個股筆記：6171 大城地產 - 913 理財估測站

圖(1)個股筆記：6171 大城地產（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 03 月 24 日

免責聲明

請先參閱首頁的免責聲明，再繼續閱讀本文。

大城地產：從資訊代理商到台中建商的轉型之路

大城地產股份有限公司 (股票代號：6171 ) 發跡於 1995 年 8 月 14 日，其前身為台灣亞銳士股份有限公司，初期以電腦資訊產品代理及銷售為主要業務。2012 年，台中大城建設透過公開收購取得台灣亞銳士半數股權，成為公司發展的關鍵轉捩點。隨後，台灣亞銳士正式轉型為營建廠商，並於 2021 年 9 月更名為大城地產股份有限公司，象徵其業務重心的轉移。

graph LR A[大城建設股公司] --> B[大城地產股公司] A --> C[大晟營造股公司] style A fill:#DAA520,stroke:#FFFFFF,stroke-width:2px,color:#FFFFFF style B fill:#DEB887,stroke:#FFFFFF,stroke-width:2px,color:#FFFFFF style C fill:#BC8F8F,stroke:#FFFFFF,stroke-width:2px,color:#FFFFFF

公司概要

大城地產由董事長賴源釗及總經理廖祐儁領導，核心業務為營建業。公司以「敦厚樸實、永續經營」為理念，致力於提供安全、舒適的住宅環境。其關係企業包括大城建設 (股 ) 公司、大晟營造 (股 ) 公司。公司聯絡電話為 04-23580031，官方網站為 http://www.aries-net.com.tw/。

發展歷程

大城地產的發展歷程可分為兩個主要階段：

資訊業時期 ( 1995-2012 )：公司成立初期名為台灣亞銳士，主要從事電腦資訊產品的代理與銷售業務，並於 2002 年 4 月在櫃檯買賣中心掛牌交易。
營建業轉型期 ( 2012-至今 )：2012 年，大城建設入主台灣亞銳士，公司開始轉型為營建廠商，積極整合開發營建相關業務。2021 年 9 月，正式更名為大城地產股份有限公司，確立其營建業的發展方向。

財務概況

從簡明綜合損益表可見，大城地產的財務表現穩健。2024 年第三季，公司毛利率達 43.7%，淨利率為 30.7%，每股盈餘為 2.43 元。簡明資產負債表顯示，截至 2024 年第三季，公司負債比為 55.4%，每股淨值為 20.74 元。公司並已連續九年配發股利，展現其穩健的財務體質。

核心業務分析

大城地產的核心業務為住宅及大樓的開發、銷售與出租。公司提供的產品類型以集合式住宅及透天住宅為主，致力於為消費者打造優質的居住空間。

產品系統與應用

大城地產的產品主要應用於住宅不動產市場，為自住及投資型客戶提供多樣化的住宅選擇。公司目前在建個案包括：

大城二月埕：規劃地上 15 層、地下 3 層，共 80 戶，預計 2025 年第二季竣工。
悅讀大城-雲詠：規劃地上 13 層、地下 2 層，共 48 戶，預計 2026 年第一季竣工。
大城知丘：規劃地上 17 層、地下 4 層，共 198 戶，預計 2026 年第三季竣工，為與大城建設合建案。
大城光年：規劃地上 18 層、地下 3 層，共 194 戶，預計 2027 年第四季竣工。

圖(2)在建個案-大城二月埕（資料來源：公司網站）

圖(3)在建個案-悅讀大城-雲詠（資料來源：公司網站）

圖(4)在建個案-大城知丘（資料來源：公司網站）

圖(5)在建個案-大城光年（資料來源：公司網站）

上述建案皆為銷售中個案，展現大城地產積極推案的企圖心。

技術優勢分析

營建業的技術優勢體現在 營建品質 與 成本控制 能力。大城地產雖無自有營造廠，但透過與關係企業大晟營造的合作，以及嚴謹的工程管理，確保建案品質。此外，公司亦重視 建案設計，力求在有限空間內創造最大使用價值，並融入綠化設計、採光通風等現代居住需求。

市場與營運分析

大城地產深耕台中地區，尤其專注於北屯區的建案開發。北屯區因具備「人口紅利」、「都市計畫」、「產業發展」、「重大建設」、「優質學區」等五大利基，成為台中房市的熱門區域。

營收結構分析

大城地產的營收主要來自 住宅及大樓的銷售與出租。從產品營收結構來看， 集合式住宅 及 透天住宅 佔據公司營業收入的絕大部分。

區域市場分析

大城地產的銷售市場以 國內市場 為主，並集中於 台中地區。公司在台中北屯區的推案，受惠於區域發展紅利，具備市場競爭力。

客戶結構與價值鏈分析

大城地產的客戶群體主要為 一般購房民眾，包括 自住型 及 投資型 客戶。在價值鏈定位上，大城地產屬於 營建產業鏈的中游，負責建案的開發、興建與銷售。

客戶群體分析

大城地產的客戶主要為 國內購房者，其中 自住型客戶 為主要客群。公司透過提供多樣化的住宅產品，滿足不同客層的居住需求。

價值鏈定位

大城地產在營建產業價值鏈中，扮演 建案開發商 的角色，負責整合土地、資金、營造、銷售等環節，為終端客戶提供住宅產品。

建案與工程資訊

大城地產近期重大工程案皆集中於 台中市北屯區，以下為在建個案一覽表：

在建個案一覽表

案名 ITEM	基地面積 (坪 ) Site area (ping )	建案規劃 Construction planning	預計竣工日期 Completion Date	備註 Remark
大城二月埕	523.18	地上 15 層地下 3 層 80 戶 15 floors above ground 3 floors underground 80 households	2025 Q2	自地自建 (銷售中 ) building (pre-sale )
悅讀大城 – 雲詠	476.99	地上 13 層地下 2 層 48 戶 13 floors above ground 2 floors underground 48 households	2026 Q1	自地自建 (銷售中 ) building (pre-sale )
大城知丘	1115.14	地上 17 層地下 4 層 198 戶 17 floors above ground 4 floors underground 198 households	2026 Q3	與大城建設合建 (銷售中 ) Co-construction and separate sale with Ta cheng contruction co.,Ltd. (pre-sale )
大城光年	1208.71	地上 18 層地下 3 層 194 戶 18 floors above ground 3 floors underground 194 households	2027 Q4	自地自建 (銷售中 ) building (pre-sale )

競爭優勢與未來展望

大城地產在競爭激烈的台中房市中，具備以下競爭優勢：

競爭優勢分析

區域深耕優勢：長期深耕台中地區，尤其在北屯區建立良好口碑，熟悉當地市場特性與客戶需求。
品牌信譽：以「大城建設」品牌在台中地區建立品牌知名度，強調建築品質與售後服務。
股權結構穩定：主要股東持股比例高，顯示公司經營權穩定，內部人對公司未來發展具信心。
穩健股利政策：連續多年配發股利，提供投資人穩定的回報。

近期重大事件分析

大城地產近期並無特別重大的新聞事件，營運重點仍聚焦於 建案銷售 與 工程進度。公司持續在台中北屯區推出新建案，並積極參與區域發展。

未來發展策略

大城地產在法人說明會中，揭示未來營運策略重點：

產品與發包策略：持續優化產品設計，並審慎選擇營造廠商，確保建案品質與成本控制。
彈性推案策略：根據市場狀況，彈性調整推案時程與規模，以降低市場風險。
適時訂價策略：密切關注市場行情，適時調整房屋訂價策略，以維持銷售動能與獲利空間。
資產購買或合建計畫：積極評估土地購買或合建機會，擴大土地儲備，為未來發展奠定基礎。

在公司治理方面，大城地產強調 獨立性與多元性，重視 資訊揭露透明度 與 風險管控能力，並致力於 員工福利與人才培育，期許成為「最好住」的品牌建商。在社會責任方面，公司將推動 節能減碳、 永續發展 與 資訊安全 等計畫，展現企業的社會責任與永續經營決心。

重點整理

穩健轉型：大城地產成功從資訊代理商轉型為台中地區具競爭力的建商。
深耕區域：專注台中地區，尤其在北屯區建立穩固的市場地位。
財務穩健：財務結構健全，獲利能力穩定，並維持穩健的股利政策。
未來可期：持續推出新建案，並積極參與區域發展，未來營運展望可期。

參考資料說明

公司官方文件

大城地產股份有限公司法人說明會簡報 ( 2024.12.19 )
本研究主要參考法說會簡報的公司簡介、營運績效、營運概況、未來展望等資訊。該簡報由大城地產股份有限公司官方發布，提供最新且權威的公司營運資訊。

網站資料

MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 大城地產
本研究參考 MoneyDJ 理財網關於大城地產之簡介、歷史沿革、營業項目、市場銷售與競爭、公司基本資料等資訊，以建立對公司之初步認識。
NStock 網站 – 大城地產做什麼
本研究參考 NStock 網站關於大城地產之公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況等資訊，以補充公司發展歷程與營運概況之分析。
TechNews 科技新報 – 公司資料庫 – 大城地產股份有限公司
本研究參考 TechNews 科技新報公司資料庫關於大城地產之基本資料、公司地址、實收資本額等資訊，以驗證公司基本資料之準確性。
鉅亨網 – 台股 – 大城地產
本研究參考鉅亨網關於大城地產之公司簡介、董事長、總經理、發言人等資訊，以補充公司經營團隊資訊。
Yahoo 奇摩股市 – 個股 – 大城地產
本研究參考 Yahoo 奇摩股市關於大城地產之公司概況、股價資訊等，以了解公司股價表現與市場關注度。
HiStock 嗨投資 – 個股 – 大城地產
本研究參考 HiStock 嗨投資網站關於大城地產之公司資料、實收資本額等資訊，以驗證公司基本資料之準確性。
臺灣證券交易所 – 法人說明會影音
本研究參考臺灣證券交易所法人說明會影音網站關於大城地產法人說明會之資訊，以取得法人說明會簡報之來源。