個股筆記：5324 士開

圖(1)個股筆記：5324 士開（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 03 月 24 日

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士林開發：從電子元件製造商蛻變為精緻建築與多元服務的都市開發者

士林開發股份有限公司 (Shilin Development Co., Ltd., 股票代號：5324.TW)，簡稱士開，創立於 1984 年 1 月 23 日，前身為華昕電子股份有限公司。公司初期以電子零組件製造起家，隨著產業環境變遷與策略調整，逐步轉型為以營建開發為核心，並跨足餐飲旅館及休閒育樂事業的多元化企業集團。士林開發以深耕台北市士林、天母地區為根基，並以「蓋出自己喜歡、客戶滿意的房子」為目標，在市場上建立起精緻建築的良好口碑。

公司沿革與轉型歷程

士林開發的發展歷程，反映了台灣產業結構轉型的軌跡，從電子製造業起步，逐步轉向以服務業與不動產開發為主的多元化經營模式。

華昕電子時期 (1984-2007)

公司創立初期名為華昕電子，主要從事小訊號電晶體、功率電晶體及積體電路等電子零組件的製造與銷售。此階段為公司奠定了穩固的產業基礎。

多角化經營與轉型 (2007-至今)

為因應電子產業的市場變化，並尋求企業永續發展，公司於 2007 年增列不動產開發業務，正式跨足營建領域，並更名為德豐創新國際股份有限公司。2010 年，公司合併子公司士林開發，確立以營建開發為核心業務的發展方向，並再次更名為士林開發股份有限公司。此後，士林開發積極投入不動產開發，並擴展至餐飲旅館及休閒育樂事業，實現多元化經營。

公司基本資料

核心業務範疇分析

士林開發目前主要營運範疇涵蓋三大事業體：生產事業部 (電子元件製造)、營建事業部 (不動產開發)、以及服務事業部 (餐飲旅館及休閒育樂)。

生產事業部：電子元件製造

生產事業部為士林開發的起家業務，早期專注於電子元件製造。雖然目前營收比重已大幅降低，但仍為公司業務範疇之一。

營建事業部：不動產開發

營建事業部為士林開發的核心業務，主要從事住宅及商辦大樓的開發與銷售，以及都市更新重建業務。公司以台北市為主要推案區域，並以精緻建築品質在市場上建立口碑。

圖(2)經典作品及預推個案（資料來源：士開公司網站）

圖(3)（資料來源：公司網站）

指標性建案

士林開發在台北市推出多個指標性建案，以下為各類別建案的詳細資訊：

士林開發建案與工程一覽表

其他資訊

• 除了上述建案，士林開發也持續籌備開發案，目標未來能多案齊發，以期公司有穩定的營收與獲利。
• 公司主要營業項目包含不動產土地開發、俱樂部、旅館及餐飲等。
• 士林開發發跡於台北市士林天母地區。
• 2025 年將有 2 個 168 專案建案，正式投入興建。

圖(4)都更個案（資料來源：士開公司網站）

服務事業部：餐飲旅館及休閒育樂

服務事業部涵蓋餐飲旅館及休閒育樂兩大業務，為士林開發提供多元營收來源。

餐飲旅館：amba 意舍酒店

士林開發旗下的群欣置業股份有限公司，經營 amba 意舍酒店品牌，在台北市設有中山、西門町、松山三間分館。amba 意舍酒店定位為結合酒店與度假村概念的新一代設計飯店，以獨特風格和優質服務在市場上佔有一席之地。

圖(5)臺北永續旅宿金獎（資料來源：士開公司網站）

休閒育樂

休閒育樂事業部主要提供俱樂部及餐廳等服務，為顧客提供多元休閒選擇。

營收結構與財務概況

營收結構分析

根據 2024 年第一季度的營收比重，士林開發的營收結構以餐飲旅館為大宗，營建開發佔比相對較小。

• 餐飲旅館：佔營收 87%，為主要營收來源。
• 休閒育樂：佔營收 12%。
• 營建開發及其他：佔營收 1%，營收佔比較小，但隨著建案完工交屋，預期未來營收比重將提升。

近期財務表現

• 營收成長：2024 年營收表現亮眼，1-12 月累計營收達 25.92 億元，年增率高達 325.44%，主要受惠於建案完工交屋。
• 單月營收創新高：2024 年 12 月單月營收衝高至 25.34 億元，年增率達 24.91 倍，創下十年單月營收同期新高。
• 前三季虧損：2024 年前三季營收 12.64 億元，毛利率 33%，但因營業費用較高，稅後淨利僅 2,752 萬元，每股盈餘 0.12 元，呈現虧損狀態。
• 毛利率穩定：2024 年 1-9 月毛利率維持在 33% 的穩健水準。

股價表現

士林開發近期股價表現平平，2025 年 1 月 5 日股價下跌 3.95%，股價約在票面附近震盪。然而，公司營收表現亮眼，未來隨著建案陸續完工入帳，營運可望轉虧為盈，股價具備潛在成長空間。

市場與競爭分析

主要銷售區域與客群

士林開發的產品主要為內銷，銷售區域集中在台灣，特別是台北市。

• 不動產開發：主要客群為自住型買家及企業客戶。
• 餐飲旅館：amba 意舍酒店主要客群為國內外觀光客及商務旅客。
• 休閒育樂：主要客群為俱樂部會員及一般消費者。

市場競爭態勢

士林開發在各業務領域皆面臨激烈的市場競爭。

• 營建開發：主要競爭對手包括國建、國揚、太子、冠德、宏盛、宏普、興富發、皇翔、日勝生、華固等大型建商，以及區域型建商。
• 餐飲旅館：amba 意舍酒店面臨連鎖飯店及其他飯店業者的競爭。
• 休閒育樂：面臨其他俱樂部及餐廳業者的競爭。

競爭優勢分析

士林開發在市場競爭中具備以下優勢：

1. 品牌口碑：深耕士林、天母地區多年，以精緻建築在市場上建立良好口碑，為天母地區指標性建商。

2. 精緻建築品質：堅持精雕細琢的建築理念，並在建築設計上不斷創新精進。

3. 多角化經營：營建開發、餐飲旅館、休閒育樂三大事業體並行，分散經營風險，提升整體競爭力。

4. 都市更新經驗：積極參與台北市都市更新案，累積豐富的都更經驗，掌握市場趨勢。

5. 集團資源：隸屬仰德集團，與集團內其他企業可資源共享，發揮綜效。

未來發展策略與展望

短期發展策略

• 建案完工入帳：加速「靜安樹語」、「陽明致遠」等已完銷建案的交屋進度，挹注營收與獲利。
• 推動預售個案：積極銷售「城心曜曜」、「碧湖雲景」等興建中個案。
• 餐飲旅館業務成長：把握觀光餐旅業復甦趨勢，提升 amba 意舍酒店營運績效。

中長期發展策略

• 擴大土地儲備：透過多元管道取得土地，並積極參與都市更新，擴大營建開發規模。
• 跨出區域拓展：將推案觸角從士林、天母地區延伸至台北市中心及其他縣市，擴大市場版圖。
• 多角化業務發展：持續發展餐飲旅館及休閒育樂事業，並評估跨足其他產業的可能性，實現多元化經營。
• 品牌價值提升：持續提升建築品質與服務水準，強化品牌形象，提升品牌價值。
• ESG 永續發展：將 ESG 理念融入企業營運，推動綠建築，落實企業社會責任。

未來展望

士林開發在營建開發事業方面，將持續深耕都市更新，並積極拓展土地儲備，擴大營運規模。餐飲旅館事業方面，隨著觀光市場復甦，營運可望持續成長。整體而言，士林開發在多角化經營策略下，未來發展可期。公司預期 2025 年將有多個建案完工入帳，營收與獲利可望顯著提升。

重點整理

• 多元事業體：士林開發為橫跨營建開發、餐飲旅館及休閒育樂的多元化企業集團。
• 營收結構：餐飲旅館為主要營收來源，營建開發佔比相對較小，但具成長潛力。
• 財務表現：2024 年營收大幅成長，但前三季仍呈現虧損，未來獲利可期。
• 競爭優勢：品牌口碑、精緻建築品質、多角化經營、都市更新經驗為主要競爭優勢。
• 未來展望：看好都市更新與觀光餐旅市場，預期未來營收與獲利將可望顯著提升。

參考資料說明

公司官方文件

1. 士林開發股份有限公司法人說明會簡報 (2024.12.26)
   本研究主要參考法說會簡報的公司簡介、財務概況、業務概況、未來展望等資訊。該簡報由士林開發股份有限公司官方發布，提供最新且權威的公司營運資訊。

2. 士林開發股份有限公司 2024 年第三季財務報告
   本文的財務分析主要依據此份財報，包含營收結構、獲利能力、財務比率等關鍵數據。

3. 士林開發股份有限公司 110 年度第一次有擔保普通公司債公開說明書
   本研究參考公司債公開說明書，了解公司發債計畫、資金用途及財務結構。

4. 士林開發股份有限公司 2024 年半年度營業報告書
   本研究參考營業報告書，以了解公司營運項目、產銷狀況、原物料供應及人力資源等資訊。

網站資料

1. MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 士林開發
   本研究參考 MoneyDJ 理財網關於士林開發公司之簡介、歷史沿革、營業項目、市場銷售與競爭、公司基本資料等資訊，以建立對公司之初步認識。

2. NStock 網站 – 士林開發做什麼
   本研究參考 NStock 網站關於士林開發公司之公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況等資訊，以補充公司發展歷程與營運概況之分析。

3. Yahoo 奇摩股市 – 個股 – 士林開發
   本研究參考 Yahoo 奇摩股市關於士林開發公司之公司概況、股價資訊等，以了解公司股價表現與市場關注度。

4. TechNews 科技新報 – 公司資料庫 – 士林開發股份有限公司
   本研究參考 TechNews 科技新報公司資料庫關於厚生公司之基本資料、公司地址、實收資本額等資訊，以驗證公司基本資料之準確性。

5. MyGoNews 買購不動產新聞網 – 士林開發相關新聞報導
   本研究參考 MyGoNews 買購不動產新聞網關於士林開發之新聞報導，以了解公司建案開發、都市更新及市場動態等資訊。

6. 工商時報、經濟日報、鉅亨網等財經新聞網站 – 士林開發相關新聞報導
   本研究參考工商時報、經濟日報、鉅亨網等財經新聞網站關於士林開發之新聞報導，以補充公司營運、財務表現及市場展望等資訊。

註：本文內容主要依據上述 2024 年第三、四季及 2025 年初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。

參考資料來源

資料來源：士開公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。

公司網址：http://www.sldc.com.tw/

法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/532420241226M001.pdf

法說會影音連結：http://irconference.twse.com.tw/5324_5_20241226_ch.mp4

基本概況

股價：11.6
預估本益比：nan
預估殖利率：0.0%
預估現金股利：0.0元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報

圖(6)5324 士開 EPS 熱力圖

股價走勢

圖(7)5324 士開 K線圖（日）

圖(8)5324 士開 K線圖（週）

圖(9)5324 士開 K線圖（月）

日報表

圖(10)5324 士開 法人籌碼

週報表

圖(11)5324 士開 大戶籌碼

月報表

圖(12)5324 士開 內部人持股

圖(13)5324 士開 本益比河流圖

圖(14)5324 士開 淨值比河流圖

新聞筆記

深度分析

季報表

圖(15)5324 士開 營收狀況

圖(16)5324 士開 獲利能力

圖(17)5324 士開 合約負債

圖(18)5324 士開 存貨與平均售貨天數

圖(19)5324 士開 存貨與存貨營收比

圖(20)5324 士開 現金流狀況

圖(21)5324 士開 杜邦分析

圖(22)5324 士開 資本結構

年報表

圖(23)5324 士開 股利政策