京城建設（2524）：深耕高雄，掌握南台灣房市脈動的在地龍頭

圖(1)個股筆記：2524 京城（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 04 月 19 日

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快速總覽

本文深入分析京城建設（2524）的基本面、營運狀況、市場策略以及未來展望。京城建設 2024 年營收與 EPS 創歷史新高，主要受益於成屋銷售強勁及土地出售收益。公司土地儲備豐沛，為未來推案奠定基礎。2025 年營運重心將以成屋銷售為主，同時積極布局未來推案計畫。近期重大事件包括實施庫藏股、央行房市管制暫緩、永豐金擬合併京城銀等。總體而言，京城建設在高雄房地產市場具有領導地位，未來展望樂觀。

圖(2)2524 京城 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）

圖(3)2524 京城 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）

公司基本資料

公司概要與發展歷程

京城建設股份有限公司（Kingtown Construction Co. , Ltd.，股票代號：2524），簡稱京城，於1982年成立（部分資料顯示為 1985 年 9 月 13 日，但以較早公開資訊為主），總部位於高雄市左營區博愛二路 150 號 16 樓，公司網址為 http://www.kingtown.com.tw/。公司前身為偉成建設股份有限公司，後更名為京城建設。1994年 10 月 18 日，京城建設正式在台灣證券交易所掛牌上市，迄今已穩健經營近四十年。

京城建設專注於住宅及大樓開發租售業務，深耕高雄地區房地產市場，逐步將業務範圍擴展至市地重劃代辦、特定專業區開發，並跨足一般旅館業與餐館業，展現多元化經營策略。憑藉優質的經營團隊、精準的市場洞察力以及對建築品質的堅持，京城建設已在南台灣房地產市場建立起卓越的品牌形象與領導地位。

公司治理與管理團隊

公司現任董事長及總經理均為蔡天贊先生，由其帶領經驗豐富的管理團隊。發言人為周敬恆先生，代理發言人為陳瑞俐女士。公司治理結構完善，並委由信永中和聯合會計師事務所擔任簽證會計師，確保財務資訊的透明度與合規性。

基本概況

觀察京城建設的基本概況，可以參考以下資訊：

• 目前股價：48.1
• 預估本益比：7.89
• 預估殖利率：0.96
• 預估現金股利：0.46 元
• 報表更新進度：月報、季報

圖(4)2524 京城 EPS 熱力圖（本站自行繪製）

從 EPS 熱力圖可以觀察出，法人預估公司未來每一年的 EPS 變化。

圖(5)2524 京城 K線圖（日）（本站自行繪製）

圖(6)2524 京城 K線圖（週）（本站自行繪製）

圖(7)2524 京城 K線圖（月）（本站自行繪製）

股價走勢圖呈現公司過去一段時間的價格變化，日、週、月線圖分別代表不同時間週期的股價波動。

核心業務分析

主要營運業務範疇

京城建設的核心業務聚焦於住宅及商用不動產的開發、興建與銷售，同時也提供相關的租賃服務。公司產品線涵蓋透天住宅、住宅大樓及辦公大樓，滿足不同客層的居住與商業需求。

為追求營運綜效並分散風險，京城建設採取多角化經營策略，將觸角延伸至服務業，成功經營一般旅館業（如 H2O Hotel 水京棧國際酒店）及餐館業。該些多元業務不僅貢獻穩定營收，亦有效提升企業整體品牌價值與市場能見度。

根據資料，公司營收結構如下：

• 住宅及商用不動產開發：佔總營收94.39%，為公司最主要的收入來源。
• 旅館業：佔總營收2.8%。
• 餐飲業：佔總營收2.8%。

產業價值鏈整合

在建材營造產業鏈中，京城建設扮演著整合者的角色，建構了完整的上下游合作網絡。

• 上游：公司與土地開發商、建材供應商及營造協力廠（如自有子公司建誌營造、百鋐營造）維持長期且穩定的合作關係，確保土地來源的穩定性、建材品質的可靠性及工程施工的效率與品質。
• 下游：京城建設建立完善的銷售通路與客戶服務體系，直接面對個人購屋者與企業客戶，並與代銷公司合作，提供全方位的銷售與售後服務，形成緊密的產業生態系統。

產品應用與技術特色

京城建設的產品主要應用於住宅市場（包含透天厝及住宅大樓）與商業辦公空間，滿足高雄及南台灣地區居民的居住需求以及企業的辦公與商業營運需求。

在技術特色方面，公司除了透過自有營造子公司確保工程品質外，近年來積極順應綠色建築與智慧城市的發展趨勢，逐步在新建案中導入環保節能材料、省水設計以及智慧化管理系統等元素，旨在提升建築物的附加價值與市場競爭力，同時實踐企業永續發展的承諾。

市場與營運分析

圖(8)2524 京城 營收趨勢圖（本站自行繪製）

從營收趨勢圖可以觀察到，公司近期的營收呈現明顯的成長趨勢。

營收結構分析

京城建設的營收主要來自房地產開發銷售，佔比超過九成。旅館及餐飲業務雖然佔比較低，但提供穩定的現金流並有助於提升品牌形象。觀察近年營收結構，房地產業務佔比穩定，顯示公司專注本業的經營策略。

圖(9)2524 京城 獲利能力（本站自行繪製）

獲利能力圖表呈現公司毛利率、營益率及純益率等指標的變化，有助於了解公司的獲利狀況。

2024 年度營運概況與財務表現

2024年對京城建設而言是豐收的一年，營運表現十分亮眼。

1. 營收創歷史新高：2024年全年合併營收達到新台幣92.83億元，較2023年大幅成長263.52%，創下公司歷史新高紀錄。主要營收貢獻來自「京城天贊」、「美術皇居」等成屋銷售，以及2024年10月出售高雄女中附近土地予興富發集團，該筆交易入帳約25.39億元。11月營收約14.06億元，主要來自「京城新世界」大樓預售案開始交屋入帳。
2. 獲利能力顯著提升：2024年前三季合併營收34.40億元，稅後淨利大幅成長，每股稅後盈餘（EPS）達2.55元，較去年同期成長269.57%。2024年第四季單季 EPS 更達5.12元，全年 EPS 約7.67元。第三季營業毛利率維持在49.44%（部分資料顯示第四季約42.4%，第三季達52.09%，此處取法說會簡報數據），淨利率27.33%（部分資料顯示第四季約32.37%，第三季約35.30%），顯示公司擁有優異的成本控制能力與穩健的獲利水平。高毛利率主要受惠於早期取得的低成本土地。

圖(10)2524 京城 本益比河流圖（本站自行繪製）

圖(11)2524 京城 淨值比河流圖（本站自行繪製）

本益比河流圖呈現每一年的本益比變化，以及預估下一年的本益比變化。淨值比河流圖則呈現每一年的淨值比變化。

1. 2025 年初延續強勁動能：2025年前兩個月累計營收成長超過250%，2月單月營收達7.8億元，3月營收5.64億元（年增9.32%），第一季累計營收18.93億元，年增112.21%，主要來自「京城新世界」建案的成屋持續過戶入帳，顯示銷售動能依然強勁。

圖(12)2524 京城 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）

不動產、廠房、設備等非流動資產的資本變化圖，可用於觀察公司資本擴張的狀況。

策略性土地布局

京城建設持續積極擴充土地庫存，鞏固未來推案基礎。2024年投資約39億元取得四筆位於高雄精華地段的營建用地，總面積達3,110.71坪，包括：

1. 高鐵左營站附近：672坪商業區建地，投資金額約10億元。
2. 大順路與自由一路口：339.63坪土地，規劃興建商辦大樓。
3. 左營區新勝段及鼓山區龍東段等其他地段。

此外，2025年2月，公司持續購入高雄美術館特區土地，合計取得414.18坪建地，平均每坪購入價格約137萬元，作為未來開發的土地庫存。

截至2024年第三季末，公司土地庫存量（不含道路用地及興建中土地）達34,120坪，豐沛的土地儲備為未來3至5年的推案計畫奠定穩固基礎。

建案項目與銷售狀況

代表性建案系列

京城建設在高雄地區推出眾多指標性建案，依其特色可分為：

• 頂級豪宅系列：

  • 京城凱悅：位於亞洲新灣區前金區，為該區首座指標豪宅。
  • 美術皇居：坐落於鼓山區美術館特區，以優越的地理位置及高規格的建築品質聞名。
  • 京城天贊：同為美術館特區指標豪宅。

• 生態建築系列：

  • 水森林：位於楠梓區，強調建築與自然環境的融合。
  • 綠翡翠：採用環保永續設計理念，體現對環境友善的態度。

• 文化建築系列：

  • 京城文學苑：以營造濃厚文化氛圍為設計主軸的特色建案。
  • 京城美術館特區（中華路案）：特別委託國際知名建築大師安藤忠雄設計，規劃為樓高48層、總戶數838戶的超高層地標建築。

目前銷售與未來推案

京城建設2025年的營運重心將完全仰賴成屋銷售，目前已無預售交屋新案。可供銷售入帳的成屋案量估計超過新台幣150億元。

在售建案一覽表

下表為截至2024 年 9 月 30 日之主要在售建案資訊：

• 世界心（案號 WB7）：位於三民區，總銷金額約65-66億元，規劃533戶。2024年第四季取得使用執照並開始交屋，截至2024年底已售出約334戶（銷售率約 63%），預估可入帳金額約32億元，為2024年底及2025年初的重要營收來源。
• 京城天贊、美術皇居、京城凱悅、鉅誕、馥之森等成屋案持續銷售中。

未來重點推案計畫

1. 安藤忠雄設計案（中華路案）：位於美術館生活圈中華路，目前正進行工程議價，備受市場矚目。
2. 裕國街案：位於高雄農 16 特區生活圈，預計2026年第三季完工銷售。
3. 漁光段案：位於台南安平港國家歷史風景區生活圈，預計2027年完工。

近期重大事件分析

圖(13)2524 京城 法人籌碼（日）（本站自行繪製）

圖(14)2524 京城 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）

圖(15)2524 京城 內部人持股（月）（本站自行繪製）

法人籌碼、大戶籌碼及內部人持股等籌碼動向圖，分別呈現不同參與者的股權變化。

營運與財務亮點

1. 營收獲利創新高：2024年營收92.83億元、EPS7.67元，雙雙創下歷史新高。
2. 土地交易挹注：2024年7月出售高雄女中附近土地予興富發集團，交易金額近20億元，貢獻顯著業外收益。
3. 成屋銷售強勁：「世界心」建案於2024年底開始交屋，帶動第四季及2025年初營收大幅成長。
4. 不配發股利：2025年3月董事會決議，2024年度盈餘將不配發股利，主要考量為保留現金作為未來推案資金，顯示公司對未來發展的投入。

圖(16)2524 京城 股利政策（本站自行繪製）

股利政策圖表呈現公司過去的股利發放情形。

股市相關事件

• 實施庫藏股：2025年4月9日，董事會決議實施庫藏股，預計買回10,000張自家股票，買回區間價格為每股38.5元至70元，總金額上限7億元，佔已發行股份2.71%，目的為維護公司信用及股東權益。然而，宣布隔日股價仍受市場影響下跌。

政策與市場影響

1. 央行房市管制暫緩：2025年3月21日，中央銀行第一季理監事會議未推出新的房市管制措施，市場解讀為先前管制已見成效，暫緩升息或加碼管制，此消息激勵營建股表現，京城當日股價亦受帶動上漲7.07%。
2. 高雄囤房稅影響：高雄市政府擬調高非自住房屋稅率（囤房稅），最高稅率可能達4.8%。「京城天贊」等高總價、大坪數豪宅建案的餘屋可能受到影響，增加持有成本壓力。

產業趨勢與區域發展

1. 台積電高雄設廠效應：台積電在高雄楠梓產業園區設立2奈米廠，預計2024年12月裝機、2025年第二季試產，後續二、三廠持續建設中。此重大投資案帶動高雄產業轉型升級，吸引相關供應鏈廠商進駐，創造大量就業機會，推升區域房地產市場需求，京城建設為主要受惠者之一。
2. 高雄重大建設：高雄市政府積極招商引資，累計投資金額已超過7,000億元，加上半導體產業聚落效應，總投資額上看2兆元。高鐵南延屏東路線納入高雄車站，將進一步強化交通樞紐地位，帶動區域長期發展。

未來發展策略與展望

京城建設董事長蔡天贊對高雄未來20年的發展前景抱持高度樂觀，認為在科技產業進駐、政府新南向政策推動以及重大交通建設加持下，高雄房地產市場將迎來長期穩健的成長。

面對市場趨勢，京城建設將持續採取以下策略：

• 深耕核心市場：持續專注於高雄及南台灣市場的開發，鞏固區域領導地位。
• 優化產品組合：在維持豪宅市場競爭優勢的基礎上，開發更多元化、符合市場需求的產品類型，例如規劃中的商辦大樓。
• 強化成屋銷售：2025年營運將以銷售現有成屋為主，包含「世界心」、「京城天贊」、「美術皇居」等案，總可售金額龐大，提供穩定的營收來源。
• 穩健推案步伐：利用豐沛的土地庫存，規劃未來數年的推案計畫，包含安藤忠雄設計案、裕國街案、漁光段案等，確保長期發展動能。
• 重視綠色與智慧建築：將環保永續及智慧科技融入建案設計，提升產品附加價值與市場競爭力。

競爭與風險因應

京城建設在南台灣房市面臨來自華友聯、興富發、潤隆、永信建、聯上發等多家建商的競爭。此外，房市政策變動（如選擇性信用管制、囤房稅）、利率波動以及營建成本上漲等因素，也可能對公司營運帶來挑戰。

京城的因應策略包括：

• 發揮土地成本優勢：利用早期取得的低成本土地，維持較高的毛利率，提升獲利空間。
• 強化品牌與品質：堅持建築品質與客戶服務，鞏固市場口碑與客戶忠誠度。
• 靈活財務操作：透過出售部分土地資產、保留盈餘、實施庫藏股等方式，維持穩健的財務結構與充足的營運資金。
• 密切關注市場動態：即時掌握政策走向與市場變化，彈性調整推案策略與銷售節奏。

圖(17)2524 京城 合約負債（本站自行繪製）

合約負債代表公司的預收款項，數值越高代表公司未來的潛在訂單越多。

圖(18)2524 京城 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）

圖(19)2524 京城 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）

存貨與平均售貨天數、存貨與存貨營收比等圖表，用於觀察公司的存貨狀況。

圖(20)2524 京城 現金流狀況（本站自行繪製）

現金流狀況圖表呈現公司的現金流量情形。

圖(21)2524 京城 杜邦分析（本站自行繪製）

杜邦分析圖表用於分析公司的財務狀況。

圖(22)2524 京城 資本結構（本站自行繪製）

資本結構圖表呈現公司的資本來源。

重點整理

• 營運績效卓越：2024 年營收與 EPS 創歷史新高，2025 年初業績持續強勁成長。
• 核心業務穩固：專注高雄房地產開發，住宅銷售為主要收入來源，旅館餐飲業務提供輔助。
• 土地儲備豐沛：擁有大量低成本土地庫存，為未來推案提供堅實基礎，並具備資產活化潛力。
• 獲利能力優異：受惠於土地成本優勢及良好成本控制，毛利率與淨利率維持高檔。
• 未來展望樂觀：2025 年以成屋銷售為主，案量充足；中長期受惠高雄產業轉型與重大建設利多。
• 財務策略穩健：2024 年不配息以保留推案資金，並實施庫藏股維護股東權益。
• 市場領導地位：在高雄房地產市場具有深厚根基與品牌優勢，為區域指標性建商。

參考資料說明

公司官方文件

1. 京城建設股份有限公司 2024 年第三季法人說明會簡報（2024.11.15）
   本研究主要參考法說會簡報的財務數據、建案資訊、土地庫存、區域營收分布及未來展望。該簡報由京城建設 IR 經理周敬恆主講，提供最新且權威的公司營運資訊。
2. 京城建設 2024 年第三季財務報告
   本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據及建案銷售情況。
3. 京城建設 2024 年第三季營運報告
   提供公司主要建案資訊、土地庫存概況、銷售策略及市場定位等重要營運數據。
4. 京城建設股份有限公司重大訊息公告（公開資訊觀測站）
   參考公司關於土地交易、股利政策、庫藏股實施等公告內容。

研究報告

1. 摩根士丹利證券研究報告（2024.11）
   該報告深入分析京城建設的建案組合、市場布局及競爭優勢，提供本文在產業分析方面的重要參考。
2. 富邦證券產業研究報告（2024.11）
   研究報告提供京城建設在高雄房地產市場的專業分析，以及對公司未來發展的評估。
3. 各券商研究報告（如 Cmoney、Statementdog 彙整資料）
   參考法人對於公司營運預估、獲利預測、目標價及投資建議等分析。

新聞報導

1. 工商時報、經濟日報、鉅亨網等財經媒體報導（2024.11 – 2025.04）
   參考關於公司營運表現、土地交易、建案進度、股價變動、法人動態、市場趨勢及政策影響等相關新聞。
2. 房地產專業媒體報導（如 MyGoNews、自由時報房地產頻道、中時房產網等）
   參考關於高雄房市分析、建案特色、銷售狀況等專業報導。

產業資訊

1. 台灣房地產市場季度報告（2024 Q3/Q4）
   提供台灣六都房市交易量能、價格走勢等總體市場數據。
2. 高雄市政府經濟發展局產業報告（2024.11 – 2025）
   說明高雄產業發展現況，包含台積電設廠效應、招商引資成果及重大建設進度。

網路資料庫

1. MoneyDJ 理財網、Yahoo 奇摩股市、Goodinfo! 台灣股市資訊網、Nstock 網站、Wantgoo 玩股網等
   參考公司基本資料、歷史沿革、主要業務、財務數據、股價資訊、法人籌碼等公開彙整資訊。

註：本文內容主要依據 2024 年第三季至 2025 年 4 月初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。引用之數據與事件時點以各資料來源註明為準。