買房 VS 租房 - 913 理財估測站

圖(1)買房 VS 租房

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前言

買房或租房，自古以來便是一個被廣泛討論的議題，然而，此話題仍值得我們再次深入探討。原因是，買房可能成為一生中最為重大的投資之一，而聰明消費正是理財的第一步，買房當然對財富的累積效果至關重要

買房及租房一直都有兩派論述，各有道理。一是，台灣買不起房只能租房的小資族比比皆是。另一方面，台灣的房仲業數量並不少，依據 2023 年 12 月的報導（參考資料1），台灣的不動產經紀業務查詢家數達到 8,675 家，創下新高。因此在上述情況下，雙方各有不同需求，當然會有兩種截然不同的論述。

對於年輕人來說，買房還是租房是一個重大的選擇問題。這個決定不僅僅關係到財務狀況，還涉及到個人的生活規劃和未來展望。許多人將買房視為成年生活的重要里程碑，但這是否總是最佳選擇，個人提出自已的看法來陸續探討。

一、從房貸負擔率探討

「租不如買」這概念，放眼全球各個國家，絕大部分是正確的，然而對於台灣來說，我認為此一觀點已不再適用。原因是，台灣的房價過高，房貸負擔率太重（參考資料2），繳納的時間延長。另一方面，房貸又是佔人生最大筆的負擔與開銷，在此情況下，非常不利於個人資產的累積。

\[房貸負擔率 = \frac{家庭每月房貸支出}{每月收入}\]

依據內政部的資料，在台灣，絕大多數地區的房價所得比均超過了 10 倍，遠遠高於發達國家正常房價所得比約 1.8～5.5 倍的區間。況且，在高房價與低薪酬的地區，「房價所得比」無法準確反映房價的實際負擔壓力，改用「房價對可支配所得比」會更為合適。主因在高通膨下，假設原本在通膨前，房貸負擔率為 4 成，6 成勉強可應付基本生活開銷情況。若在通膨後，可能因通膨造成生活成本增加，原本薪資 6 成做為基本開銷的部分將變的不夠用。

圖(2)通膨造成可支配所得下降

通膨後，「房價對可支配所得比」的效果將造成以下的兩種情況：

加重已購屋者的貸款壓力，在房貸負擔率不變的前提下，將排擠生活支出，造成生活品質下降。
造成未購屋者，但有意買房者消費能力下降，在基本生活開銷不變前提下，購屋能力下降。

一般而言，金融機構和經濟學家認為合理的房貸負擔率標準是 30% 至 40%。以台灣房價動輒超過千萬，假設貸款 1000 萬（參考資料4），若用長達 30 年期房貸來計算，以 2024 年的加計獎金及加班費後的平均薪資 57045 元計算（參考資料3），每月的房貸支出為 36,962 元，房貸負擔率為 64.79%，遠遠超過全球平均的標準。

二、年輕人買房的風險與機會成本

一般來說，年輕人剛開始職業生涯時，薪資普遍較低，沒有足夠的財力去負擔買房帶來的重大經濟壓力。除了龐大的購屋頭期款外，還有貸款利息、物業稅、維修費用等持續的費用。這些連續不斷的開銷，可能會讓年輕人背負過重的經濟負擔，從而喪失冒險與人生轉變的機會，比如海外留學、創業或長期旅行，則租房可能提供更多的靈活性和自由度。相反地，年輕人買房，等於將自己的生涯規畫局限在現實考量下，未必是個好的選擇。

三、投資回報的比較：買房 vs. 買股

雖然股市有高波動的風險，似乎不如房地產來地穩定。然而，從長遠投資的視角來看，眾多研究指出股票市場的平均報酬率，遠超過房地產投資。這是因為股票投資提供了更高的平均年化回報率，只是伴隨較大的波動，但房地產則提供穩定的回報，但回報率低於股市。

從風險的角度來考量，股市的高波動被視為是高風險的理財工具；但是，房市的高槓桿以及低流動性，又何嘗不是風險？

因此，將大量資金用於購買房產，而非投資於股市或其他高收益投資工具，未必風險會相較其他金融性資產來的低。時間拉長來看，投資股票還能分散投資標的來分散風險，但房市的風險卻無法分散，況且時間一長，不動產的總體回報率會漸漸落後於股票投資。

四、資金的靈活性與時機的選擇

買房，在貸款之前就要先支付一筆頭期款費用，這筆費用對年輕人來說，也是不小的負擔。支付首付款將顯著降低他們在其他投資機遇上的資金運用靈活性，如投資股票的時機，其他的投資機會等等。

此外，買房的最佳時機也是一個需要仔細考慮的問題。在現今房價高漲的市場環境下購房，自然會增加投資的風險，且通膨高漲，可支配所得相對不斷地下滑，也將衍生財務風險。理想情況下，應該在個人財務狀況穩定後，且市場條件有利於購屋時，再考慮購買不動產，會是較佳的時機。

五、買房要預測未來與負擔能力

在決策是否購置房產時，對自身未來的預測成為了關鍵的考量因素。如果計劃在未來幾年內定居並且已有穩定的收入，那麼貸款買房可能還是個好選擇。然而，如果未來計劃不是那麼確定，且職業發展還有改變或更換地點的可能性，那麼租房則是較為靈活、且風險更低的選擇。

六、經濟承受力與緊急資金的重要性

在決定購買房產之前，對自身的經濟承受能力進行評估，其重要性不言而喻。前文提到可支配所得的概念，通膨除了會讓資產價格高漲外，同時也讓現金貶值，也讓薪資的可支配所得相對的變少，若未審慎的評估，可能會高估自己的購屋能力，而帶來生活質量降低的風險。

另外，投入過多現金於房產，尤其是在資金難以迅速變現的情況下，可能也會導致高風險。一旦遇到突發狀況，需要籌措高額的現金時，可能會讓家庭經濟狀況出現難以承受的壓力。

七、存錢策略與時間規劃

不論是為購房抑或其他投資目標，實施有效的儲蓄策略與時間規劃，乃成功的關鍵所在。長期穩定地存錢可以幫助積累足夠的頭期款，若再加上穩定地投資，財富的累積效果未必比買房來的差。加上現階段的狀況，並不是買房好的時機點，對於考慮買房的人來說，預估存錢的時程，評估個人財務、收入穩定性以及債務的水平，對於決定何時進入房地產市場，但自己留有餘裕也非常關鍵。

小結

總結來說，買房與租房各有優缺點，在房價合理的情況下，買房大部分情況下會比租房來得更好。但是，在高房價的時期，買房就未必會比租房好。年輕人在做出決定時應該全面考慮自己的財務狀況、生活規劃和市場條件，不能因為過去房市走了大長多，就天真的以為會永遠的持續下去。在這個複雜多變的房地產市場中，保持謹慎與靈活性，並充分做好市場研究和財務規劃，才是一個比較穩健的做法。

筆者個人也不買房，主要認為為台灣房地產嚴重地高估，尤其在少子化的環境下，房地產是不具備基本面的，房地產會不斷地高漲，絕大大部分原因是由政府政策帶動。當然，房地產的需求確實也有剛需，因為台灣的工作機會非常集中在某些地區，這些有工作機會的地方寸土寸金，且房價都異常的高。但是，我們可以想一想，台灣的薪資水平跟世界的其他國家比較起來如何？而房價水準又跟世界比較起來如何？薪資低、生活成本高、居住成本又遠高於世界上其他國家，在這種情況下，或許海漂是個更好的選擇。買不起房、住不起台灣沒關係，將自已實力變的更好，往外發展又何嘗不是一個更好的選擇呢？