深度剖析冠德建設（2520）：從地產龍頭到都市更新推手

圖(1)個股筆記：2520 冠德（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 04 月 19 日

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本文深入剖析 冠德建設（2520 冠德）的公司概要、發展歷程、主要業務、財務表現、競爭優勢與未來展望。冠德建設以「美好生活建造者」為核心理念，橫跨建設營運、營造營運與百貨營運三大事業體系。2024 年營收獲利創歷史新高，主要受惠於「冠德心天匯」交屋入帳，財務結構穩健，股利政策具吸引力。未來將持續聚焦大型複合式開發，提升商用不動產比重，並積極推動永續發展。文章亦羅列冠德建設的重大事件、未來策略、潛在風險及建案列表，提供讀者全方位的投資分析參考。從基本面量化指標雷達圖可見，冠德建設在股東權益報酬率、預估本益成長比、預估本益比、股價淨值比、預估殖利率等指標表現均衡。

圖(2)2520 冠德 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）

從質化暨市場面分析雷達圖顯示，冠德建設在產業前景、題材利多、訊息多空比、法人動向等面向呈現正面趨勢。

圖(3)2520 冠德 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）

公司概要與發展歷程

冠德建設股份有限公司 (Kindom Construction Corp.)，股票代號 2520，公司網站為：https://www.kindom.com.tw，於 1979 年 11 月 23 日由馬玉山先生創立，總部位於台北市大安區，為台灣中大型不動產開發公司。現任董事長為馬志綱先生。公司於 1993 年 10 月 27 日在台灣證券交易所掛牌上市。

冠德建設以「美好生活建造者」為核心理念，秉持「誠信、服務、創新、永續」的經營哲學，致力於提升建築與服務品質。公司率先推動「永久售後服務」及「冠德進化宅」等創新概念，強化客戶滿意度。自 2006 年起，在每個建案設置「冠德遠見圖書館」，透過差異化與客製化服務創造產品附加價值。2014 年成立「冠德玉山教育基金會」，積極推動閱讀與建築教育，履行企業社會責任。

截至 2024 年 9 月底，公司實收資本額達 55.42 億元，員工人數約 100 人，組織精簡且運作效率高。公司透過「根深基固」、「美好生活」、「社會責任」三大面向，打造永續宜居的建築。

發展沿革

冠德建設自成立以來，逐步成長為台灣重要的建築開發商。推案重點多集中於台北市及新北市的核心區域，積極參與捷運聯開案、合建分屋及都市更新等多元開發模式，並逐步擴展至桃園等地區。歷年著名建案包括台北市的冠德安沐居、冠德大直湛、冠德羅斯福、冠德信義，以及新北市的冠德愛閱、冠德泰極、冠德心天匯，桃園市的冠德青璞匯等。2017 年 11 月 16 日，創辦人馬玉山先生辭世，董事長職務由其子馬志綱先生接任，持續帶領公司發展。

主要業務範疇分析

冠德建設的營運架構主要由三大事業體系構成，涵蓋建設營運、營造營運及百貨營運。

1. 建設營運部門：委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓，進行出租及出售業務。

2. 營造營運部門：承攬企業總部、民間廠房、醫療大樓、住宅大樓建築工程及土木工程（如道路橋樑）。

3. 百貨營運部門：經營環球購物中心 (Global Mall)，涵蓋零售、美食餐飲、電影影城、親子娛樂及停車場服務等。

根據 2023 年營收結構分析，營造業務佔比約 58.15%，建設業務佔 33.17%，百貨業務則佔 8.68%。

公司透過持有子公司 根基營造 (Kedge Construction Co., Ltd., 股票代號：2546) 34.18% 股權及 環球購物中心 84.02% 股權，形成從營建、開發到商場經營的完整產業價值鏈。根基營造為公司主要營收來源之一，承攬多數冠德建案及外部大型公共工程；環球購物中心則提供穩定的租金收益與人流。

產品系統與應用說明

住宅建案

冠德的住宅產品以 中高階市場 為主，注重地段選擇、建築品質與生活機能。代表性建案包括：

1. 冠德心天匯：位於新北三重，總銷 130 億元，銷售率達 90% (截至 2024 年底數據推估，新聞稿提及 85% 或 55% 不同時間點數據)，此建案也為 2024 年營收帶來顯著貢獻。

2. 冠德安沐居：位於台北大安區，總銷 50 億元，銷售率 95%。

3. 冠德大直湛：位於台北中山區，總銷 20 億元，銷售率 95%。

4. 謙臻邸：位於台中西區，總銷 58 億元，銷售率 100%。

商用不動產

商辦開發聚焦於 交通樞紐區位，積極參與捷運聯開案及公辦都更案：

1. 新北環狀線板橋站開發案：投資 39 億元，興建地下 7 層、地上 24 層的商辦大樓，預計 2030 年完工。

2. 秀朗橋捷運聯開案：位於新北市，總銷 23 億元，規劃商業空間。

3. 民權東路公辦都更案：位於台北市，結合商辦與住宅，鄰近松山機場，總銷 46 億元。

4. G05 案：位於台中北屯區，捷運聯開商辦開發案，總銷 15 億元。

5. G9-1 案：位於台中市，捷運聯開商辦開發案，總銷 110 億元。

百貨營運

環球購物中心為集團重要獲利來源，目前營運八間商場，總營業面積達 6.8 萬坪：

1. 全客型商場：新北中和、屏東市。

2. 車站型商場：南港車站、板橋車站、桃園 A8、林口 A9、新左營車站及桃園 A19。

公司基本概況

冠德建設 (2520) 近期股價約為 48.95 元，預估本益比為 8.37，預估殖利率高達 10.89%，潛在現金股利為 5.33 元。公司報表更新頻繁，提供月報及季報。

圖(4)2520 冠德 EPS 熱力圖（本站自行繪製）：EPS 熱力圖顯示，市場對冠德建設未來幾年的獲利能力抱持樂觀預期，預估 EPS 呈現逐年上升的趨勢。

觀察冠德的股價走勢，日線圖(5)週線圖及月線圖分別呈現不同的價格波動：

圖(6)2520 冠德 K線圖（日）（本站自行繪製）

圖(7)2520 冠德 K線圖（週）（本站自行繪製）

圖、2520 冠德 K線圖（月）（本站自行繪製）
股價走勢圖說明此公司過去一段時間的價格變化。而日、週、月等線圖分別代表日、週、月的股價變化。

營收結構與財務表現分析

財務績效分析

冠德建設 2024 年財務表現亮眼，合併營收達新台幣 286.78 億元，較 2023 年的 194.42 億元大幅成長 47.5%。稅後純益達 55.5 億元，較 2023 年成長 1.32 倍，創下歷史新高，每股稅後純益 (EPS) 達到 10.25 元，首度賺進一個股本。新聞指出，主要貢獻來自「冠德心天匯」及轉投資事業獲利。

1. 2024 年第三季：合併營收 221.60 億元，稅後純益 44.94 億元，EPS 8.3 元。

2. 2024 年第四季：營收 56 億元，季增 12.6%，年減 24.2%。

3. 2025 年前三月營收：呈現季節性波動，1 月 19.95 億元 (年增 64.59%)，2 月 13.2 億元，3 月回升至 14.1 億元。累計前二月營收 33.15 億元，創歷年同期新高。

獲利能力方面，2024 年毛利率達 33.71%，較 2023 年提升 3.51 個百分點。毛利率提升主要受惠於「冠德心天匯」等高毛利建案完工入帳，以及營造部門承攬高附加價值工程。

圖(8)2520 冠德 營收趨勢圖（本站自行繪製）：圖表顯示冠德建設的營收呈現顯著的成長趨勢，尤其在 2024 年有明顯的躍升。

圖(9)2520 冠德 獲利能力（本站自行繪製）：從圖中可見，冠德建設的毛利率、營益率及純益率均呈現上升趨勢，顯示公司獲利能力有所提升。

財務結構與現金流

截至 2024 年底，公司資產總計約 581 億元，負債總計約 299 億元，負債比率約 51.5% (法說會資料顯示 Q3 降至 56%)，在同業中屬於穩健偏低水準。2024 年營業活動現金流入約 98.6 億元，顯示現金流充裕，足以支應營運及投資需求。

圖(10)2520 冠德 現金流狀況（本站自行繪製）：圖表顯示，冠德建設的現金流量呈現穩健的流入狀態，表明公司具有良好的資金調度能力。

圖(11)2520 冠德 杜邦分析（本站自行繪製）：杜邦分析圖顯示，冠德建設的權益乘數和總資產週轉率保持穩定，而淨利率則有所提升，顯示公司的財務狀況良好。

圖(12)2520 冠德 資本結構（本站自行繪製）：從圖中可見，冠德建設的資本結構呈現多元化的特點，有助於分散風險，提高財務穩定性。

合約負債

圖(13)2520 冠德 合約負債（本站自行繪製）：合約負債呈現上升趨勢，代表公司未來的潛在訂單增加，成長動能可期。

存貨狀況

圖(14)2520 冠德 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）：圖表顯示，冠德建設的存貨量維持在一定水平，而平均售貨天數則呈現下降趨勢，表明公司的存貨管理效率有所提高。

圖(15)2520 冠德 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）：圖表顯示，冠德建設的存貨營收比維持在合理範圍內，表明公司的存貨管理能力良好。

不動產、廠房、設備變化

圖(16)2520 冠德 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）：圖表顯示，冠德建設的不動產、廠房及設備等非流動資產呈現穩步增長的趨勢，可見公司持續擴張的跡象。

股利政策

公司長期維持穩健的股利政策。2025 年 3 月董事會決議，針對 2024 年度盈餘，配發現金股利 3.1 元 及股票股利 1 元，合計 4.1 元 股利。以 2025 年 3 月初股價計算，現金殖利率約 5.5% 至 5.6%，總殖利率達 7.24%，對股東回報具備吸引力。

圖(17)2520 冠德 股利政策（本站自行繪製）：冠德建設的股利政策向來穩健，近幾年皆維持不錯的配息水準。

圖(18)2520 冠德 本益比河流圖（本站自行繪製）：本益比河流圖顯示，冠德建設的本益比維持在相對穩定的區間，並未出現過大的波動。

圖(19)2520 冠德 淨值比河流圖（本站自行繪製）：淨值比河流圖顯示，冠德建設的淨值比也維持在相對穩定的區間，並未出現過大的波動。

籌碼動向

觀察法人籌碼、大戶籌碼及內部人持股等籌碼動向，可進一步了解市場對冠德建設的信心度：

圖(20)2520 冠德 法人籌碼（日）（本站自行繪製）：法人籌碼呈現近期買超的趨勢，顯示法人對冠德建設的投資信心增強。

圖(21)2520 冠德 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）：大戶籌碼顯示，大戶持有冠德建設的比例呈現上升趨勢，表明大戶對其前景看好。

圖(22)2520 冠德 內部人持股（月）（本站自行繪製）：內部人持股比例維持穩定，顯示公司內部人對公司發展具備信心。

客戶群體與銷售區域分析

主要客戶群體

冠德的主要客戶可分為三大類：

1. 住宅客戶：以 中高收入階層 為主，對住宅品質及地理位置有較高要求，主要購買冠德於大台北及桃園等地的住宅產品。

2. 營造工程客戶：包括 政府單位（如交通建設、公營醫療機構）及 上市櫃公司（如科技廠房）等企業，由子公司根基營造承攬建築及土木工程。

3. 商業租戶：環球購物中心旗下商場的租戶，多為知名企業與品牌，涵蓋零售、美食餐飲、娛樂等多元產業，提供穩定租金收入。

營業範圍與地區布局

冠德建設的業務主要集中於台灣本地市場，營運重心明確聚焦於國內。主力市場為 大台北都會區，並逐步拓展至桃竹及中台灣地區。

1. 台北市：已推出 103 個建案，主要分布於大安、內湖、中山、中正、信義、松山、南港、文山等精華區。

2. 新北市：已完成 38 個建案，多集中於中和、板橋、新莊、三重等區域，尤以捷運聯合開發或新興重劃區建案為主。

3. 桃園市：以機場捷運 A19 站「冠德青璞匯」為代表性開發案，持續關注中壢青埔等地區發展。

4. 台中市：已有 5 個建案，如西區「謙臻邸」，未來將推出北屯區崇德路「裕毛屋案」、捷運綠線 G05、G9-1 等開發案。

競爭優勢與市場地位

冠德建設在台灣房地產市場保持穩固地位，2022 年建設及營造市場占有率分別約為 0.27% 及 0.39%，百貨營運部門市占率約 2.52%。主要競爭對手包括雋揚、名軒、寶徠、宏盛、興富發、華固等國內知名建商。

公司的 核心競爭優勢 主要體現在四個面向：

1. 土地儲備充裕且品質優異：目前持有約 2-3 萬坪 土地（不同時間點報導數字略有差異），未來七至九年開發計畫總銷金額龐大，且多數位於都會核心地段，具備高度開發價值。公辦都更案佔比較高 (約 43% 或 71%，依不同報告)，捷運聯開案亦佔重要比例 (約 14% 或 19%)。

註：此為推估比例，實際可能依個案基地面積而有差異。

1. 多元化的產品組合與開發模式：住宅開發鎖定中高價位市場，商辦則著重交通樞紐區位。積極參與公辦都更、捷運聯開、合建分屋、危老重建等多種開發模式，降低單一市場風險。

2. 完整的產業鏈垂直整合：透過投資根基營造及環球購物中心，形成從營建施工、土地開發、建築銷售到商場經營的垂直整合體系，提升營運效率、成本控制能力與多元獲利來源。

3. 穩健的財務結構與品牌信譽：公司長期維持較低的負債比率，現金流充裕。同時，憑藉優質建築品質、創新服務及永續經營理念，建立良好的市場口碑與品牌形象。

近期重大事件分析

冠德建設近期有多項重大計畫推進與市場關注事件：

1. 大型建案交屋入帳 (2024)：「冠德心天匯」（總銷 130 億）於 2024 年第二季開始交屋，成為當年營收與獲利創歷史新高的主要動能。該案位於新北市中和高中站旁，因土地成本較低，毛利率預估近 40%。

2. 公辦都更案簽約 (2024.11)：成功簽約國家住都中心的「信義兒福 B2」公辦都更案，總投資金額 76.15 億元，預計 2031 年完工。此案將結合住宅與新創產業空間，打造時尚設計培育基地，並引進 MUJI 合作營運社會企業。

3. 捷運聯開案啟動 (2024.11)：與新北捷運局簽約，正式啟動「新北環狀線板橋站」捷運開發案，總投資金額 39 億元，將興建地下 7 層、地上 24 層的商辦大樓，預計 2030 年完工。

4. 發行公司債 (2024.11)：董事會決議發行 10 億元 的五年期有擔保普通公司債，票面利率 2.06%，主要目的為償還 108 年度到期公司債，進行債務再融資。目前無現金增資或可轉債計畫。

5. 土地收購 (2024.12)：斥資 13.54 億元 購置台中北屯區近 2,000 坪 土地，積極布局中台灣市場。

6. ESG 專案啟動 (2025.03)：與林保署宜蘭分署合作，啟動宜蘭「松羅部落 ESG 專案」，規劃二十年投入逾千萬元，進行植樹增匯、生物多樣性監測及協助原鄉特產推廣，實踐永續發展與企業社會責任。

7. 營收獲利創新高 (2024 年度)：全年營收 286.78 億元 (年增 47.5%)，稅後純益 55.5 億元 (年增 1.32 倍)，EPS 10.25 元，營收、獲利、EPS 均創歷史新高。

8. 高股利政策 (2025.03)：董事會決議配發 4.1 元 股利 (現金 3.1 元 + 股票 1 元)，殖利率具吸引力。

未來發展策略與展望

圖(23)總體策略方向（資料來源：冠德公司網站）

面對市場變化與機會，冠德建設採取以下發展策略：

開發策略與產品布局

• 提升商用不動產比重：持續增加商辦、商場等收益型不動產的開發比重，目前儲備土地中商辦已佔 25% (總銷金額計算)，未來目標可能更高。
• 聚焦大型複合式開發：積極參與捷運聯開及公辦都更，鞏固在大台北都會區的開發優勢，並拓展至其他都會區。目前儲備案件總額約 906 億元 (法說會資料) 或 769 億元 (總銷金額，住宅 575 億 + 商辦 194 億)，未來 7-9 年 開發動能無虞。

• 2025 年推案計畫：規劃推出 6 筆新案，總銷金額約 150 億元 (部分報導為 120-130 億元)，維持穩定推案節奏。重點新案包括台中「裕毛屋案」（總銷 50 億）、新北「中和高中案」（14 億）、新北「秀朗橋案」（23 億）、新北 LG08 案 (13 億) 等。

營運與永續發展策略

• 深化產業鏈整合：持續透過根基營造承攬大型工程（如北榮醫療大樓、台積電廠房），提升營造業務穩定性與獲利能力；同時藉由環球購物中心布局零售通路，創造多元獲利來源。
• 推動永續發展 (ESG)：設定 2022-2030 年三階段永續發展藍圖，推動綠建築、社會共融及公司治理。積極投入生物多樣性保育（如松羅部落專案）、減碳措施、永續採購等，並將 ESG 納入經營策略。
• 人才培育與幸福企業：積極招募年輕人才，提供永續與 AI 實戰培訓。連續四年榮獲「幸福企業」肯定，致力打造多元關懷及人才培育的工作環境，並進用「壯世代」員工。

未來成長動能與風險

市場預期冠德 2025 年營運雖可能因大型建案入帳高峰已過而較 2024 年略為回檔（法人估年減約 24%），但新成屋去化順暢，加上新案持續推出，仍有望維持穩健表現。主要成長動能來自：

1. 持續交屋入帳：包括「冠德心天匯」餘屋及其他已完工建案銷售。
2. 新推建案銷售：2025 年規劃推出的 150 億元新案。
3. 都更及聯開案進展：信義區「兒福 B2」、南港「台電北儲案」、台中「G9-1」等多個百億級大案持續推進，將是中長期重要動能。
4. 商辦布局發酵：板橋站聯開案等商辦項目未來將貢獻穩定租金收益。
5. 轉投資事業貢獻：根基營造在手訂單飽滿，環球購物中心營運回溫。

然而，仍需留意潛在風險：

• 房市政策調控：央行房市信用管制、平均地權條例等政策可能影響住宅銷售動能。
• 升息與經濟不確定性：利率走向、總體經濟景氣變化、外部政經因素（如兩岸關係）等可能影響市場信心與購房意願。
• 營建成本波動：原物料價格及缺工問題仍可能影響營造成本與毛利率。
• 合建契約變數：如先前與東安資產解除新莊商辦合建契約，可能影響部分潛在開發案。

建案列表總覽

以下為冠德建設近年重要建案資訊整理：

已完工/銷售中建案 (部分)

2025 年預計推出建案

註：2025 年推案總銷合計約 150 億元，上表為部分重點個案。

儲備中大型案件 (部分)

重點整理

• 營運績效創新高：2024 年營收、獲利、EPS 均創歷史新高，主要受惠「冠德心天匯」等大型建案交屋。
• 多元業務穩健：建設、營造、百貨三大事業體均衡發展，營造（根基）在手訂單飽滿，百貨（環球）營運回溫，有效分散風險。
• 土地儲備豐厚：未來 7-9 年 開發案量無虞，總銷金額龐大，且積極布局公辦都更與捷運聯開等大型複合式開發案。
• 財務結構健全：負債比率控制得宜，現金流充裕，近期發債主要為債務再融資，財務操作穩健。
• 股利政策吸引人：維持穩定且具吸引力的股利政策，2024 年度配發 4.1 元 股利，展現回饋股東誠意。
• 永續經營實踐者：積極投入 ESG，推動綠建築、社會共融、生物多樣性保育，並重視人才培育。
• 未來展望正向：儘管 2025 年營收可能因入帳高峰已過而略降，但新案持續推出，加上龐大儲備案量逐步實現，中長期成長動能可期。需關注房市政策及總體經濟變化。

參考資料說明

公司官方文件

1. 冠德建設股份有限公司 2024 年第四季法人說明會簡報（2024.11.27）
   本研究主要參考法說會簡報的財務數據、建案開發進度、土地儲備分析、總體策略及未來展望。該簡報由冠德建設董事長馬志綱主講，提供最新且權威的公司營運資訊。

2. 冠德建設 2024 年第三季財務報告（2024.11.09）
   本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、每股盈餘、資產負債等關鍵財務數據。

3. 冠德建設 2023 年度年報 (含公司簡介) (2024.08 發布)
   參考年報中有關公司沿革、經營理念、營業項目、轉投資事業及公司治理等資訊。

4. 冠德建設 113 年度第一次有擔保普通公司債公開說明書 (2024.11)
   參考公開說明書關於發債目的、金額、利率及公司財務狀況等資訊。

研究報告

1. 摩根士丹利 (Morgan Stanley) 建設產業研究報告（2024.11）
   報告深入分析冠德建設的建案組合、市場布局及競爭優勢，為本文在產業分析方面提供重要參考。

2. 國泰證券建設產業分析（2024.11）
   研究報告針對冠德建設在都更重建及捷運聯開案的發展策略提供專業分析，並對公司未來發展前景進行評估。

3. CMoney 研究報告 (2024.03)
   報告分析冠德 2023 年營運狀況及 2024 年展望，提供 EPS 預估及建案入帳時程分析。

4. MoneyDJ 理財網-產業分析報告 (2024.03, 2025.02)
   報告提供冠德 2024 年營運回顧、2025 年展望、推案計畫及法人預估資訊。

新聞報導

1. 經濟日報專題報導（2024.11.27, 2025.03.11）
   詳述冠德建設新北環狀線板橋站捷運開發案簽約進展、2024 年財報表現及股利政策。

2. 工商時報產業分析（2024.11.12）
   針對冠德建設取得「信義兒福 B2」公辦都更案的開發內容及投資規模進行報導。

3. 鉅亨網產業新聞（2024.11.11, 2024.11.28, 2025.03.11）
   報導冠德建設第三季財報表現、2024 年營運展望、板橋站聯開案簽約及 2024 全年財報與股利資訊。

4. 聯合報系經濟日報/UDN (2024.11.11, 2024.12.06, 2025.03.11, 2025.03.12)
   報導冠德第三季獲利、股價表現、2024 全年財報、EPS 創新高及股利配發訊息。

5. 中時新聞網 (2024.11.20)
   分析冠德 2024 年獲利挑戰一股本的可能性及轉投資事業貢獻。

6. 品觀點/PinNews (2024.05)
   報導冠德心天匯建案銷售及毛利率預估。

7. Yahoo 奇摩股市/新聞 (2025.02.10, 2025.03.11, 2025.03.12)
   提供冠德月營收、股價、法人動態、股利等即時資訊。

永續發展文件

1. 冠德建設永續發展報告書（2024）
   此報告詳細說明冠德建設在環境永續、社會責任及公司治理方面的具體措施與成果。

2. 亞洲企業社會責任獎（AREA）評選報告（2024）
   說明冠德建設在永續發展及企業社會責任方面的表現與獲獎事由。

3. 冠德建設官方網站 ESG 專區及新聞稿 (2025.03)
   關於松羅部落 ESG 專案、永續採購及人才招募等資訊。

註：本文內容主要依據 2024 年下半年至 2025 年第一季 的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。如有投資決策需要，請您另行諮詢專業投資顧問意見。