櫻花建設（2539）：深耕在地，穩健布局的房產開發商

公司基本資料

公司概要與發展歷程

櫻花建設股份有限公司（SAKURA DEVELOPMENT CO., LTD.，股票代號：2539）於 1987 年 5 月 2 日 成立，並於 1997 年 7 月 16 日 在台灣證券交易所掛牌上市。公司總部位於台中市西區臺灣大道二段，由董事長陳世英先生領導，總經理為沈淑貞女士。櫻花建設以住宅及商業大樓開發為核心業務，秉持「不誇大、不虛浮，堅持一開始就把房子蓋到最好的程度」的經營理念，深耕台灣房地產市場超過三十年。

公司發展初期以中部地區為主要根據地，憑藉穩健的推案策略與優質的建築品質，逐步建立市場口碑。2011 年，公司跨足北部市場，成立北區辦事處，並於 2013 年 開始在北台灣推案，奠定全台發展的基礎。2024 年 1 月，櫻花建設透過現金投資設立子公司櫻雄股份有限公司，後續取得華江營造股份有限公司的甲級營造業務資格，並將子公司更名為櫻雄營造股份有限公司，藉此強化集團的營造能力，形成更完整的營建產業鏈。

近年來，櫻花建設積極履行企業社會責任，榮獲 2023 年台灣誠信建商認證，並發布 2022 年永續報告書，展現其在永續經營方面的努力與成果。

組織規模與股東結構

截至 2024 年底，櫻花建設的實收資本額約為新台幣 99.43 億元，已發行普通股數約 9.94 億股。股東結構方面，董監持股比例約 19.63%，外資持股比例約 2.71%，整體股權結構相對分散。

核心業務分析

主要業務範疇

櫻花建設的核心業務為委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓，並進行後續的出租與銷售業務。該業務項目佔公司總營收的絕大部分，比例高達 99.99%。此外，公司亦提供庭園綠化設計規劃、不動產投資計劃分析與診斷等顧問服務。

在營運模式上，櫻花建設主要採用「先建後售」及「邊建邊售」兩種模式。土地取得方面，公司透過房地產仲介網絡，審慎評估並購買具備發展潛力的地段。建築工程則委託長期合作的優良營造廠商執行，並向穩定供應商採購鋼筋、混凝土、瓷磚等主要建材，確保工程品質符合公司標準。2024 年 成立櫻雄營造子公司後，更強化了內部的營造施工能力。

產品策略與市場定位

櫻花建設的產品主要鎖定首購族群與自住需求市場，建案規劃強調實用性與生活品質。因應市場小宅化趨勢，公司積極調整產品結構，未來 2 房 產品的佔比將提升至 60% 以上，而 1 房與 4 房 產品則維持在 5% 至 10% 之間。

建案規劃特色方面，公司注重社區整體營造，融入充足的綠地空間與公共設施。選址策略上，特別著重地段的交通便利性與周邊生活機能，以滿足現代都會居民的生活需求。櫻花建設以其品牌信譽、合理的定價策略及優質的建材選用，在中部地區建立了良好的市場口碑。

自有品牌整合

櫻花建設本身即為上市品牌，旗下住宅建案多以「櫻花」品牌行銷，近年亦推出「櫻花藝」等子品牌，強調全方位機能宅及高品質建材設備。此外，公司在關係企業方面，廚具採用知名的「櫻花廚具」，並透過併購策略發展「櫻花家居」品牌，整合家居裝修與建材銷售，形成跨足建築、廚衛與家居領域的品牌矩陣，提供客戶更完整的服務。

市場與營運分析

營運表現與財務績效

櫻花建設近年營運表現穩健。2024 年 全年合併營收達到 90.19 億元，較 2023 年 的 62.6 億元大幅成長約 44%。2025 年 前兩個月累計營收為 11.32 億元，年增率達 36.65%；2025 年 3 月 單月營收更達 43.72 億元，年增率高達 834.58%，創下近五個月新高，主要受惠於建案交屋高峰期。

在獲利能力方面，2024 年 全年毛利率約為 46.98%，營業利益率 42.67%，稅後淨利率 34.57%。全年每股盈餘（EPS）達到 2.85 元，較 2023 年 的 1.61 元成長約 77%。股東權益報酬率（ROE）達 19.2%，資產報酬率（ROA）約 7.94%。公司維持穩定的股利政策，2024 年 度（預計 2025 年發放）擬配發現金股利 0.5 元 及股票股利 2 元，合計 2.5 元。

市場布局與區域分析

櫻花建設的推案重心長期聚焦於台灣中部地區，特別是台中市及彰化縣。近年積極拓展至新竹縣竹北市、桃園市及台南市等區域。

根據 2022 年度 的住宅使用執照核發數據，公司在台中市的市佔率約為 2.59%，在桃園市約為 1.83%。台中市為公司最大的銷售市場，貢獻主要的營收來源，其中北屯區、西區及太平區為主要推案熱區。桃園、新竹及台南則為公司積極拓展的成長型市場。雖然公司未揭露詳細的區域營收佔比，但可推估中部市場佔整體營收比重超過六成。

產業競爭態勢

台灣建築營造市場競爭激烈，櫻花建設的主要競爭對手包括國建（2501）、冠德（2520）、宏璟（2527）、皇普（2528）、華建（2530）、興富發（2542）及日勝生（2547）等知名上市櫃建商。這些公司多數同樣專注於住宅及商業大樓開發，並在全台各區域有所布局。

櫻花建設憑藉其在中部地區的深耕、穩健的土地庫存、優良的建築品質、符合市場需求的產品定位（中小坪數、首購自住）以及品牌整合（櫻花家居）等優勢，在市場中維持一定的競爭力。

客戶結構與原物料分析

客戶群體分析

櫻花建設的主要客戶群體為台灣本地的自住型購屋者，尤其集中於中部地區。銷售對象多為首購族及換屋族群，涵蓋商界、醫界、企業界專業人士及自營商等。這些客戶普遍重視住宅的品質、地段的生活機能與交通便利性。公司產品以中小坪數為主（19 至 42 坪），符合市場主流的剛性需求，因此市場接受度良好。

原物料來源與成本影響

公司的主要原物料包括土地、鋼筋、混凝土、瓷磚等建築材料。土地主要透過房地產仲介市場取得，並經過內部嚴謹評估。建築材料則向長期合作的優良供應商採購，部分特殊材料可能需從國外進口。

原物料成本是營建成本的主要構成部分，近年來全球原物料價格波動（尤其鋼筋、混凝土）及營建業缺工導致工資上漲，對公司成本造成一定壓力。然而，櫻花建設透過與優良營造廠合作（包含自有子公司櫻雄營造）、嚴謹的施工管理及精準的土地取得策略，努力控制成本波動。目前台灣建築原物料供需基本平衡，但部分熱門區域需求仍強勁，公司憑藉長期供應商關係，確保材料供應穩定性。

建案開發與土地儲備

建案開發現況

櫻花建設近年推案積極，以下為近年重要建案資訊：

圖(1)櫻花建工程案件（資料來源：櫻花建公司網站）

2023 年完工建案

2024 年完工建案 (陸續交屋中)

2024 年預計有 9 個 建案完工，總銷金額約 155 億元，均已完銷。部分建案如「櫻花金馬之櫻」與「興大之櫻」已於 2024 年 Q4 取得使用執照，但交屋時程可能遞延至 2025 年 認列營收。主要建案包括：

• 竹北「櫻花聚－聚薈區」
• 竹北「櫻花聚－聚馥區」
• 台中太平「大櫻國倫敦花園」
• 台中大里「興大之櫻」
• 彰化市「金馬之櫻」
• 桃園楊梅「櫻花旭」
• 台中潭子「櫻花知殷」
• 台中潭子「櫻花知築」
• 台中西區「科博之櫻」 (部分戶數)

預計 2025 年推案計畫

櫻花建設預計於 2025 年 推出 5 個 新建案，總戶數約 1,304 戶，預估總銷金額達 180.3 億元。

(註：上表整合 2024 年底及 2025 年初資料，部分推案時程可能調整)

土地庫存與開發計畫

截至 2024 年底，櫻花建設在手庫存土地約 1.1 萬坪，主要分布於台中市烏日區、北屯區、龍井區、豐原區、太平區等地。公司持續積極購入具潛力的土地，例如：

• 2024 年 11 月：以 5.1 億元 購入彰化員林 184 重劃區土地，規劃推出總價 1,200 萬元 左右的首購型產品。
• 2024 年 12 月：以 9.58 億元 購入台中高鐵特區新榮和段商業區土地（約 863 坪），每坪單價達 111.1 萬元，創下該區段新高紀錄。
• 2025 年：斥資約 6.8 億元 購入台南新營區隋唐段住宅用地（約 3,371 坪），看好南科及周邊重大建設帶動的發展潛力。

主要庫存土地

(註：庫存土地資訊可能隨時間變動)

近期重大事件分析

營運與市場動態 (2024 Q4 – 2025 Q1)

• 營收爆發：2025 年 迎來交屋高峰，前三個月營收表現亮眼，特別是 3 月營收創高，顯示2024 年 完工建案順利進入認列階段。
• 積極購地：2024 年 Q4 及 2025 年初 連續購入台中高鐵特區、彰化員林及台南新營土地，展現強勁的擴張企圖心與對未來市場的信心。
• 股利政策：2025 年 3 月 董事會決議 2024 年度 配發 2.5 元 股利（含現金 0.5 元、股票 2 元），維持回饋股東的政策。
• 市場評論：董事長陳世英於 2024 年底 法說會指出，央行信用管制（第二戶限貸六成）對房市屬「短空長多」，預期 2025 年 房市交易量可能萎縮、房價盤整，但首購市場受影響較小，公司將持續聚焦此區塊。
• 股價表現：2025 年 3 月 股價表現強勢，在外資買盤與交屋題材帶動下，突破頸線壓力，站上所有均線。

子公司整合與合約

• 櫻雄營造整合：2024 年 成立並整合甲級營造廠資格，提升內部施工效率與品質控管。
• 內部工程承攬：董事會通過與子公司櫻雄營造簽訂多項工程承攬合約，例如台中市龍井區中社段建案，顯示內部整合效益逐步顯現。

財務健全性

目前無公開資訊顯示櫻花建設有發債、現增或發行可轉債等計畫。公司財務操作相對穩健，合約負債增加主要反映推案積極度，而非外部融資需求。

未來發展策略與展望

短期發展策略 (1-2年)

• 衝刺交屋入帳：確保 2024 年 完工的九大建案順利交屋認列，推升 2025 年 營收與獲利。
• 啟動新案預售：按計畫於 2025 年 推出五大新建案，維持推案動能。
• 聚焦首購產品：持續以 2 房 為主力產品，滿足市場剛性需求。
• 深耕核心區域：鞏固台中、彰化市場，並加強桃園、新竹、台南等地的布局。

中長期發展藍圖 (3-5年)

• 擴大土地儲備：持續評估並購入具潛力的土地，為未來 3-5 年的推案做準備。
• 提升營造效能：深化與子公司櫻雄營造的合作，優化施工流程與成本控制。
• 品牌價值深化：結合「櫻花家居」提供整合服務，提升品牌附加價值與客戶滿意度。
• 關注永續發展：融入更多環保節能設計於建案中，回應市場對 ESG 的重視。
• 風險控管：密切關注房市政策、利率變動及營建成本，靈活調整推案節奏與產品策略。

營運展望

2025 年 將是櫻花建設的營收與獲利高峰年，受惠於九大建案的密集交屋。展望未來，公司擁有充足的土地庫存與明確的推案計畫，營運前景看好。雖然整體房市可能面臨政策調控壓力，但櫻花建設聚焦的首購市場需求相對穩定，加上公司穩健的財務結構與品牌優勢，預期能維持穩健的成長步伐。

重點整理

• 業務核心：專注住宅及商業大樓開發，以「邊建邊售」模式為主，目標客群為首購及自住族群。
• 營運表現：2024 年 營收與獲利顯著成長，2025 年 迎來交屋高峰，業績可望再創新高。
• 市場布局：深耕台中、彰化，積極拓展桃園、新竹、台南市場，具備區域競爭優勢。
• 推案動能：2025 年 預計推出五大新案，總銷達 180.3 億元；在手土地庫存充足，未來推案無虞。
• 垂直整合：成立子公司櫻雄營造，強化營造能力，提升施工效率與品質。
• 財務穩健：股利政策穩定，無重大外部籌資計畫，資金運用效率良好。
• 風險意識：管理層關注政策風險與市場變化，策略調整靈活。

參考資料說明

公司官方文件

1. 櫻花建設股份有限公司 2023 年法人說明會簡報（2023.12.06）
   本研究參考法說會簡報的財務數據、建案開發現況、預計推案計畫及土地儲備資訊。
2. 櫻花建設 2022 年永續報告書（2023）
   永續發展相關內容參考此報告。
3. 櫻花建設 2023 年、2024 年各季度財務報告
   財務分析數據主要依據相關財報。
4. 櫻花建設董事會決議公告 (2024-2025)
   參考董事會關於股利、工程合約等決議。

研究報告

1. 各大券商關於櫻花建設之研究報告（2023.12 – 2025.03）
   提供櫻花建設在房地產市場的專業分析、競爭格局及未來發展評估。

新聞報導

1. 工商時報、經濟日報、鉅亨網、財訊快報、Yahoo 股市、Vocus 方格子等財經媒體相關報導 (2023.11 – 2025.03)
   涵蓋公司營運策略、市場布局、土地交易、建案動態、法說會內容、股價分析等最新進展。
2. 房地產專業媒體報導 (如 591 新聞網、樂居網、MyGoPen 等) (2023-2025)
   提供建案細節、區域房市分析及消費者反應等資訊。

網站資料

1. 公開資訊觀測站 (Mops)
   查詢公司基本資料、財務報告、重大訊息等。
2. NStock、MoneyDJ 理財網、Goodinfo! 台灣股市資訊網等財經資訊平台
   提供公司簡介、歷史沿革、股權結構、財務數據、營收資訊等。
3. 櫻花建設官方網站 (sakurad.com.tw)
   獲取公司沿革、經營理念、建案介紹等官方資訊。

註：本文內容主要依據 2023 年底至 2025 年第一季 的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。