理銘開發（6212）：深耕區域市場的穩健型建商

理銘開發股份有限公司 (L.M. Dvpt. Construction Co.,Ltd.，股票代號：6212)，自 1977 年 11 月創立以來，歷經數次轉型，現已成為台灣建材營造產業中，專注於住宅及大樓開發、租售業務的企業。公司總部設於新竹市公道五路二段 419 號 7 樓，由曾森縣先生擔任董事長暨總經理，目前實收資本額為新台幣 10.2 億元。理銘開發自 2002 年 12 月 26 日起於櫃檯買賣中心掛牌交易，持續在台灣建築開發市場中穩健經營。

公司概要與發展歷程

理銘開發的發展軌跡印證了台灣產業環境的變遷與企業的應變能力，從初期的進出口貿易，到科技產品代理，最終聚焦於不動產開發，展現其經營彈性。

公司基本資料

項目	內容
公司名稱	理銘開發股份有限公司
英文名稱	L.M. Dvpt. Construction Co.,Ltd.
股票代號	6212
成立日期	民國 66 年 11 月 (1977 年 11 月 8 日)
董事長	曾森縣
總經理	曾森縣
實收資本額	新台幣 1,020,000 仟元
上櫃日期	民國 91 年 12 月 (2002 年 12 月 26 日)
公司地址	新竹市東區公道五路二段 419 號 7 樓
主要營業項目	委託營造廠商興建住宅及大樓出租或出售

發展歷程分析

理銘開發的成長可劃分為三個關鍵階段：

1. 初創與早期 (1977 – 1998 年)：
   公司前身為「環興實業股份有限公司」，於 1977 年 11 月 8 日在台北市成立，初始資本額為新台幣 1,830 萬元。此階段主要從事管線、陶管的進出口貿易，並涉足玻璃纖維強化塑膠複合材料製品買賣及鑿井工程的規劃設計與承攬。

2. 轉型科技產業 (1998 – 2007 年)：
   為因應產業環境變化，公司於 1998 年全面轉型，投入記錄型光碟機及其週邊產品領域，並更名為「理銘科技股份有限公司」。此時期，公司主力代理日本理光公司 (Ricoh) 的光學讀取頭產品，該業務一度佔公司營收 65% 至 70%。隨後因理光退出該產業，理銘轉而代理日本 EDP 公司新研發的讀取頭產品。

3. 進軍建設開發 (2007 年至今)：
   2007 年，公司再次進行策略調整，開始投入營建地產開發業務，並正式更名為「理銘開發股份有限公司」。自此，公司核心業務轉為==委託營造廠商興建住宅及大樓之出租、出售==，完全專注於建設開發領域，並持續深耕新竹、台南等地區。

主要業務範疇分析

理銘開發目前的核心業務高度集中於不動產的開發、租賃與銷售，並輔以相關周邊服務。

核心業務聚焦

公司主要經營項目為==委託營造廠商興建住宅及大樓，並進行後續的出租或出售作業==。此外，亦從事室內裝潢及建築材料的批發零售業務，但此部分佔比較低，主要為輔助性質。理銘開發憑藉穩健的財務結構與土地儲備，專注於區域型住宅與大樓開發，並與多家知名營造廠合作，確保工程品質。

經營模式

理銘開發的經營模式以「==土地合建分售==」為主軸。公司積極與土地持有者簽訂合建契約，由地主提供土地作為出資，理銘則負責整體開發項目的規劃、興建資金投入及最終的市場銷售。建案完工後，再依照合約約定比例分配建物與土地權益。在此模式下，公司本身不直接參與營造施工，而是將工程委託給專業的營造廠商執行，自身則專注於開發規劃、市場行銷及售後服務等環節。此經營模式有助於降低自有購地資金的壓力，並能更靈活地調度與整合土地資源。

營收結構與市場分析

理銘開發的營收來源極為專一，市場布局則有明確的區域性。

產品營收結構

根據公司財報數據，理銘開發的產品營收結構高度集中。

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title 理銘開發產品營收結構
"建物 (房屋及土地)" : 99.9
"其他 (室內裝潢、建材批發零售等)" : 0.1

• 建物 (房屋及土地)：約佔總營收 99.9%
• 其他 (如室內裝潢、建材批發零售)：約佔總營收 0.1%

此營收結構清晰反映出公司專注於住宅及大樓開發租售的核心業務，並未大幅度進行多角化經營。

主要銷售市場與客戶群體

理銘開發的產品完全在台灣本地市場銷售，並無出口海外業務。公司的推案區域主要聚焦於：

• 新竹地區：包含新竹市、竹北市等，特別是新竹科學園區及竹北生技園區周邊。
• 台南地區：例如仁德區、九份子重劃區等。

上述區域因科技產業聚落效應顯著，帶動就業機會與人口成長，使得住宅需求旺盛，成為理銘開發主要的戰略發展與銷售重點區域。

公司的主要客戶群體為住宅及大樓的終端購屋者，具體可細分為：

• 一般自住型購屋民眾：為市場主力。
• 投資型買家：看好區域發展潛力進行置產。
• 法人機構：偶有企業自用或投資型法人購置。

由於推案地點多鄰近科技園區，客戶中包含相當比例的在地居民、高科技產業從業人員及看好區域發展的投資客。公司亦會根據不同建案的特性與定位，吸引特定客層，如首購族、換屋族等。

原物料分析

對於理銘開發這類不動產開發商而言，其「原物料」主要指建築工程所需的各項建材，如水泥、鋼筋、砂石等。

原物料來源與成本影響

理銘開發本身並不直接生產建材，而是依賴合作的建築營造廠商及專業建材供應商提供所需原物料。主要的建材供應商多為台灣本地的大型建材製造廠，例如水泥廠（如國產建材）、鋼筋廠及砂石供應商等。在公司委託營造廠商興建的模式下，原物料的採購與施工主要由營造廠負責。

建築材料成本是建案開發總成本中的重要組成部分。特別是水泥、鋼筋、砂石等基礎建材的價格波動，會直接影響建案的整體成本結構。近年來，全球及台灣的建材價格因供需失衡、原物料短缺及運輸成本上揚等因素而持續上漲，導致整體營造成本增加。對理銘而言，此類成本變動主要反映在與營造廠簽訂的工程合約價格上，公司需透過合理的售價策略及嚴謹的成本控制來維持建案的利潤空間。

原物料市況與供需

當前台灣建材市場受全球疫情後供應鏈重組、國際原物料短缺及海運費用上升等多重因素影響，水泥、鋼筋及砂石等主要建材價格均呈現上揚趨勢。以水泥為例，台灣主要水泥供應商因應南部科學園區擴建及各項公共工程需求增加，產能持續擴張，但價格仍維持在高檔。預拌混凝土價格亦因上游原料成本推升而逐步調漲。

整體而言，目前台灣建材市場的供需狀況仍顯得偏緊。尤其在新竹、台南等科技園區周邊區域，由於大型廠房建設及住宅建案需求持續旺盛，對建材的需求不斷增加。儘管建材製造商積極擴充產能以滿足市場需求，但短期內供給仍相對有限，這使得建材價格在高位震盪。理銘所合作的營造廠及建材供應商普遍面臨成本上漲的壓力，此情況可能對未來新建案的成本結構產生影響。

建案與工程資訊

理銘開發近年來積極推動多項住宅及大樓開發案，涵蓋已完工銷售、興建中以及未來規劃項目，主要集中於新竹及台南兩大重點區域。以下依據公司法人說明會及公開資訊，整理相關建案概況：

在售與興建中建案

案名	地區	推案時間	狀態	總銷金額 (約當新台幣)	樓層規劃	預計完工年度
文境	新竹市	107 年 10 月	成屋	2 億元	地下二層，地上六層	已完工
東都綠學	台南市	110 年 12 月	預售屋	43 億元	地下三層，地上十四層	113 年

圖、銷售個案-文境（資料來源：公司網站）

圖、銷售個案-東都綠學（資料來源：公司網站）

都市更新個案

理銘開發積極參與都市更新計畫，相關案件進度如下：

案名	座落區域	開發型態	類別	基地面積 (平方公尺)	樓層規劃	目前進度
親仁段	新竹市東區親仁段	採權利變換方式	公辦都更	12,210	規劃地下三～四層，地上十五層	事業計畫及權利變換 報核中
光復段 (第一案)	新竹市東區光復段	採權利變換方式	公辦都更	31,021	規劃地下三～五層，地上十五～二十六層	事業計畫及權利變換 報核中
光復段 (第二案)	新竹市東區光復段	採權利變換方式	自辦都更	4,028	規劃地下三層，地上十二～十三層	事業計畫及權利變換 送件中
二空段 B 區	台南市仁德區二空段	購地自建	公辦都更	40,110	規劃地下二～四層，地上十四層	事業計畫報核中

圖、都市更新個案（資料來源：公司網站）

未來規劃及開發個案

公司亦有多個儲備建案正在規劃階段：

案名	座落區域	基地面積 (平方公尺)	樓地板面積 (平方公尺)	規劃戶數	樓層規劃	預計完工年度
二空段 A 1 區	台南市仁德區二空段	5,636	38,301	297 戶	地下三層，地上十四層	114 年
二空段 A 2 區	台南市仁德區二空段	6,037	36,409	258 戶	地下三層，地上十五層	116 年

圖、未來規劃及開發個案（資料來源：公司網站）

已完銷重要建案

• 綠海都心：位於新竹地區，已於 2023 年 12 月及 2024 年 1 月分別完成入帳，總認列金額約 52.5 億元，對公司 2023 年的營收與每股盈餘 (EPS 5.63 元) 帶來顯著貢獻。

上述建案的順利推動與銷售進度，將直接關係到理銘開發未來的營運表現與獲利能力。公司採取的「==10 年磨一劍==」策略，專注於大型且具指標性的開發案，使得單一建案對營收的影響較為顯著。

財務表現與經營績效

理銘開發近年來的財務表現受到建案入帳時程影響，呈現一定的波動性，但整體經營尚屬穩健。

近期經營績效回顧 (截至 113 年 Q2)

資產負債結構分析

根據 113 年第二季財務報表，公司資產總額約 110.42 億元，其中存貨（主要為待售房地）佔 105.82 億元，流動資產合計達 109.82 億元，佔總資產比例極高。負債總額約 77.66 億元，其中流動負債為 77.63 億元。權益總額約 32.76 億元，每股淨值為 32.12 元。整體而言，公司資產以流動性較高的存貨為主，負債亦以流動負債居多，此為營建業常見的財務結構特性。

項目	年度 109年	年度 110年	年度 111年	年度 112年	年度 113年Q2
存貨	7,668,482	11,953,566	13,870,897	11,686,748	10,581,887
流動資產合計	9,403,531	12,895,719	14,829,838	12,893,115	10,981,750
資產總額	9,446,516	12,954,684	14,883,866	13,011,346	11,041,565
流動負債	6,958,810	10,354,231	12,102,774	9,593,057	7,763,442
負債總額	6,960,025	10,357,344	12,107,652	9,596,172	7,765,569
權益總額	2,486,491	2,597,340	2,776,214	3,415,174	3,275,996
每股淨值[元/股]	24.38	25.46	27.22	33.48	32.12

(單位：新台幣仟元)

損益表現分析

回顧近五年損益表現，112 年度因「綠海都心」等建案完工入帳，營業收入達 56.59 億元，營業毛利率 20.20%，稅後淨利 6.39 億元，每股盈餘 6.26 元，為近年高點。113 年第二季累計營業收入 22.79 億元，營業毛利率 18.57%，稅後淨利 2.18 億元，每股盈餘 2.14 元。營收與獲利表現高度仰賴建案完工交屋的時程。

項目	年度 109年	年度 110年	年度 111年	年度 112年	年度 113年Q2
營業收入	3,307,886	3,284,184	1,230,328	5,658,568	2,278,514
營業毛利率[%]	19.74%	22.56%	29.61%	20.20%	18.57%
營業利益	437,030	522,436	248,295	816,562	284,919
本期淨利	348,676	416,849	178,874	638,960	217,822
每股盈餘	3.42	4.09	1.75	6.26	2.14

(單位：新台幣仟元，EPS 除外)

股利政策

理銘開發近年來維持穩定的現金股利政策，展現對股東回饋的重視。例如 112 年度盈餘分配，即配發現金股利每股 3.5 元。以當時股價計算，現金殖利率表現不俗。

年度 (盈餘所屬)	現金股利 (元/每股)
109 年	3.0
112 年	3.5

營收波動狀況

理銘開發的營收表現受大型建案交屋時點影響甚鉅，因此呈現明顯的波動性。2024 年全年累計營收約 37.9 億元，較前一年度有所下滑。2025 年初，此波動特性持續：
– 2025 年 1 月：營收約 5.08 億元，月減 66%，年減 77%。
– 2025 年 2 月：營收約 2.77 億元，年增 577%。
– 2025 年 3 月：營收 7,009 萬元，年增 559%。
– 2024 年 8 月 (113 年 8 月)：單月營收 283 萬元，年增率 1150%，月增率亦為 1150% (此數據可能因基期極低或有特殊款項入帳造成極端增幅，需注意其代表性)。

上述數據突顯了建案入帳時程對公司短期營收的顯著影響。

競爭態勢與市場地位

理銘開發在台灣建材營造產業中，面對眾多競爭者，但憑藉其獨特的經營策略與區域深耕，仍在市場中佔有一席之地。

主要競爭對手

理銘開發的主要競爭對手包括多家同樣從事建設開發的公司，例如：名軒 [1442)、潤隆（1808）、國建 (2501]、太子 [2511)、華固（2548）、富宇 (4907]、隆大 [5519)、遠雄（5522）、志嘉 (5529]、富旺 [6219) 等。此外，建台（1107）、上曜 (1316]、華友聯 [1436)、三地開發（1438）、雋揚 (1439]、宏和 [1446)、大將（1453）、怡華 (1456] 及寶徠 (1805) 亦為相關領域的業者。

市場定位與競爭優勢

公開資料中並未提供理銘開發明確的市佔率數字。然而，公司專注於新竹及台南等特定區域的住宅及大樓開發，憑藉與昌益集團的密切合作關係及在地區域的土地儲備，能夠持續推出符合市場需求的建案，並維持良好的銷售去化率，顯示其在目標區域市場具有一定的競爭力與影響力。

理銘開發的競爭優勢主要體現在：

1. 區域深耕與土地儲備：公司在新竹、台南等科技產業重鎮擁有或整合多塊優質土地，為未來推案奠定穩固基礎。
2. 合作夥伴關係：與昌益集團等營造實力堅強的夥伴合作，有助於提升推案效率與建案品質。
3. 成本與利潤控制：儘管近年營造成本高漲，公司毛利率大致維持在 19% 至 26% 區間，顯示在成本壓力下仍能維持相對穩健的獲利能力。
4. 專注住宅開發：產品結構單純，專注於住宅及大樓的開發與租售，避免業務過度分散導致資源稀釋。

面臨挑戰

儘管擁有多項優勢，理銘開發仍面臨來自同業的激烈競爭。多家競爭對手，如名軒、宏和、華友聯等，亦積極在新竹及周邊重劃區購地推案。隨著科技產業發展帶動區域住宅需求，這些建商持續擴大土地取得與推案規模。例如，昌益集團旗下的昇益 (5455) 在新竹亦有多個大型建案進行中，並持續尋求地主合建機會，推案規模逐步擴大。此種市場態勢意味著理銘開發未來仍需持續強化土地資源整合、成本控管能力及產品銷售策略，以維持其市場份額與獲利水平。

近期重大事件與未來展望

理銘開發近期透過積極的土地佈局與都市更新計畫，為中長期發展奠定基礎，市場對此反應雖有短期波動，但整體仍具期待。

重大計畫與決策

1. 高價購地計畫：
   2023 年 11 月，理銘董事會通過以約 3.8 億元購入台南永康大橋特區 921.31 坪住宅區土地，換算單坪價格高達 41.3 萬元，創下該區域住宅區地價新高。該地塊面對小橋公園，預計未來將規劃為公園景觀大樓，市場預期售價可挑戰三字頭。此舉顯示理銘積極佈局台南市重點發展區域，期望藉由區域內重大公共建設（如市立圖書館新總館、創意設計園區等）所帶動的房市成長動能。

2. 都市更新與土地開發持續推動：
   理銘於 2023 年 3 月參與新竹市東區光復段的土地都市更新事業計畫，該案涉及 32 筆土地，突顯公司持續在新竹地區推動土地整合與開發的決心。此外，台南仁德區二空新村 B 區的公辦都更案（購地自建）基地面積達 40,110 平方公尺，目前事業計畫報核中，未來潛力可期。

公司治理與股東回饋

理銘開發定期召開董事會及股東常會，審議年度財務報告、盈餘分配政策及各項重大投資計畫，維持公司治理的透明度。如前述，公司近年維持穩定的現金股利發放，2024 年（針對 112 年度盈餘）即配發現金股利 3.5 元，以當時股價計算，現金殖利率約 7.7%，展現對股東的穩健回饋。

市場反應與法人看法

儘管短期營收因建案入帳時點而有所波動，例如 2025 年第一季營收表現平平，但法人機構普遍對理銘的中長期價值持正面看法。市場認為，隨著公司在新竹及台南的重點都市更新案及大型建案逐步推進並進入交屋入帳期，未來幾年營收與獲利有望穩健成長。公司股價表現亦優於部分同業建材營造指數，反映市場對其穩健經營及未來成長潛力的肯定。

然而，法人亦提醒，理銘的營收認列高度依賴大型建案的交屋時程，短期內營收數字可能出現較大波動。同時，持續上漲的建材成本亦可能對毛利率造成壓力，公司需持續關注成本控制與銷售進度。

未來發展策略

理銘開發的未來發展將持續聚焦於：

• 深耕核心區域：鎖定新竹、台南等具成長潛力的科技核心城市。
• 推動大型建案：透過都市更新、合建分售、購地自建等多種模式，開發具規模經濟的建案。
• 穩健財務操作：維持良好的財務結構，確保開發計畫的資金需求。

整體而言，理銘開發積極透過高價購地、參與都市更新及深耕區域市場等策略，推動中長期發展。雖然短期營收可能受建案認列時程影響而波動，但整體業務基礎與獲利能力仍具備穩健的基礎。未來隨著新開發案陸續完工交屋，以及區域發展利多持續釋放，理銘開發有望持續提升其營運表現與股東價值。

重點整理

理銘開發股份有限公司 (6212) 憑藉其在不動產開發領域的多年經驗與策略佈局，展現出以下幾項營運特點與未來潛力：

• 轉型聚焦成功：從初期的貿易業務，成功轉型並聚焦於不動產開發，核心業務明確。
• 深耕高成長區域：主要市場鎖定新竹與台南等科技產業重鎮，受惠於區域經濟發展與人口紅利。
• 獨特經營模式：以「土地合建分售」為主要經營模式，有效降低購地資金壓力，並與專業營造廠合作確保品質。
• 大型建案策略：採取「10 年磨一劍」的開發節奏，專注於具規模的大型建案，單一建案對營收貢獻顯著。
• 都市更新潛力：積極參與新竹及台南地區的都市更新案，為未來數年的營收與獲利儲備動能。
• 穩健財務與股東回饋：財務結構相對穩健，並維持穩定的現金股利政策，重視股東權益。
• 營收波動特性：營收表現高度依賴大型建案的完工入帳時程，短期內營收數據波動較大。
• 成本控管挑戰：面臨建材成本上漲的壓力，對未來建案的利潤率形成考驗。
• 區域競爭加劇：目標市場亦有多家建商積極佈局，市場競爭依然激烈。

綜合而言，理銘開發是一家專注於特定區域、採大型建案開發策略的建設公司。其未來的營運表現將高度取決於現有及規劃中大型建案的推動進度、銷售狀況，以及對外部成本與市場變化的應對能力。

參考資料說明

公司官方文件

1. 理銘開發股份有限公司 113 年法人說明會簡報 [2024.08.23)。本研究參考了該簡報中關於公司簡介、經營績效（財務資訊）、營運概況 (銷售個案、都市更新個案、未來規劃及開發個案] 的內容。

研究報告與新聞報導 (資訊整合)

以下來源的資訊經彙整後，應用於公司發展歷程、主要業務、營收結構、市場分析、競爭態勢、近期重大事件及未來展望等段落。時間點多集中於 2023 年末至 2025 年初。

1. Nstock.tw 網站關於理銘公司基本資料與業務介紹。
2. MoneyDJ 理財網關於理銘公司沿革、業務範疇、競爭對手等資訊。
3. CMoney 股市爆料同學會、股市 обсужда及財經新聞中關於理銘的營收、股利、法人看法、建案進度等討論與報導。
4. 鉅亨網關於理銘的公司概況、股東會資訊、營收發布等新聞。
5. Yahoo 奇摩股市關於理銘的公司簡介、財務數據、歷史股價、新聞等資訊。
6. Vocus 方格子相關文章，針對理銘的建案分析、營運策略、財務狀況等深入探討。
7. StockFeel 股感關於理銘的產業狀況、競爭對手等分析。
8. Goodinfo! 台灣股市資訊網關於理銘的基本資料、股利政策、財務報表等數據。
9. Statementdog 財報狗關於理銘的財務分析、營收月報等數據。
10. 科技新報、工商時報、經濟日報等媒體關於理銘購地、都市更新、法說會等相關報導。