華固建設（2548）：精準佈局、穩健經營的營建指標

公司簡介與發展歷程

華固建設股份有限公司（Huaku Development Co., Ltd.，股票代碼：2548）於 1989 年 4 月 6 日成立，深耕台灣營建市場超過三十年，並於 2002 年在台灣證券交易所掛牌上市。公司初期以大台北地區的商業辦公室及住宅建案開發為核心業務，憑藉卓越的建築品質與精準的市場眼光，逐步建立起優質品牌形象。

隨著市場發展與企業成長，華固建設的經營版圖亦不斷拓展。近年來，公司不僅持續鞏固在雙北地區的領導地位，更積極將觸角延伸至地上權開發項目，並策略性地佈局台中等中南部重點都會區的精華地段。透過穩健的經營策略、對建築品質的嚴格要求，以及對市場趨勢的敏銳洞察，華固建設已成為台灣建築產業中備受推崇的指標性企業之一。公司積極參與都市更新計畫，並在精華地段持續獵地，為未來的永續發展奠定堅實基礎。

圖(1)相關建案（資料來源：華固公司網站）

主要業務範疇與產品結構

華固建設的核心業務為委託營造廠商興建高品質的住宅、商業辦公室及工業廠房，再進行銷售與出租。相關業務佔公司總營收的 100%。公司的產品線多元，旨在滿足市場對於優質居住空間、現代化辦公環境及高效率廠辦設施的需求。

產品組合分析

華固建設的產品主要可分為三大類：

• 住宅建案：鎖定自住及換屋族群，強調建築品質、居住舒適度與生活機能。
• 商業辦公大樓：瞄準企業總部、專業事務所等高端商用需求，注重地段選擇、建築設計與智慧化管理。
• 工業廠房：配合產業發展趨勢，提供符合現代化生產需求的廠辦空間。

公司透過精準的市場定位與產品規劃，在不同類型的建案開發上均有亮眼表現，並持續優化產品組合以應對市場變化。

預售個案總覽

根據截至 2024 年底的資料，華固建設進行中的預售建案展現了強勁的市場吸引力。以下為主要預售個案的總銷售金額分佈：

由上圖可見，公司在住宅與商辦/廠辦領域均有佈局，且個案規模涵蓋中大型開發案。其中，「華固中央置地」與「華固頂匯」為總銷金額超過百億元的大型指標案。

在建與銷售中建案

華固建設目前有多個建案正在興建或銷售中，遍及台北市、新北市及台中市。

住宅建案：

• 華固大安隱府（台北市）：總銷 34 億元，銷售率達 95-100%。
• 華固得月（新北市）：總銷 38 億元，銷售率達 95-100%。
• 華固一莊（新北市）：總銷 41 億元，銷售率達 95-100%。
• 華固上文林（台北市）：總銷 61 億元（原 62 億元），銷售率達 95-100%。
• 華固頂匯（台中市）：總銷 111 億元，第一階段 200 戶已 100% 完銷，平均單價站穩 8 字頭。
• 華固豐匯（台中市）：總銷 47 億元，銷售率約 30-35%。
• 華固慕川（新北市）：總銷 50 億元（原 53 億元），銷售率達 90-95%。
• 華固織幸（新北市）：總銷 35 億元，銷售率約 45-50%。
• 吾雙（台北市）：總銷 71 億元（原 60 億元），銷售率約 25-30%。

商辦及廠辦建案：

• 華固中央置地（台北市）：總銷 132 億元，為 2024 年新推案，已吸引 AI 龍頭 Nvidia 洽談進駐。
• 華固時代置地（台北市）：總銷 79 億元（原 80 億元），為 2024 年新推案。

銷售數據顯示，華固建設的建案普遍受到市場高度認可，尤其在住宅市場表現突出，多個建案接近完銷。

儲備個案與未來開發

為確保未來營運成長動能，華固建設積極儲備土地資源，並規劃多個大型開發案。截至 2024 年底，儲備個案基地面積總計約 25,761 坪，可開發總樓地板面積約 105,200 坪，預估總銷金額高達 1,162 億元（原 1,032 億元，已更新部分新案）。

主要儲備個案包括：

商辦建案：

• 正大北投案（台北市）：總銷金額 302 億元，規劃地上 27 層、地下 4 層。
• 敦化都更案（台北市）：最新入手，總銷 58 億元，挑戰單坪 200 萬元。

住宅建案：

• 文林北路三案（台北市）：總銷金額 56 億元，規劃地上 20 層、地下 5 層。
• 台中崇德十路案（台中市）：總銷金額 57 億元，規劃地上 26 層、地下 3 層，預計 2025 年 推出。
• 台中豐樂路二案（台中市）：總銷金額 53 億元，規劃地上 25 層、地下 3 層。
• 正大新店案（新北市）：總銷金額 518 億元，規劃地上 20-31 層、地下 5 層，預計 2026 年第四季 推出。
• 台中經貿五路案（台中市）：總銷金額 46 億元，規劃地上 18 層、地下 3 層。
• 新店央北斯馨段合建案（新北市）：2025 年 1 月簽訂，總銷暫估 120 億元，華固分回 44%（約 52.8 億元），預計 2025 年第四季 推出。
• 台中 14 期美和段案（台中市）：總銷 40 億元，規劃 27-40 坪 產品，預計 2025 年第二季 後推案。
• 三重仁義街 57 號案（新北市）：總銷近 50 億元。
• 華固大安學府（台北市）：預計 2025 年完工。

豐沛的土地儲備與多元的建案規劃，為華固建設未來 7 年 奠定了 1,854 億元（原 1,471 億元）的業績基礎。

市場佈局與客戶分析

銷售區域策略

華固建設的營運重心長期聚焦於大台北地區，憑藉對區域市場的深度了解與品牌信譽，在此區域擁有穩固的市場地位。目前在台北市及新北市合計有 15 筆新案正在進行或規劃中。

近年來，公司亦積極拓展台中市場，將其視為重要的成長引擎。已在台中投入超過 100 億元 資金購地，並鎖定水湳經貿園區及 14 期重劃區等潛力地段，陸續推出「華固頂匯」、「華固豐匯」等指標建案。2024 年更購入台中 14 期 1,362 坪建地，展現深耕中台灣的決心。目前在台中有 4 筆新案推動中。

主要客戶群體

華固建設的客戶群體主要可區分為兩大類：

• 自住型客戶：

  • 為市場主力客群，重視居住品質、社區環境及生活機能。
  • 對建材選擇、格局規劃及售後服務有較高要求。
  • 主要鎖定中高總價的住宅產品。

• 投資型客戶：

  • 看重不動產的長期增值潛力及租金收益。
  • 偏好位於精華地段的住宅或具備穩定租賃需求的商辦、廠辦產品。
  • 關注區域發展前景、交通便利性及未來重大建設。

華固建設透過差異化的產品定位與行銷策略，滿足不同客群的需求，並藉由良好的品牌口碑吸引客戶。

營運表現與財務分析

近期財務績效

華固建設近年來維持穩健的營運表現與優異的獲利能力。

• 2023 年財務表現：

  • 合併營收：158.04 億元
  • 營業毛利：52.20 億元，毛利率 33%
  • 營業利益：43.50 億元
  • 稅後純益：35.71 億元
  • 每股盈餘（EPS）：12.95 元

• 2024 年財務表現：

  • 由於進入新案完工入帳空窗期，營收及獲利較 2023 年下滑。
  • 全年營收：72.12 億元
  • 毛利率：35.79%
  • 稅後純益：13.92 億元，年減 61%
  • 每股盈餘（EPS）：4.58 元
  • 第四季因費用認列等因素，單季稅後純損 1.32 億元，每股虧損 0.43 元。
  • 前三季稅後純益 15.24 億元，EPS 5.01 元。

儘管 2024 年業績回檔，但公司財務結構依然健全，且預期 2025 年起將重啟獲利成長動能。

股利政策與股東回饋

華固建設秉持與股東共享經營成果的理念，實行穩定且均衡的股利政策。

• 政策原則：每年股東紅利總額不低於當期可分配盈餘的 50%，其中現金股利佔比不低於 60%。
• 近年配發狀況：
  • 2023 年度（2024 年配發）：現金股利 7.5 元。
  • 2024 年度（2025 年配發）：董事會決議擬配發現金股利 5.5 元，股票股利 0.5 元，合計 6 元。即使在獲利下滑年度，仍展現高配息誠意。
• 未來展望：公司目標未來五年（至 2028 年）每年現金股利發放高於 5 元，維持長期穩定回饋股東。

原物料與供應鏈管理

營建成本控管是維持獲利能力的關鍵。華固建設在主要原物料採購與供應商管理方面採取以下策略：

• 土地開發：持續評估並購入具發展潛力的土地，維持住宅與商辦開發的均衡。
• 營建工程：訂定嚴謹的工程發包辦法，與信譽良好、經營穩健的營造廠商建立長期合作關係，確保工程品質與進度。
• 建材採購：主要原物料如鋼筋、水泥、磚石、鋁門窗及室內設備等，多採取與長期合作供應商統購議價的方式，以穩定供應來源並控制採購成本。近年供應商也需簽署 ESG 承諾書。

市場競爭與策略定位

主要競爭對手

台灣營建市場競爭激烈，華固建設面對來自多家上市櫃及區域型建商的競爭。主要競爭對手包括：

• 國泰建設 (國建, 2501)
• 冠德建設 (2520)
• 宏璟建設 (2527)
• 皇普建設 (2528)
• 中華工程 (華建, 2515)
• 櫻花建設 (2539)
• 興富發建設 (2542)
• 日勝生活科技 (日勝生, 2547)
• 長虹建設 (5534)
• 遠雄建設 (5522)
• 皇翔建設 (2545)

核心競爭優勢

華固建設能在競爭激烈的市場中脫穎而出，主要憑藉以下核心競爭優勢：

1. 品牌形象與口碑：長年累積的優質建案實績與客戶滿意度，建立起市場高度信賴的品牌形象。
2. 精準選地眼光：專注於雙北及台中等都會區的精華地段，確保建案的保值性與增值潛力。
3. 卓越建築品質：堅持採用高品質建材與先進工法，嚴格控管施工品質。
4. 穩健財務結構：審慎的財務操作與良好的成本控管，維持健康的負債比與充裕的現金流。
5. 產品規劃能力：深入了解市場需求，規劃符合目標客群喜好的產品。
6. 永續經營理念：積極導入綠建築與智慧建築概念，提升產品價值並符合 ESG 趨勢。

永續發展與公司治理

華固建設將永續發展 (ESG)視為企業經營的重要環節，並訂定明確的發展路徑圖。

ESG 發展路徑

• 2020 年：訂定風險管理政策、節能減碳及環境管理政策，並自主盤查營運碳排放源。
• 2022 年：成立永續發展小組，制定 ESG 策略藍圖。
• 2023-2024 年：要求供應商簽署 ESG 承諾書，依循 GRI 指標發行首本永續報告書，並參考 ISO 14064-1 進行組織型溫室氣體盤查。

綠建築實踐成果

公司積極推動綠建築設計與認證，近五年取得綠建築標章認證的建案比例高達 78%，共計 7 件。

• 黃金級綠建築 (4 件)：

  • 華固樂富中心
  • 碧湖天
  • 華固敦品
  • 華固翡儷

• 銀級綠建築 (3 件)：

  • 華固國家置地
  • 華固創富中心
  • 華固文臨

透過綠建築的實踐，不僅提升建案的附加價值，也展現公司對環境保護的承諾。

華固建設建案一覽表

已完工/近期交屋建案

銷售中/興建中建案

新推案/規劃中建案

海外建案

註：總銷金額單位為新台幣億元，樓層表示方式為地上樓層/地下樓層。銷售率及預計完工時程為動態資訊，可能隨市場情況調整。

近期重大事件與法說會摘要

華固建設定期舉辦法人說明會，向投資人說明營運狀況與未來展望。近期重要事件與法說會重點摘要如下：

• 2024 年 12 月法說會 (針對 2025 年展望)：
  • 董事長鍾榮昌預期 2025 年房市推案量將減少，部分供給過多區域房價可能下修 5% 至 10%。
  • 公司將採取「減量經營」策略應對市場冷淡，2025 年推案量約 400 億元，集中於 6 至 7 月推出，其中 180 億元 為商辦產品。
  • 看好雙北市需求穩定，但其他地區可能面臨價格修正壓力。
  • 持續看好台中市場，已投入 100 億元 購地，目標每年維持百億推案量。
• 2025 年 3 月法說會 (回顧 2024 年及展望)：
  • 確認 2025 年推案目標 421 億元（原估 426 億元）。
  • 未來七年（至 2031 年）在手案量達 1,854 億元，營運動能無虞。
  • 重申未來五年每年現金股利高於 5 元的目標。
  • 2025 年預計完工 4 筆新案，總銷 283 億元，包含住宅「華固大安學府」、「華固得月」及商辦「華固中央置地」、「華固時代置地」。
  • 商辦銷售策略調整，傾向完工當年銷售 5 至 6 成，放緩銷售速度以追求更佳價格。
  • 預估 2025 年業績有機會挑戰 170 億元，創六年新高。
  • 觀察到撥貸流程已有改善，客戶貸款尚稱順利。
• 重大投資與合建：
  • 2025 年 1 月：簽訂新店央北斯馨段合建案，總銷 120 億元。
  • 2025 年 1 月：董事會通過 2025 年購地額度達 80 億元。
  • 持續購入台中 14 期土地。
• 市場消息：
  • 指標豪宅如「華固天鑄」、「華固樂慕」等交易出現增值。
  • AI 龍頭 Nvidia 洽談進駐「華固中央置地」，提升商辦價值。

未來發展策略與展望

短中期推案計畫

華固建設規劃了明確的推案時程，以確保未來幾年業績穩定增長。

• 2024 年推案 (已執行)：

  • 推出 6 筆新案，總銷 485 億元 [原估 470 億元)，包含「華固中央置地」、「華固時代置地」、「華固頂匯」（台中）、「華固豐匯」(台中]、「華固慕川」(三重)、「吾雙」(信義區)。

• 2025 年推案計畫：

  • 預計推案總銷 421 億元，集中於 6-7 月。
  • 主要新案包括台中 14 期「美和段案」[總銷 40 億元)、三重「仁義街 57 號案」（總銷近 50 億元）、台中「崇德十路案」(總銷 57 億元]、新店「央北斯馨段案」(總銷 120 億元，華固分回 52.8 億元)。

土地開發與投資策略

持續擴充土地庫存是維持長期競爭力的關鍵。

• 購地策略：鎖定雙北及台中精華區，審慎評估土地價值與開發潛力。
• 2024 年購地：購入台中 14 期 1,362 坪建地。
• 2025 年購地預算：董事會通過額度達 80 億元，創近十年新高，顯示對未來市場的信心。
• 合建開發：積極尋求合建機會，如新店央北案，降低開發風險並擴大案源。

完工交屋時程規劃

未來數年將迎來密集的建案完工交屋潮，為公司營收與獲利帶來顯著貢獻。

• 2024 年：完工交屋「華固文臨」(29 億元)、「華固中原置地」(49 億元)，總計 78 億元。
• 2025 年：預計完工 4 筆，總銷 283 億元。包含「華固大安學府」、「華固得月」、「華固中央置地」、「華固時代置地」。
• 2026 年：預計完工交屋量 102 億元。
• 2027 年：預計完工交屋量 428 億元。
• 2028 年：預計完工交屋量 176 億元。
• 2029-2031 年：將進入下一階段完工高峰，預計未來七年（2025-2031）合計將有 1,854 億元案量可供認列。

市場策略調整與展望

面對多變的市場環境，華固建設展現靈活應變的策略：

1. 市場判斷：預期 2025 年整體市場推案量縮減，但精華地段需求仍具支撐力道；供給量較大區域可能面臨價格壓力。
2. 減量經營：在 2025 年採取相對謹慎的推案策略，更重質而非量。
3. 聚焦商辦：看好企業升級、擴張需求，將部分推案重心轉向商辦市場。
4. 區域深耕：持續鞏固雙北基本盤，並加速台中市場的佈局與開發。
5. 產品差異化：因應不同客群需求，提供多元化的住宅與商辦產品選擇。
6. 永續價值：持續推動綠建築、智慧建築，提升品牌價值與產品競爭力。

整體而言，華固建設憑藉清晰的發展策略、充沛的案量儲備及穩健的財務實力，已為未來多年的營運成長奠定良好基礎。儘管 2024 年為短暫的業績空窗期，但自 2025 年起有望迎來連續多年的豐收期。

重點整理

• 營運策略穩健：華固建設以深耕雙北、拓展台中為核心策略，專注開發高品質住宅與商辦產品。
• 案量儲備豐沛：未來七年在手案量達 1,854 億元，營運成長動能無虞，預計 2025 年起迎接收穫期。
• 財務表現優異：長期維持良好獲利能力與穩健財務結構，2024 年雖遇空窗期，但 2025 年獲利有望顯著回升。
• 股利政策大方：重視股東回饋，即使在獲利下滑年度仍維持高配息，並承諾未來五年穩定發放現金股利。
• 市場佈局精準：精準選地，鎖定精華區域，並積極參與都市更新與合建開發。
• 永續發展實踐：積極導入 ESG 理念，推動綠建築與智慧建築，提升品牌價值。
• 市場展望審慎：預期 2025 年市場將出現結構性調整，公司採「減量經營」策略，並聚焦商辦市場與重點區域。

參考資料說明

公司官方文件

1. 華固建設股份有限公司 2024 年第四季法人說明會簡報（2024.12）
   本研究主要參考簡報中的建案資訊、財務數據、未來展望、經營策略及市場布局說明。

2. 華固建設股份有限公司 2025 年第一季法人說明會簡報（2025.03）
   本研究參考此份簡報更新的 2024 年財務數據、2025 年推案計畫、未來七年案量預估及股利政策目標。

3. 華固建設 2024 年第三季財務報告（2024.11）
   本文的財務分析數據，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後純益等，主要依據此份財報。

4. 華固建設董事會決議公告（2025.01, 2025.03）
   參考董事會關於購地預算、股利分派等重大決策公告。

企業永續報告

1. 華固建設永續發展報告書（2024）
   本研究關於 ESG 發展路徑、綠建築認證成果及公司治理相關資訊，主要參考此份報告書。

產業研究報告

1. 營建產業分析報告（2024.12.20）
   提供華固建設在營建產業中的市場地位、競爭態勢及法人對其發展前景的評估。

新聞報導

1. 財經媒體專題報導（2024.12.11 – 2024.12.13）
   包含華固建設董事長鍾榮昌對 2025 年房市的看法、公司經營策略調整及台中市場布局的相關報導。

2. 產業新聞彙整（2024.08 – 2025.04）
   彙整期間內關於華固建設的推案動態、法說會重點、財務表現、股利政策、土地交易、市場評論及股價相關新聞報導。

註：本文內容主要依據 2024 年下半年至 2025 年第一季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。文中所引用的數據及資訊時效性截至 2025 年 4 月初。