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三地開發地產：轉型綜效顯現綠能建設雙軌並進

三地開發地產股份有限公司（股票代碼：1438）成立於 1955 年 10 月 11 日，最初以裕豐國際開發股份有限公司之名經營紡織業務。2010 年，公司進行重大轉型，中止紡紗業務，全面投入營建土地開發領域。2019 年南部建設龍頭三地集團入主後，於 2020 年正式更名為三地開發地產，總部遷至高雄市苓雅區，資本額達新台幣 9.12 億元（含私募普通股 2 億元）。

圖(2)公司沿革（資料來源：三地開發公司網站）

核心業務與產品服務

三地開發立基於營建業務，專注於商業大樓、工業大樓及住宅的開發與銷售。產品組合包括透天別墅、電梯華廈等住宅建案，以及店舖、事務所等商業空間。根據最新財報，公司營收結構中營建業務占比高達 99%，另有 1% 來自進口鍋具銷售等其他業務。此營收結構凸顯公司專注於本業發展的經營策略。

營運據點與市場分布

三地開發以高雄和台南兩大城市為主要營運基地。公司土地取得管道多元，包括自有土地開發、參與政府土地公開標售，以及透過仲介取得優質地段。選地原則著重於交通便利性及生活機能完整度，確保建案的市場競爭力。

建案開發現況

銷售中建案

建案名稱	地區位置	基地面積(坪)	開工日期	完工日期	規劃戶數	總樓地板面積(坪)	預計總銷(仟元)	銷售率
松花苑 II 期	高雄市林園區田中央段	1,254	110Q2	111年底	38	2,431	465,000	100%
艾美館 No.8	台南市安南區國安段	835	110Q2	113Q4	142	6,157	1,885,730	67%
艾美 MOMA II 期	高雄市小港區明義段	586	111Q3	114Q3	88	4,037	928,441	95%
艾美國際城	高雄市三民區三塊厝段	2,140	111Q3	117Q4	643	35,586	13,856,320	39%
艾美新時代	台南市東區平實段	1,649	112Q2	116Q3	293	10,430	3,287,440	98%

未開案建案

建案名稱	地區位置	基地面積(坪)	預計開工	預計完工	規劃戶數	總樓地板面積(坪)	預計總銷(仟元)	備註
艾美御之苑	台南市中西區武聖段	1,521	113Q2	118Q2	232	11,072	4,420,980	尚未開案
海前段透天	台南市安南區海前段	157	113Q1	–	4	293	120,000	合建分售
艾美新時代 II 期	台南市東區平實段	1,926	113Q3	–	412	15,943	5,567,520	地上權住宅

特殊合作案

案名	合作夥伴	地區位置	開發內容	規模	進度
九份子建案	–	台南市九份子區	住宅大樓	總銷 20 億元以上	預計 2024 年底完工交屋
金城段豪宅案	泰嘉、清景麟	台南市金城段	豪宅及店面	基地 1,582 坪，規劃 2 棟 82 戶豪宅及 2 戶店面	已啟動
仁德廠辦大案	京城建設	台南市仁德區	廠辦大樓	分三期開發	預計 2024 年底取得建照

*備註：
1. 日期標示說明：110 年即 2021 年，以此類推
2. Q1-Q4 代表第一季至第四季
3. 總銷金額單位為新台幣仟元
4. 資料統計截至 2024 年第一季

競爭優勢分析

三地開發在營建市場的核心競爭力主要體現在：

專業營造技術：累積深厚的施工經驗與專業知識
嚴格品質管控：從選材到施工過程實施全方位監控
土地開發實力：具備優質土地取得及整合能力
品牌信譽口碑：建立良好的市場形象和客戶信任
精準市場定位：專注中高端市場，提供差異化產品

多元發展策略

建設開發計畫

2024 年重點開發項目：

海前段透天
– 區位：台南市安南區
– 規模：4 戶透天住宅
– 預計總銷：1.2 億元

艾美新時代 II 期
– 區位：台南市東區
– 類型：地上權住宅
– 規模：412 戶
– 預計總銷：55.68 億元

綠能產業布局

透過子公司三地能源，積極拓展再生能源事業：

太陽能發電
– 現有發電量：378MW
– 2025 年目標：1GW
– 漁電共生占比：70%

充電設施網絡
– 已建置：100 個充電站
– 2025 年目標：150 個站點

電動巴士營運
– 取得鴻華電巴經銷權
– 2025 年交車目標：300 台

營運展望

2024 年第一季因建案完工時程差異，營收表現較為平淡。隨著台南九份子大樓年底完工交屋，預計貢獻 20 億元以上營收。另與京城建設合作的台南仁德廠辦案，計劃於年底取得建照後分三期推出，為未來營收挹注動能。

子公司三地能源 2024 年營收預計突破 10 億元，每股盈餘達 0.5 元，主要受惠於太陽能發電及碳盤查業務成長。2025 年營收估計倍增，每股盈餘可達 1.5 元。

產業發展趨勢

全球淨零碳排趨勢下，綠能與節能建築的需求持續增加。三地開發除了在傳統營建業務精進外，透過子公司布局綠能產業，發展太陽能發電、漁電共生、電動車充電等業務，創造多元收入來源。公司結合建設開發與綠能科技的雙軌發展策略，為永續經營奠定基礎。

參考資料說明

公司官方文件

三地開發地產股份有限公司 2023 年法人說明會簡報（2023.12.19）
本研究主要參考法說會簡報的公司基本資料、財務數據、營運概況及未來推案規劃。該簡報由三地開發董事長鍾育霖親自主講，提供最新且權威的公司營運資訊。
三地開發地產 2023 年第三季財務報告
本文的財務分析主要依據此份財報，包含營業收入、營業成本、營業毛利、營業淨利等關鍵數據，以及資產負債表重要項目。
三地開發地產 2024 年股東常會年報
該年報提供公司基本資料、組織架構、主要業務內容及財務資訊，是本文公司基本資料的重要依據。