圖(1)個股筆記：1808 潤隆（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 04 月 16 日
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本文深入剖析潤隆建設（Runlong Construction Co., Ltd.，1808 潤隆）的營運概況、財務表現、市場策略與未來展望。潤隆建設從磁磚製造成功轉型為營建開發商，隸屬興富發集團，在土地取得、資金運用及營造管理上具備顯著優勢。公司專注於小坪數、低總價住宅產品，符合市場剛性需求，並積極布局全台都會區，尤其看好南部房市。
重要事件與重大訊息：
- 2023年獲利創高： 潤隆建設 EPS 達 17.08 元，榮登營建股獲利王。
- 潤隆建設 2025 年爆發年： 四大建案完工交屋，總銷逾 337 億元，營收獲利看增。
- 現金減資： 為優化資本結構，辦理現金減資 1 成，退還股東每股 1 元。
文章重點： 潤隆建設 2025 年營運爆發潛力，值得投資人關注。然而，房市政策調控、工期延誤、市場景氣等房地產風險也需留意。公司穩健的財務結構、積極的股東回饋政策，使其具備長期投資價值，甚至有機會成為高殖利率股。
圖(2)1808 潤隆 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）
圖(3)1808 潤隆 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）
公司概要與發展歷程
潤隆建設股份有限公司（Runlong Construction Co., Ltd.，股票代號：1808 潤隆）成立於 1977 年 1 月 10 日，初始名稱為「國賓大地環保事業股份有限公司」，主要從事陶瓷器及磁磚的製造加工業務。2010 年 6 月，興富發建設透過子公司齊裕營造入主，並於 2011 年 6 月正式轉型為營建公司，更名為「潤隆建設股份有限公司」，自此專注於建築營造及房地產開發銷售業務，逐步發展成為台灣知名的建設公司。
公司現任董事長為邱秉澤先生，總經理為林暐鈞先生。截至 2024 年底，實收資本額原為新台幣 99.22 億元，然公司於 潤隆建設 2025 年 3 月宣布辦理現金減資 1 成，資本結構將進一步優化。公司總部位於台北市中山區樂群二路 267 號 8 樓，並於 1994 年正式在台灣證券交易所掛牌上市。公司網址：https://www.runlong.com.tw/
潤隆建設隸屬於興富發集團，集團資產超過 3200 億元，為台灣前百大企業之一。透過集團資源整合，潤隆在土地取得、資金運用及營造管理上具備顯著優勢。
公司基本概況
- 目前潤隆建設股價：32.85
- 預估本益比：
- 預估殖利率：4.44
- 預估現金股利：1.46 元
- 報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報
以下圖表呈現潤隆建設的 EPS 熱力圖，股價走勢圖（日/週/月）：
圖(4)1808 潤隆 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
EPS 熱力圖顯示了歷年 EPS 預估值的變化情況。
圖(5)1808 潤隆 K線圖（日）（本站自行繪製）
圖(6)1808 潤隆 K線圖（週）（本站自行繪製）
圖(7)1808 潤隆 K線圖（月）（本站自行繪製）
股價走勢圖說明此公司過去一段時間的價格變化。而日、週、月等線圖分別代表日、週、月的股價變化。
核心業務與營運模式
潤隆建設的核心業務涵蓋 委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓，並進行出租與銷售。公司產品主要以內銷市場為主，選址多集中於交通便捷、生活機能完善且具發展潛力的區域。
主要業務範疇
-
土地開發：透過自行開發、土地仲介合作、合建分屋及參與都市更新等多種方式取得土地資源。
-
營建工程：與多家穩健的營造廠合作，並透過 100% 持股 的子公司 金駿營造（甲級營造廠）承攬營造工程，強化施工品質與效率。
-
銷售與出租：興建完成的住宅及商業大樓，主要進行銷售，部分則保留作出租使用。
營運模式
潤隆建設採取 高周轉率推案策略，每年維持穩定的推案量能。經營模式著重市場需求導向，從基地選址、產品規劃（主攻 20 至 36 坪 小坪數精緻住宅）、設計風格到價格策略，全面考量目標客群（首購族、年輕族群及換屋族）的需求。公司強調環保節能建築與精緻住宅設計，並透過完善的售後服務體系，提升品牌形象與客戶滿意度。
營收結構
根據 2022 年資料，公司營收結構中，營建業務（房地產銷售）佔比達 95%，工程業務（主要來自金駿營造）佔 5%。近年來，公司已完全專注於營建本業。
市場表現與財務分析
近期營運表現
潤隆建設 2023 年營運表現極為亮眼，全年合併營收達新台幣 306.84 億元，較 2022 年大幅成長 11.34 倍；稅後純益達 77.01 億元，年增 48 倍；每股盈餘（潤隆建設 EPS）高達 17.08 元，營收、稅後純益、EPS 均創下公司歷史新高紀錄，首次躍升為 營建股獲利王。2023 年業績主要來自基隆「新橫濱」、桃園「國家大院」、新竹「竹科潤隆」及高雄「樹禾苑」等四大建案完工交屋的貢獻。1Q24 潤隆 23 年獲利飆破表！EPS 達 17.08 元 營收、稅後純益、EPS 改寫三新高。
然而，2024 年因下半年無新建案完工入帳，僅靠成屋「夢悅城」持續交屋，全年營收降至約 87.88 億元，稅後純益約 22.58 億元，EPS 為 2.28 元。儘管營收下滑，但 2024 年毛利率仍維持在 45.15% 的高水準，較 2023 年成長約 8.38 個百分點，突顯公司優異的成本控制能力與產品利潤空間。2025.03.26：潤隆 24 年稅後純益 22.58 億元，EPS 為 2.28 元，入帳量減少。
籌碼動向
以下圖表呈現潤隆建設的法人籌碼、大戶籌碼及內部人持股：
圖(8)1808 潤隆 法人籌碼（日）（本站自行繪製）
法人籌碼圖顯示法人機構近期對潤隆股票的買賣超情形。
圖(9)1808 潤隆 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）
大戶籌碼圖追蹤持股較多的大戶投資人動向。
圖(10)1808 潤隆 內部人持股（月）（本站自行繪製）
內部人持股圖揭露公司內部人士的持股比例變化。
本益比與淨值比
以下圖表呈現潤隆建設的本益比河流圖與淨值比河流圖：
圖(11)1808 潤隆 本益比河流圖（本站自行繪製）
本益比河流圖呈現每一年的本益比變化，以及預估下一年的本益比變化。
圖(12)1808 潤隆 淨值比河流圖（本站自行繪製）
淨值比河流圖呈現每一年的淨值比變化。
營收狀況
以下圖表呈現潤隆建設的營收趨勢圖：
圖(13)1808 潤隆 營收趨勢圖（本站自行繪製）
營收趨勢圖說明公司過去一段時間的潤隆建設營收變化情形。
獲利能力
以下圖表呈現潤隆建設的獲利能力：
圖(14)1808 潤隆 獲利能力（本站自行繪製）
此圖表包含毛利率、營益率、純益率等指標，用於說明公司的獲利情形。
不動產、廠房、設備及待出售非流動資產
以下圖表呈現潤隆建設的不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖：
圖(15)1808 潤隆 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
若該資本佔比不斷增加的情況下，即可見出公司擴張的迹象，該指標為領先指標。
合約負債
以下圖表呈現潤隆建設的合約負債：
圖(16)1808 潤隆 合約負債（本站自行繪製）
合約負債代表公司的「預收款項」，合約負債的變化越高，代表公司未來的潛在訂單越多，成長動能越大。
存貨與平均售貨天數及存貨營收比
以下圖表呈現潤隆建設的存貨與平均售貨天數，以及存貨與存貨營收比：
圖(17)1808 潤隆 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
存貨越多，代表公司的存貨供應能力越好，平均售貨天數越低，代表公司的存貨成本越低。
圖(18)1808 潤隆 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）
存貨越多，代表公司的存貨供應能力越好，但相對地可能說明公司的去庫存能力變差。
現金流狀況
以下圖表說明潤隆建設的現金流狀況：
圖(19)1808 潤隆 現金流狀況（本站自行繪製）
現金流量越高，代表公司的資金利用率越高，資金流向越好。
杜邦分析
以下圖表呈現潤隆建設的杜邦分析：
圖(20)1808 潤隆 杜邦分析（本站自行繪製）
財務狀況越好，代表公司的獲利能力越好。
資本結構
以下圖表呈現潤隆建設的資本結構：
圖(21)1808 潤隆 資本結構（本站自行繪製）
資本來源越多，代表公司的資本配置越健康。
股利政策與資本結構
潤隆建設重視股東回饋，長期維持穩健的股利政策。以下圖表呈現潤隆建設的股利政策：
圖(22)1808 潤隆 股利政策（本站自行繪製）
2023 年度盈餘分配案，董事會決議配發現金股利 3 元、股票股利 12 元，合計每股配發 15 元股利。公司自 2007 年至 2023 年間，累計發放現金股利已超過 98.89 億元。
為優化資本結構與提升股東權益報酬率，公司於 潤隆建設 2025 年 3 月董事會決議辦理現金減資 1 成，預計退還股東每股 1 元現金，減資後股本將降至約 89.3 億元，每股淨值可望提升至 12 元以上。同時，針對 2024 年度盈餘，擬配發現金股利 2 元。相關議案將提請 潤隆建設 2025 年 6 月股東常會討論。2025.03.28：潤隆宣布減資 1 成，並配息 2 元，有望成高殖利率股。2025.03.27：潤隆將辦理現金減資 1 成，退還股東每股 1 元，減資後，每股淨值可望提升至 12 元以上。
重大建案與土地庫存
潤隆建設目前在手及規劃中建案遍及全台主要都會區，未來數年推案與完工量能充沛。
各案總銷金額概覽
以下圖表呈現潤隆主要建案的總銷金額分佈：
註：此圖表為示意，僅列出部分代表性建案總銷金額相對比例，非精確佔比。
建案狀態一覽表
2024 年完工入帳個案
| 地區 | 案名 | 位置 | 基地面積（坪） | 總銷金額（億元） | 銷售率 | 狀態 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 基隆 | 夢悅城 | 中山區 | 3,965.31 | 88.63 | 98% | 持續交屋入帳 |
潤隆建設 2025 年預計完工交屋個案（四大案，總銷 337.11 億元）
| 地區 | 案名 | 位置 | 總銷金額（億元） | 銷售率（截至 2024 年底） | 預計完工/交屋時程 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新北 | 景安文匯 | 中和區 | 23.55 | 100% | 2025 Q1 開始交屋 |
| 台中 | VVS1 | 西屯區 | 106.04 | 88% | 2025 Q3 完工交屋 |
| 台中 | 市政愛悅 | 西屯區 | 99.17 | 98% | 2025 Q3 完工交屋 |
| 台北 | 信義富境 | 文山區 | 108.35 | 3%（潛銷中） | 2025 Q4 完工交屋 |
| 註：「信義富境」採先建後售，實際銷售率將於開案後更新。 |
線上銷售個案（截至 2024 Q3）
| 地區 | 案名 | 位置 | 可售戶數/車位 | 總銷金額（億元） | 銷售率 | 累計已售金額（億元） | 2024 年銷售金額（億元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 桃園 | 溫莎堡 | 龜山區 | 465/459 | 67.69 | 99%（近完銷） | 66.98 | 66.98 |
| 台中 | 當代首馥 | 西屯區 | 192/245 | 70.12（估約 110 億） | 70%（熱銷中） | 70.12 | 70.12 |
| 台南 | 潤隆鉑悦 | 安平區 | 423/427 | 57.24 | 99% | 54.11 | – |
| 註：「當代首馥」總銷金額最新資料約 110 億元，表格數據可能為早期預估。 |
成屋銷售狀況（截至 2024 Q3）
| 地區 | 案名 | 位置 | 2024 年銷售金額（億元） |
|---|---|---|---|
| 台北 | 國賓官邸 | 內湖區 | 0.03 |
| 桃園 | 國家大院 | 中壢區 | 3.78 |
| 新竹 | 竹科潤隆 | 東區 | 0.94 |
| 台中 | 臺中帝寶 | 西屯區 | 1.20 |
| 高雄 | 樹禾院 | 三民區 | 0.65 |
潤隆建設 2025 年預估推案（合計約 165.74 億元）
| 區域 | 案名（暫定） | 位置 | 可售戶數/車位 | 總銷面積（坪） | 總銷金額（億元） | 產品類型 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 基隆 | 德安段（E） | 中山區 | 240/237 | 6,697.13 | 28.38 | 2～3 房 |
| 基隆 | 德安段（F） | 中山區 | 405/398 | 15,226.29 | 60.63 | 2～3 房 |
| 台中 | 西屯文商一 | 西屯區 | 166/270 | 8,747.08 | 76.73 | 2～3 房 |
土地庫存與策略
潤隆建設持續積極儲備土地，尤其看好 南台灣科技產業發展潛力。2024 年透過子公司金駿營造，斥資 23.38 億元購入高雄市苓雅區成功段近千坪（946.83 坪）土地，創下區域土地成交單價次高紀錄（部分地塊達每坪近 298 萬元）。該地塊預計規劃推出總銷 104.56 億元的新案，每坪售價暫定 50 萬元。
| 地區 | 位置 | 產品 | 基地面積（坪） | 總銷面積（坪） | 預估總銷金額（億元） |
|---|---|---|---|---|---|
| 台南 | 安平區金城段 | 住商 | 1,157.67 | 10,876.57 | 53.06 |
| 台南 | 安南區國安段（金駿） | 住商 | 2,183.96 | 21,659.28 | 96.58 |
| 高雄 | 苓雅區成功段（潤隆+金駿） | 住商 | 946.83 | 18,995.67 | 104.56 |
市場策略與未來展望
圖(23)未來四年計畫（資料來源：潤隆公司網站）
潤隆建設 2024 年雖面臨營收空窗期，但 潤隆建設 2025 年將迎來爆發性的成長。公司未來發展策略清晰，聚焦核心競爭力。
短期發展策略 (2025 年)
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衝刺四大案交屋入帳：全力確保「景安文匯」、「VVS1」、「市政愛悅」及「信義富境」等四大案順利完工交屋，預計貢獻超過 337 億元營收，力拚營收重返 300 億元大關，甚至挑戰歷史新高。
-
持續推動線上個案銷售：加速「溫莎堡」、「當代首馥」等線上個案的銷售與簽約進度。
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啟動 2025 年新推案：推出基隆德安段 E、F 區及台中西屯文商一等新案，合計總銷 165.74 億元，維持推案動能。
中長期發展藍圖
- 深耕重點都會區：持續在雙北、桃園、台中、台南、高雄等重點區域獵地推案。
- 產品定位精準：維持 「小宅、低總價」 的產品策略，滿足首購及換屋市場的剛性需求。
- 強化品牌形象：透過綠建築、智慧宅、防疫建材等規劃，提升產品附加價值與品牌認同度。
- 參與都市更新：積極尋找都市更新及合建機會，活化土地資源，擴大案源。
- 數位科技應用：深化 BIM 技術應用，導入創新工法，提升營建效率與品質。
- 穩健財務操作：透過發行公司債、現金減資等方式，優化財務結構，維持營運穩健。
董事長邱秉澤預期未來 2~3 年台灣房地產市場仍將保持良好態勢，特別是 南部區域需求強勁。潤隆將持續推出符合市場需求的產品，掌握成長契機。
市場競爭與核心優勢
主要競爭對手
潤隆建設在台灣建築營造市場面臨眾多競爭者，包括：
- 區域型建商：如建台（1107）、上曜（1316）、華友聯（1436）、三地開發（1438）、雋揚（1439）、名軒（1442）等。
- 全國性大型建商：如冠德、遠雄、欣陸、國產、達欣工、潤弘、國揚、根基、國建等。
核心競爭優勢
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集團資源整合：隸屬興富發集團，享有資金、土地資訊、營造資源及聯合採購的規模經濟優勢。
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精準產品定位：專注小坪數住宅、低總價住宅產品，切中市場主流的剛性需求，去化速度快。
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多元土地開發能力：透過自購、合建、都更多元管道取得土地，且購地策略積極，土地庫存充足。
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自有營造能力：子公司金駿營造具備甲級資格，有效提升工程品質控管與成本效益。
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高毛利潛力：部分早期取得的土地成本相對較低，搭配市場售價提升，有利於維持較高的毛利率。
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強勁的未來營收動能：潤隆建設 2025 年迎來史上最大完工交屋潮，營收與獲利成長可期。
近期重大事件與市場反應
- 2023 年獲利創高：潤隆建設 EPS 達 17.08 元，榮登營建股獲利王，市場反應正面。
- 2024 年營收趨緩：因建案完工遞延，營收大幅下滑，但高毛利率表現穩定市場信心。
- 潤隆建設 2025 年展望樂觀：四大案完工交屋題材備受市場期待，法人普遍預估營收獲利將爆發性成長。
- 積極購地布局：2024 年斥巨資購入高雄精華地段土地，展現對南台灣房市的信心，引發市場關注。
- 台中水湳新案熱銷：首度插旗水湳經貿園區的「當代首馥」銷售達七成，市場反應熱烈。
- 股利與減資計畫：宣布配息 2 元及現金減資 1 元，提升股東回饋，有望成為高殖利率概念股，帶動股價上漲。
- 股價波動：近期受大盤及特定事件影響，潤隆建設股價出現波動，但中長線基本面展望仍獲法人肯定。
- 發行公司債：2024 年底決議發行 15.2 億元有擔保普通公司債，主要用於償還舊債，維持財務穩健。
2025.04.08：潤隆與長虹、廣豐等 3 檔個股，因跌停並列弱勢股王。2025.04.09：營建股潤隆跌停。2025.03.28：熱門股－潤隆 中短線多方占上風。2025.03.28：潤隆宣布減資 1 成，並配息 2 元，有望成高殖利率股。2025.03.28：潤隆 2025.03.27 開低走高，終收 36.25 元，漲幅達 4.92％。2025.03.28：三大法人買超潤隆 842 張。
投資考量與風險因素
投資亮點
- 2025 年營運爆發：四大建案完工入帳，營收獲利可望創高。
- 高毛利結構：成本控制得宜，部分建案毛利率上看 48%~50%。
- 產品定位清晰：聚焦剛性需求市場，銷售風險相對較低。
- 土地庫存無虞：積極購地，未來推案動能延續。
- 股東回饋積極：穩健配息政策，並搭配現金減資提升股東價值。
- 集團資源支持：興富發集團背景提供多方面優勢。
主要風險
- 政府房市政策：選擇性信用管制、限貸措施可能影響高總價產品去化速度及購房者意願。
- 工期延誤風險：營建工程易受缺工、缺料等因素影響，可能導致完工交屋時程遞延。
- 市場景氣波動：整體房市景氣、利率走勢及經濟環境變化，皆可能影響購房需求與公司營運。
- 成本上漲壓力：營建原物料及人工成本若持續上漲，可能侵蝕獲利空間。
- 營收波動性大：營建業入帳時點集中，年度營收可能因完工進度而有較大起伏。
重點整理
- 轉型成功：從傳統磁磚製造成功轉型為大型營建開發商。
- 2023 獲利王：EPS 達 17.08 元，創歷史新高。
- 2025 爆發年：四大案完工交屋，總銷逾 337 億元，營收獲利看增。
- 產品策略明確：主攻小宅、低總價，符合市場剛需。
- 土地布局積極：深耕全台都會區，尤其看好南部市場。
- 財務穩健：高毛利、優化資本結構（減資、發債償舊）。
- 風險需留意：政策調控、工期延誤、市場景氣為主要挑戰。
- 股東回饋佳：持續配息並規劃現金減資。
潤隆建設憑藉興富發集團的資源、精準的市場策略及強勁的推案動能，在台灣營建市場佔有重要地位。儘管面臨政策與市場挑戰，但 2025 年的營運爆發潛力，使其成為值得關注的營建類股之一。
參考資料說明
公司官方文件
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潤隆建設股份有限公司 2024 年法人說明會簡報（2024.11.21）
本研究主要參考法說會簡報的財務數據、營運狀況分析、推案計畫及未來展望。該簡報由潤隆建設總經理林暐鈞主講，提供最新且權威的公司營運資訊。 -
潤隆建設 2024 年第三季財務報告（2024.09.30）
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、營業毛利、營業費用、稅後淨利及每股盈餘等關鍵數據。 -
潤隆建設 113 年度第三次有擔保普通公司債公開說明書（2024.12）
此文件提供公司債發行細節、資金用途及相關財務資訊。 -
潤隆建設歷年年報及公開說明書
參考公司過往年報，了解其歷史沿革、業務發展、股權結構及經營策略。 -
潤隆建設股利政策報告（2024）
詳述公司 2007-2023 年現金股利發放紀錄及未來股利規劃。 -
潤隆建設營運報告書（2024.Q3）
說明公司土地開發、建案推動及銷售等營運狀況。
新聞報導
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經濟日報不動產新聞（2024.12.05）
詳細報導潤隆建設「信義富境」案的開發計畫，包含產品規劃、定位及市場策略。 -
工商時報產業分析（2024.11.22）
針對潤隆建設 2025 年推案計畫及完工交屋潮進行深入分析。 -
地產天下專題報導（2024.09.30）
深入探討潤隆建設在高雄土地市場的布局策略及南台灣房市展望。 -
各大財經媒體（如鉅亨網、聯合新聞網、自由時報等）關於潤隆建設之近期報導（2024.Q3 – 2025.Q1）
彙整公司最新營運、財務、股利、減資、推案、土地交易及股價動態。
產業研究報告
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房地產市場趨勢報告（2024.Q3-Q4）
提供潤隆建設在營建業的市場定位、競爭分析及未來展望。 -
不動產投資評估報告（2024.Q3-Q4）
分析潤隆建設各建案的市場表現及投資價值。 -
券商研究報告（如元大證券、富邦證券等）（2024-2025）
提供法人機構對潤隆建設的營運預估、財務評價及投資建議。
網路資訊平台
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MoneyDJ 理財網 – 潤隆 (1808)
提供公司基本資料、業務概況、營收結構、競爭對手等資訊。 -
公開資訊觀測站 – 潤隆 (1808)
查詢公司重大訊息、財務報告、法人說明會簡報等官方公告。 -
UAnalyze 產業分析文章 (潤隆相關)
參考專業分析師對潤隆營運、財報及未來展望的解讀。 -
NStock 網站 – 潤隆做什麼
補充公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況等資訊。
註：本文內容主要依據 2024 年第三季至 2025 年第一季 的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告、新聞報導及法人說明會資料。文中提及的建案資訊及數據，均以公司最新公告為準。