個股筆記：9945 潤泰新

圖(1)個股筆記：9945 潤泰新（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 03 月 24 日

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潤泰創新國際股份有限公司：多元佈局穩健前行之營建產業領航者

潤泰創新國際股份有限公司（Ruentex Development Co., Ltd.，股票代號：9945.TW），於 1977 年 9 月 12 日創立，前身為潤泰建設股份有限公司。歷經數十載穩健發展，現已蛻變為營建產業之翹楚，業務範疇橫跨不動產開發、營造預鑄、商用不動產、壽險及環保建材等多角化領域，展現其全方位經營實力與國際視野。

圖(2)主要營運架構（資料來源：潤泰新公司網站）

公司基本資料

公司概要說明

潤泰創新國際股份有限公司，股票代號 9945，隸屬於潤泰企業集團，以建設營造為基石，逐步拓展至多元事業版圖。公司初期以投資興建公寓住宅起家，而後隨著業務多元化，於 2002 年正式更名為潤泰創新國際股份有限公司，彰顯其創新求變與國際化發展之企圖心。

核心業務範疇：

• 不動產開發與投資： 委託營造廠興建住宅及商辦大樓，並積極投入中長期土地開發，包含都市更新、車站 BOT 及捷運聯合開發等大型項目。

• 營造預鑄事業： 承攬建築及土木工程，並從事建材買賣業務。

• 商用不動產經營： 經營連鎖商場 CITYLINK，並與日本 CCC 集團及蔦屋書店等知名品牌策略合作，拓展零售事業版圖。

發展歷程分析

潤泰創新之發展歷程，可謂台灣營建產業轉型升級之縮影，其每一次策略轉變皆緊扣市場脈動：

• 奠基時期 (1977-1992)： 1977 年，由潤泰企業集團總裁尹衍樑先生創立潤泰建設股份有限公司，初期專注於公寓住宅之投資興建，為日後發展奠定穩固基礎。

• 上市與多元化 (1992-2002)： 1992 年 4 月 30 日，潤泰建設於台灣證券交易所掛牌上市，標誌著公司邁入嶄新發展階段。為因應市場變化與追求多元成長，2002 年更名為潤泰創新國際股份有限公司，揭示其跨足多元領域、佈局全球市場之策略方向。

• 多角化經營與擴張 (2002-至今)： 更名後，潤泰創新積極展開多角化經營，除深耕不動產開發本業外，更跨足商場經營、建材生產、壽險投資等領域。2012 年至 2015 年間，公司積極參與多項重大 BOT 案，如松山車站大樓及南港車站大樓等，展現其於都市更新及基礎建設領域之雄厚實力。2023 年 11 月，潤泰創新宣布參與台北東區門戶計畫中之南港之星都更案，此為總投資額逾新台幣 350 億元之大型公辦都更案，由台灣鐵路管理局、台北市政府與潤泰創新攜手推動，旨在打造南港地區新核心樞紐。

圖(3)公司沿革（資料來源：潤泰新公司網站）

組織規模概況

時至今日，潤泰創新已成長為跨足多領域之大型企業集團，旗下事業體涵蓋不動產開發、營造預鑄、商用不動產、壽險投資及環保建材等。公司以穩健步伐推動各項市場策略，並致力提供優質產品與服務，以滿足客戶多元需求。

主要轉投資事業：

1. 壽險事業： 轉投資南山人壽保險股份有限公司，綜合持股比例達 25.65%，為公司重要獲利來源。

2. 環保及生技事業： 轉投資日友環保科技股份有限公司 (持股 25.67%)、中裕新藥股份有限公司 (持股 4.03%)、台灣浩鼎生技股份有限公司 (持股 0.65%)，佈局環保與生技產業。

3. 其他轉投資事業： 包含潤泰全球股份有限公司 (綜合持股 14.28%)、智崴資訊科技股份有限公司 (持股 4.21%)、高鑫零售有限公司 (綜合持股 0.98%) 等，多元佈局各產業領域。

4. 商用不動產事業： 經營 CITYLINK 連鎖商場，包含松山店、南港店及內湖店等，並引進日本 TSUTAYA BOOKSTORE 蔦屋書店，強化商場品牌特色與吸引力。

核心業務分析

產品系統說明

潤泰創新之業務範疇廣泛，涵蓋住宅、商辦、商場及建材等多個面向，產品線多元且完整。

主要產品線：

1. 住宅開發：
   潤泰創新深耕住宅市場多年，推出多樣化住宅產品，包含高層公寓、景觀住宅及都市更新住宅等，以滿足不同客層之居住需求。指標性住宅建案包含：

   • 豪宅系列： 松濤苑、潤泰敦峰等，定位高端客群，展現品牌價值與實力。
   • 景觀住宅系列： 潤泰左岸生活、潤泰峰左岸等，強調優質居住環境與景觀視野。
   • 都市更新住宅： 潤泰信義、青田 618 等，積極參與都市更新，提升城市機能與價值。
   • 捷運共構住宅： 潤泰 CITY PARK (三重聯開) 等，結合軌道交通優勢，打造便捷生活圈。
   • 其他住宅建案： 潤泰央北、潤泰大安富陽、潤泰松居、潤泰之森等，滿足市場多元需求。

2. 商用不動產：
   潤泰創新於商用不動產領域亦有亮眼表現，開發項目包含商辦大樓及 CITYLINK 連鎖商場。

   • 商辦大樓： 南港玉成段商辦大樓，為公司旗下指標性商辦項目，出租予國際科技大廠 Nvidia，租金收益可觀。
   • CITYLINK 連鎖商場： 經營 CITYLINK 松山店、南港店及內湖店等連鎖商場，並持續評估新店址，擴大商場版圖。

3. 建材事業：
   透過子公司潤泰精密材料股份有限公司及潤泰建材股份有限公司，從事預拌混凝土、預拌砂漿及水泥製品之生產與銷售，供應集團內部營建工程及外部市場需求。

4. 零售事業：
   藉由 CITYLINK 商場及與日本蔦屋書店合作，拓展零售事業版圖，提供消費者多元化購物體驗。

圖(4)推案時間表（資料來源：潤泰新公司網站）

圖(5)推案總覽-1（資料來源：潤泰新公司網站）

圖(6)推案總覽-2（資料來源：潤泰新公司網站）

圖(7)推案位置圖（資料來源：潤泰新公司網站）

圖(8)加盟事業-1（資料來源：潤泰新公司網站）

圖(9)加盟事業-2（資料來源：潤泰新公司網站）

圖(10)加盟事業-3（資料來源：潤泰新公司網站）

圖(11)加盟事業-4（資料來源：潤泰新公司網站）

圖(12)壽險事業南山人壽（資料來源：潤泰新公司網站）

應用領域分析

潤泰創新之產品與服務，廣泛應用於都市生活之各個層面，具體應用領域分析如下：

1. 居住領域：
   潤泰創新所開發之住宅建案，主要應用於滿足民眾居住需求，產品類型涵蓋首購、換屋及豪宅等，目標客群廣泛。建案多座落於雙北市精華地段，或具備交通便利性之區域，如捷運共構宅等，吸引注重生活機能與交通便利性之購屋族群。

2. 商業領域：
   潤泰創新開發之商辦大樓及 CITYLINK 商場，主要應用於滿足企業辦公及民眾消費需求。商辦大樓可提供企業優質辦公空間，吸引國內外企業進駐；CITYLINK 商場則提供多元化零售、餐飲及娛樂服務，滿足消費者購物及休閒需求。

3. 基礎建設領域：
   潤泰創新積極參與政府主導之都市更新及基礎建設項目，如南港之星公辦都更案、捷運聯合開發案等，為提升城市機能與基礎建設貢獻力量。

4. 建材供應領域：
   潤泰創新旗下建材事業，主要供應預拌混凝土、預拌砂漿及水泥製品等建材，應用於集團內部營建工程及外部市場，為營建產業鏈中重要一環。

技術優勢分析

潤泰創新於營建產業深耕多年，累積豐厚技術實力與競爭優勢，主要體現於以下面向：

1. 品牌信譽與口碑：
   潤泰創新深耕台灣營建市場逾四十年，以品質卓越、誠信經營著稱，建立良好品牌信譽與口碑。公司注重建築品質與售後服務，提供 20 年防水結構保固與快速售後服務，深獲消費者信賴。

2. 營建技術與工法：
   潤泰創新於營建技術與工法方面不斷精進，積極研發並導入低碳工法與綠建材，提升建築品質與環保效能。公司於預鑄工法及 BIM (建築資訊模型) 技術之應用亦領先業界，有效提升營建效率與品質。

3. 多元化經營優勢：
   潤泰創新採多元化經營策略，業務觸角涵蓋不動產開發、商用不動產、壽險投資及環保建材等，降低單一產業景氣波動之影響，提升整體營運穩定性。轉投資南山人壽，更為公司帶來長期穩定之收益貢獻。

4. 策略聯盟與合作：
   潤泰創新積極與國內外知名企業策略聯盟與合作，如與日本三菱地所株式會社合作開發建案、與日本 CCC 集團及蔦屋書店合作拓展零售事業等，藉由策略合作夥伴之資源與經驗，提升競爭優勢。

市場與營運分析

營收結構分析

潤泰創新營收結構多元，主要營收來源包含營建事業、商用不動產、建材事業及量販事業等。

2023 年營收結構：

• 營建事業： 為公司最主要營收來源，佔比約 73%，主要來自住宅及商辦建案之銷售收入。

• 建材事業： 佔比約 14%，主要來自預拌混凝土、預拌砂漿及水泥製品之銷售收入。

• 商用不動產： 佔比約 7%，主要來自 CITYLINK 商場之租金收入。

• 量販事業： 佔比約 4%，主要來自轉投資大潤發之收益。

• 其他： 佔比約 2%，包含其他業務收入。

區域市場分析

潤泰創新之業務重心主要集中於台灣市場，尤其以雙北地區為核心發展區域。

區域營收佔比：

目前尚無潤泰創新區域營收佔比之公開數據，然依其業務佈局推估，台灣市場應為主要營收來源，且雙北地區佔比應相對較高。

區域市場佈局：

• 雙北地區： 為潤泰創新之重點發展區域，指標性建案多座落於台北市及新北市精華地段，如信義計畫區、大安區、內湖區、板橋區及三重區等。

• 其他地區： 除雙北地區外，潤泰創新於新竹、苗栗等地區亦有量販事業 CITYLINK 商場之佈局。

客戶結構與價值鏈分析

客戶群體分析

潤泰創新之客戶群體廣泛，包含住宅購屋者、商用不動產租戶及零售商場消費者等。

主要客戶群體：

1. 住宅購屋者：
   為潤泰創新營建事業之主要客戶群，包含首購族、換屋族及高端客群。公司建案多樣化，可滿足不同客層之購屋需求。

2. 商用不動產租戶：
   為潤泰創新商用不動產事業之主要客戶群，包含企業辦公室租戶及 CITYLINK 商場之零售、餐飲及娛樂品牌。

3. 零售商場消費者：
   為 CITYLINK 商場之主要客群，包含一般消費者及周邊居民，以年輕族群及家庭客層為主。

價值鏈定位

潤泰創新於營建產業價值鏈中，扮演著多重角色，涵蓋土地開發、營建營造、產品銷售及售後服務等環節。

價值鏈角色：

• 土地開發商： 透過多元管道取得土地，進行土地開發及價值提升。

• 營建營造商： 委託子公司潤弘精密工程股份有限公司及其他營造廠，進行建案之營建工程。

• 不動產銷售商： 透過自建銷售團隊或委託代銷公司，銷售住宅及商辦產品。

• 商用不動產經營者： 經營 CITYLINK 連鎖商場，提供商場管理及招商服務。

• 建材供應商： 透過子公司潤泰精材及潤泰建材，供應集團內部及外部市場建材需求。

建案與工程資訊一覽表

潤泰創新近年積極推動多項重大建案與工程，涵蓋住宅、商辦及商場等多種類型，一覽表如下：

備註：

• 坪數為預估資訊。
• 潤泰建設可售未售面積合計約 10,880 坪。
• 潤泰創新可售未售面積合計約 120,994 坪 (扣除已出售、包含開發整合中個案)。
• 部分建案之完工比例或銷售狀態會隨著時間而變動。
• 商辦部分，南港玉成段為可售辦公室面積，南港之星為可售面積。
• 其他工程類別包含松山、南港 BOT 案及內湖捷運站商場，主要為商用不動產經營。

競爭優勢與未來展望

競爭優勢分析

潤泰創新於競爭激烈的營建產業中，具備多項獨特競爭優勢，使其得以脫穎而出：

1. 多元化經營，降低風險：
   潤泰創新業務橫跨不動產開發、商用不動產、壽險投資及環保建材等多領域，多元化經營策略有效分散產業景氣波動風險，提升營運韌性。

2. 轉投資收益挹注，獲利穩定：
   轉投資南山人壽，為潤泰創新帶來長期且穩定之收益貢獻，即使在本業營運面臨挑戰時，仍能維持整體獲利表現。

3. 品牌信譽卓著，口碑行銷：
   潤泰創新深耕台灣市場多年，以品質至上、誠信經營著稱，建立卓越品牌信譽與口碑。公司注重口碑行銷，客戶忠誠度高，回購率達 40% 以上，為營運帶來穩定客源。

4. 營建技術領先，品質保證：
   潤泰創新於營建技術與工法方面持續精進，導入預鑄工法、BIM 技術及綠建材等，提升建築品質與效率，並提供 20 年防水結構保固，展現對建築品質之高度自信。

5. 精準眼光，佈局精華地段：
   潤泰創新於土地開發方面具備精準眼光，積極佈局雙北地區精華地段及交通樞紐，如捷運共構宅、都市更新案等，掌握市場脈動，提升建案價值。

近期重大事件分析

潤泰創新近期營運表現亮眼，多項指標皆呈現正向發展：

1. 營收表現強勁：
   2024 年 12 月單月營收達新台幣 37.94 億元，年增率高達 30.1%；全年累計營收達新台幣 316.67 億元，年增率 16.08%，營收表現亮眼。

2. 獲利能力提升：
   2024 年第三季 EPS 達新台幣 1.30 元，前三季累計 EPS 達新台幣 5.31 元，創同期新高，顯示公司獲利能力顯著提升。

3. 南山人壽獲利挹注：
   轉投資南山人壽獲利表現亮眼，2024 年上半年稅後純益年增 63%，為潤泰創新帶來豐厚轉投資收益。

4. 多項建案完工交屋：
   2024 年上半年多項建案完工交屋，包含「潤泰央北」、「潤泰青田 618」及「潤泰左岸生活」等，挹注營收與獲利。

5. 積極參與都市更新：
   持續參與都市更新及公辦都更案，如南港之星公辦都更案及長安段公辦都更案等，展現公司於都市更新領域之積極佈局。

未來發展策略

展望未來，潤泰創新將秉持穩健經營策略，持續深耕台灣市場，並積極拓展多元業務版圖。

短期發展策略 (1-2 年)：

1. 穩定推案，維持營收：
   維持每年新台幣 80-90 億元之推案量，2025 年預計推出北投軟橋段合建分屋案及其他小型個案，維持營建事業營收穩定成長。

2. 強化商用不動產經營：
   持續評估新店址，擴增 CITYLINK 商場店數，並提升現有商場營運效益，擴大商用不動產收益來源。

3. 積極參與都市更新：
   持續參與都市更新及公辦都更案，爭取更多優質土地資源，為未來營運注入成長動能。

4. 強化 ESG 永續發展：
   持續推動 ESG 相關方案，落實環保永續理念，提升企業社會責任形象。

中長期發展藍圖 (3-5 年)：

1. 擴大營建事業版圖：
   除雙北地區外，評估拓展至其他具發展潛力之區域市場，擴大營建事業版圖。

2. 多元化業務佈局：
   持續評估多元化業務發展機會，如綠能產業、銀髮產業等，拓展多元營收來源，降低營運風險。

3. 國際市場評估：
   審慎評估進軍亞洲其他市場之可行性，拓展國際市場版圖，提升國際競爭力。

4. 數位轉型與創新：
   積極導入數位科技，提升營運效率與管理效能，並持續創新產品與服務，滿足市場新需求。

重點整理

• 多元事業穩健發展：潤泰創新已成功發展為橫跨營建、商用不動產、壽險及環保建材之多元事業集團，營運基礎穩固。

• 營建本業技術領先：營建事業於業界具備技術優勢，持續投入研發創新，並積極拓展高附加價值與綠色環保產品線。

• 商用不動產具備潛力：CITYLINK 商場營運穩健成長，未來展店計畫可望擴大商用不動產營運規模。

• 壽險投資收益豐厚：轉投資南山人壽貢獻穩定收益，為公司獲利重要支柱。

• 財務狀況穩健：近年營收與獲利表現亮眼，財務結構穩健，具備長期投資價值。

• ESG 永續發展：積極推動環保永續發展，落實企業社會責任。

• 未來展望樂觀：受惠於都市更新政策及商用不動產市場成長，加上轉投資收益挹注，未來營運展望可期。

參考資料說明

公司官方文件

1. 潤泰創新國際股份有限公司法人說明會簡報 (2024.12.03)
   本研究主要參考法說會簡報之公司簡介、財務概況、營建事業、壽險事業、環保及水泥事業以及未來展望等資訊，簡報由潤泰創新國際股份有限公司官方發布，提供最新且權威之公司營運資訊。

網站資料

1. MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 潤泰創新
   本研究參考 MoneyDJ 理財網關於潤泰創新公司之簡介、歷史沿革、營業項目、市場銷售與競爭、公司基本資料等資訊，以建立對公司之初步認識。

2. NStock 網站 – 潤泰新做什麼
   本研究參考 NStock 網站關於潤泰創新公司之公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況等資訊，以補充公司發展歷程與營運概況之分析。

3. TechNews 科技新報 – 公司資料庫 – 潤泰創新國際股份有限公司
   本研究參考 TechNews 科技新報公司資料庫關於潤泰創新公司之基本資料、公司地址、實收資本額等資訊，以驗證公司基本資料之準確性。

4. 鉅亨網 – 台股 – 潤泰創新
   本研究參考鉅亨網關於潤泰創新公司之公司簡介、董事長、總經理、發言人等資訊，以補充公司經營團隊資訊。

5. Yahoo 奇摩股市 – 個股 – 潤泰創新
   本研究參考 Yahoo 奇摩股市關於潤泰創新公司之公司概況、股價資訊等，以了解公司股價表現與市場關注度。

6. HiStock 嗨投資 – 個股 – 潤泰創新
   本研究參考 HiStock 嗨投資網站關於潤泰創新公司之公司資料、實收資本額等資訊，以驗證公司基本資料之準確性。

7. 臺灣證券交易所 – 法人說明會影音
   本研究參考臺灣證券交易所法人說明會影音網站關於潤泰創新公司法人說明會之資訊，以取得法人說明會簡報之來源。

註： 本文內容主要依據上述 2024 年 12 月 3 日法人說明會簡報及其他公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得之官方文件及網站資訊。

參考資料來源

資料來源：潤泰新公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。

公司網址：https://www.rt-develop.com.tw

法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/994520241211M003.pdf

法說會影音連結：https://webpro.twse.com.tw/WebPortal/vod/101/75E2F8ECF7EB-328E37D1-B7A6-11EF-AD04/?categoryId=101

基本概況

股價：37.9
預估本益比：10.53
預估殖利率：5.78%
預估現金股利：2.19元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報

圖(13)9945 潤泰新 EPS 熱力圖

股價走勢

圖(14)9945 潤泰新 K線圖（日）

圖(15)9945 潤泰新 K線圖（週）

圖(16)9945 潤泰新 K線圖（月）

日報表

圖(17)9945 潤泰新 法人籌碼

週報表

圖(18)9945 潤泰新 大戶籌碼

月報表

圖(19)9945 潤泰新 內部人持股

圖(20)9945 潤泰新 本益比河流圖

圖(21)9945 潤泰新 淨值比河流圖

新聞筆記

深度分析

季報表

圖(22)9945 潤泰新 營收狀況

圖(23)9945 潤泰新 獲利能力

圖(24)9945 潤泰新 合約負債

圖(25)9945 潤泰新 存貨與平均售貨天數

圖(26)9945 潤泰新 存貨與存貨營收比

圖(27)9945 潤泰新 現金流狀況

圖(28)9945 潤泰新 杜邦分析

圖(29)9945 潤泰新 資本結構

年報表

圖(30)9945 潤泰新 股利政策