國揚實業（2505）深度分析：從住宅開發到多元佈局的營建先鋒

圖(1)個股筆記：2505 國揚（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2026 年 08 月 08 日

核心產品與技術

國揚實業股份有限公司（股票代號：2505）成立於 1972 年 6 月 2 日，為台灣資深營建公司，見證台灣經濟從工業轉型至科技與服務業的歷程。公司總部位於台北市，實收資本額約新台幣 38 億元。國揚以自有品牌「國揚」深耕房地產市場，業務範圍涵蓋住宅、商辦、廠辦大樓開發與銷售，並透過轉投資跨足百貨零售業，旗下擁有「漢神百貨」與「漢神巨蛋購物廣場」等知名商業地產。

國揚的營運版圖主要分為兩大核心事業群：營建開發與商業資產管理。

在營建開發方面，國揚的產品類型多元，涵蓋：

• 住宅建案：開發各類型住宅產品，從一般集合住宅到中高端豪宅，如高雄「國硯」、台南「翡翠森林」等。近年著重規劃符合自住需求的實用型住宅，並導入「飯店式管理」，將集團內漢來大飯店的五星級服務標準導入住宅社區，提供社區主廚餐飲、物業管家等軟體加值服務，創造強大的品牌護城河。

• 商辦與廠辦開發：因應 AI 產業鏈崛起、台商回流及企業總部化需求，國揚積極投入頂級廠辦開發。代表性建案如台北內湖「國揚洲際企業總部」、新北三重「國揚數位科技大樓」等。廠辦具備高載重、大跨距空間及智慧化管理系統，滿足科技業與傳統產業升級需求。

• 都市更新與合建：積極參與公、私辦都市更新計畫，透過與地主合建模式取得精華區土地資源，降低開發成本與風險。例如新店榮工廠都更案「國揚光河」、高雄「東京都」合建案等。

國揚在建築開發上，強調「硬體品質」與「軟體機能」的深度結合，具備以下核心技術與優勢：

1. 飯店式建築規劃技術：將大型公共空間以五星級飯店標準進行技術規劃，涉及複雜的動線設計、機電整合及後續物業管理的預留介面。

2. 智慧化與綠建築技術：因應 ESG 趨勢，在廠辦推案中導入智慧能源管理系統，監控電力與水資源使用；針對工業廠辦需求，提供高承載地板、大跨距空間規劃，並強化耐震係數，以符合精密產業進駐需求。

3. 都市更新軟技術：擁有資深法律與地政團隊，能處理複雜的產權整合與容積獎勵計算，具備極高的專業門檻。

營收結構

國揚實業的營收主要來自營建開發部門的房屋及土地銷售，以及商業資產管理部門的租賃收入。近年來，為因應住宅市場政策調控及建築成本上漲，國揚策略性地調整產品組合，大幅提高商用不動產（商辦、廠辦）的業務比重。

在產品營收佔比方面，呈現以下趨勢：

• 房地產銷售（住宅）：約佔 50% – 70%，為核心營收來源，主要受完工入帳時間點影響。

• 廠辦與商辦銷售：約佔 20% – 40%，近年因工業地產需求旺盛，佔比明顯提升。國揚目標將廠辦投資比重提高至 50%，以分散住宅市場風險。

• 租賃及其他：約佔 5% – 10%，包含餘屋出租、商場租金及物業管理收入，提供穩定現金流。

區域營收分布方面，國揚的營運 100% 集中於台灣市場，主要分布於北台灣與南台灣：

• 北台灣（台北市、新北市）：約佔 60% – 70%。為國揚核心戰場，主要以高單價都更案、精品住宅及大型工業廠辦為主（如新北汐止、土城、三重）。

• 南台灣（高雄市）：約佔 20% – 30%。結合漢神百貨、漢來飯店資源，開發指標性飯店式豪宅或大型複合式建築。

• 其他區域（台南等）：約佔 5% – 10%。

在財務表現上，國揚近年毛利率維持在 25% – 37% 的高水準，優於產業平均，主要歸功於精準的土地取得策略及「漢來服務」帶來的品牌溢價。2024 年前三季 EPS 為 0.38 元，隨著 2025 年起多個大型廠辦案陸續完工，營收與獲利預期將迎來爆發性成長。

重大事件

國揚實業近期在推案、土地開發及跨界合作上取得多項重大進展，為未來營運奠定堅實基礎：

1. 「國揚洲際企業總部」交屋入帳（2025 年）：

位於內湖舊宗段的旗艦廠辦案「國揚洲際企業總部」，總銷金額達 76 億元，已於 2024 年 11 月取得使照，預計自 2025 年第二季起陸續交屋認列。該案銷售熱烈，恆隆行以 10.57 億元買下頂樓，國防通信資訊廠亦斥資 9.5 億元購入辦公室。若全棟完銷，國揚可望分回約 38 億元，將大幅挹注 2025 年獲利。

1. 漢來接手鼓山魚市場營運（2025 年 3 月）：

國揚集團旗下漢來美食接手高雄鼓山魚市場營運，重新規劃為「新濱町海洋廚房」，引進 15 家知名餐飲品牌。此舉不僅活化歷史場域，更展現國揚集團在休閒餐飲版圖的擴張與跨界整合能力。

1. 營收表現強勢回溫（2025 年初）：

受惠於建案銷售與餘屋去化，國揚 2024 年 12 月營收月增高達 9601.6%，2025 年 3 月合併營收達 6.78 億元，年增率高達 661.08%，顯示營運已走出 2023 年的空窗期，進入業績收割階段。

1. 新店榮工廠都更案正式動工（2024 年 12 月）：

國揚參與的新店榮工廠都更案單元 5「國揚光河」（總銷 70 億元）正式動工。該案將興建 24 層廠辦大樓及 31 層住宅大樓，結合新北環狀線 Y5 站，為該大型都更計畫首個動工項目，備受市場矚目。

1. 簽約左營高鐵科技之心公辦都更案（2024 年第二季）：

國揚成功簽約高雄「左營高鐵科技之心」公辦都更案。該基地位於高鐵左營站後站，鄰近台積電 2 奈米廠預定地，將規劃為結合 A 級商辦、商場及特色旅宿的複合式開發案，目標建立半導體產業 S 廊帶的北高雄門戶。

1. 承攬漢來美食汐止中央工廠興建（2024 年 8 月）：

漢來美食與國揚簽訂委託興建合約，金額約 6.89 億元，於汐止區建置中央工廠、員工宿舍及研發中心。此合作再次突顯集團內部資源整合的綜效。

未來展望

展望未來，國揚實業正處於從傳統住宅開發商轉型為「頂級廠辦與精品住宅雙引擎」的收割期，具備強勁的成長動能與清晰的發展藍圖：

短中期發展策略（1-3年）

1. 廠辦紅利進入收割期：

2024 年起至 2027 年，國揚將有多個大型住宅與廠辦案陸續完工入帳。除 2025 年的「國揚洲際」外，台南「翡翠森林-綠光區」（總銷 34 億）及高雄「東京都」（總銷 50 億）亦將於 2025 年完工交屋；2026 年預計有三重「國揚數位科技大樓」（總銷 68 億，已完銷）交屋；2027 年則有「國揚吉麟」完工。未來三年預計有五筆新案密集入帳，總銷約 236 億元，營收與獲利將出現階梯式跳升。

1. 聚焦廠辦與都更市場：

面對住宅市場的信用管制與高營造成本，國揚將持續提高廠辦及商辦開發比重至 50% 以上。廠辦具備興建期短、週轉率快、毛利率高且不受住宅信用管制影響等優勢。同時，積極推動進行中的都更案，如左營高鐵科技之心、高雄特貿三等大型開發計畫，以低風險模式獲取精華區土地。

長期發展藍圖（3-5年以上）

1. 深化集團資源整合與品牌溢價：

持續將漢來飯店的五星級物業管理與漢神百貨的商業機能整合進不動產開發，打造獨特的「生活空間總體營造商」定位。這種軟硬體一條龍的模式，將使國揚的產品在市場上維持高保值性與定價權。

1. 擴展工業土地儲備與綠色建築：

國揚目前工業土地存量達 1.6 萬坪，足以支撐未來 5-8 年的開發需求。因應全球 ESG 趨勢，未來建案將全面導入低碳建材、智慧能源管理及綠建築標章，吸引重視永續發展的國內外企業進駐，將綠色溢價轉化為實質獲利。

1. 審慎控管成本與財務風險：

面對缺工缺料及碳費開徵的挑戰，國揚將透過調整推案模式（如先建後售）、強化工程管理系統（PMIS）及擴大高毛利廠辦比例來維持獲利空間。隨著大型案場陸續完工交屋，負債比率預期將下降，並有望恢復穩定的高配息政策，提升長期投資價值。

重大建案與工程資訊一覽表

圖(2)成屋個案照片（資料來源：國揚實業公司網站）

圖(3)預售個案照片（資料來源：國揚實業公司網站）

參考資料

1. 國揚實業股份有限公司 2024 年法人說明會簡報。本研究主要參考法說會簡報的公司基本資料、經營策略、財務數據、成屋及預售個案概況等資訊。

2. 國揚實業股份有限公司 2023 年度及 2022 年度永續報告書。參考公司在綠建築、營建管理、公司治理及 ESG 相關資訊。

3. 國揚實業股份有限公司歷年財務報告及公開資訊觀測站公告。參考財務數據、營收資訊、重大訊息及董事會決議等。

4. 財經媒體報導（2024-2025）。涵蓋國揚建案動工、銷售狀況、都更進度、市場趨勢及法人看法等即時資訊，包含內湖「國揚洲際企業總部」交屋入帳、漢來接手鼓山魚市場、新店榮工廠都更案動工等最新動態。

5. 投資機構與法人分析報告（2024-2025）。包含法人對國揚的評價、營收預估、產品轉型策略及競爭態勢分析。

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