三地開發地產（1438）：轉型綜效顯現 綠能建設雙軌並進

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三地開發地產（1438）：轉型綜效顯現 綠能建設雙軌並進

公司基本資料

公司概要與發展歷程

三地開發地產股份有限公司（Sandi Development Property Co., Ltd.，股票代碼：1438）原名裕豐國際開發股份有限公司，創立於 1955 年 10 月 11 日，初期以紡織業務為營運核心。2010 年，公司進行重大策略調整，中止紡紗業務，全面轉型投入營建土地開發領域。2019 年，南部建設指標企業三地集團入主，並於 2020 年正式更名為三地開發地產股份有限公司，象徵企業發展進入新篇章。公司總部遷移至高雄市苓雅區中正二路 175 號 16 樓之 3，目前實收資本額為新台幣 9.12 億元（含私募普通股 2 億元）。

三地集團自 2008 年由鍾嘉村先生創立以來，以南台灣市地重劃起家，迅速擴展事業版圖，涵蓋建築、交通（嘉義客運、高雄客運、府城客運）、油品（北基國際）、休閒觀光（大鵬灣觀光遊艇、高仕高爾夫）及食品（乖乖）等多個領域，展現多元化經營實力。三地開發地產作為集團在地產開發的核心平台，承襲集團資源並專注於本業發展。

三地開發公司沿革
圖(1)公司沿革（資料來源：三地開發公司網站）

組織架構與營運據點

三地開發地產隸屬於三地集團旗下，集團事業體系龐大且多元。公司營運以台灣南部為重心，主要據點設於高雄及台南兩大都會區。公司透過參與政府土地標售、自有土地開發及仲介合作等多元管道取得開發案源，選地策略側重交通便利性與生活機能完整性，以確保建案品質與市場競爭力。

核心業務分析

主要業務範疇

三地開發地產的核心業務聚焦於房地產開發與相關服務，主要業務內容包括：

  • 興建商業大樓、工業大樓及住宅社區
  • 不動產租賃與銷售
  • 土地開發與整合
  • 百貨經銷業務（佔比較低）

公司產品組合多元，涵蓋透天別墅、電梯華廈等住宅類型，以及店舖、事務所等商業空間，滿足不同客層需求。

營運模式與市場定位

三地開發採取整合性的營運模式，從土地取得、規劃設計、營造施工、行銷企劃至售後服務，充分運用集團資源，進行垂直整合。公司市場定位清晰，專注於南台灣房地產市場，特別是高雄與台南地區。憑藉母集團在市地重劃的經驗與資源，公司在土地開發整合方面具備優勢。近年來，公司亦積極尋求合作夥伴，如與清景麟地產、京城建設等知名建商共同開發大型建案，擴大市場影響力並分散風險。

市場與營運分析

營收結構分析

根據 2023 年財務資料，三地開發地產的營收高度集中於營建本業。營建業務貢獻營收占比高達 99%，其餘 1% 來自進口鍋具銷售等其他業務。此營收結構清晰反映公司專注於房地產開發的核心策略。

pie title 2023 年營收結構 "營建業務" : 99 "其他業務" : 1

營運據點與區域市場

三地開發的主要營運範圍鎖定在台灣南部地區，以高雄市和台南市為兩大核心市場。公司深耕區域市場，熟悉地方發展脈絡與客戶需求。雖然未有公開的具體區域營收占比數據，但從推案分布觀察，高雄與台南無疑是公司營收的主要貢獻來源。

土地儲備與取得策略

土地為房地產開發的關鍵原物料。三地開發的土地取得策略多元，主要包括：

  1. 自有土地開發：活化集團或公司持有的土地資產。
  2. 政府標售：積極參與地方政府舉辦的土地公開標售案。
  3. 仲介合作：透過專業土地仲介取得具潛力的開發基地。
  4. 合建分售/都更危老：與地主或透過都市更新、危老重建等方式取得開發權。

公司選地注重地段潛力，考量交通便捷性、周邊生活機能、區域發展前景等因素。近年來，公司積極擴大土地儲備，並採取地上權、合建分售等多元開發模式，以確保未來推案動能。例如，2025 年 3 月以 8.7 億元購入「湖水岸汽車旅館」舊址，作為「艾美御之苑」預售案基地。

主要建案分析

三地開發地產近年積極在高雄、台南地區推案，以下為主要建案資訊：

銷售中建案

建案名稱 地區位置 基地面積[坪) 開工日期 完工日期 規劃戶數 總樓地板面積（坪） 預計總銷[仟元] 銷售率 (截至 1Q24]
松花苑 II 期 高雄市林園區田中央段 1,254 110Q2 111年底 38 2,431 465,000 100%
艾美館 No.8 台南市安南區國安段 835 110Q2 113Q4 142 6,157 1,885,730 67%
艾美 MOMA II 期 高雄市小港區明義段 586 111Q3 114Q3 88 4,037 928,441 95%
艾美國際城 高雄市三民區三塊厝段 2,140 111Q3 117Q4 643 35,586 13,856,320 39%
艾美新時代 台南市東區平實段 1,649 112Q2 116Q3 293 10,430 3,287,440 98%

備註：高雄三民區「艾美國際城」為南台灣最大危老都更案，總銷約 120~140 億元。

未開案建案

建案名稱 地區位置 基地面積[坪) 預計開工 預計完工 規劃戶數 總樓地板面積（坪） 預計總銷(仟元] 備註
艾美御之苑 台南市中西區武聖段 1,521 113Q2 118Q2 232 11,072 4,420,980 尚未開案
海前段透天 台南市安南區海前段 157 113Q1 – 4 293 120,000 合建分售
艾美新時代 II 期 台南市東區平實段 1,926 113Q3 – 412 15,943 5,567,520 地上權住宅

特殊合作案

案名 合作夥伴 地區位置 開發內容 規模 進度
九份子建案 – 台南市九份子區 住宅大樓 總銷 20 億元以上 預計 2024 年底完工交屋
金城段豪宅案 泰嘉、清景麟 台南市金城段 豪宅及店面 基地 1,582 坪，規劃 2 棟 82 戶豪宅及 2 戶店面 已啟動 (2024.09)
仁德廠辦大案 京城建設 台南市仁德區 廠辦大樓 分三期開發，總銷預估 360 億元 預計 2024 年底取得建照
海洋之心 南仁湖、國城 台南市安平港區 觀光休閒開發 – 環評審查中，目標 2026 年動工
AI 慕光城 (暫名) 清景麟地產 高雄市前鎮區亞灣段 商辦、住宅、飯店 總銷預估 420 億元 規劃中

備註：日期標示說明：110 年即 2021 年，以此類推；Q1-Q4 代表第一季至第四季；總銷金額單位為新台幣仟元；表格資料統計截至約 2024 年 Q1-Q2 資訊。

多元化發展策略：綠能布局

為追求永續經營與多元成長動能，三地開發地產透過子公司三地能源（股票代碼：6946）積極布局再生能源與綠色交通領域。

子公司三地能源概況

三地能源為集團發展綠能事業的核心平台，業務範疇涵蓋太陽能光電、儲能系統、電動車充電服務、綠電銷售及碳盤查服務等。2024 年營運表現亮眼，預計全年營收可突破 10 億元，每股盈餘（EPS）上看 0.5 元。展望 2025 年，隨各項業務持續拓展，預期營收有望倍增，每股盈餘挑戰 1.5 元。其營收結構中，光電業務佔比最高，達 90.16%（截至 2024 年 Q3）。

再生能源事業

  1. 太陽能發電

    • 現有發電量：截至 2024 年底，太陽能光電總建置發電量達 378MW。
    • 未來目標：長期目標設定為 1GW，每年穩定新增 50MW 發電量。
    • 發展重點：以漁電共生為主力，案場占比達 7 成（截至 2024 年 Q3 完成 127MW 併聯），並結合漁業水產銷售創造附加價值。同時持續拓展地面型、農電共生等項目。

  2. 儲能系統

    • 規劃項目：原規劃與和潤、鴻海、遠雄合作在高雄興建全台最大 170MW 儲能案場。
    • 面臨挑戰：該案因地方居民對安全疑慮提出反對，遭高雄市政府要求經濟部撤案退回，待釐清疑慮後再行審查。此事件突顯大型儲能設施推動面臨的社會溝通挑戰。

電動車相關事業

  1. 充電設施網絡（特爾電力）

    • 現況：已建置 100 個 充電站點（截至 2024 年底）。
    • 目標：2025 年 底前擴展至 150 個 站點，並推出高功率「超級快充旗艦站」，提升服務量能。

  2. 電動巴士營運

    • 經銷代理：取得鴻華先進 Model T 電動巴士獨家經銷權。
    • 交車目標：預計至 2025 年 累積交付 300 輛 電動巴士，拓展電動巴士銷售及相關充電服務市場。

營運績效與財務狀況

近期營運表現

營建業的營收認列特性（採完工比例法或全部完工法）導致營收波動較大。三地開發地產因建案完工交屋時程影響，出現單月零營收的狀況，例如 2024 年 11 月至 2025 年 2 月 連續數月合併營收掛零，主因是該期間無新建案完工交屋入帳。2023 全年亦因交屋空窗期影響，呈現虧損 1.41 億元。

公司表示，已認知到營建業營運週期的特性（興建期約 3-7 年），未來將加強推案與完工結案量的規劃，力求穩定年度營收表現。預期 2024 年底，隨著台南九份子總銷逾 20 億元的建案完工交屋，將為營收帶來顯著貢獻。

財務結構與資金運用

為支應龐大的土地款與營建工程款需求，三地開發地產積極運用財務工具籌措資金。

  • 聯貸案：2022 年簽署 65 億元聯貸案，用於支應高雄三民區危老都更建案「艾美國際城」。
  • 可轉換公司債：2024 年 7 月董事會決議發行國內第一次有擔保可轉換公司債，發行總額上限 10 億元，主要用於償還銀行借款及支付營建款項。轉換價格定為每股 57.50 元。

這些資金的挹注對於維持公司營運流動性及支持未來建案開發至關重要，但也需關注後續的債務管理與財務風險。

競爭態勢與市場地位

主要競爭對手

三地開發地產在南台灣房地產市場的主要競爭對手涵蓋全國性大型建商及區域型建商，例如：

  • 全國性建商：國泰建設、遠雄建設、興富發、達麗、華固等。
  • 區域型建商：京城建設、隆大營建、永信建設、泰嘉開發、清景麟地產等。
  • 營建股同業：名軒（1442）、宏和（1446）、大將（1453）、怡華（1456）等。

競爭優勢分析

三地開發地產的核心競爭力體現在以下幾個方面：

  1. 集團資源整合：可運用母公司三地集團在土地整合、交通、能源等多領域的資源與網絡。
  2. 深耕南台灣市場：對高雄、台南市場具備深入了解，掌握區域發展動態與客戶偏好。
  3. 土地開發能力：傳承集團在市地重劃的經驗，具備優質土地取得與整合的實力。
  4. 多元合作模式：積極與同業策略聯盟（如京城、清景麟），共同開發大型指標案，提升市場能見度並分攤風險。
  5. 雙軌發展策略：除營建本業外，透過子公司三地能源布局綠能產業，創造長期穩定收益來源，提升企業評價。

近期重大事件與發展

重要建案進度

  • 台南九份子建案：預計 2024 年底完工交屋，將挹注約 20 億元以上營收。
  • 台南仁德智慧科技園區：與京城建設合作，預計 2024 年底取得建照，2025 年起分三期推出。
  • 高雄艾美國際城：持續銷售中，為未來幾年重要營收來源之一。
  • 台南金城段豪宅案：與泰嘉、清景麟合作，已於 2024 年 9 月啟動。
  • 台南安平港「海洋之心」：與南仁湖、國城合作，進入環評階段，目標 2026 年動工。

子公司北基國際營運亮點

同屬三地集團的北基國際（股票代碼：8927）近年積極轉型，除油品本業外，土地建設與綠色能源業務亦快速成長。

  • 2024 年營運創高：全年營收 125.41 億元（年增 62.91%），稅後純益 4.75 億元（年增 2.69 倍），EPS 1.29 元。擬配發股利合計 2 元（現金 0.3 元、股票 1.7 元），亦創新高。
  • 土地建設貢獻提升：2024 年營收佔比達 33%，受惠建案（如屏東「艾美城品」）交屋入帳。2025 年 3 月購置高雄三民區灣興段土地，預計興建廠辦大樓出售。
  • 綠能業務高成長：2024 年綠能相關營收年增 72%。

北基的成功轉型經驗，可作為三地開發地產多元化發展的參考。

資金募集活動

為支應營運及開發需求，公司於 2024 年 7 月決議發行 10 億元有擔保可轉換公司債，並於 11 月完成轉換價格訂定（57.50 元/股）。此舉有助於強化公司財務結構，支持後續建案推動。

未來發展策略與展望

短中期營運重點

三地開發地產未來幾年的營運重心將圍繞以下方向：

  1. 確保建案順利完工交屋：重點關注台南九份子、艾美館 No.8 等即將完工建案的交屋進度，以實現營收認列。
  2. 加速銷售中建案去化：持續推動艾美國際城、艾美新時代等大型建案的銷售。
  3. 推動新案開工與預售：啟動艾美御之苑、艾美新時代 II 期等預計開工建案，並展開預售作業。
  4. 轉型商辦與廠辦市場：逐步降低純住宅推案比例（目標降至 50%），增加商用不動產（如高雄 AI 慕光城）及廠辦（如台南仁德智慧科技園區）的開發比重，以分散風險並掌握產業轉型商機。

綠能事業成長潛力

子公司三地能源將是集團未來重要的成長引擎。

  • 太陽能光電：持續朝 1GW 目標邁進，穩定貢獻售電收入。
  • 儲能：若能克服地方溝通挑戰，大型儲能案場潛力巨大。
  • EV 充電與電動巴士：隨著電動車普及率提升，「特爾電力」充電網絡擴張與 Model T 電動巴士銷售可望帶來顯著營收貢獻。

預期 2025 年三地能源營收與獲利將呈現倍數增長。

潛在風險與挑戰

  1. 營收波動性：營建業完工入帳時點易受工程進度、使照取得等因素影響，導致營收與獲利波動劇烈。
  2. 市場景氣循環：房地產市場易受總體經濟、利率政策、政府調控措施影響，市場轉折可能衝擊銷售與價格。
  3. 成本控管壓力：近年營建成本（土地、原物料、工資）持續上漲，對建案利潤率形成壓力。
  4. 財務槓桿風險：公司積極擴張，需透過聯貸、發債等方式融資，須留意後續的利息負擔與償債壓力。
  5. 政策與法規風險：包含國土計畫、囤房稅、環評要求、儲能設施規範等，皆可能影響開發時程與成本。
  6. 區域市場風險：如傳聞台積電高雄設廠計畫生變，可能對特定區域（如三民區）房價預期產生影響。

重點整理

  • 轉型定位：三地開發地產已從傳統紡織業成功轉型為南台灣重要的房地產開發商，並積極透過子公司布局綠能產業。
  • 核心業務：專注高雄、台南地區的住宅、商業大樓及工業廠房開發與銷售。
  • 營收結構：營建收入佔比達 99%，未來將逐步增加商辦、廠辦比例。
  • 建案佈局：目前線上銷售及未開案項目眾多，總銷金額龐大，未來幾年營收來源無虞，但需關注完工交屋時程。
  • 綠能動能：子公司三地能源在太陽能光電、儲能、EV 充電、電動巴士等領域布局完整，預期 2025 年起將迎來高速成長期。
  • 財務狀況：營收受建案完工時程影響波動大，近期有零營收狀況；透過聯貸與發債支應開發資金，需關注財務風險控管。
  • 競爭優勢：集團資源、深耕在地、土地開發能力、多元合作及雙軌發展策略。
  • 未來展望：短期營運視建案交屋狀況，中長期成長動能來自大型建案陸續完工及綠能事業發酵。公司策略轉向商辦與廠辦開發，有助於優化產品組合與分散風險。

參考資料說明

公司官方文件

  1. 三地開發地產股份有限公司 2023 年法人說明會簡報（2023.12.19）
    本研究參考法說會簡報的公司基本資料、財務數據、營運概況及未來推案規劃。該簡報由三地開發董事長鍾育霖主講，提供當時最新的公司營運資訊。
  2. 三地開發地產股份有限公司 2023 年第三季財務報告
    本文的財務分析，如營收結構，主要依據此份財報的相關數據。
  3. 三地開發地產股份有限公司 2024 年股東常會年報
    該年報提供公司基本資料、組織架構、主要業務內容，是本文公司基本資料的重要依據。
  4. 三地開發地產股份有限公司 公開資訊觀測站公告（含發行可轉債、營收公告等，2024-2025）
    參考公司發布的重大訊息，包括發債計畫、營收資訊、土地交易等近期動態。
  5. 三地能源股份有限公司 法人說明會簡報及相關公告（2024）
    參考子公司三地能源的法說會資料與公告，了解其綠能業務的發展現況與目標。

新聞報導

  1. 工商時報 產業分析專文（2024.01.05, 及其他相關日期）
    參考報導中有關三地開發建案進度（如艾美國際城）及市場分析的內容。
  2. 經濟日報 不動產新聞及產業動態（2024.01.03, 及其他相關日期）
    參考報導中有關公司合作案（如 AI 慕光城）、綠能布局及財務狀況的資訊。
  3. 中時電子報 專題報導及新聞（2023.12.28, 及其他相關日期）
    參考報導中有關三地能源發展策略、北基國際營運狀況及集團動態的內容。
  4. 鉅亨網、MoneyDJ 理財網、聯合新聞網、自由時報等財經媒體報導（2023-2025）
    綜合參考多家媒體關於三地開發地產、三地集團、三地能源、北基國際的營運、建案、財務、股價、市場評論等相關新聞。

產業研究報告

  1. 元大證券 產業研究報告（2023.12.20）
    該報告分析三地開發在南部房市的競爭優勢及發展潛力，提供部分市場觀點。
  2. 凱基證券 投資分析（2023.12.15）
    研究報告提供三地開發在不動產及綠能產業的分析，以及對公司未來展望的評估。

政府公開資訊

  1. 內政部營建署 統計資料（2023.Q4）
    提供台灣地區營建市場的宏觀背景數據。
  2. 高雄市政府都市發展局 資料（2024.01）
    提供高雄市特定區域（如三民區）房市交易及都市發展相關資訊。
  3. 公開資訊觀測站、證券櫃檯買賣中心（TPEx）
    查詢公司基本資料、財務報告、重大訊息、可轉債發行細節等公開資訊。

註：本文內容主要依據 2023 年底至 2025 年初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、產業研究報告及新聞報導。部分即時性資訊（如銷售率、完工時程）可能隨時間推移而有所變動。分析觀點基於歷史資料，不構成任何投資建議。