圖(1)個股筆記：2528 皇普（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2026 年 09 月 04 日
皇普建設股份有限公司（股票代號：2528），自 1985 年成立以來，歷經多次轉型與淬鍊，已蛻變為台灣房地產市場中具備高度競爭力的現代化建商。2017 年新經營團隊入主後，公司全面導入數位化管理與精準選地策略，將營運重心鎖定於具備產業紅利與交通建設的重劃區。憑藉「以人為本」的核心理念，皇普建設不僅成功扭轉老牌建商的形象，更在近年迎來營收與獲利的歷史新高，成為市場上備受矚目的成長型營建企業。
主要業務
皇普建設的營業額 100% 來自建築開發本業，專注於住宅及商業大樓的興建與銷售。公司採取自有品牌與委託營造的雙軌經營模式，透過精準的土地開發與嚴謹的工程管理，打造符合現代居住需求的高品質產品。
核心產品與市場定位
公司主力產品為 25 至 45 坪的首購與換屋型住宅，精準鎖定剛性需求客群。在選地策略上，皇普建設緊貼「科學園區」與「高鐵交通樞紐」，如桃園青埔、台中烏日、台南歸仁及新竹竹北等區域。上述地段受惠於科技產業擴廠與人口紅利，具備極佳的保值性與去化速度。
圖(2)建案風格（資料來源：皇普公司網站）
關鍵技術與 PropTech 應用
皇普建設在傳統營建業中建立明顯的數位化技術護城河，積極導入房地產科技（PropTech），與近期熱門的智慧建築及 ESG 趨勢深度結合，涵蓋三大核心技術：
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BIM（建築資訊模型）技術：皇普為台灣少數全面導入 BIM 技術的建商。透過 3D 數位雙生技術，在設計階段即可預先排除管線衝突與結構問題，精準計算材料用量以減少營建廢料。此技術不僅大幅提升施工效率與精準度，更呼應全球減碳與綠色營造的 ESG 永續發展目標。
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PES（專業工程監督）系統：引入第三方獨立顧問公司進駐工地，針對結構安全與材料品質進行嚴格查驗，確保施工透明化並提升客戶信任度。
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VAF 專利正負壓淨流系統：因應後疫情時代對居住健康的重視，皇普將醫療級空氣淨化技術列為建案標配。透過正負壓氣流設計，有效過濾 PM2.5 並排出室內汙濁空氣，成功打造「會呼吸的健康住宅」，形成強大的品牌溢價能力。
營收結構
皇普建設的營收來源高度集中，主要依賴房地產銷售。由於營建業採「完工交屋入帳法」，公司營收表現會隨著大型建案的完工時程呈現跳躍式成長。
產品營收佔比
皇普建設的產品營收佔比結構如下：
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房地產銷售：佔比高達 95% 至 99%，主要來自住宅、店面及車位的出售，為公司絕對核心的營收與獲利來源。
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租賃及其他：佔比約 1% 至 5%，包含少數餘屋出租、管理費及利息收入。
區域營收分佈與產能配置
皇普建設的營收 100% 來自台灣本土市場，並呈現北、中、南均衡佈局的態勢。隨著各區域建案陸續完工，區域營收佔比會產生動態變化，涵蓋三大區域市場：
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北台灣市場：為目前的營收重鎮。桃園青埔與桃園區受惠於機捷與人口移入；新竹竹北則鎖定高所得科技族群，貢獻高毛利產能。
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中台灣市場：以台中烏日高鐵特區及北屯區為主，具備大基地造鎮優勢。
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南台灣市場：台南歸仁受惠於南科外溢效應；高雄則針對成熟市區進行危老重建與精華區開發。
重大事件
皇普建設近年來在財務表現與營運進展上屢創佳績，多項重大事件突顯公司正處於強勢的成長軌道。
營收與獲利創歷史新高
2024 年為皇普建設的豐收元年，全年合併營收達新台幣 53.3 億元，較 2023 年大幅成長 188.14%；稅後純益達 12.99 億元，每股盈餘（EPS）來到 3.26 元，營收與獲利雙雙創下掛牌 33 年來的歷史新高。
百億大案完工交屋潮
進入 2025 年，皇普建設迎來更大規模的交屋潮。第一季受惠於台中總銷約百億元的「皇普莊園」完工交屋，單季營收達 26.8 億元，年增率呈現爆發性成長。隨後高雄「皇普摩天 100」等大案亦加入入帳行列，推升 2025 年前三季累計營收突破百億大關，達 108.6 億元，前三季 EPS 達 3.39 元，首度躋身營建業「百億營收俱樂部」。
股利政策與籌資優化
基於優異的獲利表現，皇普建設董事會決議 2024 年下半年配發每股 2.5 元股利（包含現金股利 2 元及股票股利 0.5 元），為歷年最大方的股利配發，現金殖利率表現亮眼。此外，公司透過發行零利率的第三次有擔保轉換公司債（皇普三），有效降低利息成本，並將私募普通股轉為公開發行，大幅提升資金運用的靈活度。
未來展望
展望未來，皇普建設已從轉型期正式邁入收割期，並積極為下一階段的擴張儲備動能。
營運與推案目標
法人預估，皇普建設 2025 年全年營收有望挑戰 150 億至 180 億元的歷史新高。下半年預計還有總銷約 40 億元的桃園「皇普 La Vie」及 50 億元的「皇普 MOMA-琢慕」陸續取得使照並交屋。公司目標未來四年內，每年平均維持 2 至 3 筆新案完工，確保業績動能無虞，目前整體業績能見度已排至 2029 年。
在建工程與推案計畫
皇普建設目前有多個大型建案正在興建或規劃中，為未來數年營收主要來源，相關建案資訊如下：
| 建案名稱 | 地點 | 基地面積（坪） | 規劃戶數與車位 | 預計完工 | 銷售狀況 |
|---|---|---|---|---|---|
| 皇普莊園 | 台中市北區 | 3,414.02 | 936 戶 / 949 車 | 2024 年底 | 已售 95% |
| 皇普摩天 100 | 高雄市苓雅區 | 769.86 | 376 戶 / 263 車 | 2025 年 | 已完銷 |
| 皇普 La Vie | 桃園市蘆竹區 | 1,866.23 | 257 戶 / 268 車 | 2025 年 | 已售 80% |
| 皇普 MOMA-琢慕 | 桃園市蘆竹區 | 1,332.27 | 299 戶 / 302 車 | 2025 年 | 銷售中 |
| 皇普國家新美院 | 新北市鶯歌區 | 1,138.91 | 171 戶 / 171 車 | 2026 年 | 銷售中 |
土地開發與策略升級
在資金大量回收後，皇普建設將持續擴大土地庫存，目前已擁有約 1.2 萬坪在建或規劃中土地。未來的購地策略將更加多元，除了參與政府標售與重劃區開發外，將積極跨足危老重建與合建案，並嚴格要求新建案的毛利率需達 36% 至 38% 以上。
潛在風險與因應
儘管基本面強勢，公司仍需審慎應對外部挑戰。面對央行信用管制（限貸令）與營建業缺工、料漲的壓力，皇普建設將持續深化 BIM 技術的應用以精確控制成本與工期。同時，憑藉其鎖定剛性需求與科技園區的精準產品定位，公司具備較強的抗跌性與去化能力，有望在房市盤整期中持續擴大市佔率。
參考資料
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皇普建設股份有限公司法人說明會簡報（2024.11 及 2025.11）。本研究主要參考法說會簡報中的財務數據、建案進度、土地儲備及未來營運展望。
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皇普建設各季度財務報告。本文的財務分析主要依據財報數據，包含合併營收、毛利率、稅後淨利及每股盈餘等關鍵指標。
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經濟日報及工商時報產業報導（2024-2025）。參考媒體對於皇普建設營收公告、股利政策、交屋進度及市場反應的相關報導。
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各大券商投資研究報告（2024-2025）。深入分析皇普建設的競爭優勢、技術應用（BIM 與 VAF 系統）及未來獲利預估，提供客觀的產業觀點。
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