圖(1)個股筆記：6186 新潤（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 05 月 29 日
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本文深入分析新潤興業（6186）的公司概要、發展歷程、核心業務、財務表現、市場布局與未來展望。新潤興業由 IC 設計成功轉型為專注北台灣房地產開發的建商，以「潤建築」品牌主打健康、智慧、高品質住宅。2024 年營收、獲利、EPS 均創歷史新高，2025 年第一季受惠「擎天森林」交屋，營收表現亮眼。未來三年在手完工案量達 210 億元以上，加上持續推案與積極儲備土地，中長期營運動能無虞。公司財務策略穩健，並維持高股利配發率回饋股東。然而，2025 年 1 月子公司亞昕國際主導的建案「森中央」發生火警，需持續關注後續影響。文章也剖析了新潤興業的競爭態勢、客戶群體、價值鏈分析、重大工程建案以及未來的發展策略。
圖(2)6186 新潤 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）
圖(3)6186 新潤 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）
公司概要與發展歷程
新潤興業股份有限公司（Shin Ruenn Development Co., Ltd.，股票代號：6186，公司網址：https://www.shinruenn.com）成立於 1998 年 3 月 30 日，原名「晶磊興業股份有限公司」，初始業務為液晶面板驅動 IC 設計。為尋求多元發展，公司自 2011 年起逐步轉型，將營運重心轉移至住宅及大樓開發租售業、不動產買賣業及不動產租賃業，並於同年 7 月 27 日正式更名為「新潤興業股份有限公司」，確立了其在建築與不動產開發領域的核心定位。
公司於 2002 年 8 月 2 日在中華民國證券櫃檯買賣中心（OTC）掛牌交易，屬於建材營建股。目前實收資本額約為新台幣 17.24 億元。總部位於台北市松山區，由郭長庚先生擔任董事長暨總經理，發言人為蔣秀婷協理。新潤興業秉持「以客為尊」的服務理念，致力於打造高品質建案，滿足不同客層的居住需求，逐步在台灣北部地區建立起穩固的市場地位與品牌形象。
基本概況
觀察新潤興業的基本概況，截至目前股價為 60.5 元，預估本益比為 10.57，預估殖利率為 6.05%，預估現金股利為 3.66 元。
圖(4)6186 新潤 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
觀察 EPS 熱力圖，可以發現法人對新潤興業近幾年的 EPS 預估呈現上調趨勢。
圖(5)6186 新潤 K線圖（日）（本站自行繪製）
圖(6)6186 新潤 K線圖（週）（本站自行繪製）
圖(7)6186 新潤 K線圖（月）（本站自行繪製）
股價走勢圖呈現了新潤興業過去一段時間的價格變化，日、週、月線圖分別代表不同時間週期的股價波動。
核心業務與品牌策略
新潤興業的營運重心明確聚焦於不動產開發，業務範疇涵蓋：
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住宅及商業大樓開發：包含透天住宅、別墅、大樓住宅及廠辦大樓的興建與銷售。
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不動產買賣：積極參與不動產市場交易，尤其集中於台灣北部精華區域。
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不動產租賃管理：提供住宅及商用空間的租賃服務。
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都更危老專案開發：參與都市更新與危老建築重建計畫。
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合建土地開發：透過與地主合作方式進行土地開發。
公司以自有品牌「潤建築」深耕市場，該品牌象徵對建築品質與生活美學的追求。自 2022 年起，品牌升級為「心建築・新建築 2.0 PLUS」版本，強調採用頂級建材（如 YKK AP 氣密窗、Studor 吸氣閥、Sharp 電梯空氣清淨機、三菱全熱交換器、長庚生技活水、Poll-tex 防霾紗窗等）打造健康舒適的「氧生宅」。同時結合智慧人居系統及雲端售後服務（如 24 小時線上工程直播、線上報修系統），展現專業與創新。
產品結構與應用領域
新潤興業的產品主要應用於住宅及商業建築領域，涵蓋透天住宅、別墅、大樓住宅及廠辦大樓等多樣建築型態。服務對象以自住購屋族群及商業用戶為主。
近年來，公司產品更聚焦於滿足現代人對健康、防疫及智慧生活的需求，積極開發健康住宅（氧生宅）、防疫抗菌社區及綠建築等高端產品。同時，公司亦強調社區整體營造，例如設置「潤咖啡」等社區服務設施，提升住戶生活品質。
在技術特色方面，「潤建築」品牌推動的「心建築 2.0 PLUS」理念，導入多項創新技術：
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健康建築技術：強調採用抗菌建材、淨水系統及有效阻隔 PM2.5 的防霾紗窗，營造健康的室內環境。
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智慧建築系統：整合智能家居設備，提供便利、安全的居住體驗。
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雲端售後服務：透過 APP 提供 24 小時線上施工監看與報修服務，提升施工品質透明度與售後服務效率。
籌碼動向
圖(8)6186 新潤 法人籌碼（日）（本站自行繪製）
觀察法人籌碼，可以發現近期法人對新潤興業的買賣呈現震盪。
圖(9)6186 新潤 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）
觀察大戶籌碼，可以發現大戶持股比例呈現增加的趨勢。
圖(10)6186 新潤 內部人持股（月）（本站自行繪製）
觀察內部人持股，可以發現內部人持股比例相對穩定。
營收結構與財務表現
營收結構分析
根據 2023 年財報，不動產及營建業務佔總營收高達 98.96%，顯示公司高度專注於房地產開發核心本業。
財務績效分析
新潤興業近年營運表現亮眼，展現強勁成長動能：
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2023 年度：合併營收達 36.57 億元，年增 46.8%；營業利益及稅後純益分別年增 35.17% 及 36.2%；每股盈餘（EPS）為 2.97 元。
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2024 年度：業績再創高峰，全年合併營收達 91 億元，稅後淨利 9.7 億元，年增率分別高達 149% 與 117%。每股稅後盈餘（EPS）達到 5.63 元，創下歷史新高。此顯著成長主要受惠於新北市泰山區「新潤 A5」、淡水區「新潤心苑」、桃園蘆竹區「新潤麗蒔」及新北新莊區「新知商辦大樓」等多個建案完工交屋入帳。
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2025 年第一季：受惠台北市南港區「擎天森林」開始交屋入帳，單季合併營收達 22.5 億元。其中，3 月單月營收約 21.9 億元，年增率高達 566.81%，顯示短期營運動能強勁。
圖(11)6186 新潤 營收趨勢圖（本站自行繪製）
從營收趨勢圖來看，新潤興業的營收在 2024 年有顯著的提升，並在 2025 年第一季達到高峰。
圖(12)6186 新潤 獲利能力（本站自行繪製）
從獲利能力圖來看，新潤興業的毛利率、營益率和純益率在 2024 年均有明顯提升。
股利政策與財務結構
圖(13)6186 新潤 股利政策（本站自行繪製）
觀察新潤興業的股利政策，可以發現公司近年來的股利發放呈現增加的趨勢。公司董事會決議 2023 年度盈餘分配，每股配發 3.5 元股利，包含現金股利 2 元及股票股利 1.5 元，股利水準創下近八年新高，盈餘配發率超過 100%，顯示公司現金流穩健且具備持續回饋股東的能力。
財務結構方面，新潤資本規模相對中小，主要依賴銀行融資支持推案。公司採取保守財務策略，不囤土地，建照核發後即銷售，以確保資金流動性。雖然銷售費用率較高，反映公司積極投入行銷推廣，但有效加速建案去化及現金回籠，整體財務結構維持穩健。
圖(14)6186 新潤 本益比河流圖（本站自行繪製）
觀察本益比河流圖，可以發現新潤興業的本益比相對穩定，並有下降的趨勢。
圖(15)6186 新潤 淨值比河流圖（本站自行繪製）
觀察淨值比河流圖，可以發現新潤興業的淨值比相對穩定。
圖(16)6186 新潤 現金流狀況（本站自行繪製）
從現金流狀況圖來看，新潤興業的現金流量呈現波動，但整體維持在相對健康的水平。
圖(17)6186 新潤 杜邦分析（本站自行繪製）
從杜邦分析圖來看，新潤興業的權益乘數和總資產週轉率相對穩定，而淨利率則有明顯提升。
圖(18)6186 新潤 資本結構（本站自行繪製）
從資本結構圖來看，新潤興業的資本結構以權益為主，負債佔比相對較低。
圖(19)6186 新潤 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
觀察不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖，可以發現新潤興業的相關資產呈現穩步增長的趨勢，顯示公司持續擴張。
圖(20)6186 新潤 合約負債（本站自行繪製）
觀察合約負債圖，可以發現新潤興業的合約負債在 2024 年有顯著的提升，代表未來的潛在訂單增加。
圖(21)6186 新潤 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
觀察存貨與平均售貨天數圖，可以發現新潤興業的平均售貨天數維持在相對穩定的水平。
圖(22)6186 新潤 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）
觀察存貨與存貨營收比圖，可以發現新潤興業的存貨營收比呈現下降的趨勢。
市場布局與區域策略
圖(23)營運版圖（資料來源：新潤公司網站）
新潤興業的營運版圖主要聚焦於北台灣精華區域，策略性選擇交通便利、具發展潛力的地點進行開發：
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大台北都會區：
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新北市：泰山區（鄰近機捷 A5 站）、淡水區、新莊區（副都心、北側知識產業園區）、土城區、板橋區（江翠北側重劃區）、林口區。
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台北市：北投區（北投士林科技園區）、南港區、大同區。
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桃園都會圈：
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蘆竹區（機場捷運 A10 站周邊、航空城計畫區）。
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中壢區（青埔高鐵特區）。
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大園區。
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桃園區（綠線 G15A 站周邊）。
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客戶群體與價值鏈分析
目標客群分析
新潤興業的產品定位精準鎖定三大目標客群：
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首購族：提供總價合理、規劃優質、付款方案彈性的住宅產品。
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換屋族：打造符合生活品質提升需求、注重建材與設計的精品住宅。
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自住型客戶：著重居住機能、生活便利性及健康智慧概念的導入。
因應市場小宅化趨勢，公司主力產品多為 2 至 3 房格局，符合現代家庭結構需求。
上下游關係
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上游供應鏈：新潤與多家國際及日系頂級建材品牌（如 YKK AP、TOTO、Panasonic、三菱、Sharp 等）建立合作關係。營造方面，與新潤建設機構、揚潤營造、暐潤營造等專業團隊密切合作，實現「建設 + 營造」雙驅模式，提升工程效率與品質控管。
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下游客戶：主要為購屋自住客群及部分長期置產投資者。公司透過提供高品質產品、健康智慧概念、彈性付款方案及完善的售後服務與社區營造，吸引注重生活品質的消費者，提升客戶滿意度與品牌忠誠度。
競爭態勢與市場地位
主要競爭對手
台灣建築及不動產開發市場競爭激烈，新潤興業面臨的主要競爭對手包括：
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大型建設公司：國泰建設、國揚、太設、太子建設、冠德、宏璟建設、華建、宏盛、宏普、聯上發、基泰、興富發、皇翔、日勝生、華固等。
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業務相近上市公司：建台、上曜、華友聯、三地開發、雋揚、名軒、宏和、大將、怡華、寶徠等。
這些公司多在北台灣市場具有相當的開發規模與品牌影響力。
市場地位與競爭優勢
新潤興業屬於北台灣十大建設公司之一，近年透過積極推案與策略性土地布局，市場地位穩固。雖無具體市佔率數據，但其營收規模、建案銷售表現及品牌知名度均名列前茅。公司的核心競爭優勢體現在：
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品牌力與產品規劃：持續強化「潤建築」品牌價值，注重產品規劃，創造高坪效與空間利用，符合自住需求。
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土地開發與儲備充足：積極透過合建、危老、都更等多元管道取得土地，降低風險；未來數年儲備案量充足（2025-2027 年預計完工總銷約 210-214 億元），確保中長期營收動能。
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成本控管與營建管理：掌握銷售與發包時程接近的優勢，精準控管營建成本，維持建案利潤率。
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多元產品線與市場定位：除住宅外，亦拓展至商用不動產（如新知商辦大樓），增加營收來源。
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創新與服務：領先導入健康宅、智慧建築概念，並提供優質售後服務與社區營造，提升客戶滿意度。
重大工程建案彙整
新潤興業近年積極推案，以下為重點建案資訊彙整：
已完工建案
| 建案名稱 | 區域位置 | 總戶數 | 總銷金額[億] | 銷售率 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新潤捷韻 A10 一期 | 桃園市蘆竹區 | 149 戶 | 8.4 | 100% | 2023 年完銷 |
| 新潤捷韻 A10 二期 | 桃園市蘆竹區 | 76 戶 | 3.9 | 100% | 2023 年完銷 |
| 新潤君頤 | 桃園市中壢區 | 252 戶 | 20.7 | 100% | 已完成交屋 |
| 明日莊園 | 桃園市大園區 | 69 戶 | 12.5 | 93% | 已完成交屋 |
| 新潤 A5 | 新北市泰山區 | 264 戶 | 23 | 100% | 2024 年完工交屋 |
| 新潤心苑 | 新北市淡水區 | 98 戶 | 9.3 | 100% | 2024 年完工交屋 |
| 新潤麗蒔 | 桃園市蘆竹區 | 324 戶 | 15 | 100% | 2024 年完工交屋 |
| 新知商辦大樓 | 新北市新莊區 | – | 28.5 | 100% | 2024 年整棟售出 |
| 擎天森林 | 台北市南港區 | 400 戶 | 55 | 100% | 2024 年底完工, 2025 Q1 開始交屋 |
註：新知商辦大樓原於 2Q24 公告以 29.9 億元售出，預計貢獻 EPS 3.69 元，但 3Q24 因買方因素交易破局。後續於 2024 年底前完成銷售。
進行中與預計完工建案
| 建案名稱 | 區域位置 | 總戶數 | 總銷金額[億] | 銷售率 | 預計完工/交屋時間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新潤青樺 | 新北市土城區 | 299 戶 | 39 | 100% | 2025 年下半年 |
| 新潤 Double | 新北市林口區 | 311 戶 | 39.6 | 100% | 2026 年 |
| 森中央 | 新北市新莊區 | 307 戶 | 21 | 52% | 2026 年 |
| 新潤 RIVER ONE | 新北市板橋區 | 259 戶 | 38 | 65% | 2027 年 |
| 士科大院 | 台北市北投區 | 256 戶 | 77 | 銷售中 | 2027 年 |
註：總銷金額若為合建案，僅列示新潤興業可分回部分。「森中央」於 2025 年 1 月發生工地火警，為亞昕國際主導，新潤投資比例 18.472%。
規劃中建案
| 建案名稱 | 區域位置 | 備註 |
|---|---|---|
| 新潤潤青 | 桃園市中壢區 | 合建案，預計 2025 年推出 |
| 世界都心 | 新北市林口區 | 共同興建案，預計 2025 年推出（329 檔期） |
| 桃園綠線 G15A 站周邊開發個案 | 桃園市桃園區 | 規劃中 |
| 板橋湳雅夜市都更案 (新潤世界城) | 新北市板橋區 | 與海悅國際共同開發，海悅持份部分土地 |
未來發展策略與展望
新潤興業對未來 3 至 5 年的營運前景保持樂觀，已制定完整的發展藍圖，涵蓋新案開發、土地儲備及營運目標。
短中期發展計畫（2025-2027）
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建案完工入帳：2025 年預計有「擎天森林」(總銷 54.6 億) 及「新潤青樺」(總銷 39 億) 兩大指標案完工交屋，將持續挹注營收。2026-2027 年則有「新潤 Double」、「森中央」、「新潤 RIVER ONE」、「士科大院」等案接力完工，總計 2025-2027 年預定完工總銷金額達 210-214 億元。
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新案推出：計畫於 2025 年推出桃園中壢「新潤潤青」合建案、新北林口「世界都心」共同興建案，以及板橋「新潤世界城」都更案。
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重點項目：台北市北投士科「士科大院」（新潤分回 77 億，預計 2027 年完工）為未來重點開發項目。
土地儲備策略
為確保未來案源穩定，新潤積極進行土地儲備：
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購地：2024 年斥資 8.17 億元購入新北市林口區力行段約 501.48 坪土地。
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合建/都更：簽訂桃園中壢、新北市板橋江翠、台北市大同區秝新公司土地等三筆合建案。持續布局合建、危老、都更及公辦都更。
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授權額度：董事會通過授權董事長在 50 億元額度內執行購置土地，展現積極擴張企圖。
營運目標與展望
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2024 年已達成營收 91 億元、EPS 5.63 元的歷史新高紀錄。
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法人預期，隨「擎天森林」、「新潤青樺」等大案於 2025 年陸續交屋，營收動能可望延續。
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公司強調精準掌握營建成本控管，維持建案利潤率，提升企業競爭力。
重點整理
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成功轉型與聚焦：新潤興業由 IC 設計成功轉型為專注北台灣房地產開發的建商，核心業務明確。
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品牌價值提升：以「潤建築」品牌主打健康、智慧、高品質住宅，並透過「心建築 2.0 PLUS」持續升級。
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營運績效亮眼：2024 年營收、獲利、EPS 均創歷史新高，展現強勁的經營實力。
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未來展望正向：未來三年在手完工案量達 210 億元以上，加上持續推案與積極儲備土地，中長期營運動能無虞。
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財務策略穩健：採取不囤地、重視現金流的策略，並維持高股利配發率回饋股東。
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市場應變能力：能靈活因應房市政策與市場趨勢，調整產品策略與開發模式，維持競爭力。
總體而言，新潤興業憑藉精準的市場定位、優質的產品規劃、穩健的財務操作及充足的未來案量，已在競爭激烈的北台灣房市站穩腳步，未來發展值得持續關注。
參考資料說明
公司官方文件
- 新潤興業股份有限公司 法人說明會簡報 (日期未特定，綜合各期資訊)
本研究參考法說會簡報中有關公司沿革、營運版圖(24)自有品牌、建案規劃、財務概況及未來展望等資訊。
- 新潤興業股份有限公司 各年度財務報告 (2023, 2024)
本文的財務分析數據，如營收、獲利、EPS、股利等，主要依據公司公告的年度及季度財務報告。
- 新潤興業股份有限公司 官方網站公開資訊
參考公司網站關於品牌理念、產品特色、建案介紹等內容。
研究報告
- 第一金證券投資顧問股份有限公司 研究報告 (2025.02)
參考該報告對營建股的整體看法及對新潤的評價。
- 各大券商研究報告 (日期未特定，綜合觀點)
參考市場法人對於新潤營運展望、營收預估及目標價的看法。
新聞報導
- 經濟日報、工商時報、自由時報財經版、鉅亨網、MoneyDJ 理財網、Yahoo 奇摩股市、聯合新聞網、房地王新聞、好房網 News 等媒體報導 (2024.11 – 2025.04)
本文引用上述媒體關於新潤興業近期營收公告、建案完工進度、土地交易、法人說明會內容、股價表現、市場分析及突發事件（如工地火警、交易案破局）等相關新聞報導。
網路資料平台
- 股市資訊網站 (如 Yahoo 奇摩股市、鉅亨網、MoneyDJ、NStock、StatementDog、StockFeel 股感、PressPlay 等)
參考上述平台提供之公司基本資料、股東結構、股利政策、歷史股價、即時新聞、營收數據及市場評論等資訊。
- 公司評價與分析網站 (如 Vocus 方格子、AlphaLoan 等)
參考相關平台對新潤興業的深度分析文章，包含財務結構、經營策略、競爭優勢等觀點。
註：本文內容主要依據截至 2025 年 4 月的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告、新聞報導及網路資訊平台。