圖(1)個股筆記：5324 士開（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 04 月 28 日
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本文深入分析士林開發（5324.TW）的轉型歷程、核心業務、財務分析表現、房地產市場競爭及未來發展策略。士林開發成功從電子元件製造商轉型為以營建開發為核心，輔以餐飲旅館、休閒育樂的多元化企業。公司深耕台北市，專注高端住宅與都市更新，以精緻建築品質建立口碑。未來數年將有多個建案陸續完工入帳，營收獲利成長動能強勁。都市更新為長期發展引擎，搭配 amba 意舍酒店的穩定貢獻，整體營運前景看好。然而，仍需留意建築市場政策調控及利率變動風險。從基本面量化指標雷達圖可見，士林開發在股東權益報酬率、預估本益成長比等方面表現突出。質化暨市場面分析雷達圖顯示，產業前景和題材利多對公司發展有正面影響，但法人籌碼動向需多加關注。
圖(2)5324 士開 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）
圖(3)5324 士開 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）
重要事件與訊息：
- 解除中山區正義段合作開發協議
- 士林站 TOD 大樓及北士林科技園區開發計畫推進
- 內湖建案發生工程意外事故
文章重點：
- 士林開發的成功轉型與多元化經營策略
- 營建開發的核心地位與都市更新的長期潛力
- 2024 年營收獲利的顯著改善與財務結構的穩健
- 房地產市場競爭態勢與公司競爭優勢分析
- 未來發展策略與營運展望
公司簡介
士林開發股份有限公司 (Shilin Development Co., Ltd., 股票代號：5324.TW)，簡稱士開，創立於 1984 年 1 月 23 日，前身為華昕電子股份有限公司。公司初始以電子零組件製造起家，隨著產業環境變遷與策略調整，逐步轉型為以營建開發為核心，並跨足餐飲旅館及休閒育樂事業的多元化企業集團。士林開發以深耕台北市士林、天母地區為根基，並以「蓋出自己喜歡、客戶滿意的房子」為目標，在市場上建立起精緻建築的良好口碑。並且為士林天母建商之一。
公司沿革與轉型歷程
士林開發的發展歷程，反映了台灣產業結構轉型的軌跡，從電子製造業起步，逐步轉向以服務業與房地產開發為主的多元化經營模式。
華昕電子時期 (1984-2007)
公司創立初期名為華昕電子，主要從事小訊號電晶體、功率電晶體及積體電路等電子零組件的製造與銷售。此階段為公司奠定了穩固的產業基礎。公司於 1997 年 1 月 30 日正式上櫃。
多角化經營與轉型 (2007-至今)
為因應電子產業的市場變化，並尋求企業永續發展，公司於 2007 年增列不動產開發業務，正式跨足營建領域，並更名為德豐創新國際股份有限公司。2010 年 4 月，公司合併子公司士林開發，確立以營建開發為核心業務的發展方向，並於同年 9 月再次更名為士林開發股份有限公司。此後，士林開發積極投入房地產開發，並擴展至餐飲旅館及休閒育樂事業，實現多元化經營。
公司基本概況
士林開發（5324.TW）主要業務為住宅及大樓開發租售。近期股價表現平穩，士林開發最新股價為 11.9 元 (2025 年 2 月 10 日)，近 2025 年 2 月 5 日股價上漲 0.42%。惟近 2025 年 2 月 5 日三大法人合計賣超 26 張，需多加留意。
圖(4)5324 士開 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
上圖為士林開發的 EPS 熱力圖，顯示了公司歷年 EPS 的預估變化。
圖(5)5324 士開 K線圖（日）（本站自行繪製）
圖(6)5324 士開 K線圖（週）（本站自行繪製）
圖(7)5324 士開 K線圖（月）（本站自行繪製）
以上分別為士林開發的日、週、月 K 線圖，呈現了不同時間跨度下的股價走勢。
公司基本資料
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 公司名稱 | 士林開發股份有限公司 |
| 英文名稱 | Shilin Development Co., Ltd. |
| 股票代號 | 5324 (建材營造業) |
| 成立時間 | 1984 年 1 月 23 日 |
| 總部地址 | 台北市中山北路六段 90 號 8 樓 |
| 董事長 | 許玉山 |
| 總經理 | 林信成 |
| 發言人 | 郭穎彥 |
| 實收資本額 | 2,263,790,900 元 |
| 掛牌上市日期 | 1997 年 1 月 30 日 |
| 產業類別 | 建材營造業 |
| 官方網站 | http://www.sldc.com.tw/investors.php |
| 股務代理機構 | 元大證券股份有限公司 (台北市大安區敦化南路 2 段 67 號地下一樓) |
核心業務範疇分析
士林開發目前主要營運範疇涵蓋三大事業體：生產事業部 [電子元件製造)、營建事業部（不動產開發）、以及服務事業部 (餐飲旅館及休閒育樂]。
生產事業部：電子元件製造
生產事業部為士林開發的初始業務，早期專注於電子元件製造。雖然目前營收比重已大幅降低，但仍為公司業務範疇之一。
營建事業部：不動產開發
營建事業部為士林開發的核心業務，主要從事住宅及商辦大樓的開發與銷售、都市更新重建業務，以及不動產買賣租賃。公司以台北市為主要推案區域，並以精緻建築品質在市場上建立口碑。
圖(8)經典作品及預推個案（資料來源：士開公司網站）
圖(9)作品案例（資料來源：公司網站）
指標性建案
士林開發在台北市推出多個指標性建案，以下為各類別建案的詳細資訊：
士林開發建案與營建工程一覽表
| 類別 | 建案名稱 | 基地面積 | 建築規劃 | 地址 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 成屋個案 | 臨沂若拙 | 131 坪 | 7F/B1 | 台北市中正區臨沂街 63 巷 16 號 | 2021 年完工 |
| 靜安樹語 | 504 坪 | 14F/B2 | 台北市士林區忠誠路二段 98 巷 7 弄 8 號 | 113 年 10 月已完成所有交屋，個案淨利率 19% | |
| 陽明致遠 | 487 坪 | 14F/B3 | 台北市石牌致遠一路二段 120 號 | 已於 113 年 11 月開始交屋，預計年底前可交屋完畢，個案淨利率 13% | |
| 興建中個案 | 城心曜曜 | 1008 坪 | 24F/B5 | 台北市大同區承德路錦西街口 | 精華保留戶熱銷中 |
| 碧湖雲景 | 927 坪 | 30F/B4 | 內湖區內湖路港墘路口 | 近 200 戶的都更案，7/30 開工，全面熱銷中 | |
| 審議中個案 | 信義安和 | 679 坪 | 23F/B4 | 台北市大安區安和路二段 13 號旁 | 112 年 9 月都更送件 |
| 士開 157 | 388 坪 | 11F/B3 | 台北市士林區中山北路六段 157 巷 | 預計 114 年初都更核定，開始興建 | |
| 瑞安街 | 529 坪 | 23F/B4 | 台北市大安區瑞安街新龍公園旁 | 113 年 4 月都更送件 | |
| 整合成功個案 | 信義松德 | 1,127 坪 | 24F/B4 | 信義區忠孝東路五段 236 巷 | 整合進度約 90% 同意，預計 114 年第一季都更送件 |
其他資訊
- 除了上述建案，士林開發也持續籌備開發案，目標未來能多案齊發，以期公司有穩定的營收與獲利。
- 2025 年將有 2 個 168 專案建案，正式投入興建。
圖(10)都更個案（資料來源：士開公司網站）
營建工程與原物料
士林開發在營建工程方面，主要採用招標方式發包給合格營造廠承攬。建築材料則慎選國內外優良供應商，主要建材如鋼筋、水泥、混凝土、鋼骨等多由上市櫃公司供應，確保品質與供貨穩定。建築技術強調「精緻建築」，採用鋼骨鋼筋混凝土 (SRC) 及鋼骨結構 (SC) 技術，打造高品質、高耐震性的住宅及商辦大樓，並追求綠建築標準。
建築材料成本為公司不動產開發業務的主要成本項目，近年全球建材價格波動對成本結構造成一定壓力，但近期價格趨於穩定。台灣建築市場建材供應商多元且具規模，供應穩定，整體供應鏈運作良好。
服務事業部：餐飲旅館及休閒育樂
服務事業部涵蓋餐飲旅館及休閒育樂兩大業務，為士林開發提供多元營收來源。
餐飲旅館：amba 意舍酒店
士林開發旗下的群欣置業股份有限公司，經營 amba 意舍酒店品牌，在台北市設有中山、西門町、松山三間分館。amba 意舍酒店定位為結合酒店與度假村概念的新一代設計飯店，以獨特風格和優質服務在市場上佔有一席之地。主要原料為顧客用品及生鮮食材，與主要供應商維持長期合作關係，確保品質與成本控制。同時 amba 意舍酒店也榮獲臺北永續旅宿金獎。
圖(11)臺北永續旅宿金獎（資料來源：士開公司網站）
休閒育樂
休閒育樂事業部主要提供俱樂部及餐廳等服務，包含中西式餐飲及會員服務，為顧客提供多元休閒選擇。
營收結構與財務概況
營收結構分析
根據 2024 年第一季度的營收比重，士林開發的營收結構以餐飲旅館為大宗，營建開發佔比較小，但此結構會隨著建案完工入帳而變動。
- 餐飲旅館：佔營收 87%，為當時主要營收來源。
- 休閒育樂：佔營收 12%。
- 營建開發及其他：佔營收 1%。
圖(12)5324 士開 營收趨勢圖（本站自行繪製）
從營收趨勢圖來看，士林開發的營收在 2024 年有顯著的成長。 2024 年 1 至 12 月累計營收為 25.92 億元，累計年增率高達 325.44%。其中，12 月單月營收衝高至 4.87 億元，年增率高達 539.89%，主因是「靜安樹語」及「陽明致遠」兩大建案集中在第四季完工交屋入帳。
近期財務表現
-
營收顯著成長：2024 年全年合併營收達新台幣 25.92 億元，年增率高達 325.44%。其中，12 月單月營收衝高至 4.87 億元 (年增 539.89%)，主因是「靜安樹語」及「陽明致遠」兩大建案集中在第四季完工交屋入帳。 2025 年 1 月營收 4.87 億元，年增率高達 539.89%，月減 21.64%。
-
獲利能力改善：2024 年全年營業毛利率約 28%，營業利益率約 11.7%，稅後淨利約 1.57 億元，每股盈餘約 0.69 元 (依加權平均股數估算)，成功擺脫過去虧損局面。2025 年第一季營收 2.39 億元，年增 42.44%，維持成長動能。
圖(13)5324 士開 獲利能力（本站自行繪製）
上圖顯示了士林開發的獲利能力，包含毛利率、營益率與純益率等指標。
- 財務結構穩健：公司於 2022 年發行 12 億元有擔保普通公司債 (五年期，固定年利率 2.15%)，用於改善財務結構及償還借款。負債結構合理，現金流狀況穩健 (2024 年營業活動現金流入約 3.32 億元**)，有助於支持未來開發計畫。
圖(14)5324 士開 現金流狀況（本站自行繪製）
上圖為士林開發的現金流狀況，顯示公司資金利用率高，資金流向良好。
-
股東權益報酬率：2024 年第三季股東權益報酬率約 7.65%。
-
杜邦分析: 從杜邦分析圖可見，士林開發的財務狀況良好，獲利能力佳。
圖(15)5324 士開 杜邦分析（本站自行繪製）
圖(16)5324 士開 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
從不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖可見，士林開發的資本佔比不斷增加，顯示公司有擴張跡象。
圖(17)5324 士開 合約負債（本站自行繪製）
合約負債代表公司的預收款項，士林開發的合約負債越高，代表公司未來的潛在訂單越多，成長動能越大。
圖(18)5324 士開 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
圖(19)5324 士開 存貨與營收比（本站自行繪製）
圖(20)5324 士開 資本結構（本站自行繪製）
士林開發的資本結構顯示公司資本來源多元，資本配置健康。
股價分析
士林開發近期股價表現相對平穩，2025 年 2 月 10 日股價約 11.9 元，在票面附近震盪。儘管近期股價未有強勢表現，但公司營收與獲利已明顯改善，未來隨著建案陸續入帳，營運持續看好。近 2025 年 2 月 5 日，三大法人合計賣超 26 張。
圖(21)5324 士開 法人籌碼（日）（本站自行繪製）
圖(22)5324 士開 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）
圖(23)5324 士開 內部人持股（月）（本站自行繪製）
法人籌碼、大戶籌碼和內部人持股等籌碼動向，可作為觀察市場對士林開發信心的參考指標。
圖(24)5324 士開 本益比河流圖（本站自行繪製）
圖(25)5324 士開 淨值比河流圖（本站自行繪製）
本益比河流圖與淨值比河流圖分別呈現了士林開發歷年的本益比與淨值比變化。
圖(26)5324 士開 股利政策（本站自行繪製）
士林開發的股利政策是投資者評估房地產投資價值的重要參考。
房地產市場與競爭分析
主要銷售區域與客群
士林開發的產品與服務 100% 為內銷，銷售區域集中在台灣，特別是台北市。
- 不動產開發：主要客群為台北市及周邊地區的中高端住宅購屋者及商務大樓使用者，尤其專注於追求高品質住宅及商辦空間的客戶。
- 餐飲旅館：amba 意舍酒店主要客群為國內外觀光客及商務旅客，特別是年輕商務人士與休閒旅客。
- 休閒育樂：主要客群為本地居民、會員及一般消費者。
房地產市場競爭態勢
士林開發在各業務領域皆面臨激烈的房地產市場競爭。
- 營建開發：主要競爭對手包括國建、國揚、太子、冠德、宏盛、宏普、興富發、皇翔、日勝生、華固等大型建商，以及區域型建商如家居建設、全陽建設、國泰、富邦、璞園等。台北市建築市場競爭激烈，尤其在高端住宅及都市更新領域。
- 餐飲旅館：amba 意舍酒店面臨國內外連鎖飯店、精品設計旅館及其他飯店業者的競爭。
- 休閒育樂：面臨其他俱樂部、高級餐廳及休閒娛樂場所的競爭。
公司競爭優勢分析
士林開發在市場競爭中具備以下優勢：
- 地區深耕與品牌歷史：作為士林、天母地區的老牌建商，深耕當地多年，擁有良好口碑與客戶基礎，為天母地區指標性建商。
- 精緻建築品質與設計：堅持「精雕細琢」的建築理念，注重施工品質與居住舒適度，並在建築設計上不斷創新精進，採用 SRC、SC 等高規格工法，追求綠建築標準。
- 都市更新專業能力：積極推動都市更新案，擁有專業土地開發團隊，透過與地主合作合建模式，整合土地開發資源，提升土地及建築價值，形成差異化競爭優勢。
- 多角化經營：營建開發、餐飲旅館、休閒育樂三大事業體並行，amba 意舍酒店提供穩定現金流，有助於分散經營風險，提升整體營運韌性。
- 集團資源支持：隸屬仰德集團，可享有集團內其他企業的資源共享與協同效應，提升競爭力。
近期重大事件分析
都市更新案策略調整
- 2024 年 6 月，士林開發公告解除與非關係人就「中山區正義段案」的合作開發協議，突顯公司在重大合作案上的風險評估與策略調整彈性，以確保公司利益。
政府重大建設利多
- 政府主導的士林站 TOD 大樓及北士林科技園區 (北士科)開發計畫持續推進。士林站 TOD 大樓集購物、辦公、飯店休閒於一體，將成為區域重要樞紐；北士林科技園區吸引大型企業進駐，帶動產業聚集。相關建設對士林開發在該區域的開發計畫形成強力支撐，市場普遍看好其帶來的正面效益。
工程意外事件
- 2024 年 11 月，內湖建案發生工程意外事故，公司已公告說明並持續處理，突顯對工程安全的重視。
未來發展策略與展望
短期發展策略 (1-2 年)
- 建案完工入帳：確保「陽明致遠」順利完成交屋，「城心曜曜」、「碧湖雲景」等預售個案銷售順暢，挹注營收與獲利。
- 啟動新建案：2025 年正式投入興建 2 個 168 專案建案，維持推案動能。
- 餐飲旅館業務提升：持續把握觀光餐旅業復甦趨勢，提升 amba 意舍酒店品牌的營運績效與市場能見度。
中長期發展策略 (3-5 年)
- 擴大土地儲備與都更：持續透過多元管道 (自行開發、合建、公辦都更) 取得台北市精華地段土地，積極參與都市更新，擴大營建開發規模，實現「多案齊發」目標。
- 拓展市場版圖：評估將推案觸角從士林、天母地區逐步延伸至台北市中心及其他潛力區域的可能性。
- 深化多角化經營：穩固餐飲旅館及休閒育樂事業的營運基礎，並評估其他具潛力的服務業或事業投資機會。
- 提升品牌價值：持續提升建築品質、設計美學與客戶服務水準，強化「精緻建築」的品牌形象。
- 落實 ESG 永續發展：將環境保護、社會責任及公司治理 (ESG) 理念融入企業營運，推動綠建築，提升企業永續價值。
未來展望
士林開發已成功轉型，營運重心聚焦於具成長潛力的不動產開發與穩健的服務事業。公司已訂下「多案齊發」策略，未來數年將有多個建案陸續完工入帳，營收與獲利可望持續顯著成長。都市更新為長期發展引擎，搭配 amba 意舍酒店的穩定貢獻，整體營運前景看好。法人機構普遍對公司評價正面，認為其具備成長動能與房地產市場競爭力，但仍需留意建築市場政策調控及利率變動風險。
重點整理
- 成功轉型：從電子元件製造商轉型為以營建開發為核心，輔以餐飲旅館、休閒育樂的多元化企業。
- 營建為核心：深耕台北市，專注高端住宅與都市更新，以精緻建築品質建立口碑。
- 多案齊發：未來數年將有多個建案陸續完工入帳，營收與獲利成長動能強勁。
- 都更專家：積極參與都市更新，掌握房地產趨勢，具備整合與開發能力。
- 財務改善：2024 年營收獲利顯著提升，成功轉虧為盈，財務結構穩健。
- 多元經營：amba 意舍酒店提供穩定現金流，分散單一產業風險。
- 市場看好：受惠區域建設利多與自身推案能力，未來發展潛力受市場肯定。
參考資料說明
公司官方文件
- 士林開發股份有限公司 法人說明會簡報 [2024.12.26)，[法說會中文檔案連結]（https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/532420241226M001.pdf），[法說會影音連結](http://irconference.twse.com.tw/5324_5_20241226_ch.mp4]
本研究主要參考法說會簡報的公司簡介、財務概況、業務概況 (含建案進度)、未來展望等資訊。該簡報由士林開發官方發布，提供最新且權威的公司營運資訊。
- 士林開發股份有限公司 2024 年第三季財務報告
本文的財務分析 (如毛利率、淨利率、EPS 等) 主要依據此份財報。
- 士林開發股份有限公司 110 年度第一次有擔保普通公司債公開說明書
參考此文件了解公司發債計畫、資金用途及財務結構改善措施。
- 士林開發股份有限公司 2024 年半年度營業報告書
參考此報告書了解公司營運項目、產銷狀況、原物料供應及人力資源等資訊。
網站資料
- MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 士林開發
參考該網站關於士林開發的公司簡介、歷史沿革、營業項目、市場銷售與競爭對手等資訊。
- NStock 網站 – 士林開發做什麼
參考該網站關於士林開發的公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況等資訊。
- Yahoo 奇摩股市 – 個股 – 士林開發
參考該網站關於士林開發的公司概況、股價資訊、股東結構及基本財務數據。
- TechNews 科技新報 – 公司資料庫 – 士林開發股份有限公司
參考該資料庫關於士林開發之基本資料、公司地址、實收資本額等資訊。
- MyGoNews 買購不動產新聞網 – 士林開發相關新聞報導
參考該網站關於士林開發之新聞報導，了解公司建案開發、都市更新及市場動態等資訊。
- 工商時報、經濟日報、鉅亨網、財訊快報等財經新聞網站 – 士林開發相關新聞報導
參考相關財經新聞網站關於士林開發之新聞報導，補充公司營運、財務表現、重大事件及市場展望等資訊。
- 公開資訊觀測站 (相關公告)
參考公開資訊觀測站關於士林開發的重大訊息公告，如合作協議變更、工程事件說明等。
註：本文內容主要依據 2024 年下半年至 2025 年初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。