售 Note right of 4Q23: ↑開發布局雙北、桃園及台中的皇翔建設，新案以台北西
區門戶之一的承德路「台汽北站」辦公大樓案最受期待 Note right of 4Q23: ↑「台北雙星」可望帶動周邊商辦行情，全案只租不售，
預計 23 年底或 24 年初可取得使照，目前剛開
始招租↑4Q23 手握4大公辦都更案的基地面積皆逾
2千坪 Note right of 4Q23: ↑新莊捷運站「文德段」基地面積2264坪，22 年
5M23 已申報開工，預計 25 年 取得使照後
採成屋銷售 Note right of 4Q23: ↑土城捷運頂埔站「皇翔泱美」基地面積2844坪，總
銷約27億元，22 年 12M23 已申報開工，預
計 26 年 取得使照，目前銷售約5成 Note right of 4Q23: →中和「保二總隊」案基地面積3055坪，23 年
8M23 通過都更及權變審議，預計 28 年 完工
；永和「大陳單元三」昨經新北市府核定發布實施，即將
啟動拆除作業 Note right of 4Q23: ↑重點推案區的土城還有預售案包含捷運永寧站總銷約6
6億元「皇翔MRT」，已銷售約55%，年底可取得使
照 Note right of 4Q23: ↑土城暫緩重劃區的總銷14億元「皇翔芊翠」、19億
元「皇翔芊樾」皆已完銷，預計 24 年取得使照 Note right of 4Q23: →待售成屋總銷234億 皇翔御琚佔7成
深度分析
季報表
圖(12)2545 皇翔 營收狀況
圖(13)2545 皇翔 獲利能力
圖(14)2545 皇翔 合約負債
圖(15)2545 皇翔 存貨與平均售貨天數
圖(16)2545 皇翔 存貨與存貨營收比
圖(17)2545 皇翔 現金流狀況
圖(18)2545 皇翔 杜邦分析
圖(19)2545 皇翔 資本結構
年報表
圖(20)2545 皇翔 股利政策