愛山林建設（2540）：從代銷轉型建設的營建業新星

公司概要與發展歷程

愛山林建設開發股份有限公司（股票代號：2540）成立於 1986 年 9 月 6 日，最初名為「富騰實業股份有限公司」，歷經多次更名，包括「林三號國際發展股份有限公司」及「金尚昌開發股份有限公司」等。2013 年 4 月，國內重要房屋代銷業者甲山林集團入主後，公司重新定位為開發商，並於同年 9 月更名為現今的「愛山林建設開發股份有限公司」。

圖(1)集團組織架構（資料來源：愛山林建設公司網站）

公司發展軌跡可分為三個重要階段：早期經營階段（1986-2013）主要由宏國集團旗下的金尚昌經營，因營運不佳而面臨困境；轉型重整階段（2013-2020）由祝文宇代表的甲山林集團入主，實際掌控經營權，完成借殼上市並重新定位業務範圍；快速成長階段（2020 迄今）公司從代銷業起步，逐步轉向涵蓋自建及營造的垂直整合經營模式。

董事長祝文宇出身於逢甲大學都市計劃學系，從事房地產代銷業多年後，1980 年創立甲山林廣告，1986 年成立甲山林建設。祝文宇強調專業培訓，愛山林業務團隊均為正職，入職後需接受長達九個月的專業培訓，確保對公司建案及市場具備深度洞察力與理財顧問能力。

主要業務範疇與營收結構

愛山林的主要業務涵蓋不動產代銷與仲介、住宅及大樓開發租售、不動產買賣及營造承攬工程等。營造業務主要由子公司祝旺開發承攬。

根據 2024 年營收結構，公司營收組成呈現明顯轉型趨勢：

代銷業務仍為主要收入來源，占營收約 46%，主要代銷案例包括「都廳大院」、「金城帝寶」、「新竹帝寶」、「中山麗池」、「首泰大喆」及「國家企業廣場」等指標性建案。建設收入占比約 19%，包括「帝景 3 號」、「帝景 5 號」等自建案。營造收入約占 34%，涵蓋「新竹帝寶」、「金城帝寶」等系列工程案。

圖(2)代銷事業個案（資料來源：愛山林建設公司網站）

圖(3)營建事業個案（資料來源：愛山林建設公司網站）

產品系統與技術創新

愛山林專注於中高端住宅市場，產品線涵蓋豪宅、大型造鎮社區及智慧城市建案。公司積極融入智慧建築技術，導入 5G 物聯網系統及環保認證，打造高附加價值永續住宅。

智慧建築與永續發展

2022 年推出的「新竹帝寶」造鎮案，面積達 18 萬坪，為台灣首座獲得美國 UL 健康建築認證的 5G 智慧城市示範區。該案結合物聯網及智慧軟硬體設施，打造智慧、綠意與健康共存的現代社區，符合現代消費者對健康、環保及智慧生活的需求。

產品特色包括：

• 5G 網路全覆蓋與物聯網感測器網絡
• 智能監控與節能控制系統
• 環保節能建材與綠建築標章
• 完善公共設施，包含主題公園、休閒場域及高品質學區配套

市場布局與區域營收

愛山林主要業務集中於台灣本地市場，尤其深耕台北市、新北市、桃園市、基隆市、新竹縣市、高雄市及屏東縣等地區。

北台灣包含雙北與桃園、新竹區域，占公司整體營收超過七成，為重點推案區域。南部如高雄及屏東具備成長潛力，近年公司大幅推動屏東「花園帝寶」交屋，帶動營收提升，南部營收比重逐步上升。

重大建案與工程進度

愛山林目前推進多個大型建案，總銷金額達 2,631.6 億元。

已完銷及交屋建案

建案名稱	地區	總銷金額（億元）	交屋狀況
屏東「甲山林花園帝寶」	屏東市	44.5	2024年交屋中
新北淡水「海上皇宮」	新北市淡水區	66	陸續交屋
新竹「新竹帝寶」	新竹縣寶山鄉	30	2025年首度完工

銷售中主要建案

建案名稱	地區	可售金額（億元）	銷售率
新北三重「市政帝寶」	新北市三重區	150	銷售中
台北「中山麗池」	台北市中山區	41	銷售中
台北「國家企業廣場」	台北市中山區	107	銷售中

規劃中重大工程案

新北環狀線十四張站暨南機廠捷運開發案為公司未來發展重點，與宏匯集團共同組成聯合團隊中標，該案為全台最大捷運聯合開發案，總投資約 985 億元，規劃 8 棟樓 25 萬坪面積，其中住宅占七成，住宅總銷逾 2,000 億元。

營運表現與財務分析

近期營收概況

愛山林 2024 年營運表現亮眼，全年合併營收達 111.58 億元，較 2023 年成長 37.7%，創歷史新高。2025 年前五個月累計營收達 48.41 億元，比去年增長 13.47%，其中 5 月單月營收 18.76 億元，創公司歷史新高，受惠屏東「甲山林花園帝寶」等交屋挹注。

獲利能力分析

2024 年稅後純益 19.03 億元，每股盈餘 3.07 元，顯示獲利能力穩健。公司董事會通過配發現金股利 1 元及股票股利 4 元，合計股利 5 元，維持穩健股東回饋政策。

資本結構優化

公司積極進行資本擴充，股本從早期的 7,500 萬元增至 66.44 億元，配息配股後將達 90 餘億元。此舉強化財務結構與現金流能力，為轉型建設商後的巨額資金需求提供保障。

競爭優勢與市場地位

愛山林在台灣房地產開發代銷市場中具備明顯競爭優勢：

核心競爭力

1. 資本實力雄厚：股本將擴增至接近百億元，搭配超過數千億推案量的土地儲備，財務穩健
2. 土地庫存豐富：土地儲備規模超過 2,000 億元，多為早期低價取得，成本優勢明顯
3. 讓利策略：採取市場價 7-8 折的讓利促銷，刺激銷售動能
4. 垂直整合經營：從代銷到建設的轉型，掌握完整開發流程
5. 品質與服務：導入國際品質認證，提升產品附加價值

主要競爭對手

愛山林面對的主要競爭對手包括華友聯（1436）、三地開發（1438）、雋揚（1439）、名軒（1442）、宏和（1446）等營建業者。公司憑藉優異的選地策略、讓利促銷及轉型升級，在競爭激烈的市場中保持領先地位。

未來發展策略與展望

轉型建設商戰略

董事長祝文宇在 2025 年股東會宣布，未來四年每年自建案完工量將維持在 200 億元以上，公司將以自建為核心業務、代銷為輔，實現全面轉型為建設公司的目標。

短期發展計畫

2025 年公司推案總目標超過 2,300 億元，全年推案量含舊案持續推進高達 3,361 億元。重點發展區域包括新北三重、板橋、新竹寶山及高雄橋頭等。

中長期發展藍圖

公司規劃挑戰千億元市值，目標 2026 年後股本突破 100 億元，每股稅後純益拚 10 元以上。截至 2030 年，預計推案總銷高達 3,080 億元，為公司業績穩健成長提供強力後盾。

市場環境與風險因應

政策調控影響

面對央行連續七波信貸管制政策，愛山林採取精準選地結合產品讓利策略，主攻剛性需求及中高端住宅市場，有效降低政策影響。

成本控制措施

建築材料價格波動為行業通病，公司透過提前議價、長約供應合約及優化施工流程降低成本風險。子公司祝旺營造整合施工資源，利用數位智慧管理工具提高效率。

氣候風險管理

董事長祝文宇特別指出 2025 年房市最大風險為氣候因素，包括颱風、地震等自然災害。公司因應此風險注重住宅結構安全與健康建築認證，強化產品競爭力。

重點整理

愛山林建設已成功從傳統代銷公司轉型為以建設為主的營建業者，具備以下關鍵優勢：

• 轉型成效顯著：由代銷轉建設，自建案營收占比將由 30% 提升至 80%
• 土地儲備豐厚：超過 2,000 億元土地庫存，多為早期低價取得
• 財務結構穩健：2024 年營收創新高，股本擴充至近百億元
• 產品差異化明顯：導入智慧建築與永續認證，提升市場競爭力
• 市場布局完善：深耕北台灣核心區域，南進拓展高雄屏東市場
• 重大案源充足：捷運聯開案等大型計畫，支撐長期成長動能

愛山林憑藉其在土地儲備、資本實力及轉型策略方面的優勢，已建立起穩固的市場競爭地位。面對房市政策調控與經濟環境挑戰，公司以讓利策略、品質提升及智慧永續發展為核心，持續深化競爭優勢，展現長期穩健成長潛力。

參考資料說明

公司官方文件

1. 愛山林建設開發股份有限公司 2024 年法人說明會簡報（2024.11）。本研究主要參考法說會簡報的營運狀況、建案進度、財務數據及未來展望等資訊。該簡報由愛山林建設官方發布，提供最新且權威的公司營運資訊。

2. 愛山林建設開發股份有限公司 2024 年第三季財務報告。本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、獲利狀況、資產負債等關鍵數據。

新聞報導

1. 經濟日報產業分析專文（2025.06）。報導詳述愛山林轉型建設商策略及未來推案規劃。

2. 工商時報專題報導（2025.05）。針對愛山林營運表現、建案銷售及市場展望提供完整分析。

3. 聯合報財經新聞（2025.06）。報導愛山林股東會決議及董事長發展策略說明。

產業研究報告

1. 台灣營建業市場分析報告（2024）。提供營建業整體環境分析及競爭態勢評估。

2. 房地產市場趨勢研究（2025）。分析台灣房市政策影響及未來發展趨勢。

註：本文內容主要依據 2024 年第三、四季及 2025 年上半年的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。