圖(1)個股筆記：2524 京城（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 02 月 01 日
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京城建設：高雄房市先行者的四十年卓越傳承
京城建設股份有限公司（股票代號：2524）成立於 1982 年，1994 年正式掛牌上市。四十餘年來，公司專注深耕高雄地區房地產開發，憑藉優質團隊及精準市場定位，已在南台灣房地產市場奠定堅實的基礎。
主要營運業務
京城建設的核心業務為住宅及商用不動產開發，佔總營收 94.39%。公司採取多角化經營策略，同時跨足旅館業及餐飲業，有效分散經營風險並創造穩定收益。轉投資的 H2O Hotel 水京棧國際酒店 2019 年營收達 2.4 億元，2020 年更上看 3.5 億元，不僅帶來收益也提升企業品牌價值。
產業價值鏈整合
在建材營造產業鏈中，京城建設建構完整的上下游合作網絡。上游與土地開發商及建材供應商維持密切合作關係，確保土地取得及建材品質；下游建立完善的銷售通路，提供個人購屋者及企業客戶全方位服務，形成完整的產業生態系統。
2024 年度營運概況
亮眼財務表現
2024 年前十月累計營收達 59.80 億元，年增率 218.98%。其中十月單月營收 25.40 億元，年增率 2262.53%。前三季營收 34.40 億元，每股稅後盈餘 2.55 元，較去年同期大幅成長 269.57%。第三季營業毛利率維持在 49.44%，淨利率 27.33%，展現穩健的獲利能力。
策略性土地布局
2024 年積極擴充土地庫存，投資約 39 億元取得四筆營建用地，總面積 3,110.71 坪，包括：
- 高鐵左營站附近 672 坪建地，投資金額 10 億元
- 大順路和自由一路口 339.63 坪土地，規劃商辦大樓
- 左營區新勝段、鼓山區龍東段等地段
目前土地庫存量達 34,120 坪（不含道路用地及興建中土地），為未來發展奠定基礎。
代表性建案介紹
頂級豪宅系列
- 京城凱悅：亞洲新灣區首座豪宅，位於前金區
- 美術皇居：位於鼓山區，以優越地理位置及高規格建築聞名
生態建築系列
- 水森林：楠梓區建案，融合自然環境與現代建築
- 綠翡翠：採用環保永續理念，體現環境友善概念
文化建築系列
- 京城文學苑：以文化氛圍為主軸的特色建案
- 京城美術館特區：由安藤忠雄設計，48 層高樓，838 戶規模
目前銷售建案
現有銷售建案包括京城天贊、京城凱悅、鉅誕、時尚京城、京城大苑、美術皇居、逸文苑及馥之森。「世界心」建案已取得使用執照，預計第四季交屋，總銷售額約 65 億元，533 戶規模，已售出 334 戶，預估入帳金額約 32 億元。
未來發展策略與展望
面對高雄產業轉型升級，京城建設持續優化產品組合，在維持豪宅市場優勢的同時，也開發符合市場需求的多元產品。台積電高雄廠效應逐漸發酵，2 奈米廠預計 12 月裝機，2025 年第二季試產，第二、三座廠持續建設中。
高雄市引進投資金額已超過 7 千億元，加上半導體產業群聚效應，總投資額可望突破 2 兆元。高鐵南延屏東路線選址納入高雄車站，將進一步帶動區域發展。
蔡天贊董事長看好高雄未來 20 年發展前景，預期在科技產業帶動及政府新南向政策推動下，房地產市場將持續成長，京城建設將以專業實力為城市發展做出貢獻。
在售建案一覽表
| 建案名稱 | 案號 | 住宅存貨總值 (百萬元) |
總銷售面積 (坪) |
總戶數 | 未入帳銷售金額 (百萬元) |
毛利率 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 京城天贊 | W49 | 6,377 | 11,292 | 61 | 0 | 68.79 |
| 京城凱悅 | W82 | 1,074 | 5,671 | 23 | 0 | 39.71 |
| 鉅誕 | W97 | 326 | 1,160 | 6 | 0 | 44.18 |
| 美術皇居 | WAT | 1,810 | 6,799 | 49 | 360 | 37.49 |
| 馥之森 | WCS | 1,441 | 4,106 | 55 | 1,302 | 30.22 |
| 世界心 | WB7 | 1,537 | 4,847 | 149 | 3,719 | 45.88 |
| 總計 | – | 12,565 | 33,875 | 343 | 5,381 | – |
資料截至：2024/09/30
參考資料說明
公司官方文件
-
京城建設股份有限公司 2024 年第三季法人說明會簡報（2024.11.15）
本研究主要參考法說會簡報的財務數據、建案資訊、區域營收分布及未來展望。該簡報由京城建設 IR 經理周敬恆主講，提供最新且權威的公司營運資訊。 -
京城建設 2024 年第三季財務報告
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據及建案銷售情況。 -
京城建設 2024 年第三季營運報告
提供公司主要建案資訊、土地庫存概況、銷售策略及市場定位等重要營運數據。
研究報告
-
摩根士丹利證券研究報告（2024.11）
該報告深入分析京城建設的建案組合、市場布局及競爭優勢，提供本文在產業分析方面的重要參考。 -
富邦證券產業研究報告（2024.11）
研究報告提供京城建設在高雄房地產市場的專業分析，以及對公司未來發展的評估。
新聞報導
-
工商時報專題報導（2024.11.15）
報導詳述京城建設近期營運表現、土地購置策略及未來發展方向。 -
經濟日報房地產專欄（2024.11.14）
針對京城建設的營運策略、建案規劃及高雄房市前景提供完整分析。 -
鉅亨網產業分析（2024.11.07）
深入探討高雄房地產市場發展趨勢及京城建設的市場定位。
產業資訊
-
台灣房地產市場季度報告（2024 Q3）
提供台灣六都房市交易量能、價格走勢等市場數據。 -
高雄市政府經發局產業報告（2024.11）
說明高雄產業發展現況，包含台積電設廠效應及招商引資成果。
註：本文內容主要依據上述 2024 年第三季及第四季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。文中引用之數據截至 2024 年 11 月 15 日止。
參考資料來源
資料來源：京城公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。
公司網址：http://www.kingtown.com.tw/
法說會中文檔案連結：https://mops.twse.com.tw/nas/STR/252420241115M001.pptx
法說會影音連結：https://youtu.be/mmAMV2ANk-o
基本概況
股價：61.0
預估本益比：4.93
預估殖利率：0.95%
預估現金股利：0.58元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報
圖(2)2524 京城 EPS 熱力圖
股價走勢
圖(3)2524 京城 K線圖（日）
圖(4)2524 京城 K線圖（週）
圖(5)2524 京城 K線圖（月）
日報表
圖(6)2524 京城 法人籌碼
週報表
圖(7)2524 京城 大戶籌碼
月報表
圖(8)2524 京城 內部人持股
圖(9)2524 京城 本益比河流圖
圖(10)2524 京城 淨值比河流圖
新聞筆記
，月增34.82% Note right of 2025.01.10: ↑京城 24 年 累計營收92.83億元年增263
.52% Note right of 2025.01.10: →京城近 2025.01.05 股價下跌7.38%
，三大法人賣超466張 Note right of 2025.01.10: ↑京城新案交屋，24 年 營收近93億創新高
及出售高雄女中附近土地 Note right of 2025.01.09: ↑高雄建商華友聯、京城、永信建、聯上、隆大 24
年營收皆創高 Note right of 2025.01.09: ↑台股昨日跳水243點，華友聯、京城、聯上逆勢收紅
FC價格 Note right of 2025.01.08: ↑京城IFC商辦實登均價約53.4萬元，近期最高成
交價達59.8萬元 Note right of 2025.01.08: ↑京城發言人表示，北高雄A級商辦供不應求，常接獲企
業詢問
建商 Note right of 2025.01.03: ↑京城2024 25 年營收有機會創新高
66.25%，月增率-44.6% Note right of 2024.12.11: →24 年 1至 11M24 累計營收73.86億
元，年增率227.02%
除7檔成分股，包括京城銀、潤泰全等 Note right of 2024.12.07: →成分股增刪變動將於2024.12.23起生效，指
數權重將以現金股利殖利率為主決定
南向政策將帶動高雄未來20年發展，預期對房市產生正
向、長期影響 Note right of 2024.11.15: ↑京城建設 24 年前三季營收34.40億元，年增
94.68%，每股稅後盈餘2.55元，年增269.
57%，顯示強勁的成長勢頭 Note right of 2024.11.15: ↑高雄市政府已引進7千多億元招商金額，未來可能突破
2兆元，對高雄經濟及房市發展有重大影響 Note right of 2024.11.15: ↑京城建設 24 年已取得4筆營建用地，累計土地庫
存達34,120坪，進一步擴大未來發展機會
率達2262.53%，月增率為374.1% Note right of 2024.11.07: →24 年 1M24-10M24 累計營收59.8
0億元，累計年增率218.98%，顯示出強勁的成長
動能
9億元買入3110坪土地 Note right of 2024.08.06: →京城建設 1H24 營收約21.87億元，同比增
152.09%，主要來自於本業成長及售地收益 Note right of 2024.08.06: →京城建設以10億元購進高鐵左營站672坪建地，2
4 年累計已投入39億元買3110坪土地 Note right of 2024.08.06: ↑京城建設 1H24 營收21.87億元，年增15
2.09％，主要因土地出售及本業成長 Note right of 2024.08.06: ↑京城建設計劃於 4Q24 交屋的「世界心」大樓建
案，已售出超過60％，預期 4Q24 表現良好
餘3元，24 年EPS預測可達8元 Note right of 2024.08.05: →京城營建因處分高雄土地獲得3.27億元利益，股價
上周五個交易日連續上漲，周漲幅達36.2%
09％，法人預估 24 年EPS有望達到5元，挑戰
歷史新高 Note right of 2024.07.29: ↑京城出售苓雅區土地，貢獻EPS 2元，24 年獲
利預期優於 1H24 Note right of 2024.07.29: ↑京城建設公告第二次售地給興富發集團，合計出售92
7坪土地，業外收益預估每股稅前盈餘近3元 Note right of 2024.07.29: →京城建設購地9.10億元，取得1070.62坪「
住三」土地，未來將屬高雄捷運黃線生活圈，尚未規劃推
案 Note right of 2024.07.29: ↑第二次售地業外收益稅前利益3.27億元，預期將在
4Q24 入帳，將帶動獲利爆發 Note right of 2024.07.29: ↑預售案「新世界」 4Q24 可望交屋，24 年獲
利將集中於 4Q24 ，可能成為豐收年
3 年 24 年獲利
年獲利集中在 4Q24 Note right of 4Q24: ↑將包含售地業外收益與「世界心」建案的房屋銷售，預
期獲利大幅提升
外收益預估貢獻每股稅前盈餘約3元 Note right of 3Q24: →京城建設公告買進1070.62坪土地，成交價每坪
85萬元，並公布第二次售地總價約9.88億元，每坪
售價203萬元 Note right of 3Q24: ↑京城建設 1H24 營收年增 152％，主要受到
新成屋銷售影響 Note right of 3Q24: ↑京城建設 6M24 營收 4.90 億元，年增
130％，1H24 累計營收 21.87 億元，創
三年新高 Note right of 3Q24: →京城建設公布 2Q24 EPS為1.13元，並預
計 4Q24 因處分利益進一步提升 24 年獲利 Note right of 3Q24: →京城建設以每坪200萬元購得高雄大順路和自由一路
口339.63坪土地，計畫興建商辦大樓 Note right of 3Q24: →地點靠近義大萬豪酒店和COSTCO，加強該區商業
發展潛力，展示京城建設在地產市場的積極策略和投資意
圖
巨頭投資影響，市場出現前所未見的榮景 Note right of 2Q24: →高雄因投資效應，房地產市場呈現價量齊揚，預期未來
大量就業及居住人口遷入，將持續帶動市場成長
1.2元，並決議不配發股利 Note right of 1Q24: ↓主要是 23 年 營收比 22 年 少約24.5
4％，但，毛利率仍維持在50％的相對高點 Note right of 1Q24: ↑京城建設目前除了既有成屋之外，24 年完工的馥之
森，也加入新成屋銷售行列，而總銷約65億元的「世界
心」，也已取得使用執照，可望在 2Q24 開始，貢
獻營收 Note right of 1Q24: ↑「世界心」共有533戶，預售時，已售出334戶，
完工之後，可交屋入帳的金額大約32億元，將為 24
年營收添柴火 Note right of 1Q24: ↑23 年因營收下滑，每股稅後純益1.2元，董事會
通過不發放股利，24 年營收同樣也有兩個新案入帳和
銷售力挺 Note right of 1Q24: ↑土地庫存量近3萬坪，24 年 線上銷售個案將有京
城天贊、京城凱悅、鉅誕、時尚京城、京城大苑、美術皇
居、逸文苑、馥之森等，預售個案有世界心，該案預計2
0 6M24完工
深度分析
季報表
圖(11)2524 京城 營收狀況
圖(12)2524 京城 獲利能力
圖(13)2524 京城 合約負債
圖(14)2524 京城 存貨與平均售貨天數
圖(15)2524 京城 存貨與存貨營收比
圖(16)2524 京城 現金流狀況
圖(17)2524 京城 杜邦分析
圖(18)2524 京城 資本結構
年報表
圖(19)2524 京城 股利政策