皇鼎建設（5533）：穩健經營與多元發展的營建先鋒

公司簡介

皇鼎建設開發股份有限公司（Founding Construction Development Co., Ltd.，股票代號：5533.TW），自 1991 年（民國 80 年）正式成立以來，深耕台灣建築市場逾三十三載。公司於 2001 年（民國 90 年）股票上櫃，並於同年轉投資成立建喬營造，實現營建業務的垂直整合。2008 年（民國 97 年），皇鼎建設成功轉為股票上市公司。為拓展多元化經營，公司於 2010 年（民國 99 年）轉投資富信大飯店，正式跨足飯店經營領域。目前公司實收資本額為新台幣 28 億 5245 萬元，由劉信雄先生擔任董事長，劉珉良先生擔任副董事長，曹羅方先生擔任總經理。皇鼎建設以「誠信、品質、服務」為核心經營理念，專注於==住宅、大樓及工業廠房之開發租售==業務，並堅持以國際星級飯店的規格標準打造其建築作品。

主要業務範疇與營運概況

皇鼎建設的營運版圖主要涵蓋==三大核心事業體==：房地產開發、營造工程以及飯店經營。公司憑藉多年的市場深耕與專業積累，在各個領域均展現穩健的發展態勢。

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A[皇鼎建設] --> B[房地產開發]
A --> C[營造工程]
A --> D[飯店經營]
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房地產開發業務

房地產開發為皇鼎建設的核心業務，產品線涵蓋住宅大樓、辦公廠辦大樓及商務飯店等多種類型。公司推案策略靈活，採取「委託營造廠商興建」與「自建銷售」雙軌並行，並積極參與土地開發、都市更新及合建案。近年來，公司推案集中於大台北（台北市、新北市）及台南等重點區域，並以精品化、人性化設計為主要訴求。

根據公司 2024 年 11 月法人說明會資料，目前主要銷售中及規劃中建案的預計可銷售金額與時程，為公司未來營收奠定穩固基礎。值得注意的是，2024 年至 2025 年預計有四大新案完工交屋，預估資金回收約 60 億元，將對公司業績帶來正面挹注。

營造工程業務

皇鼎建設透過轉投資子公司==建喬營造==，負責大部分工程項目的施工與管理。此一垂直整合模式，不僅確保了工程品質與進度控管，亦提升了成本效益與整體營運效率。建喬營造承攬的工程項目多元，涵蓋住宅、商辦及科技園區等。

飯店經營業務

為追求營收多元化並提升資產效益，皇鼎建設跨足飯店經營領域，旗下擁有「富信大飯店」及「台南富華大飯店」等品牌。飯店業務不僅提供穩定的現金流，亦與建設本業形成良好的協同效應。

根據公司 2024 年 11 月法人說明會資料（非合併基礎），旗下各飯店在 2024 年前三季的營運表現穩健，具體數據如下：

飯店分館	座 落	客房數量	113 年 1 月 1 日至 9 月 30 日 住房率[%)	113 年 1 月 1 日至 9 月 30 日 營業收入（仟元）	113 年 1 月 1 日至 9 月 30 日 本期淨利(仟元]
富信台北	新北市汐止區	202	59.42	96,367	10,940
富信台中	台中市中區	88	52.14	42,900	1,482
富信台南	台南市北區	174	72.18	113,177	16,950
台南富華	台南市中西區	96	65.96	36,115	4,742
合 計	–	560	–	288,559	34,114

隨著觀光旅遊市場的逐步復甦，飯店業務的入住率與營收預期將持續提升，為公司整體獲利帶來更多貢獻。

產品系統與應用領域

皇鼎建設的產品主要應用於以下幾個領域：

• 工業及商業大樓：提供企業所需的辦公空間及廠房設施。
• 國民住宅：包含一般住宅、店鋪及商務套房，滿足自住及投資等多元需求。
• 飯店業務：經營商務飯店及觀光飯店，提供住宿及相關餐旅服務。
• 都市更新與複合式建築：積極參與舊社區改造及多功能商務飯店開發，部分項目結合住辦合一概念，以滿足市場的多元化需求。

在產品技術與設計方面，皇鼎建設堅持以==國際星級飯店的規格標準==來打造其建築作品。從建築規劃、材料選擇到施工管理，均實施嚴格的品質控管。公司自有轉投資的營造子公司建喬營造，在確保施工品質與進度方面扮演關鍵角色。此外，皇鼎建設的產品設計特別注重低密度、對稱雙併戶型以及大坪數規劃，例如在台南東區推出的「皇鼎森琚」案，即以 55 坪三房的寬敞格局，強調居住的舒適度與豪宅質感。公司亦獲得 ISO 9002 國際品質認證及內政部建築投資業識別標誌，顯示其在品質管理制度方面的完善。

營收結構與財務表現

營收結構分析

皇鼎建設的營收主要來自住宅建案、商辦及廠辦大樓的銷售與租賃，以及飯店業務的經營收入。根據過往資料推估，營收結構大致如下（此為估算，非官方精確數據）：

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pie
title 皇鼎建設預估營收結構
"住宅建案" : 65
"商辦及廠辦大樓" : 25
"飯店業務" : 10

• 住宅建案：約佔 60% – 70%
• 商辦及廠辦大樓：約佔 20% – 30%
• 飯店業務：約佔 10%

財務績效分析

根據公司 2024 年 11 月法人說明會公布的合併綜合損益表，2024 年前三季（113 年 1 月 1 日至 9 月 30 日）相較於 2023 年同期（112 年 1 月 1 日至 9 月 30 日）的財務表現如下：

項 目	112 年 1 月 1 日至 9 月 30 日 金額 (仟元)	112 年 1 月 1 日至 9 月 30 日 %	113 年 1 月 1 日至 9 月 30 日 金額 (仟元)	113 年 1 月 1 日至 9 月 30 日 %
營業收入	3,358,252	100	1,643,601	100
營業毛利	1,101,623	33	515,328	32
營業淨利	918,536	27	371,767	23
稅前淨利	947,168	28	395,243	24
本期淨利	799,760	24	329,033	20
每股盈餘	2.8 元		1.15 元

2025 年營運表現更新：
根據最新公告，皇鼎建設 2025 年 3 月合併營收達新台幣 1.26 億元，年增率高達 208.31%，月增率 74.84%。累計 2025 年前三個月合併營收約為新台幣 3.46 億元，較去年同期成長 40.91%。
2025 年 2 月合併營收為新台幣 7,206 萬元，年增率 104.48%。
2025 年第一季合併財報顯示，單季淨利達 6.1 億元，為去年同期 5.4 倍，每股盈餘（EPS）達 2.14 元。

資產負債結構

截至 2024 年 9 月 30 日（113 年 9 月 30 日），公司合併資產總計為新台幣 117 億 9300 萬 2 仟元，負債總計為新台幣 21 億 9330 萬 7 仟元，權益總計為新台幣 95 億 9969 萬 5 仟元。每股淨值為 33.65 元。公司財務結構保持穩健。

客戶群體與價值鏈分析

客戶群體分析

皇鼎建設的客戶群體主要涵蓋：

• 住宅買家：以大台北地區、新北市及台南等地的自住型及投資型買家為主。
• 企業客戶：包括承租或購買工業廠房及商辦大樓的企業，其中亦包含部分台商返台投資的需求。
• 飯店業務客群：服務對象為商務旅客及一般觀光客。

此外，公司亦與多家土地持有者合作，透過合建及都市更新等方式取得土地資源，拓展案源。

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A[皇鼎建設] --> B[土地取得]
A --> C[規劃設計]
A --> D[營建施工]
A --> E[銷售與租賃]
A --> F[飯店經營]
B --> G[仲介]
B --> H[土地標售]
B --> I[都市更新]
B --> J[合建]
D -- 轉投資 --> K[建喬營造]
E --> L[住宅買家]
E --> M[企業客戶]
F --> N[商務旅客]
F --> O[觀光客]
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價值鏈定位與原物料影響

皇鼎建設在營建產業鏈中，透過自有轉投資子公司建喬營造，掌握主要的營造工程施工環節，形成一定程度的垂直整合。

• 上游：土地取得主要透過仲介、國有及私有土地標售，並結合都市更新及合建案。主要原物料為建築用大宗建材，包括水泥、鋼筋、砂石、磚瓦、油漆及各類裝修材料，多由國內上市櫃公司及優良供應商提供。
• 中游：營建工程大部分由轉投資子公司建喬營造承攬，確保工程品質與進度。
• 下游：產品銷售予住宅買家及企業客戶，飯店則服務商務及觀光旅客。

原物料價格的波動對公司成本結構有直接影響。近年全球建材價格因供應鏈瓶頸及原料成本上升而上揚，對公司成本造成壓力。皇鼎建設透過與供應商建立長期合作關係及預先採購策略，部分緩解價格波動帶來的衝擊。

營業範圍與地區布局

皇鼎建設的主要銷售及業務集中於==台灣本地市場==，並無海外銷售或國際市場布局。重點經營區域包括：

• 大台北地區：涵蓋台北市文山區、內湖區，以及新北市三重區、汐止區等。
• 桃園地區：亦有工業廠辦及住宅推案。
• 台南地區：為公司另一個重要的住宅及商業大樓推案據點。

根據推案及完工情況估算，區域營收佔比（此為估算，非官方精確數據）大致如下：

區域	營收佔比（估）
大台北	約 60% – 70%
桃園	約 10% – 15%
台南	約 15% – 20%
其他	約 5% 以下

大台北地區為皇鼎建設主要的營收貢獻來源，而台南及桃園地區則為重要的成長潛力區域。

競爭優勢與市場地位

核心競爭優勢

皇鼎建設在競爭激烈的營建市場中，建立了多方面的競爭優勢：

• 品牌信譽與區域深耕：公司深耕台南及大台北市場超過三十年，建立了穩固的品牌形象，專注於精品住宅及飯店產品，成功吸引特定客群。
• 多元化產品結構：產品線涵蓋住宅、商辦、工業廠房及飯店經營，多元化的營收來源有助於分散單一市場的波動風險。
• 自有營造子公司整合：透過轉投資的建喬營造負責主要工程施工，能有效確保工程品質、掌握施工進度，並提升成本控制能力。
• 靈活的土地取得與開發能力：積極透過合建、都市更新及土地標售等多重管道取得土地資源，使推案策略更具彈性。
• 飯店連鎖經營綜效：旗下富信飯店連鎖體系已擴展至全台，與建設本業形成良好的品牌及資源協同效應。

市場競爭地位

皇鼎建設屬於==中小型建商==，相較於大型建商，其市佔率不高。然而，在所深耕的大台北及台南地區，憑藉其品牌影響力與精品定位，仍佔有一定的市場份額。主要競爭對手包括上曜（1316）、華友聯（1436）、三地開發（1438）、名軒（1442）、潤隆、國建、興富發等中大型建設公司。面對市場競爭，皇鼎建設透過差異化的產品策略與服務品質，力求在特定市場區隔中保持競爭力。

近期重大工程與推案狀況

皇鼎建設近年積極推動多項住宅及商辦建案，並持續佈局都市更新項目。以下根據 2024 年 11 月法人說明會及近期市場資訊，整理公司主要建案與工程進度：

開發中/銷售中建案清單

※ 下表銷售金額實際認列時間，仍須依法以實際完工過戶交屋為準。

建案名稱	地區	總銷金額 (億元)	銷售狀況	預計銷售/完工時程	備註
環宇科技	–	2.8	銷售中	113 年 (2024 年) 持續銷售	成屋銷售
皇鼎麗園	新北三重	22 (估)	銷售中	113 年 (2024 年) 持續銷售	預計 2025 上半年開賣
財星科技	台北內湖	23 (估)	銷售中	113-114 年 (2024-2025 年)	預計 2025 年完工銷售
立人名邸	台南北區	6.1	預計 114 年開始銷售	114 年 (2025 年)	學區宅，案量較小
靜心園	台北文山	8.2	預計 114 年開始銷售	114 年 (2025 年)	已封頂，銷售進行中
皇鼎森琚	台南東區	11.2	預計 113 年底開始銷售	113 年底 (2024 年底)	豪宅規劃，市場反應熱烈
皇鼎心莊	新北新莊	28.6	預計 114 年開始銷售	114 年 (2025 年)	新莊新工一小商辦案
富貴名邸	–	–	銷售中	持續銷售	成屋餘屋銷售
麗園首席	–	–	–	進度較緩

進行中營造工程清單

工程名稱	位 置	認列收入方式	預計施工期間	備註
財星科技	台北市	完工百分比法	109 年 ~ 114 年
立人名邸	台南市	完工百分比法	109 年 ~ 114 年
靜心園	台北市	完工百分比法	111 年 ~ 115 年
皇鼎森琚	台南市	完工百分比法	112 年 ~ 116 年
台通智慧科技園區	新北市	完工百分比法	113 年 ~ 118 年	地上11層、地下3層
亞太科技中心	新北市	完工百分比法	113 年 ~ 118 年	地上11層、地下3層
皇鼎心莊	新北市	完工百分比法	114 年 ~ 118 年

圖、個案簡介-台通智慧科技園區（資料來源：公司網站）

圖、個案簡介-亞太科技中心（資料來源：公司網站）

圖、個案簡介-大龍三小（都更案）（資料來源：公司網站）

規劃中個案簡介

• 大龍三小 (都更案)：位於台北市大同區承德路三段，預計規劃地上 12、11 層、地下 4 層。
• 中山德惠段：位於台北市中山區農安街旁，第三種住宅區。
• 北投桃源段：位於台北市北投區中央北路四段及一德街口，第三種住宅區[特]。
• 圓山捷運站住商案、土城廠辦案、新莊輔大商圈住宅都更案：均為公司積極佈局的都市更新案，部分已進入規劃階段。

公司推案多採==先建後售或邊建邊售策略==，有助於掌握營建成本並根據市場狀況調整售價，從而提升營運彈性與獲利空間。

未來發展策略與展望

短期發展計畫（1-2年）

皇鼎建設短期將聚焦於現有建案的順利完工與銷售，特別是 2024 年至 2025 年間預計完工入帳的四大新案，總銷金額近 60 億元，將成為公司營收及獲利的主要動能。同時，持續推動「皇鼎森琚」等重點預售案的銷售進度。飯店業務方面，將致力於提升各分館的住房率與平均房價，掌握觀光市場復甦的契機。

中長期發展藍圖（3-5年）

中長期而言，皇鼎建設將持續透過==合建、都市更新及土地標售==等多元方式擴充土地儲備，確保未來推案的穩定性。公司將繼續深耕大台北及台南等核心市場，並評估其他具發展潛力區域的機會。在產品規劃上，除了精品住宅外，亦將強化商辦及廠辦大樓的開發，並拓展飯店連鎖體系的規模與品牌影響力。

永續經營與公司治理

皇鼎建設於 2023 年發布首份永續報告書，展現對環境（Environmental）、社會（Social）及公司治理（Governance，ESG）議題的重視。公司已制定並通過「公司治理實務守則」、「公司誠信經營守則」及「員工從業道德行為準則」，由管理部門負責相關政策的制定與推行，致力於提升企業社會責任與長期競爭力。

整體而言，皇鼎建設憑藉其穩健的經營策略、多元化的產品佈局以及在特定區域市場的深耕，展現出良好的發展韌性。法人機構普遍對公司未來業績成長潛力給予正面評價，認為在多個大型建案陸續完工交屋的帶動下，其獲利表現值得期待。

重點整理

• 公司定位：皇鼎建設為深耕台灣逾三十年的中小型建商，業務涵蓋房地產開發、營造工程及飯店經營。
• 核心市場：主要推案區域集中於大台北地區及台南市，並以精品住宅及國際星級飯店規格為產品特色。
• 營運策略：採垂直整合（轉投資建喬營造）與多元化經營（跨足飯店業），並靈活運用先建後售、邊建邊售等推案模式。
• 近期動能：2024 年至 2025 年有多個總銷近 60 億元的新案陸續完工入帳，2025 年第一季獲利表現亮眼。
• 財務狀況：財務結構穩健，股利政策穩定，2024 年擬配息 1.2 元。
• 未來展望：持續透過都市更新及合建等方式擴充土地儲備，飯店業務隨觀光復甦成長，永續經營策略有助提升長期價值。
• 市場關注：台南東區「皇鼎森琚」豪宅案及多個都市更新項目為市場關注焦點。

參考資料說明

公司官方文件

1. 皇鼎建設開發股份有限公司 113 年法人說明會簡報（2024.11.20）。本研究主要參考此簡報的公司簡介、營運狀況（房地產、營造、飯店）、個案簡介及財務資訊。
2. 皇鼎建設 2023 年永續報告書。此報告書提供了公司在永續經營、公司治理方面的策略與實踐。
3. 皇鼎建設合併財務報告（各期）。相關財務數據參考公司定期發布之財務報告。
4. 皇鼎建設公司官網公開資訊。

研究報告與新聞報導

1. 中央社訊息平台 皇鼎建設相關報導（2024.12.03）。
2. MoneyDJ 理財網 皇鼎建設公司簡介及相關新聞。
3. Yahoo 股市 皇鼎建設相關新聞及公告（含 2024.11.28、2025.03 等日期資訊）。
4. Anue 鉅亨網 皇鼎建設相關新聞及營收速報（含 2025.03、2025.04 等日期資訊）。
5. 雲投資（Winvest）皇鼎建設個股情報站及營收報告（含 2025.02、2025.03 等日期資訊）。
6. 財報狗（StatementDog）皇鼎建設財務分析及營收報告。
7. PressPlay 皇鼎建設未來三年建案資料匯整及相關分析。
8. CMoney 股市資訊及研究報告。
9. 聯合報、經濟日報等媒體關於皇鼎建設之報導（2024 年）。
10. ifa.ai 皇鼎建設公司介紹及估值分析。
11. FTNN 新聞網 皇鼎建設相關報導（2024.12）。
12. Alphaloan 皇鼎建設財報資訊（2025 年）。
13. 散戶鬥嘴鼓 皇鼎建設法說會分析（2024 年）。
14. 富比士地產王 皇鼎建設相關報導。