全心投控（2718）深度分析：從飯店轉型建投，多元布局啟新程

圖(1)個股筆記：2718 全心投控（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2026 年 08 月 08 日

全心投資控股股份有限公司（股票代號：2718），前身為「桃園大飯店」與「晶悅國際飯店」，創立於 1977 年。歷經數十年的產業變遷，公司於 2024 年進行重大組織重組，正式更名並轉型為投資控股平台。目前營運重心已從傳統觀光飯店業，全面轉向建材營建與一般投資開發。

發展歷程堪稱台灣傳統產業資產活化的典範。2020 年受疫情衝擊及配合政府都更政策，公司決議結束飯店營運，將原飯店基地進行都市更新開發。2024 年，為實現多元化經營並優化資源配置，董事會決議將建設事業與不動產管理事業分割讓與 100% 持股子公司，確立控股營運模式。

主要業務

全心投控目前的核心業務聚焦於住宅及大樓開發與租售，並透過控股架構進行跨產業投資。轉型為控股公司後，經營邏輯已從勞力密集的飯店服務業，轉變為資本密集的地產開發與股權管理。

圖(2)晶悅開發規劃（資料來源：全心投控公司網站）

公司的營運模式涵蓋不動產開發的完整價值鏈，主要優勢包含：

• 土地取得與資產活化：有別於一般建商需在市場高價競標土地，公司初期的核心競爭力在於自有資產活化。將原有的桃園晶悅飯店舊址透過都更轉化為建案，土地取得成本極低，賦予公司極高的利潤緩衝空間。

• 都更整合技術：能將老舊飯店基地成功轉化為大型住商綜合建案，涉及複雜的容積獎勵計算、都市計畫變更及法規協調。此種將老舊資產點石成金的行政與法律整合能力，為目前最核心的技術展現。

• 營建工程管理：訂定嚴謹的工程發包辦法與施工規範，與旗下華昇營造等穩健廠商合作。在建材採購上，逐步從自行比價轉向包工包料或聯合發包模式，以提升成本效益。

• 控股平台資本調度：母公司不直接參與繁瑣的工程細節，而是負責資金調度、風險控管與新事業投資。透過控股架構，能將營建業階段性爆發的獲利，轉化為長期投資資產。

營收結構

全心投控目前的營收高度集中於營建案的完工交屋入帳。由於飯店業務已全面終止，營建相關業務佔合併營收比重達 95% 以上，其餘為少數餘屋租賃或管理費收入。

在區域市場分布上，公司的業務高度集中於台灣本土市場，且具備強烈的區域性特徵。

桃園市為公司絕對的營收主力區域。受惠於台積電擴廠效應、半導體供應鏈進駐，以及桃園捷運綠線等軌道經濟帶動，當地具備強勢的自住剛性需求。此外，台南科學園區周邊亦為近年重點開發區域，看好南科帶動的住宅與商業需求。

圖(3)晶悅台南核心科技圈（資料來源：全心投控公司網站）

財務績效方面，2024 年堪稱全心投控的豐收年。受惠於桃園會稽段土地成功處分，全年合併營收達 42.51 億元，稅後純益高達 30.48 億元。每股稅後純益（EPS）達 34.81 元，創下公司歷史新高，並稱霸上市櫃營建股，成為年度 EPS 獲利王。進入 2025 年，上半年因「晶悅首發」等建案入帳，營運維持高水準，上半年 EPS 達 9.2 元，持續展現優異的獲利能力。

重大事件

全心投控近期推動多項重大計畫，不僅大幅改善財務結構，更為長遠發展奠定資本基礎。

圖(4)晶悅未來五年完工規劃（資料來源：全心投控公司網站）

近期影響公司營運的關鍵事件包括：

• 桃園會稽段土地成功處分（2024 年）：公司於 2024 年 3 月以 34.79 億元出售桃園會稽段（原晶悅國際飯店）土地，並於同年 7 月入帳。此交易貢獻約 27 億元的處分利益，直接推升 2024 年獲利創下歷史新高，為公司轉型提供充沛的現金流。

• 轉型投資控股公司（2024 年）：第二季董事會決議將建設事業與不動產管理事業分割給兩家 100% 持股子公司，母公司正式更名為「全心投資控股股份有限公司」。此舉確立了公司邁向多元化投資的戰略方向。

• 公開收購三發地產股權（2025 年）：2025 年 2 月，董事會決議以每股 25 元的代價，公開收購三發地產（股票代號：9946）5% 至 20% 的股權。此舉意在整合集團資源，擴大不動產開發規模，強化市場競爭力，引發市場高度關注。

• 高雄辦公大樓開發案（2024 年底）：董事會決議向關係人購買土地及建造執照，計畫在高雄市興建辦公大樓，交易總額約 2.89 億元。此案標誌著公司正式跨足南部商用不動產市場。

為具體呈現公司目前的開發量能，以下整理主要建案與資產開發進度：

未來展望

展望未來，全心投控將採取「建設穩基底，投資創價值」的雙軌策略，在鞏固營建本業的同時，積極尋求第二成長曲線。

公司未來的發展策略涵蓋以下面向：

• 深化不動產核心業務：持續推動中南部自辦建案並嚴選土地。除了住宅開發，未來將加碼出租性商用不動產，以挹注長期穩定的租金收益，平滑營建業完工入帳的景氣波動。

• 布局半導體與新興產業：運用充沛的現金流，公司計畫布局半導體關鍵技術創新產業。配合台灣強大的半導體供應鏈優勢，此舉有望為公司帶來高成長潛力的業外收益。同時，亦將物色金融、綠色能源、基礎民生等獲利穩定的標的。

• 強化集團資源整合：透過收購三發地產股權，全心投控將能進一步整合土地資源、開發經驗與營建管理能力，發揮規模經濟綜效，提升在全國房地產市場的話語權。

• 高股利回饋政策：受惠於 2024 年的爆發性獲利，公司具備發放高額現金股利的條件。董事會已通過每股配發現金股利 3 元，優異的現金殖利率有助於維持長期投資人的信心。

儘管前景樂觀，公司仍需審慎應對潛在風險。台灣營建業面臨缺工、缺料以及未來碳費開徵帶來的綠色通膨壓力，營造成本維持高檔。此外，央行持續實施信用管制等房市調控政策，亦可能拉長建案的銷售週期。然而，全心投控憑藉極低的土地取得成本與豐厚的現金部位，其抗風險能力明顯優於同業，具備中長期的投資價值。

參考資料

1. 全心投資控股股份有限公司年度財務報告與季報。本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、稅後純益、每股盈餘（EPS）等關鍵數據。

2. 全心投資控股股份有限公司法人說明會簡報。本研究主要參考法說會簡報的業務結構分析、區域營收分布、建案進度及未來展望。

3. 全心投資控股股份有限公司重大訊息公告。包含組織重組計畫、高雄建案開發、公開收購三發地產決議、股利分派及土地處分等重要公告。

4. 財經媒體產業分析專文與報導。報導詳述桃園土地處分案進展、財務影響、公開收購三發地產計畫，以及公司在半導體產業的潛在布局。

5. 證券投顧產業研究報告。提供公司在不動產開發及投資控股轉型的專業分析與評估，以及市場競爭地位探討。

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