潤隆 (1808) 5.7分[題材]→營收歷史新高，本益比相對偏低 (04/23)

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綜合評分：5.7 | 收盤價：29.7 (04/23 更新)

簡要概述：深入分析潤隆的當前狀況，整體呈現出具備潛力的發展格局。 從正面因素來看，營運大爆發；同時，市場可能暫時忽略了其獲利潛力，導致估值偏低，這反而是佈局良機；此外，目前的殖利率頗具吸引力。 最後提醒，市場瞬息萬變，保持靈活的操作策略並嚴設停損停利，將能持盈保泰。

核心亮點

1. 預估本益比分數 4 分，具備顯著價值型投資潛力：潤隆預估本益比為 9.07 倍，已進入其歷史本益比區間中具吸引力的低估水平。
2. 預估殖利率分數 4 分，具備優良股息殖利率吸引力：潤隆預估殖利率為 6.73%，此一高於 5% 的水平，使其成為具吸引力的高股息標的。
3. 業績成長性分數 5 分，盈利爆發力與高成長的確定性備受資本市場高度青睞：潤隆 13460.0% 的預估盈餘年增長，其展現出的強大盈利爆發能力以及未來高成長路徑的相對清晰度，使其成為資本市場高度關注和追捧的明星企業。

主要風險

1. 預估本益成長比分數 1 分，估值與成長預期背離嚴重，未來均值回歸可能性高：潤隆預估本益成長比 9.07，顯示其估值水平與未來成長預期之間存在極其嚴重的背離，未來股價向合理估值大幅回歸的可能性非常高。
2. 股價淨值比分數 2 分，建議投資人深入分析公司護城河與未來盈利質量：面對 潤隆 2.07 倍的股價淨值比，建議投資人深入分析其競爭護城河的寬度、無形資產的價值以及未來盈利的質量與可持續性。
3. 法人動向分數 2 分，籌碼面臨初步壓力，股價上檔或受輕微壓制：三大法人的賣盤為 潤隆 的籌碼面帶來初步的壓力，短期內可能對股價的上檔空間造成一些輕微的壓制。

綜合評分對照表

圖(1)1808 潤隆 綜合評分（本站自行繪製）

量化細部綜合評分：5.4

圖(2)1808 潤隆 量化細部綜合評分（本站自行繪製）

質化細部綜合評分：5.9

圖(3)1808 潤隆 質化細部綜合評分（本站自行繪製）

投資建議與評級對照表

價值型投資評級：★★★☆☆

• 評級方式：具價值：具有明顯估值優勢+股息收益率高於市場平均
• 評級邏輯：基於財務安全性、股利率、估值溢價等指標綜合判斷

成長型投資評級：★★★☆☆

• 評級方式：穩定成長：營收/獲利年增率5%-15%+產業地位穩固
• 評級邏輯：考量營收成長動能、利潤率變化、市場擴張速度等要素

題材型投資評級：★★★☆☆

• 評級方式：具題材性，動能中等：與主流題材相關+成交量能穩定
• 評級邏輯：結合市場熱度、政策敏感度、產業趨勢關聯性分析

投資類型適用性對照表

公司基本面分析

基本面量化分析

財務狀況分析

資本支出狀況：潤隆的非流動資產數據主要走勢呈現穩定來回振盪趨勢。資產變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，本指標為基本面領先指標，代表不動產價值持平。
（判斷依據：資產配置變化體現業務發展方向。）

圖(4)1808 潤隆 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）

現金流狀況：潤隆的現金流數據主要呈現波動來回振盪趨勢。現金流變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表現金流保持穩定。
（判斷依據：資金流向分析有助於評估投資決策成效。）

圖(5)1808 潤隆 現金流狀況（本站自行繪製）

獲利能力分析

存貨與平均售貨天數：潤隆的存貨與平均售貨天數數據主要呈現波動來回振盪趨勢。存貨與平均售貨天數變化幅度極為顯著，趨勢較為可靠，數據波動較為劇烈，代表存貨週轉率保持穩定。
（判斷依據：存貨週轉率直接反映公司銷貨能力及庫存管理效率。）

圖(6)1808 潤隆 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）

存貨與存貨營收比：潤隆的存貨與存貨營收比數據主要呈現強烈上升趨勢。存貨與存貨營收比變化幅度極為顯著，趨勢高度可靠，數據波動處於正常範圍，代表存貨積壓嚴重，遠超營收支撐能力。
（判斷依據：存貨營收比持續上升可能表明銷售放緩、存貨積壓或產品過時的風險。）

圖(7)1808 潤隆 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）

三率能力：潤隆的三率能力數據主要呈現波動來回振盪趨勢。三率能力變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表產品獲利能力持平。
（判斷依據：若毛利率提升但營益率下降，可能意味著營業費用增長過快。）

圖(8)1808 潤隆 獲利能力（本站自行繪製）

成長性分析

營收狀況：潤隆的營收狀況數據主要呈現波動來回振盪趨勢。營收狀況變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表營收表現持平。
（判斷依據：營收的季節性或週期性波動是分析時需考量的重要因素。）

圖(9)1808 潤隆 營收趨勢圖（本站自行繪製）

合約負債與 EPS：潤隆的合約負債與 EPS 數據主要呈現強烈上升趨勢。合約負債與 EPS 變化幅度極為顯著，趨勢高度可靠，數據波動處於正常範圍，代表遞延收入顯著提升，未來獲利能見度高。
（判斷依據：若合約負債減少，需分析是因營收順利實現（正面），還是新訂單不足（負面），後者可能影響未來EPS。）

圖(10)1808 潤隆 合約負債與 EPS（本站自行繪製）

EPS 熱力圖：潤隆的EPS 熱力圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。EPS 熱力圖變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表EPS 表現持平，預估趨勢穩定。
（判斷依據：結合年增率(YoY)與季增率(QoQ)的變化，能更細緻地分析季節性因素及短期增長動能。）

圖(11)1808 潤隆 EPS 熱力圖（本站自行繪製）

估值分析

本益比河流圖：潤隆的本益比河流圖數據主要呈現劇烈下降趨勢。本益比河流圖變化幅度極為顯著，趨勢高度可靠，數據波動較為劇烈，代表未來盈利預期大幅改善，顯著拉低遠期P/E水平。
（判斷依據：結合歷史本益比區間、同業本益比及公司成長階段，綜合判斷當前估值的合理性。）

圖(12)1808 潤隆 本益比河流圖（本站自行繪製）

淨值比河流圖：潤隆的淨值比河流圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。淨值比河流圖變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表股價與淨值變動趨勢一致，估值水平無顯著變化。
（判斷依據：淨值比河流圖呈現公司長期股價相對於其每股淨值的估值變化軌跡。）

圖(13)1808 潤隆 淨值比河流圖（本站自行繪製）

公司概要與發展歷程

潤隆建設股份有限公司（Runlong Construction Co., Ltd.，股票代號：1808）成立於 1977 年 1 月 10 日，初始名稱為「國賓大地環保事業股份有限公司」，主要從事陶瓷器及磁磚的製造加工業務。2010 年 6 月，興富發建設透過子公司齊裕營造入主，並於 2011 年 6 月正式轉型為營建公司，更名為「潤隆建設股份有限公司」，自此專注於建築營造及房地產開發銷售業務，逐步發展成為台灣知名的建設公司。

公司現任董事長為邱秉澤先生，總經理為林暐鈞先生。截至 2024 年底，實收資本額原為新台幣 99.22 億元，然公司於 2025 年 3 月宣布辦理現金減資 1 成，資本結構將進一步優化。公司總部位於台北市中山區樂群二路 267 號 8 樓，並於 1994 年正式在台灣證券交易所掛牌上市。

潤隆建設隸屬於興富發集團，集團資產超過 3200 億元，為台灣前百大企業之一。透過集團資源整合，潤隆在土地取得、資金運用及營造管理上具備顯著優勢。

核心業務與營運模式

潤隆建設的核心業務涵蓋委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓，並進行出租與銷售。公司產品主要以內銷市場為主，選址多集中於交通便捷、生活機能完善且具發展潛力的區域。

主要業務範疇

1. 土地開發：透過自行開發、土地仲介合作、合建分屋及參與都市更新等多種方式取得土地資源。
2. 營建工程：與多家穩健的營造廠合作，並透過 100% 持股 的子公司金駿營造（甲級營造廠）承攬營造工程，強化施工品質與效率。
3. 銷售與出租：興建完成的住宅及商業大樓，主要進行銷售，部分則保留作出租使用。

營運模式

潤隆建設採取高周轉率推案策略，每年維持穩定的推案量能。經營模式著重市場需求導向，從基地選址、產品規劃（主攻 20 至 36 坪小坪數精緻住宅）、設計風格到價格策略，全面考量目標客群（首購族、年輕族群及換屋族）的需求。公司強調環保節能建築與精緻住宅設計，並透過完善的售後服務體系，提升品牌形象與客戶滿意度。

營收結構

根據 2022 年資料，公司營收結構中，營建業務（房地產銷售）佔比達 95%，工程業務（主要來自金駿營造）佔 5%。近年來，公司已完全專注於營建本業。

市場表現與財務分析

近期營運表現

潤隆建設 2023 年營運表現極為亮眼，全年合併營收達新台幣 306.84 億元，較 2022 年大幅成長 11.34 倍；稅後純益達 77.01 億元，年增 48 倍；每股盈餘（EPS）高達 17.08 元，營收、稅後純益、EPS 均創下公司歷史新高紀錄，首次躍升為營建股獲利王。2023 年業績主要來自基隆「新橫濱」、桃園「國家大院」、新竹「竹科潤隆」及高雄「樹禾苑」等四大建案完工交屋的貢獻。

然而，2024 年因下半年無新建案完工入帳，僅靠成屋「夢悅城」持續交屋，全年營收降至約 87.88 億元，稅後純益約 22.58 億元，EPS 為 2.28 元。儘管營收下滑，但 2024 年毛利率仍維持在 45.15% 的高水準，較 2023 年成長約 8.38 個百分點，突顯公司優異的成本控制能力與產品利潤空間。

股利政策與資本結構

潤隆建設重視股東回饋，長期維持穩健的股利政策。2023 年度盈餘分配案，董事會決議配發現金股利 3 元、股票股利 12 元，合計每股配發 15 元股利。公司自 2007 年至 2023 年間，累計發放現金股利已超過 98.89 億元。

為優化資本結構與提升股東權益報酬率，公司於 2025 年 3 月董事會決議辦理現金減資 1 成，預計退還股東每股 1 元現金，減資後股本將降至約 89.3 億元，每股淨值可望提升至 12 元以上。同時，針對 2024 年度盈餘，擬配發現金股利 2 元。相關議案將提請 2025 年 6 月股東常會討論。

重大建案與土地庫存

潤隆建設目前在手及規劃中建案遍及全台主要都會區，未來數年推案與完工量能充沛。

各案總銷金額概覽

以下圖表呈現潤隆主要建案的總銷金額分佈：

註：此圖表為示意，僅列出部分代表性建案總銷金額相對比例，非精確佔比。

建案狀態一覽表

2024 年完工入帳個案

2025 年預計完工交屋個案 (四大案，總銷 337.11 億元)

註：「信義富境」採先建後售，實際銷售率將於開案後更新。

線上銷售個案 (截至 2024 Q3)

註：「當代首馥」總銷金額最新資料約 110 億元，表格數據可能為早期預估。

成屋銷售狀況 (截至 2024 Q3)

2025 年預估推案 (合計約 165.74 億元)

土地庫存與策略

潤隆建設持續積極儲備土地，尤其看好南台灣科技產業發展潛力。2024 年透過子公司金駿營造，斥資 23.38 億元購入高雄市苓雅區成功段近千坪（946.83 坪）土地，創下區域土地成交單價次高紀錄（部分地塊達每坪近 298 萬元）。該地塊預計規劃推出總銷 104.56 億元的新案，每坪售價暫定 50 萬元。

市場競爭與核心優勢

主要競爭對手

潤隆建設在台灣建築營造市場面臨眾多競爭者，包括：

• 區域型建商：如建台（1107）、上曜（1316）、華友聯（1436）、三地開發（1438）、雋揚（1439）、名軒（1442）等。
• 全國性大型建商：如冠德、遠雄、欣陸、國產、達欣工、潤弘、國揚、根基、國建等。

核心競爭優勢

1. 集團資源整合：隸屬興富發集團，享有資金、土地資訊、營造資源及聯合採購的規模經濟優勢。
2. 精準產品定位：專注小坪數、低總價產品，切中市場主流的剛性需求，去化速度快。
3. 多元土地開發能力：透過自購、合建、都更多元管道取得土地，且購地策略積極，土地庫存充足。
4. 自有營造能力：子公司金駿營造具備甲級資格，有效提升工程品質控管與成本效益。
5. 高毛利潛力：部分早期取得的土地成本相對較低，搭配市場售價提升，有利於維持較高的毛利率。
6. 強勁的未來營收動能：2025 年迎來史上最大完工交屋潮，營收與獲利成長可期。

個股質化分析

近期重大事件與市場反應

• 2023 年獲利創高：EPS 達 17.08 元，榮登營建股獲利王，市場反應正面。
• 2024 年營收趨緩：因建案完工遞延，營收大幅下滑，但高毛利率表現穩定市場信心。
• 2025 年展望樂觀：四大案完工交屋題材備受市場期待，法人普遍預估營收獲利將爆發性成長。
• 積極購地布局：2024 年斥巨資購入高雄精華地段土地，展現對南台灣市場的信心，引發市場關注。
• 台中水湳新案熱銷：首度插旗水湳經貿園區的「當代首馥」銷售達七成，市場反應熱烈。
• 股利與減資計畫：宣布配息 2 元及現金減資 1 元，提升股東回饋，有望成為高殖利率概念股，帶動股價上漲。
• 股價波動：近期受大盤及特定事件影響，股價出現波動，但中長線基本面展望仍獲法人肯定。
• 發行公司債：2024 年底決議發行 15.2 億元有擔保普通公司債，主要用於償還舊債，維持財務穩健。

個股新聞筆記彙整

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  2026.04.07：營建族群 1Q26 獲利迎成長，受惠交屋潮首季獲利看俏
  
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  2026.04.07：前 2M26 營收31.9億元創同期高且年增114倍，達 25 年 26 年營收五成
  
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  2026.04.07：受惠台中大案持續認列，預期首季財報與 26 年表現優於 25 年
  
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  2026.03.16：「興富發家族」潤隆 25 年EPS 1.36元
  
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  2026.03.16： 25 年稅後純益13.01億元、EPS 1.36元，交屋高峰延後至年底，獲利衰退四成二
  
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  2026.03.16：受惠交屋潮遞延與台中兩筆大案入帳，前2月營收成長114.22倍，業績能見度高
  
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  2026.03.16：預計桃園「溫莎堡」與台南「潤隆鉑悅」完工，26 年總完工案量達124.93億元
  
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  2025.12.24：股價站上各天期均線，趨勢轉強，26 年 獲利預期將大幅翻倍
  
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  2025.12.24：獲利： 25 年 預估 3.01 元，26 年 預估 6.14 元
  
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  2025.12.04： 4Q25 有4個新完工建案交屋，25 年獲利維持1.8元，26 年獲利跳升至7.5元
  
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  2025.12.04： 26 年不排除進行減資並搭配少許現金股利，獲利仍處低檔
  
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  2025.08.21： 1H25 完工個案工期遞延，本業虧損
  
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  2025.08.21： 25 年獲利有望提升至3.2元，四大建案 4Q25 完工交屋
  
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  2025.08.21： 26 年 EPS有望翻倍至6.8元，建案營收挹注且股本降低
  
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  2025.06.17：潤隆股東會通過配發2元現金股利，董事長表示 25 年房市呈量縮價穩格局
  
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  2025.06.17： 25 年潤隆於台北、新北及台中有4建案完工，25 年 業績可望成長
  
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  2025.06.17： 2H25 將於台中西屯、台南、高雄苓雅推出4建案
  
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  2025.06.17： 25 年 預計推出台中西屯、台南安平、安南及高雄苓雅建案
  
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  2025.06.17：潤隆規劃小宅、小二宅及2+1房產品，主打首購及自住需求
  
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  2025.06.17：「信義富境」預計 8M25 取得使照後公開銷售
  
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  2025.06.17：因缺工缺料影響，潤隆擔心完工交屋案量大，核貸撥款時間拉長
  
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  2025.06.06：潤隆 25 年有多筆新案交屋，總計總銷337.11億元，為興富發業績貢獻動能
  
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  2025.06.04：凱基優選30ETF新增潤隆等十二檔成分股
  
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  2024.06.03：凱基優選 30 ETF (00938) 納入潤隆、台積電等 12 檔股票
  
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  2025.06.03：凱基優選30ETF納入潤隆、台積電等12檔，刪除大成、聯電等12檔
  
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  2025.05.06：營建股利大爆發，房市多頭現在才變現，交屋潮持續挹注營收
  
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  2025.05.06：潤隆 25 年殖利率達6.09%，預估 25 年交屋入帳可望達200億元，是 24 年營收的翻倍
  
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  2025.04.20：高股息題材發酵，營建股低檔回彈逾1成
  
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  2025.04.20：潤隆 25 年有四大案交屋，總銷金額達200億元，25 年營收有望倍增
  
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  2025.04.08：潤隆連5跌，股民不滿，公司配息配股並減資
  
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  2025.04.08：潤隆與長虹、廣豐等3檔個股，因跌停並列弱勢股王
  
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  2025.04.09：營建股潤隆跌停
  
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  2025.03.28：熱門股－潤隆 中短線多方占上風
  
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  2025.03.28：潤隆宣布減資1成，並配息2元，有望成高殖利率股
  
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  2025.03.28：潤隆 2025.03.27 開低走高，終收36.25元，漲幅達4.92％
  
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  2025.03.28：三大法人買超潤隆842張
  
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  2025.03.28：潤隆 25 年將有四大案完工交屋，已售約200億元
  
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  2025.03.28：潤隆土地成本相對低、售價高於預期，毛利率看俏
  
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  2025.03.28：潤隆營收可望重返百億大關，有機會挑戰史上新高
  
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  2025.03.28：潤隆 24 年稅後純益22.58億元，EPS為2.28元，入帳量減少
  
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  2025.03.26：潤隆將辦理現金減資，每股1元，董事會擬配發現金股利2元，24 年EPS為2.28元
  
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  2025.03.26：潤隆採取減資措施調整資本結構，讓資金配置最佳化，預期 25 年 業績將比 24 年 呈現明顯成長
  
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  2025.03.26：高殖利率營建股抗跌，潤隆等收紅
  
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  2025.03.27：潤隆將辦理現金減資1成，退還股東每股1元，減資後，每股淨值可望提升至12元以上
  
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  2025.03.27：潤隆 24 年 EPS為2.28元，擬配發現金股息2元，25 年 將有四筆新案完工交屋
  
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  2025.03.27：潤隆減資一成、配息2元，股價大漲逾6%
  
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  2025.01.14： 12M25 營收月增率前五名為鄉林、華建、亞昕、潤隆、國建
  
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  2025.01.10：潤隆 12M25 營收月增487.1%，為月增率第三
  
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  2024.12.05：潤隆「信義富境」案已開始潛銷，預計 25 年開盤，總銷108億元，單價每坪102-120萬元
  
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  2024.12.05：「信義富境」特色包括台北樹蛙復育基地、河岸景觀及捷運題材，預計將吸引換屋客
  
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  2024.11.22：潤隆 25 年將迎來三大百億級大案交屋，24 年力拚337.11億元新案入帳，預期營收創新高
  
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  2024.11.22：潤隆 24 年前三季營收85.91億元，稅後純益25.05億元，預計 25 年業績有望大幅回升
  
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  2024.11.22：潤隆 25 年將推出新案，包括基隆、台中的多個新項目，總銷約165.74億元
  
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  2024.11.21：潤隆預計 25 年 將迎來爆炸性交屋潮，四大新案總銷達337.11億元，助力業績創新高
  
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  2024.11.21：潤隆 24 年 推案積極，計劃推出三大新案，總銷達165.74億元，進一步擴展市場佔有率
  
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  2024.09.30：潤隆股價因央行打房政策受影響，前三季跌幅逾40%，成為最慘上市股
  
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  2024.09.26：潤隆新案「夢悅城」交屋完成九成，接下來百億大案「信義富境」預計於 10M24 中下旬公開
  
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  2024.07.26：潤隆旗下金駿營造以10.27億元買下京城建設苓雅區舊建物，占地506.08坪，並於 7M24 再購440.7坪土地
  
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  2024.07.26：潤隆累計擴大土地至945.82坪，購地總金額達23.38億元，規劃推出總銷98.5億元新案，每坪售價暫訂50萬元
  
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  3Q24 潤隆及子公司金駿營造以23.38億元購入高雄苓雅區近1000坪土地
  
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  3Q24 近日購地包括506.08坪土地，及296.68坪建物，購地單價每坪約203萬元
  
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  7M24 時已購得相鄰440.74坪土地，兩筆交易合併後總面積達946.82坪
  
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  3Q24 潤隆看好南台灣科技產業發展潛力，未來不排除進一步收購或合作開發
  
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  3Q24 潤隆於日前公告，透過金駿營造斥資 10.27 億元購得京城建設 506.08 坪土地，加上 7M24 購得的 440.7 坪土地，總計擴大至 945.82 坪，購地金額達 23.38 億元
  
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  3Q24 潤隆計畫推出總銷達 98.5 億元的新案，每坪售價暫定 50 萬元，並看好南台灣科技產業發展潛力，未來可能再加碼購地
  
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  7M24 潤隆購得的 440.74 坪土地，每坪成交單價接近 298 萬元，創下區域土地成交單價次高紀錄
  
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  3Q24 潤隆 23 年 營收達306.84億元，年增11.34倍，稅後純益77.01億元，年增48倍，EPS為17.08元
  
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  3Q24 潤隆推出的「溫莎堡」和「市政萬象廣場」已完銷，預計 24 年推案量超過300億元
  
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  1H24 營收累計 66.11 億元，年底前力拚總銷 88 億元的「夢悅城」及 23 億元的「景安文匯」完工入帳
  
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  3Q24 24 年房市熱絡，「溫莎堡」在桃園龜山完銷，「當代首馥」於台中水湳熱銷7成
  
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  3Q24 潤隆以13億購入苓雅區440坪土地，改寫區域土地單價成交史次高紀錄
  
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  3Q24 營收達306.84億，稅後純益77.01億，每股稅後純益17.08元，首次躍升為營建股獲利王
  
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  3Q24 包括西屯區「當代首馥」和「文商11」，24 年推案量預計達300億，台中「水湳經貿園區」是主要發展區域之一
  
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  3Q24 林暐鈞看好未來房市前景，特別強調南部市場需求旺盛，將持續推出符合市場需求的產品
  
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  3Q24 「當代首馥」每坪售價73~75萬元，已簽約7成
  
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  3Q24 水湳經貿園區重大建設吸引民間投資，房價每坪或將突破百萬元
  
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  3Q24 潤隆建設豪砸13.11億元 買下高雄苓雅區440.74坪土地
  
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  3Q24 潤隆看好南台灣房市需求，以每坪近298萬元高價收購，創下區域土地成交單價次高紀錄
  
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  3Q24 針對南部存貨逐漸枯竭，潤隆積極「獵地」，以確保未來房地產開發的持續供應與市場競爭力
  
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  3Q24 「當代首馥」自20 7M24公開至今，銷售已達七成
  
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  3Q24 位於水湳經貿園區，每坪開價73-75萬元，主打低碳、智慧、創新的準智慧建築設計
  
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  3Q24 潤隆首度進軍台中水湳，推出「當代首馥」，總銷售額達百億元
  
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  3Q24 業界關注的地段優勢，坐擁中央公園美景，每戶均質三房設計
  
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  3Q24 潤隆 24 年 推案鎖定「小宅、低總價」產品
  
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  3Q24 24 年 計劃推案高達300億元，主打小宅與低總價房源
  
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  3Q24 潤隆將在南部地區持續購地，並針對房市需求大的南部區域進行開發
  
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  3Q24 水湳「當代首馥」建案，面積約1200坪，規劃地上29樓、地下6樓，共320戶住商產品
  
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  3Q24 預計 30 年 完工，每坪開價7375萬元，全案總銷約110億元，已簽約7成
  
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  2Q24 看好房市市場需求，潤隆 24 年積極推案，特別是以台北市文山區的「信義．馥境」、桃園的「溫莎堡」及台中西屯的「文商一」、「文商二」等百億大案為重點
  
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  2Q24 房市看好 未來2-3年展望
  
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  2Q24 董事長邱秉澤預期未來 2-3 年房市將保持良好，特別是南部區域需求強勁
  
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  2Q24 24 年 營運計劃：推案量達 300 億元，包括桃園龜山「溫莎堡」、台中「當代首馥」等案
  
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  2Q24 潤隆 24 年還將大動作推案，除了已經推出桃園龜山「溫莎堡」全部完銷外，後續還有 3 筆建案將推出，24 年推案量高達 300 億元
  
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  2Q24 上市建商潤隆 24 年 將有 2 筆個案完工交屋，合計總銷超過 100 億元，潤隆仍持續看好房市發展
  
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  2Q24 24 年潤隆預計有 2 筆建案入帳，包括從 3M24 開始交屋的基隆「夢悅城」建案，目前已在入帳、總銷 88 億元，，預計將到 6M24、7M24 完全帳
  
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  2Q24 總銷達 23 億元的「景安文匯」，則目標在 24 年 的年底完工交屋，估算 24 年的完工案量也超過 100 億元
  

產業面深入分析

產業-1 營建-跨足營建產業面數據分析

營建-跨足營建產業數據組成：上曜（1316）、廣豐（1416）、勤益控（1437）、雋揚（1439）、怡華（1456）、強盛（1463）、華新（1605）、寶徠（1805）、潤隆（1808）、海悅（2348）、太設（2506）、日勝生（2547）、夆典（3052）、海灣（3252）、太普高（3284）、佳穎（3310）、福裕（4513）、力麒（5512）、皇鼎（5533）、百和興業-KY（8404）

營建-跨足營建產業基本面

圖(14)營建-跨足營建 營收成長率（本站自行繪製）

圖(15)營建-跨足營建 合約負債（本站自行繪製）

圖(16)營建-跨足營建 不動產、廠房及設備（本站自行繪製）

營建-跨足營建產業籌碼面及技術面

圖(17)營建-跨足營建 法人籌碼（日更新）（本站自行繪製）

圖(18)營建-跨足營建 大戶籌碼（週更新）（本站自行繪製）

圖(19)營建-跨足營建 內部人持股變動以及產業面技術分析（月線圖/月更新）（本站自行繪製）

產業面新聞筆記彙整

營建產業新聞筆記彙整

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  2026.04.16：台灣房市出現「死亡交叉」，新成屋數量超過新生兒，且台北市總人口十年減少近一成
  
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  2026.04.16：空屋率高達 10.43%，其中小坪數住宅空置率近兩成，房地產市場供過於求情況嚴重
  
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  2026.04.09：六大代銷龍頭同步表示房市最壞時機已過，銀行貸放彈性增加，自住需求回流
  
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  2026.04.07：房市第 2 戶貸款成數由 5 成放寬至 6 成，有助於成交量回溫及房屋交易平台營運向上
  
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  2026.03.31：央行對新青安補貼延續持保守態度，若 7M26 補貼結束，貸款人利率將立即跳升
  
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  2026.03.31：房市預期維持量縮價平，銀行無立即信用風險，看好中信金、第一金
  
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  2026.03.30：央行放寬房市政策，新青安貸款不計入銀行法上限，且第 2 戶貸款成數上修至 60%，有利買氣回溫
  
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  2026.03.30：房市處於修正期後段，貸款成數鬆綁視為轉佳訊號，預估最壞時期已過，市場朝向軟著陸發展
  
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  2026.03.30：土方去化與報價上漲雖增加約 2% 成本，但對建案工程進度影響有限，整體毛利率仍維持穩健
  
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  2026.03.30：政府近期放寬第二戶房貸放款成數，市場期待政策逐步鬆綁，有助於消化房市短期停滯之銷售率
  
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  2026.03.30：房市受打房政策影響整體偏冷，但雙北精華區商辦與住宅需求仍緊缺，具備較強的抗跌與去化能力
  
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  2026.03.30：現金殖利率飄香營建股吸睛，美伊戰事使資金轉向避險，央行鬆綁貸款帶動市場信心
  
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  2026.03.20：受惠房市政策利多，海悅等營建相關個股獲市場關注
  
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  2026.03.20：央行將第二戶房貸成數上限放寬至6成，有助於舒緩換屋族資金壓力
  
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  2026.03.20：營建類股受政策微調激勵普遍走強，怡華今日盤中強勢漲停
  
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  2026.03.20：央行決議鬆綁第二戶房貸成數至6成，政策利多帶動營建股走勢強勁
  
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  2026.03.24：營建業受惠北士科輝達設廠效應，華固、遠雄等建商具題材，且普遍具備 6% 以上殖利率
  
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  2026.03.23：央行首度鬆綁信用管制，調高第二戶購屋貸款成數，有利於低檔營建股如遠雄、國建
  
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  2026.03.20：維持利率不變，上修 26 年 GDP 至 7.28%，房市管制調升第 2 戶貸款成數上限至 6 成
  
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  2026.03.19：央行鬆綁第 2 戶限貸成數，回應自住換屋需求，市場預期對營建股與房市具正向激勵作用
  
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  2026.03.19：住宅貸款年增率從 11.3% 降至 4.5%，建築貸款降至 1.5%，顯示信用資源過度集中情況已改善
  
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  2026.03.13：美國房市與財政，1M26 新屋開工優於預期但營建許可轉弱，房市受高利率壓制，復甦動能仍屬溫和
  
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  2026.03.13： 2M26 預算赤字持平，利息與軍事支出墊高成本，中期財政改善空間受限於高債務基數
  
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  2026.03.05：全台待售新成屋達 11.21 萬宅創歷史新高，新屋庫存壓力迫使建商降價去化
  
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  2026.03.05：全國空屋數達 98.06 萬宅，空屋率 10.43% 創歷史次高，結構性風險擴散
  
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  2026.03.05：人口連 25 個月負成長，勞動人口長期下滑致購屋需求消失，房市轉為買方市場
  
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  2026.01.21：AI成「吞電怪獸」，鄉林賴正鎰：未來十年是能源黃金期
  
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  2026.01.21：AI的終點是電力，誰掌握能源，誰就能擁有天下，接下來十年將是能源產業發展的黃金期
  
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  2026.01.21：鄉林已成立新事業部門，規畫跨國投資能源供給公司，涵蓋石油、天然氣與乾淨能源
  
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  2026.01.21：能源投資項目第一年可望為集團帶入約新台幣40至50億元營收，未來二至三年有機會成長至200至300億元
  
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  2026.01.21：分析師江慶財指出，營建股近期表現落後大盤，建議投資人若出現反彈時宜採取減碼策略
  
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  2026.01.21：愛山林受房市政策與買氣影響較大，反彈建議調節
  
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  2026.01.21：政策管制與資金面雙重壓力下，營建股短線難有表現
  
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  2026.01.10：第七波信用管制未鬆綁，25 年 買賣移轉棟數恐創 9 年新低，量縮但價格高檔盤整
  
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  2026.01.04：內政部實施土方新制，強制清運車裝 GPS 並改用電子聯單，嚴查不法繞場與虛偽申報
  
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  2026.01.04：處理場容量飽和致清運費暴增 5 至 6 倍，民間工地因無處收容土石方引發大規模停工潮
  
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  2026.01.04：營造成本因新制配套不足屢創新高，業界呼籲政府擴充處理能力以維持產業正常運作
  
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  2025.12.26：市場回溫，營建股喜迎 26 年交屋潮
  
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  2025.12.26：央行未重手打房，新青安核撥回升，26 年不落日，營建股築底反彈
  
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  2025.12.26：國建、華固、遠雄、達麗、潤泰新等，26 年 將迎來交屋潮題材
  
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  2025.12.24：房貸總量回歸內控、新青安不落日！利空出盡、交屋潮加持，潛力營建股出列
  
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  2025.12.24：央行管制政策未鬆綁，但放款集中度改為銀行自主管理
  
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  2025.12.24：金管會於 9M25 鬆綁，新青安貸款額度不計入銀行法72-2條
  
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  2025.12.24：央行宣示不動產放款集中度，日後回歸銀行自主管理
  
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  2025.12.24：新青安2.0的推出，使 26 年 起房市與營建股可望出現生機
  
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  2025.12.24：內政部規劃新青安2.0版，可望延續原方案多項作法
  
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  2025.12.24： 20 年 低利率環境造就房市大漲，23 年 房地產成交量萎縮
  
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  2025.12.24： 8M23 新青安方案，再次導致不動產市場價量齊揚
  
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  2025.12.24：2024.04花蓮大地震引發都更議題，助漲房地產
  
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  2025.12.24：2024.09央行祭出第七波選擇性信用管制，市場信心盡失
  
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  2025.12.24：2025.03央行沒有實施第八波管制，營建指數一度反彈
  
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  2025.12.24：央行房市管制增加彈性，不動產放款回歸銀行自主管理，有助於市場信心回溫
  
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  2025.12.19：央行房市政策沒再出重手！資金秒懂訊號，營建股全面回神
  
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  2025.12.19：央行理監事會後房市政策維持不變，未加碼打房，市場氣氛回溫
  
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  2025.12.19：部分建商年底、26 年初陸續有建案入帳題材，吸引資金回流營建族群
  
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  2025.12.19：華固、潤隆等指標建商表現亮眼，反映市場對建案認列的期待
  
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  2025.12.18：房市管制沒鬆綁明日營建股怎麼走？分析師：不至於有失望性賣壓
  
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  2025.12.18：央行宣布政策利率「連七凍」，選擇性信用管制未鬆綁
  
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  2025.12.18：央行對房市政策態度偏鷹派，對營建產業形成壓抑
  
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  2025.12.18：近期市場關注度較高、資金流入明顯的營建股：長虹、遠雄、華固、冠德、新潤及國建
  
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  2025.12.20：新青安政策將全面檢討調整，在居住正義原則下重新思考，避免既有問題持續存在，預計 1Q26 討論
  
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  2025.12.20：租金補貼納入量的管制，執行面更嚴謹；加大力道推動包租代管，整合租金補貼、包租代管與社會住宅為百萬租屋政策新架構
  
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  2025.12.20：台美關稅談判目標為儘快落地、降低不確定性，談判結果有機會不高於競爭國家，確保產業競爭空間
  
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  2025.12.20：台美談判強調「台灣模式」與「立足台灣、根留台灣」原則，否認外媒報導3,000億美元投資美國數字
  
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  2025.12.20：傳產承受關稅衝擊，政府編列韌性特別預算支持，資源力道不會打折
  
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  2025.12.20：電力供應方面，台電評估到 30 年 前電力供應無虞，政府已開始預作準備，所有規劃以安全為最高原則
  
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  2025.12.19：第七波信用管制不會放寬，貸款集中度仍高於1 10M09底水平，維持現有管制力度
  
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  2025.12.19：行政部門推出輕安2.0政策欲放寬房貸，但央行不太可能配合放寬信用管制措施
  
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  2025.12.19：央行將改為由各銀行自主控管貸款，每月回報央行，逐步調整管制方式
  
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  2025.12.19：房市過熱現象逐漸降溫，有助降低金融體系潛在系統風險，央行樂見房市冷卻
  
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  2025.12.19：台灣通膨指數可能低估，房租指數不準確，央行可能需升息以降低台美利差
  
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  2025.11.26：社群熱度不減！房市買氣降溫、網友聲量仍破289萬則，意藍總座揭三大焦點
  
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  2025.11.26：2025 1H25 全台房市成交量雖下降，但社群討論聲量達289萬則，顯示房市話題仍熱烈
  
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  2025.11.26：意藍資訊總經理楊立偉指出，1H25 房市討論三大主軸為品牌建商、指標建案與重畫區大案
  
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  2025.11.26：新案待售存量創新高至 18.4 萬戶，建商降價壓力累積但有助銷售去化
  
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  2025.11.26：央行三大房市觀察指標顯示房市已冷卻，預期 1H26 不動產信用管制陸續退場
  
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  2025.11.26：信義及海悅代銷營收已止穩回升，房市成交量落底訊號浮現，預期緩步築底回升
  
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  2025.11.26：五大行庫房貸利率自 9M25 開始下降，有利消費者購屋信心回溫
  
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  2025.11.21：分析師：股市被套難買房，營建股面臨缺資金、無題材、籌碼不友善三重壓力
  
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  2025.10.23：政府持續打炒房，高價成交恐引起主管機關關注，未來豪宅貸款鬆綁時程恐將延後
  
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  2025.10.22：建商大老預測未來5年房市難有起色
  
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  2025.10.22：928檔期銷售總金額較 24 年大減近3成
  
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  2025.10.22：各大建商紛紛喊停購地，對市場信心低
  
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  2025.10.22：央行不放水、融資管制致使房市交易量驟降
  
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  2025.10.22：建商普遍認為風險過高，暫緩購地囤地策略
  
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  2025.10.16：中國房市「好房子」政策政策帶動新成屋銷售回溫，重點城市成交量增加
  
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  2025.10.16：政策側重新建案，可能對中古屋市場造成衝擊
  
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  2025.10.16：政府工作報告首次提及「好房子」計劃，各地制定建設指引
  
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  2025.10.16：房企將此政策視為房市復甦的「特效藥」
  
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  2025.10.16：中古屋面臨嚴峻挑戰，可能被市場視為「壞房子」
  
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  2025.10.16：新樓盤高得房率成為變相降價策略，衝擊舊有房產
  
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  2025.10.17：新青安房貸 9M25 起不受銀行法限制，待撥件數與金額大幅下降
  
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  2025.10.17：待撥件數降至5,200件，金額降至566億元，減少逾50%
  
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  2025.10.17：等待撥款時間縮短至約2個月內
  
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  2025.10.17：超過50歲申貸戶數達6,765戶，年收入逾300萬戶數6,737戶
  
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  2025.10.17：財政部長承諾將提出新青安檢討報告
  
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  2025.10.18： 9M25 個人房地合一稅收44.5億元，年減30.3%，主因打炒房政策使房市買氣低迷
  
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  2025.10.18：營利事業房地合一稅收399.6億元，年增37.1%，企業積極購置不動產
  

個股技術分析與籌碼面觀察

技術分析

日線圖：潤隆的日線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。日線圖變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表成交量萎縮，市場觀望氣氛濃厚，股價圍繞均線波動。
（判斷依據：觀察短期均線（如5日、10日線）、中期均線（如20日/月線、60日/季線）及長期均線（如120日/半年線、240日/年線）的排列型態（如多頭排列、空頭排列）與交叉情況（如黃金交叉、死亡交叉），是判斷趨勢方向及強度的重要依據。）

圖(20)1808 潤隆 日線圖（本站自行繪製）

週線圖：潤隆的週線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。週線圖變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表週成交量相對低迷，市場對中期方向持觀望態度，股價圍繞關鍵週均線波動。
（判斷依據：週線圖分析通常用於制定中期投資策略或判斷大波段方向，需結合更長期的趨勢（如月線）及基本面變化進行綜合考量。）

圖(21)1808 潤隆 週線圖（本站自行繪製）

月線圖：潤隆的月線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。月線圖變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表股價在較大月線區間內波動，長期方向等待基本面或宏觀因素指引。
（判斷依據：月K線圖的收盤價與月成交量，是洞察市場超長期趨勢、景氣循環及重大結構性變化的最重要工具，能有效過濾中短期市場波動。）

圖(22)1808 潤隆 月線圖（本站自行繪製）

籌碼分析

三大法人買賣超

• 外資籌碼：潤隆的外資籌碼數據主要呈現波動來回振盪趨勢。外資籌碼變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表外資持股水位變化不大，操作趨於平穩。
  （判斷依據：外資的買賣行為常與指數權重調整、國際政經情勢及匯率波動有關。）
• 投信籌碼：潤隆的投信籌碼數據主要呈現微弱下降趨勢。投信籌碼變化幅度極為顯著，趨勢較為可靠，數據波動較為劇烈，代表資金微幅流出，投信略作調節。
  （判斷依據：投信的買盤通常具有「抬轎」效應，尤其對中小型股的股價影響力不容小覷；其認養的個股常有波段行情。）
• 自營商籌碼：潤隆的自營商籌碼數據主要呈現波動來回振盪趨勢。自營商籌碼變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表自營商（自行買賣）與避險部位調整相對平衡。
  （判斷依據：自營商（自行買賣）部位的操作較具投機性，追求短期價差，其連續買賣可能放大市場短期波動。）

圖(23)1808 潤隆 三大法人買賣超（日更新/日線圖）（本站自行繪製）

主力大戶持股變動

• 1000 張大戶持股變動：潤隆的1000 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。1000 張大戶持股變動變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表大戶持股水位持平，多空力量均衡。
  （判斷依據：持有1000張以上大戶的人數變化，是觀察個股籌碼集中度的重要參考指標。）
• 400 張大戶持股變動：潤隆的400 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。400 張大戶持股變動變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表四百張大戶人數變化不大，籌碼結構持平。
  （判斷依據：此數據的分析邏輯與千張大戶類似，同樣需注意數據公布頻率及結合股價、總持股比例進行綜合判斷。）

圖(24)1808 潤隆 大戶持股變動、集保戶變化（週更新/週線圖）（本站自行繪製）

內部人持股異動

公司經營者持股異動情形：該數據主要分析潤隆的公司經營團隊持股變動情形，不同經營管理人由不同顏色區線來標示，並且區分經營管理者身份，以視別籌碼變動的重要性。灰色區域則是綜合整體增減量的變動情形。

圖(25)1808 潤隆 內部人持股變動（月更新/月線圖）（本站自行繪製）

研究總結與未來展望

市場策略與未來展望

圖(26)未來四年計畫（資料來源：潤隆公司網站）

潤隆建設 2024 年雖面臨營收空窗期，但 2025 年將迎來爆發性的成長。公司未來發展策略清晰，聚焦核心競爭力。

短期發展策略 (2025 年)

• 衝刺四大案交屋入帳：全力確保「景安文匯」、「VVS1」、「市政愛悅」及「信義富境」等四大案順利完工交屋，預計貢獻超過 337 億元營收，力拚營收重返 300 億元大關，甚至挑戰歷史新高。
• 持續推動線上個案銷售：加速「溫莎堡」、「當代首馥」等線上個案的銷售與簽約進度。
• 啟動 2025 年新推案：推出基隆德安段 E、F 區及台中西屯文商一等新案，合計總銷 165.74 億元，維持推案動能。

中長期發展藍圖

• 深耕重點都會區：持續在雙北、桃園、台中、台南、高雄等重點區域獵地推案。
• 產品定位精準：維持「小宅、低總價」的產品策略，滿足首購及換屋市場的剛性需求。
• 強化品牌形象：透過綠建築、智慧宅、防疫建材等規劃，提升產品附加價值與品牌認同度。
• 參與都市更新：積極尋找都市更新及合建機會，活化土地資源，擴大案源。
• 數位科技應用：深化 BIM 技術應用，導入創新工法，提升營建效率與品質。
• 穩健財務操作：透過發行公司債、現金減資等方式，優化財務結構，維持營運穩健。

董事長邱秉澤預期未來 2~3 年台灣房市仍將保持良好態勢，特別是南部區域需求強勁。潤隆將持續推出符合市場需求的產品，掌握成長契機。

投資考量與風險因素

投資亮點

• 2025 年營運爆發：四大建案完工入帳，營收獲利可望創高。
• 高毛利結構：成本控制得宜，部分建案毛利率上看 48%~50%。
• 產品定位清晰：聚焦剛性需求市場，銷售風險相對較低。
• 土地庫存無虞：積極購地，未來推案動能延續。
• 股東回饋積極：穩健配息政策，並搭配現金減資提升股東價值。
• 集團資源支持：興富發集團背景提供多方面優勢。

主要風險

• 政府房市政策：選擇性信用管制、限貸措施可能影響高總價產品去化速度及購房者意願。
• 工期延誤風險：營建工程易受缺工、缺料等因素影響，可能導致完工交屋時程遞延。
• 市場景氣波動：整體房市景氣、利率走勢及經濟環境變化，皆可能影響購房需求與公司營運。
• 成本上漲壓力：營建原物料及人工成本若持續上漲，可能侵蝕獲利空間。
• 營收波動性大：營建業入帳時點集中，年度營收可能因完工進度而有較大起伏。

重點整理

• 轉型成功：從傳統磁磚製造成功轉型為大型營建開發商。
• 2023 獲利王：EPS 達 17.08 元，創歷史新高。
• 2025 爆發年：四大案完工交屋，總銷逾 337 億元，營收獲利看增。
• 產品策略明確：主攻小宅、低總價，符合市場剛需。
• 土地布局積極：深耕全台都會區，尤其看好南部市場。
• 財務穩健：高毛利、優化資本結構（減資、發債償舊）。
• 風險需留意：政策調控、工期延誤、市場景氣為主要挑戰。
• 股東回饋佳：持續配息並規劃現金減資。

潤隆建設憑藉興富發集團的資源、精準的市場策略及強勁的推案動能，在台灣營建市場佔有重要地位。儘管面臨政策與市場挑戰，但 2025 年的營運爆發潛力，使其成為值得關注的營建類股之一。

參考資料說明

最新法說會資料

1. 法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/180820241121M001.pdf
2. 法說會影音連結：https://www.youtube.com/watch?v=89ncaBmMe5I

公司官方文件

1. 潤隆建設股份有限公司 2024 年法人說明會簡報（2024.11.21）
   本研究主要參考法說會簡報的財務數據、營運狀況分析、推案計畫及未來展望。該簡報由潤隆建設總經理林暐鈞主講，提供最新且權威的公司營運資訊。

2. 潤隆建設 2024 年第三季財務報告（2024.09.30）
   本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、營業毛利、營業費用、稅後淨利及每股盈餘等關鍵數據。

3. 潤隆建設 113 年度第三次有擔保普通公司債公開說明書（2024.12）
   此文件提供公司債發行細節、資金用途及相關財務資訊。

4. 潤隆建設歷年年報及公開說明書
   參考公司過往年報，了解其歷史沿革、業務發展、股權結構及經營策略。

5. 潤隆建設股利政策報告（2024）
   詳述公司 2007-2023 年現金股利發放紀錄及未來股利規劃。

6. 潤隆建設營運報告書（2024.Q3）
   說明公司土地開發、建案推動及銷售等營運狀況。

新聞報導

1. 經濟日報不動產新聞（2024.12.05）
   詳細報導潤隆建設「信義富境」案的開發計畫，包含產品規劃、定位及市場策略。

2. 工商時報產業分析（2024.11.22）
   針對潤隆建設 2025 年推案計畫及完工交屋潮進行深入分析。

3. 地產天下專題報導（2024.09.30）
   深入探討潤隆建設在高雄土地市場的布局策略及南台灣房市展望。

4. 各大財經媒體（如鉅亨網、聯合新聞網、自由時報等）關於潤隆建設之近期報導（2024.Q3 – 2025.Q1）
   彙整公司最新營運、財務、股利、減資、推案、土地交易及股價動態。

產業研究報告

1. 房地產市場趨勢報告（2024.Q3-Q4）
   提供潤隆建設在營建業的市場定位、競爭分析及未來展望。

2. 不動產投資評估報告（2024.Q3-Q4）
   分析潤隆建設各建案的市場表現及投資價值。

3. 券商研究報告（如元大證券、富邦證券等）（2024-2025）
   提供法人機構對潤隆建設的營運預估、財務評價及投資建議。

網路資訊平台

1. MoneyDJ 理財網 – 潤隆 (1808)
   提供公司基本資料、業務概況、營收結構、競爭對手等資訊。

2. 公開資訊觀測站 – 潤隆 (1808)
   查詢公司重大訊息、財務報告、法人說明會簡報等官方公告。

3. UAnalyze 產業分析文章 (潤隆相關)
   參考專業分析師對潤隆營運、財報及未來展望的解讀。

4. NStock 網站 – 潤隆做什麼
   補充公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況等資訊。

註：本文內容主要依據 2024 年第三季至 2025 年第一季 的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告、新聞報導及法人說明會資料。文中提及的建案資訊及數據，均以公司最新公告為準。

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