隆大營建（5519）：深耕高雄，穩健成長的營建開發商
公司概要與發展歷程
隆大營建事業股份有限公司（Long Da Construction & Business Co., Ltd.，股票代號：5519.TW）於 1982 年 4 月 30 日成立，原名為隆大營造股份有限公司，總部位於高雄市前鎮區民權二路。公司初期以承攬公共工程與民間營造為主，業務範圍涵蓋綜合營造、住宅及大樓開發租售、工業廠房開發租售、投資興建公共建設及建材批發等多項領域。主要銷售地區集中於大高雄地區，近年亦逐步拓展至台灣北部、桃園及花東地區。
隆大營建的發展歷程可劃分為數個重要階段：
- 1982-2009 年：營造奠基期
公司成立初期專注於營造本業，承攬包含道路橋樑、廠房等土木及建築工程。1998 年取得 ISO 9002 國際品質認證，2003 年通過 ISO 9001 認證，奠定品質基礎。1999 年 10 月登錄櫃買中心。
- 2009 年：業務轉型
正式更名為隆大營建事業股份有限公司，確立營造工程與房地產開發雙主軸的營運模式，並依據市場景氣靈活調整兩者業務比重。同年成立建設事業處，跨足自地自建業務。
- 2014-2015 年：資本市場與策略調整
2014 年 2 月 10 日由櫃買中心轉為上市公司，實收資本額 21.91 億元。2015 年，公司開始投資日本觀光飯店經營，並進入土地重劃領域，同時策略性暫停承接公共工程，將資源集中於民間建築案。
- 近年發展：深耕區域與強化儲備
持續深耕大高雄市場，陸續推出「鳳凰系列」住宅建案。近年積極強化土地儲備，鎖定高雄岡山、橋頭、楠梓等具發展潛力的重劃區。營造技術方面，曾以頂力樑工法完成南科聯外道路橋樑工程，展現技術實力。
目前公司由董事長陳武聰、總經理洪茂源領導，發言人為陳又齊。截至 2024 年底，市值約 72.34 億元，外資持股比例約 4.22%。
核心業務與營運模式
隆大營建採行「營造+建設」雙引擎的營運模式，使其能根據房地產市場景氣循環調整策略。在房市熱絡時，增加自行推案量以擴大營收與利潤；景氣低迷時，則回歸營造本業，承接外部工程案以維持穩定營運。
公司核心業務範疇包括：
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綜合營造：承接各類民間建築工程（如住宅大樓、工業廠房）及公共工程（如學校、運動設施、交通建設）。
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房地產開發與租售：專注於住宅及商業地產的開發興建，並進行銷售；自有品牌為「鳳凰系列」。
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工業廠房開發租售：因應產業需求，開發工業廠房並提供租售服務。
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公共建設投資：選擇性參與政府公共工程的投資與建設（惟 2015 年後暫停承接新案）。
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不動產租賃：經營自有不動產的租賃業務，包含一般旅館服務（如日本「本栖鳳凰 Hotel」）。
圖(1)建設事業體（資料來源：隆大公司網站）
近年公司強化「先建後售」模式，例如 2025 年規劃推出的總銷 98 億元建案均採此策略。此模式有助於鎖定房價上漲利潤，但也需應對央行房市管制對成屋銷售的潛在影響。
主要產品與應用領域
隆大營建的產品線涵蓋多元建築類型，展現其全面的營建能力。
住宅建築
此為公司近年營收主力，以自有品牌「鳳凰系列」推案，產品涵蓋：
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電梯大樓：鎖定首購族與換屋族群，主力產品為 25-45 坪的二至三房格局，總價帶多落在 800 萬至 1,500 萬元（高雄地區）。代表建案如「鳳凰時代」、「鳳凰冠」、「鳳凰 Villa」、「鳳凰信義」、「鳳凰頌」等。
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透天住宅：滿足特定客層需求，如高雄小港區的「鳳凰天畝」系列。
工業廠房與商辦
因應科技產業發展及擴廠需求，承接：
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工業廠房：如裕鐵企業鍍四廠新建工程。
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科技廠辦：如宏碁建設光華案。
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公司亦規劃在鄰近臺積電高雄廠的區域進行相關開發。
公共工程與特殊建案
雖然 2015 年後暫停承接新公共工程，但過往實績豐富，涵蓋：
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學校建築：如文藻外語學院教學大樓。
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運動設施：如屏東縣立國際棒球場（工程金額約 18.48 億元，仍在建）。
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交通建設：如國道十號 C709B 標工程、南科聯外道路橋樑工程、捷運景觀復舊工程。
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特殊場域：如布魯樂谷親水樂園、中龍鋼鐵熱軋廠、民權國小地下停車場。
技術應用與創新
隆大在工程技術上亦有著墨：
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工法創新：
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頂力樑架設：應用於南科聯外道路橋樑工程，克服大型構件吊裝難題。
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逆打工法：應用於民權國小地下停車場工程，縮短工期並降低對周邊環境的影響。
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永續技術：
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導入鋁模板工法，提高模板回收率，減少營建廢棄物。
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探討節能減碳設備與耐震結構應用於新建案。
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評估使用低碳混凝土等環保材料。
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管理系統：
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建立營建自動化管理資訊系統，提升專案管理效率。
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逐步導入建築資訊模型 (BIM) 技術於複雜工程。
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營收結構與財務表現
營收結構分析
隆大營建的營收結構明顯以房地產開發銷售為主。根據 2023 年財報資料（與 2022 年數據相近）：
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建屋銷售收入：佔比約 92%
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營造工程收入：佔比約 8%
該營收結構反映公司近年將重心置於建設開發，營造工程則扮演穩定營收及調節景氣週期的角色。
近期財務表現
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2024 年營運創高：
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全年合併營收達 62.51 億元，年增 43.17%，創下歷史新高。主要貢獻來自 2023 年出售桃園 J37 土地所得 15.76 億元於 2024 年第一季入帳，以及「鳳凰 Villa」等成屋建案於第四季開始交屋認列。
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全年稅後純益 8.5 億元，每股盈餘 (EPS) 3.90 元，年增 5.69%。獲利增幅低於營收增幅，主因土地出售毛利率較低。
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2025 年初期營運：
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2025 年前三個月累計營收 7.47 億元，年減 69.13%。主因 2024 年同期有高基期的土地出售收入認列。
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2025 年 2 月營收 1.75 億元（月減 37.98%、年減 90.68%）。
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2025 年 3 月營收回升至 2.91 億元（月增 66.17%、年增 0.6%），顯示成屋銷售逐步回穩。
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獲利能力與股利政策
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毛利率：2024 年上半年毛利率為 20.74%，受低毛利土地銷售影響而較前一年下滑。公司目標透過優化產品組合維持穩定獲利。
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股利政策：公司維持穩健的股利政策。
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2024 年擬配發現金股利 3 元，配發率約 77%，顯示公司樂於與股東分享經營成果。
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2023 年配息 2.2 元，配發率近 6 成。
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根據 2025 年 4 月市場資訊，隆大名列營建股現金殖利率前五名，具備高殖利率概念。
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財務結構：負債比維持在 60%-65% 區間，低於營建業同業平均（約 70%），顯示財務結構相對穩健。
市場銷售與客戶群體
銷售區域布局
隆大營建的推案與銷售主力長期集中於大高雄地區，歷史推案量約 8 成位於高雄。近年為分散風險並掌握發展機會，逐步將觸角延伸至：
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台灣北部：如桃園大園區（曾有土地交易）。
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花東地區：如花蓮市主權段（規劃中）。
客戶結構分析
根據 2022 年銷售資料（與 2023 年結構類似）：
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建屋銷售：佔總銷售額 92.05%，主要客群為：
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個人消費者：以首購族及換屋族為大宗，特別是受高雄科學園區發展吸引的科技業從業人員。
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企業客戶：包含需要工業廠房或商業空間的企業。
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營造工程：佔總銷售額 7.63%，客戶為：
- 民間事業：如宏碁建設等。
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政府機關：佔總銷售額 0.32%，主要為過去承接的公共工程。
日本市場
公司於 2015 年投資經營日本山梨縣的「本栖鳳凰 Hotel」，目標客群為觀光旅客。然而，該業務在公司整體營收中佔比較低，財報中未單獨列示，其策略意義大於實質財務貢獻。
供應鏈與競爭態勢
原物料與供應鏈
隆大營建的主要營建原料包括鋼筋、混凝土、砂石及水泥等。公司多數原料採取自行採購模式，並與多家供應商建立長期穩定的合作關係，以確保材料供應的穩定性及成本控制。此舉有助於降低單一供應商斷鏈的風險。
市場競爭格局
隆大營建在台灣營建市場，尤其在高雄地區，面臨激烈的競爭。
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全國性主要競爭對手：
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上市建商：國建 [2501)、華固（2548）、遠雄建 [5522]、潤隆 [1808)、興富發（2542）、太子 [2511]、國揚 [2505]、三發（9946）、達麗（6177]。
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甲級營造廠（營造工程）：中鼎 (9933]、大陸工程 (2535) 等。
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高雄區域主要競爭對手：
- 華友聯 [1436)、永信建（5508）、京城 (2524]、聯上 (4113)、友友事業等深耕高雄的建商。
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市場佔有率：
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在高度競爭的高雄住宅市場，隆大屬於區域型中型建商，市佔率估計約 3% 至 5%（2023 年推案量估算），未達區域前三大（永信建、華友聯、京城合計約佔 4 成）。
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在全國營造業方面，屬於中型甲級營造廠。由於 2015 年後策略性暫停承接公共工程，在該領域市佔率較低。
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競爭優勢分析
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雙軌營運彈性：能依景氣循環靈活調整營造與建設比重，維持營運穩定性。
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區域深耕與土地儲備：長期經營高雄市場，熟悉在地需求，並在岡山、橋頭、楠梓等潛力區域儲備足夠未來 5 年開發的土地。
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工法技術：在特定工程領域（如橋樑、逆打工法）具備技術實力。
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財務結構穩健：負債比相對同業較低，且高現金股利政策具吸引力。
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成本控制：透過自行採購及長期供應商關係，維持一定的成本競爭力。
同業動態
主要競爭對手亦積極布局：華固規劃雙北桃園案、興富發全台推案、永信建加碼高雄、華友聯跨足台南等，顯示市場競爭持續加劇，跨區經營成為趨勢。
重點開發建案與土地儲備
隆大營建持續推動建案開發，並積極儲備土地資源，確保未來營運動能。
圖(2)主要建案（資料來源：隆大公司網站）
在售與待售建案
| 建案名稱 | 地點 | 總計樓層 | 基地面積 [坪) | 銷售面積（坪） | 總戶數 | 狀態/備註 (截至 2025 Q1] |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 鳳凰時代 | 高雄市橋頭區橋新三路 | 地下 2F，地上 15F | 3,051 | 15,073 | 店鋪 18 戶，住家 285 戶 | 銷售中 |
| 新都廳 | 高雄市苓雅區青年路、永裕街 | 地下 3F，地上 15F | 1,336 | 10,208 | 店鋪 14 戶，住家 152 戶 | 銷售中 |
| 鳳凰天畝Ⅲ期 | 高雄市小港區孔宅六街、孔宅一街 | 透天地上 3F，4F | 2,012 | 不適用 | 70 戶 | 餘 17 戶銷售中 |
| 鳳凰Villa | 高雄市橋頭區甲樹路 | 地下 1F，地上 10F | 3,004 | 12,821 | 住家 372 戶 | 餘 82 戶銷售中，持續入帳 |
興建中建案 (預計 2025 年完工)
| 建案名稱 | 地點 | 總計樓層 | 基地面積 [坪) | 銷售面積（坪） | 總戶數 | 預計完工/銷售時程 (截至 2025 Q1] |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 鳳凰信義 | 高雄市岡山區鵬程路、鵬程東一路 | 地下 3F，地上 14F | 1,007 | 7,649 | 店鋪 5 戶，住家 196 戶 | 2025 Q3 完工，預售已完銷 |
| 隆大鳳凰萃 | 高雄市楠梓區 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 2025 年 10 月 完工後銷售 |
| 隆大橋科ONE | 高雄市橋頭區 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 2025 Q3 完工後銷售 |
| 前鎮仁愛段 | 高雄市前鎮區翠亨北路、草衙一路 | 地下 2F，地上 15F | 412 | 未揭露 | 住家 98 戶 | 2025 年 7 月 完工後銷售 |
| 鳳凰天畝V期 | 高雄市小港區 | 透天 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 2025 Q2 完工後銷售 |
| 小港區孔鳳Ⅱ期 | 高雄市小港區孔宅十街 | 透天地上 3F | 1,071 | 不適用 | 32 戶 | 興建中 |
| 燕巢區觀水段 | 高雄市燕巢區滾水路 | 地下 2F，地上 14F | 1,558 | 未揭露 | 住家 217 戶 | 興建中 |
| 楠梓區藍田西段 | 高雄市楠梓區大學 26 街 | 不適用 | 640.7 | 不適用 | 不適用 | 興建中 |
| 楠梓區高昌段 | 高雄市楠梓區藍昌路 349 巷 | 不適用 | 未揭露 | 不適用 | 不適用 | 興建中 |
| 前金區後金段 | 高雄市前金區大同二路、市中一路 | 不適用 | 968 | 不適用 | 不適用 | 興建中 (參與都更) |
| 岡山區大公段 | 高雄市岡山區中山北路 | 不適用 | 未揭露 | 不適用 | 不適用 | 興建中 |
| 屏東縣立國際棒球場 | 屏東縣 | 公共工程 | 不適用 | 不適用 | 不適用 | 工程興建中 (金額 24.12 億) |
規劃中建案與土地儲備
| 地點 | 基地面積 (坪) | 持分/狀態 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 花蓮市主權段 | 未揭露 | 規劃中 | 花蓮市中正路 |
| 高雄市前鎮區經貿段（基地 A） | 2,124 | 隆大持分 55%，產品規劃中 | 近亞灣區，2023 Q4 向中石化購入，預計總銷 60-70 億 |
| 高雄市前鎮區經貿段（基地 B） | 2,269 | 隆大持分 55%，產品規劃中 | 近亞灣區 |
| 高雄市鳳山區埤頂段 | 1,066 | 產品規劃中 | |
| 新北市淡水區仁愛段 | 96.6 | 隆大持分 50%，產品規劃中 | 北部儲備 |
| 桃園客運段土地 | 逾 4,000 | 取得，規劃中 | 2023 Q4 取得，規劃推住宅大樓 |
未來 3 年 (2025-2027) 規劃推案總銷金額預計達 173 億元。
海外不動產投資
| 項目名稱 | 地點 | 狀態 |
|---|---|---|
| 日本山梨縣富士山麓-本栖鳳凰Hotel | 日本山梨縣富士山麓 | 營運中 |
| 日本京都京町屋 | 日本京都 | 投資持有 |
近期營運焦點與重大事件
隆大營建近期營運有多項重要進展與事件：
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2024 年營收創歷史新高：全年營收 62.51 億元，主要受惠於桃園土地出售款項入帳及年底建案交屋。
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高配息政策延續：2024 年度擬配發現金股利 3 元，配發率達 77%，維持高殖利率吸引力。
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「鳳凰 Villa」交屋入帳：總銷 37 億元的「鳳凰 Villa」自 2024 年第四季開始交屋，成為 2024 年底及 2025 年初的重要營收來源。
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2025 年五大建案完工：包含「隆大橋科ONE」、「鳳凰萃」、「鳳凰信義」、「前鎮仁愛」、「天畝五期」等五案，總銷近 98 億元，預計於 2025 年陸續完工並採先建後售模式，為未來營收奠定基礎。
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發行公司債：2024 年 8 月董事會決議發行 113 年度第一次有擔保普通公司債，目的為籌集營運及建設所需資金。
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亞灣區土地收購：2023 年第四季斥資約 15 億元向中石化購入高雄亞灣區建地，持續深耕高雄市場，初估未來推案總銷可達 60-70 億元。
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桃園土地取得：2023 年第四季取得桃園客運段逾 4,000 坪土地，規劃推出住宅大樓，拓展北部市場。
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應對房市政策：面對央行選擇性信用管制，公司採取「先建後售」策略，並強化與首購族、科技業剛需的連結，以降低政策衝擊。
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屏東國際棒球場工程：持續進行中，工程金額約 24.12 億元，為營造部門重要案件。
未來發展策略與展望
展望未來，隆大營建將持續以穩健的步伐，在挑戰與機會並存的市場環境中尋求成長。
核心發展策略
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持續深耕高雄，拓展潛力區域：維持高雄市場的領導地位，特別是掌握橋頭科學園區、楠梓產業園區等發展紅利。同時，逐步增加桃園、花蓮等地的開發比重，分散區域風險。
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優化產品結構，回應市場需求：針對首購族、換屋族及科技業員工等主力客群，開發符合需求的住宅產品。同時，評估市場狀況，適度開發工業廠房及商業空間。
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維持雙軌營運彈性：根據房地產景氣週期，靈活調配營造與建設的資源投入，確保營運韌性。
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強化「先建後售」策略：在政策環境下，以成屋銷售為主軸，降低預售風險，並提升產品價值能見度。
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穩健財務管理與股東回饋：維持健康的負債比，確保現金流穩定。持續穩定的股利政策，回饋股東支持。
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推動永續經營 (ESG)：逐步導入綠色工法與環保建材，提升建築物的節能效益與居住品質，探索智慧建築應用，回應永續發展趨勢。
市場展望與營運動能
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高雄市場潛力：董事長陳武聰看好高雄房市，特別是高科技產業進駐帶來的剛性需求，將持續支撐市場。
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2025 年營收動能：五大新建案預計於 2025 年完工入帳，總銷近百億，搭配「鳳凰 Villa」等餘屋銷售，可望支撐 2025 年及 2026 年的營收表現。
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土地庫存支撐：目前持有可供未來 5 年開發的土地儲備，為長期發展奠定基礎。
面臨挑戰
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政策不確定性：政府房市調控政策（如信用管制、囤房稅等）仍是主要挑戰，可能影響市場買氣及建商融資成本。
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成本控管壓力：營建成本（工資、原物料）雖趨於穩定，但仍處於相對高檔，對利潤率形成壓力。
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市場競爭加劇：同業積極布局，尤其在高雄市場競爭激烈。
整體而言，隆大營建憑藉其區域深耕優勢、穩健的雙軌營運模式及充足的開發案量，有望在高雄房市的結構性需求支撐下維持穩定增長。公司未來發展關鍵在於如何有效應對政策風險、提升產品差異化，並在永續發展方面取得更具體的進展。
重點整理
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營運模式：採「營造+建設」雙主軸，依景氣彈性調整，近年以建設開發為主（營收佔比逾 90%），並強化「先建後售」策略。
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市場布局：深耕大高雄地區（佔歷史推案 8 成），逐步拓展至桃園、花蓮等地；並投資日本旅館業務。
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核心產品：以「鳳凰系列」住宅品牌為主，鎖定首購與換屋族，涵蓋大樓與透天產品；亦承接工業廠房及過去的公共工程。
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財務表現：2024 年營收創高（62.51 億元），EPS 3.90 元；維持穩健財務結構（負債比 60-65%）及高現金股利政策（2024 年擬配 3 元）。
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未來動能：2025 年預計有五大建案、總銷近百億元完工入帳；土地庫存充足，可供未來 5 年開發；受惠高雄科技廊帶發展剛需。
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競爭優勢：營運彈性、區域熟悉度、土地儲備、特定工法技術、穩健財務。
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面臨挑戰：房市政策風險、營建成本壓力、區域市場競爭。
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市場定位：高雄區域型領導建商之一，具備高殖利率、防禦型投資特性，與台積電設廠概念具中高關聯度。
參考資料說明
公司官方文件
- 隆大營建事業股份有限公司 2024 年第三季財務報告
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據。
- 隆大營建事業股份有限公司 2024 年度法人說明會簡報 (2024.12)
本研究主要參考法說會簡報的公司營運概況、產品結構分析、資產開發進度及未來展望。
- 隆大營建事業股份有限公司 2023 年度永續報告書 (2024.07 發布)
此報告詳細說明隆大營建在環境永續發展方面的承諾與具體措施，如鋁模板使用等。
- 隆大營建事業股份有限公司官方網站 (www.longda.com.tw)
提供公司簡介、歷史沿革、工程實績、建案資訊等基本資料。
研究報告與市場資料
- 元大投顧產業分析報告 (2024.12)
該報告深入分析隆大營建的資產開發計畫、轉型策略及市場布局，提供本文在產業分析方面的重要參考。
- 富邦證券產業研究報告 (2024.12)
針對隆大營建的營運概況、資產活化計畫及未來發展提供專業分析與評估。
- 凱基證券投資分析報告（2025.01）
提供近期市場對隆大營建的評價參考。
- MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 隆大
提供公司基本資料、營業項目、市場銷售與競爭等資訊。
- NStock 網站 – 隆大做什麼
提供公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況等補充資訊。
- Vocus 方格子 – 隆大營建相關文章 (包含 64bbeac1fd8978000107e8c7, 6774ece4fd8978000148f769, 64f733a1fd8978000165cd4a 等)
提供分析師或研究者對隆大營運模式、推案策略、政策影響的深入分析。
- CMoney 股市分析與討論區 – 隆大 (5519)
提供營收結構、法人看法、市場討論等即時資訊。
新聞報導
- 工商時報、經濟日報、中時新聞網、鉅亨網、聯合報、Yahoo 奇摩股市等財經媒體 (2023.Q4 – 2025.Q1)
提供隆大營建的最新營收公告、建案進度、土地交易、股利政策、法人說明會重點、市場展望及同業比較等新聞資訊。包含：2024 年營收創高、擬配息 3 元、鳳凰 Villa 交屋、2025 年推案計畫、亞灣土地收購、高殖利率排名等報導。
其他參考資料
- 台灣證券交易所公開資訊觀測站
提供隆大營建的財務報告、重大訊息公告及法人說明會資訊。
註：本文內容主要依據 2023 年底至 2025 年第一季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告、新聞報導及市場資訊平台。