龍邦國際（2514）：營建基石 拓展多元產業版圖

公司簡介

龍邦國際興業股份有限公司（Longbon International Co., Ltd.，股票代號：2514）成立於 1988 年 1 月 22 日，初期以龍邦建設為名，為台灣中部地區首家在台灣證券交易所掛牌上市的營建公司。公司總部原設於台中市，現已遷至台北市中正區忠孝西路一段 9 樓（亞洲廣場大樓）。自 1992 年股票上市以來，龍邦國際持續拓展業務範疇，逐步從單一營建公司轉型為涵蓋不動產開發、營造工程、食品加工、休閒育樂及殯葬服務等多元事業的綜合性控股企業。

發展歷程與重要里程碑

龍邦國際的發展歷程展現其積極轉型與擴張的企圖心：

• 1988 年：公司成立，初期資本額新台幣 6,000 萬元，專注於興建商業大樓、住宅大樓及透天住宅。
• 1992 年：股票在台灣證券交易所掛牌上市，成為中部首家上市建商。同年，榮獲全國建築辦公類金獅獎。
• 1995 年：取得 ISO 9002 品質認證，確立品質管理標準。同年，跨出中部市場，首次於大台北地區推出「龍之邦」建案。
• 1997 年 – 1998 年：多次獲得建築規劃類金獎及中華建築金石獎肯定。同年，公司更名為龍邦開發股份有限公司。
• 2000 年：開始跨足金融保險業，參與台灣人壽經營，並藉此進軍中國大陸市場，陸續在廈門參股君龍人壽，籌設廈門龍邦醫院，並與廈門國貿控股集團合資開發廈門國貿金融中心大樓。
• 2009 年：再次更名，定名為現今的龍邦國際興業股份有限公司。
• 2015 年：將持有之台灣人壽股權轉售予中信金控，成為中信金控股東。
• 2016 年：成功售出位於中國大陸的廈門國貿金融中心北塔樓，交易金額約新台幣 66.7 億元。
• 2023 年：在泰山企業董事會改選中取得多數席次，強化對泰山企業的經營控制權。

經營理念

龍邦國際秉持「親土、愛人、不忘根本」的經營理念，強調對土地的情感與對人的關懷。公司致力於打造高品質的居住與商業空間，同時積極回饋社會，推動公益活動，並以創新思維追求企業永續經營。

事業版圖與業務範疇

龍邦國際的營運範疇現已擴展至五大核心事業群，透過策略性轉投資與產業整合，建構多元化的獲利來源與經營模式。

不動產開發事業

不動產開發為龍邦的核心業務之一，採取多元經營模式，包括都市更新案件、購地自建及合作開發。 2024 年上半年，此事業群營收達到 12.55 億元，年增率高達 4417.3%，表現亮眼。重點開發案件涵蓋：

• 台北市萬華區西園路都更案：基地面積 516 坪，規劃興建地上 12/15 層之店鋪住宅大樓，共 106 戶。此案已於 2024 年 1 月 15 日取得建照。
• 台中市北屯區大坑土地案：基地面積廣達 30,198 坪，規劃開發為大型社區型別墅。目前正進行都市計畫通盤檢討。
• 商用不動產持有：集團持有包括台中龍邦世貿大樓、台北亞洲廣場大樓及台北時代金融廣場等多處優質商辦物業，提供穩定的租賃收益。

圖(1)在建工程事業（資料來源：龍邦公司網站）

營建工程事業

營建工程事業主要由集團旗下子公司瑞助營造負責執行。瑞助營造擁有豐富的工程經驗與優良實績，累計承攬工程建案達 332 個，合約總金額高達新台幣 1,770 億元。 2024 年 1 月至 9 月，瑞助營造新增承攬工程 3 件，合約金額約 57.13 億元。代表性建案包括桃園國際機場第三航廈計畫-安置住宅新建工程、國立臺灣大學醫學院附設醫院新竹生醫園區分院第二期研究大樓等。

食品事業群

透過策略性投資並取得泰山企業經營權，龍邦成功跨足擁有 74 年歷史根基的食品產業。泰山的產品線完整，涵蓋：

• 家用油品
• 點心系列（仙草蜜、八寶粥等）
• 茶飲及水品
• 冷藏飲料
• 果汁及酒品

2024 年上半年，食品事業群貢獻營收達 53.10 億元，較去年同期成長 454.7%，成為集團重要的營收與獲利來源。

圖(2)食品加工（資料來源：龍邦公司網站）

殯葬事業

龍邦在殯葬服務領域經營兩大據點，提供專業且具人文關懷的服務：

• 中投福座：位於中彰投地區，園區面積達 21,612 坪，規劃提供 37,946 個塔位及 18,602 個牌位。
• 慈安園：以優美的環境規劃與細緻的服務品質著稱，為客戶提供寧靜祥和的追思空間。

圖(3)殯葬事業（資料來源：龍邦公司網站）

休閒育樂事業

休閒育樂事業主要營運兩座各具特色的高爾夫球場：

• 東華高爾夫球場：設施完善，提供會員與球友優質的擊球及休閒體驗。
• 黃金海岸高爾夫球場：擁有獨特的濱海景觀，為擊球增添不同風情。

圖(4)高球事業（資料來源：龍邦公司網站）

營收結構與財務表現

營收結構分析

根據 2024 年上半年度財報數據，龍邦國際五大核心事業群的營收結構呈現多元發展態勢：

• 食品加工販售：營收 53.10 億元，佔比 44.2%
• 營建工程：營收 52.20 億元，佔比 43.5%
• 不動產：營收 12.55 億元，佔比 10.5%
• 高球育樂：營收 1.24 億元，佔比 1.0%
• 殯葬事業：營收 0.95 億元，佔比 0.8%
• 合計營收：120.03 億元

從數據可見，食品加工販售與營建工程為集團兩大營收支柱，合計貢獻近九成營收。不動產事業亦扮演重要角色，而高球育樂及殯葬事業則提供穩定的現金流。

財務績效分析

龍邦國際在 2024 年上半年度繳出亮眼的財務成績單。合併營收達到 120.03 億元，較去年同期大幅成長 120.1%。營運效益持續提升，營業毛利突破 17.91 億元，營業淨利達 9.42 億元。本期淨利為 8.24 億元，每股盈餘（EPS）達到 1.71 元。

截至 2024 年 6 月底，公司總資產達 398.13 億元，其中現金及約當現金增加至 34.78 億元，顯示營運資金充裕。公司持續優化財務結構，總負債降至 201.13 億元，權益總額提升至 197.00 億元，資產負債率維持在約 50.5% 的穩健水準。

2024 全年度財務表現方面，營業收入約 248.99 億元，營業毛利 33.47 億元，營業利益 15.87 億元，稅前淨利 17.91 億元，全年 EPS 為 2.44 元，較前一年度成長 16%。顯示公司整體獲利能力持續改善。

然而，2025 年初營收表現出現波動，前三個月累計營收約 47.86 億元，年減約 26%。其中，3 月單月營收 16.96 億元，雖月增 15.62%，但年減 26.05%。2024 年第四季 EPS 為 0.21 元，季減 77%、年減 83%。顯示短期營運面臨一定壓力，需關注後續推案進度與市場反應。

市場策略與競爭態勢

客戶結構與銷售區域

龍邦的客戶群體廣泛，主要包括：

• 不動產買家與租戶：涵蓋個人購房者、企業商辦租戶及投資客，主要集中於台灣市場，特別是台中、台北等都會區。
• 食品事業客戶：透過泰山企業，間接服務廣大零售通路（超市、便利商店等）及終端消費者。
• 金融與醫療合作夥伴及使用者：包括保險消費者及醫療服務（如婦產專科）使用者。
• 休閒與殯葬服務使用者：服務對象為高爾夫球愛好者、休閒旅遊者及有殯葬需求的民眾。

銷售區域以台灣本地市場為主，貢獻約七成以上營收。中國大陸市場亦是重要布局，主要透過合資公司進行不動產開發（如廈門國貿金融中心）、醫療設施建設及金融保險業務，貢獻約二至三成營收。

原物料與供需狀況

• 原物料來源：營建工程主要原物料為土地與建築材料（鋼筋、水泥、砂石等）。土地取得集中於台灣中北部及中國廈門等地；建材則透過旗下營造公司及合作供應商取得。食品事業原料主要為農產品、調味料及包裝材料，由泰山企業負責採購。
• 成本影響：土地成本為不動產開發最主要的成本項目，其價格波動對獲利影響甚鉅。建築材料價格受國際行情影響，亦對工程成本造成壓力。食品原料如農產品及包裝材料價格上漲，則影響食品部門利潤。
• 市場供需：
  • 土地：台灣都會區土地供給有限，需求強勁，供需偏緊。
  • 建材：供應鏈逐步恢復，供需趨於平衡，但仍受國際價格波動影響。
  • 食品原料：受氣候及物流影響，部分原料供應較緊張，價格波動較大。
  • 營建不動產：市場受政策調控及利率影響，整體供需相對平衡但競爭激烈。都市更新及高端住宅仍具需求。

競爭優勢分析

龍邦國際在市場上建立起多方面的競爭優勢：

1. 多元化經營策略：橫跨營建、食品、醫療、金融、休閒等多個產業，有效分散營運風險，提升整體抗壓性與獲利穩定性。
2. 產業鏈整合效益：透過旗下瑞助營造承攬工程，掌握營建品質與成本；控股泰山企業切入穩定現金流的食品市場，各事業體間產生協同效應。
3. 土地開發與資產活化能力：擁有豐富的土地庫存，並積極參與都市更新及危老重建，具備將土地資產轉化為收益的能力。
4. 品牌形象與市場定位：在營建領域建立優質形象，並透過策略性投資拓展品牌影響力。
5. 穩健的財務結構：維持合理的資產負債比率，擁有充裕的營運資金，為未來發展提供財務支持。

市場競爭地位

龍邦在台灣建築營造及不動產開發市場上面臨眾多競爭對手，包括名軒 [1442)、潤隆（1808）、新美齊 [2442]、國建 [2501)、冠德（2520）、宏璟 (2527]、皇普 [2528]、華建（2530）、櫻花建 [2539]、興富發 [2542)、日勝生（2547）、華固 (2548]、富華新 [3056]、富宇（4967）、坤悅 [5206]、豐謙 [5523)、順天（5525）、鉅陞 (5529]、鄉林 [5531]、大城地產（6171）、達麗 (6177]、富旺 (6219) 等多家上市櫃建商。

公司在整體市場中屬於中型規模業者，憑藉區域深耕（尤其在中部）及多元化經營建立利基。市場集中度不高，競爭相當激烈。

相關建案與資產彙整

商用不動產持有

進行中主要開發案

2024 上半年度不動產交易收益

備註：財務與建案資料主要截至 2024 年底或 2025 年初公開資訊。

近期重大事件

近期重大計畫與市場反應

1. 都市更新案積極推進：

   • 台北萬華西園路都更案已取得建照，預計 2025 年第一季推出銷售。
   • 台北萬華環河南路危老案已取得核定函，正申請建照。
   • 簽訂台北市萬華區莒光段都市更新住宅大樓新建工程承攬契約，合約金額約新台幣 11 億元。

2. 營收表現與法人動向：

   • 2024 年整體營收與獲利顯著成長。
   • 2025 年初營收出現短期波動下滑，法人態度轉趨謹慎，外資買賣超呈現短期波動。
   • 市場持續關注都市更新案進度及後續營收回溫情況。

3. 辦公室租賃交易：

   • 2024 年 9 月，泰山企業宣布將向龍邦承租位於台北市忠孝西路亞洲廣場大樓 6 樓的新辦公室，面積達 1,023 坪，預計 2025 年遷入，月租金約 204 萬至 225 萬元。此舉顯示泰山業務擴展需求，亦為龍邦帶來穩定租賃收入。

未來發展策略

展望未來，龍邦國際制定了清晰的成長策略藍圖：

1. 深化核心業務：持續聚焦都市更新與危老重建，掌握政策紅利與都會區再開發商機，擴大推案規模，提升不動產開發價值。
2. 拓展多元利基：加強醫療保健（婦產專科）與休閒娛樂（高爾夫、溫泉）產業的投資與經營，尋求新的成長曲線。
3. 鞏固穩定收益：透過控股泰山企業，維持食品事業的穩定現金流貢獻。
4. 優化營運效率：持續改善財務結構，降低營運成本，提升資金運用效率與整體獲利能力。
5. 布局潛力市場：持續評估並拓展中國大陸市場的不動產及醫療項目，尋求跨境發展機會。
6. 探索新興領域：關注綠能產業等新興趨勢，評估未來投入的可行性。

重點整理

• 多元控股集團：龍邦國際已從營建公司成功轉型為涵蓋不動產、營造、食品、殯葬、休閒等多領域的控股企業。
• 雙引擎驅動：營建工程與食品加工販售為目前兩大營收支柱，合計貢獻近九成營收。
• 都更危老先鋒：積極投入都市更新與危老重建，掌握政策紅利與市場趨勢，為未來不動產業務主要成長動能。
• 資產活化效益：持有優質商辦物業，並透過土地開發與整合，持續提升資產價值與收益。
• 財務體質穩健：維持合宜的負債比率與充裕的現金流，支持公司持續投資與發展。
• 短期營運波動：2025 年初營收面臨短期下滑壓力，需關注後續推案進度與市場復甦力道。
• 長期展望正向：憑藉多元化布局、豐富土地資源及清晰發展策略，長期成長潛力值得期待。

參考資料說明

公司官方文件

1. 龍邦國際興業股份有限公司 2024 年法人說明會簡報 (2024)
   本研究主要參考法說會簡報的財務數據、事業群介紹、營運概況、不動產開發項目進度及未來展望。

2. 龍邦國際 2024 年上半年度財務報告 及 2024 年年度財務報告
   本文的財務分析（含合併營收、毛利、淨利、EPS、資產負債結構）及事業群營收佔比主要依據此兩份財報。

3. 龍邦國際興業股份有限公司企業簡介 (2024)
   提供公司發展歷程、重要里程碑及經營理念等基本資料。

產業研究報告

1. MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 龍邦國際 (2024)
   參考該網站關於龍邦的公司簡介、歷史沿革、營業項目、市場銷售與競爭、原物料、產品結構與營收佔比等資訊。

2. NStock 網站 – 龍邦做什麼 (2024)
   參考該網站關於龍邦公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況及主要業務的資訊。

3. StockFeel 股感 – 龍邦 (2024)
   參考該網站關於龍邦的競爭對手資訊。

新聞報導

1. 工商時報產業分析專文 (2024.09.19)
   報導詳述泰山企業承租龍邦國際亞洲廣場大樓的交易細節及市場意義。

2. 鉅亨網、CMoney、Winvest 等財經新聞平台 (2024-2025)
   參考相關平台關於龍邦近期營收公告、法人動向、重大工程簽約、股東會決議等新聞報導。

3. CTWANT、今周刊 ESG、遠見雜誌等媒體報導 (2023-2024)
   參考相關報導關於龍邦入主泰山、公司治理及多元化經營的背景資訊。

其他公開資訊

1. 維基百科 – 龍邦集團 (2024)
   參考關於公司歷史沿革、更名記錄及重大投資事件資訊。

2. 公司官網 (www.longbon.com.tw) (2024)
   參考公司最新消息、事業介紹及聯絡資訊。

3. Yahoo 奇摩股市、HiStock 嗨投資、Goodinfo! 台灣股市資訊網等股市資訊平台 (2024-2025)
   參考公司基本資料、股價表現、法人持股、股利政策等數據。

註：本文內容主要依據 2024 年度及 2025 年初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、市場分析及建案資訊均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。為確保資訊時效性，本文優先採用 2024 年之後的資料來源。