個股筆記：5213 亞昕

亞昕國際開發 (5213)：穩健擴張與多元佈局的營建先鋒

公司概要與發展歷程

亞昕國際開發股份有限公司 (Yee Shin International Development Co., Ltd.，股票代號：5213)，簡稱亞昕，於 1995 年 1 月 成立，初始公司名稱為「捷鴻資訊」。公司於 2003 年 4 月 正式在櫃檯買賣中心上櫃。2005 年，亞昕集團入主，進行全面的經營團隊更迭，為公司轉型奠定基礎。2006 年 11 月，公司更名為「捷鴻開發」，標誌著正式跨足營建產業。其後，於 2008 年 7 月 再度更名為「力昕建設」。最終在 2009 年 6 月 的股東常會上，決議更名為「亞昕國際開發股份有限公司」，確立了現今的品牌形象。

亞昕的總部位於新北市新莊區，深耕台灣營建市場近 29 年，實收資本額達新台幣 58 億元。公司在全球擁有 4 大據點，遍及新北、台中、中國大陸及馬來西亞，員工人數約 258 人。亞昕以「亞昕蓋房子，放心一輩子」為企業標語，強調其對建築品質的堅持與對客戶的承諾，致力於成為==都市景觀、生活體驗與永續環境的實踐家==。董事長姚連地先生以其白手起家的背景，從木工、室內設計師到土地仲介，最終創立亞昕集團，其穩健經營與重視建築品質及美學的哲學，深植於企業文化中。2019 年，姚董事長提前布局接班計畫，培養其子姚政岳先生擔任總經理，確保企業的永續發展。

發展里程碑

• 1995 年 1 月：公司以「捷鴻資訊」名義成立，初期從事資訊相關業務。
• 2003 年 4 月：公司股票正式於櫃檯買賣中心上櫃。
• 2005 年：亞昕集團入主公司，全面更換經營團隊，開始轉型營建業。
• 2006 年 11 月：公司更名為「捷鴻開發」，正式跨足營建業務。
• 2008 年 7 月：再次更名為「力昕建設」。
• 2009 年 6 月：股東常會決議更名為「亞昕國際開發股份有限公司」，確立現有品牌形象。
• 2010 年：成立亞昕環境保護基金會，積極推動企業社會責任與環保公益。
• 2019 年起：積極拓展台中市場，開始布局中台灣地區的房地產開發。
• 2021 年：於桃園青埔推出酒店式公寓「亞昕喜徠登」，結合林口亞昕福朋喜來登酒店與昕境文創廣場，打造複合式生活圈。
• 2023 年：持續在林口、台中及苗栗等地推案，鞏固「林口王」的品牌地位，並在台中科博特區推出多個住宅及商辦大樓項目。

主要業務範疇分析

亞昕集團採取多元平衡的發展策略，旗下事業群主要分為三大核心板塊：

mermaid
graph LR
A[亞昕集團] --> B[住辦事業]
A --> C[商用事業]
A --> D[永續事業]
B --> B1[台灣住宅開發<br>（亞昕國際）]
B --> B2[中國大陸房地產<br>（河北三河中和房地產公司）]
B --> B3[馬來西亞房地產<br>（馬六甲案）]
C --> C1[商場經營<br>（昕境廣場）]
C --> C2[觀光飯店<br>（亞昕福朋喜來登）]
C --> C3[觀光飯店<br>（馬來西亞鉑昕酒店）]
D --> D1[亞昕環境保護基金會]
style A fill:#B8860B,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style B fill:#CD5C5C,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style C fill:#668B8B,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style D fill:#DAA520,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style B1 fill:#B87333,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style B2 fill:#BC8F8F,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style B3 fill:#DEB887,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style C1 fill:#B87333,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style C2 fill:#BC8F8F,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style C3 fill:#DEB887,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff
style D1 fill:#B87333,stroke:#ffffff,stroke-width:2px,color:#ffffff

圖、三大核心事業（資料來源：公司網站）

住辦事業

此為亞昕的核心業務，涵蓋住宅及商用辦公大樓的開發與銷售。
* 台灣市場：以「亞昕國際」品牌在台灣各地進行住宅與商辦的開發，尤其深耕大台北地區。
* 中國大陸市場：透過間接投資「河北三河中和房地產公司」參與中國大陸的房地產項目。
* 馬來西亞市場：在馬來西亞麻六甲推動大型造鎮計畫，拓展國際版圖。

商用事業

亞昕積極投入商用不動產的經營，創造穩定的現金流。
* 商場經營：成功運營「昕境廣場」，提供區域性的購物休閒服務。
* 觀光飯店：在台灣經營「林口亞昕福朋喜來登酒店」，並在馬來西亞規劃「鉑昕酒店」（Birkin International Hotel），結合觀光與地產開發。

永續事業

亞昕重視企業的社會責任與環境永續。
* 亞昕環境保護基金會：透過基金會的運作，積極參與環保公益活動，回饋社會。

產品系統與應用說明

亞昕的主要產品與服務環繞不動產開發的各個環節，應用領域廣泛：

住宅建築開發

此為公司的核心業務，專注於興建高品質的集合住宅，包括大樓及別墅型產品。亞昕的住宅產品遍布台灣大台北地區（尤其以新北市林口區為重鎮，素有「林口王」之稱）、台中市及苗栗縣等地區，滿足自住及投資型客戶的需求。

商用不動產開發與經營

亞昕亦投入商用不動產的開發，如「昕境廣場」購物商場及新莊副都心的商辦大樓「亞昕商匯中心」，提供商業租賃空間，活絡區域商業機能。

飯店經營

公司旗下擁有並經營「林口亞昕福朋喜來登酒店」，提供優質的住宿與餐飲服務。近年更將飯店品牌拓展至海外，於馬來西亞馬六甲大案「亞昕 The Rise」中規劃「鉑昕酒店」，標誌著亞昕跨足國際觀光飯店領域。

國際造鎮開發

亞昕積極拓展海外市場，最具代表性的是在馬來西亞麻六甲進行的大型造鎮計畫「亞昕喜來城」（包含「亞昕 The Rise」項目），該案結合住宅、商業及飯店等多重產業，展現公司在大型綜合開發項目的實力。

產品技術特色

• ==建築品質與智能住宅設計==：亞昕強調「精工匠心」，引進日系精工建築標準，注重建築結構安全、高品質建材的選用以及室內設計的美學呈現。
• ==智能建築技術應用==：公司積極將智慧住宅系統導入建案中，提升居住的便利性、舒適度與安全性，符合現代家庭對居住品質的追求。
• ==複合式開發模式==：亞昕擅長整合住宅、商場與飯店資源，打造「生活與商業一體化」的複合式生活圈，藉此提升整體資產價值與營運效益。

營收結構與比重分析

亞昕的營收主要來自不動產開發與銷售，其中住宅建案為最主要的貢獻來源。

區域營收分布

根據 2023 年 資料，亞昕的區域營收分布情況如下：

mermaid
pie
title 2023年區域營收分布
"台灣市場" : 99.996
"海外市場" : 0.004

• 台灣市場：佔整體營收比重約 99.996%，是公司絕對的營運重心。
• 海外市場 (主要為馬來西亞及中國大陸)：佔比約 0.004%，雖然目前比重不高，但代表著公司未來國際化發展的潛力。

財務績效分析

根據公司法人說明會資料，近五年及 2024 年前三季 的主要財務數據如下：

項目 [Item)	108年（2019）	109年 (2020]	110年 [2021)	111年（2022）	112年 (2023]	113年 Q1-Q3 (2024 Q1-Q3)
營業收入 Operating Revenue	2,280,301	5,584,964	3,049,444	2,933,881	5,591,190	1,580,369
營業毛利 Gross Profit	697,508	1,337,927	811,904	759,922	1,846,644	430,140
營業費用 Operating Expenses	472,474	587,682	518,889	495,443	580,251	418,832
營業利益 Net Operating Income	225,034	750,245	293,015	264,479	1,266,393	11,308
稅前淨利 Profit Before Tax	102,563	653,585	322,774	253,473	1,312,669	(301,385)
稅後淨利 Net Income	96,943	598,035	261,574	224,516	1,194,912	(315,129)
每股盈餘 EPS (元)	0.34	1.76	0.73	0.67	2.59	(0.60)

(單位：新台幣仟元，每股盈餘為新台幣元)

最新的業績表現方面，亞昕 2025 年 4 月 合併營收達到新台幣 18.06 億元，年增率高達 1036.94%。累計 2025 年 1 至 4 月 營收為新台幣 95.80 億元，年增率亦達 682.68%。2025 年第一季 稅後純益約 10.29 億元，每股盈餘 (EPS) 1.55 元，創下近七年同期新高，主要受惠於「亞昕昕上城」、「亞昕淳白」、「擎天森林」、「亞昕一見」以及海外馬來西亞「喜來城」等建案陸續完工認列。

客戶群體與占比分析

亞昕的主要客戶群體為購買住宅及商用不動產的終端消費者，具體可細分為：

• 自住客：為滿足自身居住需求的購房者。
• 換屋族：因家庭成員變化或居住需求升級而尋求更合適房產的客群。
• 投資客：以資產增值或租金收益為目的的房地產投資者。

公司的產品線涵蓋集合住宅、大樓、別墅、商場及飯店客房，因此客戶群體呈現多元化特徵，目前仍以台灣本地市場的客戶為主。在海外市場方面，例如馬來西亞的「亞昕 The Rise」造鎮案，則透過與國際房仲集團 (如 ERA 不動產、21 世紀不動產) 合作，積極拓展當地及國際買家市場。

目前尚無公開資料提供各類客戶群體的具體營收占比。

營業範圍與地區布局

亞昕的營業範圍以不動產開發為核心，並拓展至商場與飯店經營。

主要銷售國家或區域

• 台灣市場：為亞昕的營運主力與根基。尤其在新北市林口區，亞昕因長期深耕及大量推案，被市場譽為「林口王」，擁有穩固的市場地位與品牌影響力。此外，公司亦積極布局台北市、新北市新莊區、新竹地區、台中市及苗栗縣等地。
• 馬來西亞市場：以麻六甲的「亞昕喜來城」（包含「亞昕 The Rise」項目）為代表，是公司拓展東協市場的重要據點。該大型造鎮案結合了住宅、商業與飯店元素，目標客群鎖定當地居民及國際投資者。
• 中國大陸市場：曾透過間接投資三河中和房地產公司的方式，參與中國大陸的不動產市場，但近年在此區域的業務佔比較小。

生產基地 (建案所在地)

作為不動產開發商，亞昕的「生產基地」即為其主要的建案所在地及營建工程推動區域，主要集中於：

• 新北市林口區：此區為亞昕的發跡地與核心推案重鎮，擁有多個指標性建案，如「森匯」、「天匯」等。
• 新北市新莊區：亦有多個住宅建案正在推進，如福美街案。
• 台中市及新竹市：是公司近年積極拓展的新興市場，已陸續取得土地並規劃推案。
• 海外市場：馬來西亞麻六甲的「亞昕 The Rise」為其國際布局的重要基地。

競爭優勢與市場地位

核心競爭力

• ==區域深耕與品牌影響力==：亞昕長期深耕林口及雙北地區，建立了穩固的品牌形象，其產品品質與售後服務獲得市場普遍肯定。
• ==多元產品線與複合開發模式==：除了傳統住宅開發，亞昕成功經營商場（昕境廣場）與飯店（林口亞昕福朋喜來登酒店），形成「住宅 + 商業 + 飯店」的複合式生活圈，有效提升資產價值並創造穩定的現金流。
• ==國際市場布局==：積極拓展馬來西亞市場，並與國際知名房仲品牌合作，擴大銷售網絡，有助於分散單一市場風險，尋求新的成長機會。
• ==都市更新與危老改建參與==：積極響應政府政策，投入都市更新及危老改建項目，不僅能活化都市機能，也能藉此取得市中心優質土地資源，提升開發價值。
• ==智慧建築與綠色建築導入==：在建案中導入智能住宅技術與綠色建築設計理念，提升產品的附加價值，滿足現代消費者對居住品質與環境永續的追求。
• ==建築品質提升與日系工藝導入==：亞昕聘請日本資深建築一級技師田中純夫先生擔任顧問，將日系工藝的職人精神融入台灣建築實踐，從結構安全到施工細節全面提升住宅品質，強化品牌競爭力。

市場競爭地位

亞昕在台灣住宅建築市場，尤其是在新北市林口地區，享有極高的知名度與市場佔有率，因此有「林口王」的美譽。整體而言，亞昕在台灣住宅市場屬於中大型建商，擁有一定的市場份額。
然而，營建市場競爭者眾多，主要競爭對手包括：
* 華友聯 (1436)
* 三地開發 (1438)
* 雋揚 (1439)
* 名軒 (1442)
* 建台 (1107)
* 上曜 (1316)
* 宏和 (1446)
* 大將 (1453)
* 怡華 (1456)
* 寶徠 (1805)
* 其他如國建、國揚、太設、全坤建、太子、冠德、宏璟、華建、宏盛、宏普等亦為市場上的主要競爭者。
這些公司多數聚焦於台灣住宅及商用不動產開發，市場競爭相當激烈。許多競爭對手亦有積極擴大推案與土地儲備的計畫，並同樣投入都市更新及危老改建項目。

原物料與供應鏈分析

原物料來源

亞昕不動產開發所需的主要原物料包括：
* 土地：由公司自有開發人員尋找合適案源，或透過都市更新、危老改建等方式取得。視情況與地主合作合建或買斷自建。
* 建築材料：如鋼筋、水泥、砂石、磁磚、衛浴設備、廚具及室內裝修設備等。

採購與供應鏈管理

公司通常採用==包工包料==或==聯合發包==的方式進行建材採購與工程施作。亞昕與多家經營穩健、信譽良好的營造廠商及建材供應商建立長期合作關係，以確保建築品質與工程進度。在國際市場，如馬來西亞建案，則與當地及國際房仲品牌（如台灣 ERA、Century 21）合作，拓展銷售渠道，切入國際房地產銷售供應鏈。

原物料對公司成本的影響

建築材料（如鋼筋、水泥）的價格波動會直接影響營建成本，進而對公司的毛利率產生影響。近年來，全球建材價格受供應鏈緊張、運輸成本上升及原物料行情上揚等因素影響，對營建成本造成一定壓力。亞昕透過嚴謹的工程發包制度、與供應商的長期合作關係以及部分預先採購策略，努力控制成本波動。雖然原物料價格上漲可能短期內壓縮利潤空間，但公司憑藉其優質產品定位及品牌形象，在市場景氣良好時具備一定的價格轉嫁能力。

原物料目前市況與供需

台灣建築材料供應整體尚屬穩定，但仍會受到國際原物料價格波動及全球物流狀況的影響，短期內可能存在供應緊張或價格上揚的風險。整體市場需求隨著房市景氣回溫而增加，建材需求保持穩健，供需狀況相對平衡。亞昕透過多元供應商策略及包工包料的發包方式，致力於降低單一供應來源的風險，保障材料供應的穩定性。

近期重大事件分析

亞昕國際開發近期在營運、財務及市場拓展方面均有積極進展：

營運與推案進展

• 2025 年營收目標挑戰 200 億元：公司計畫於 2025 年 大幅提高推案量，目標營收挑戰新台幣 200 億元。重點建案包括台中大連路案（總銷 221 億元）、新北中和圓通段（總銷約百億元）、台中麻園頭段（總銷 70 億元）及林口麗林段（總銷 35 億元）等。
• 台中市場六大建案齊發：2025 年 亞昕將在台中市場重磅推出六大建案，總銷金額高達 486 億元，涵蓋北屯 14 期重劃區（洲際段、榮德段）、五權西路、水湳經貿園區（文商 36 案）及科博館特區（麻園頭段）等黃金地段。台中線上銷售個案「亞昕丰山」（總銷 65 億元）銷售已達八成。
• 新竹市場積極布局：2025 年 3 月，亞昕宣布與海悅國際開發共同投資 22 億元 購入新竹市北區約 1,116 坪 土地（亞昕出資 7 成），預計進行都市更新，規劃興建總銷至少 80 億元 的住宅大樓，目標於 2026 年第三至四季 取得建照後推出。此前，亞昕已在新竹陸續取得三筆土地，並於 2023 年第四季 公告斥資 22.8 億元 購入新竹市政府旁的福泰飯店大樓，首度插旗新竹。
• 馬來西亞「亞昕 The Rise」完工銷售：位於馬來西亞麻六甲的「亞昕喜來城」中的「亞昕 The Rise」項目（總銷近 70 億元）已完工，包含酒店式公寓及鉑昕酒店。2024 年 4 月底至 5 月初，亞昕宣布與 21 世紀不動產、ERA 不動產合作銷售剩餘成屋，鎖定國內海外置產及資金避險買盤。該案總投資額約 30 億新台幣，截至 2024 年 4 月底 已入帳約 2 億元。
• 「亞昕之森」建案工程發包：2025 年 5 月，亞昕公告「亞昕之森」建案已完成全案工程發包。
• 林口「亞昕一緻」上樑：2024 年 12 月底，集團於林口舉辦「亞昕一緻」上樑儀式。

財務與籌資活動

• 2024 年財報與 2025 年第一季財報亮眼：
  • 2024 年 全年 EPS 達 1.65 元。董事會決議配發每股現金股利 1.5 元 及股票股利 0.25 元，總計 1.75 元，現金殖利率約 3.8% (依 2024 年 5 月 股價估算)。
  • 2025 年第一季 稅後純益達 10.29 億元，EPS 1.55 元，創近七年同期新高。
  • 2025 年 3 月 單月營收 46.55 億元，第一季累計營收 77.75 億元。
  • 2025 年前兩個月 合併營收 31.20 億元，年增 3.35 倍。
• 現金增資與公司債發行：
  • 2025 年 5 月 6 日，董事會決議辦理現金增資發行新股 3,500 萬股，暫訂發行價格每股 32 元，以充實營運資金及償還銀行借款。
  • 2025 年 3 月 4 日，董事會決議發行 114 年度第二次 有擔保普通公司債，總額新台幣 5 億元，票面利率 2.07%，期限五年，主要用於償還金融機構借款。
• 中部總部購置：2025 年 5 月 7 日，亞昕公告斥資 3.12 億元 購入台中七期豪宅「聯聚中雍大廈」2 戶，作為中部營運總部。

其他重要事件

• 土地合建計畫調整：2025 年 1 月 17 日 公告，決議終止台中市西屯區一宗土地合建計畫，顯示公司對土地資源配置進行策略性調整。
• 新莊建案工地火警：2025 年 1 月 22 日，亞昕位於新莊的「亞昕森中央」建案工地發生火警，公司表示將評估損失影響，並由國原營造負責修復。新潤建設於該案投資比例為 18.472%。
• 董事長遭起訴事件：2023 年第三季，媒體報導董事長姚連地先生因個案遭起訴，公司回應已委請律師依法處理。

未來發展策略展望

亞昕國際開發未來將持續以==住宅開發為核心，輔以商用不動產經營與國際市場拓展==，推動公司永續成長。

短期發展計畫 (1-2 年)

• 加速推案與衝刺營收：2025 年 將是亞昕的交屋入帳高峰期與推案爆發年，預計有多達七至十二筆新建案完工挹注營收，總銷金額有望突破 200 億元，法人預估 2025 年 EPS 有機會挑戰半個股本以上。
• 深耕重點區域市場：
  • 台中市場：將是未來幾年的發展重心。2025 年 計劃在台中推出六大建案，總銷金額高達 486 億元。已於 2025 年上半年 確定推出三大建案，總銷 156 億元，並持續評估與購入台中（如大里區、西屯區）土地。
  • 雙北市場：鞏固林口「林口王」的領導地位，並持續在新莊、中和、南港等區域推案。如林口「森匯」、「天匯」、台北「亞昕華威」等。
  • 桃竹苗市場：桃園「亞昕喜徠登」酒店式公寓、苗栗頭份「中央大道」等案將陸續貢獻。新竹與海悅合作的都更案預計 2026 年 推出。
• 強化品牌與建築品質：持續導入日系精工建築理念與工法，提升產品競爭力。將國際酒店的「昕思維」服務導入旗下社區。
• 拓展海外市場銷售：馬來西亞「亞昕喜來城」成屋將持續透過國際房仲銷售，挹注海外營收。

中長期發展藍圖 (3-5 年)

• 鞏固土地儲備：目前手中土地庫存（儲備個案）總銷金額約 443 億元，包括新竹東門段 [103 億元)、光埔二期（53 億元），台中大連路 (100 億元]、大進段 (74 億元)、豐圳段 (113 億元)。公司將持續透過都市更新、危老改建及直接購地等方式，確保未來 3-5 年的推案量能。
• 多元化經營：除了住宅開發，將持續經營「昕境廣場」商場及「林口亞昕福朋喜來登酒店」，並評估在林口扶輪公園附近引進國際五星級飯店品牌，擴大商用不動產的穩定收益來源。
• 國際市場探索：在馬來西亞市場奠定基礎後，將持續評估在東協國家或其他具潛力海外市場的投資機會。
• 永續發展實踐：透過亞昕環境保護基金會，持續投入環保公益與社會責任項目，提升企業形象與永續價值。

未來年度完工個案規劃

根據公司法人說明會揭露，未來數年預計完工並可供銷售的個案金額龐大：
* 113 年 (2024 年)：預估完工可銷售金額 196 億元。
* 114 年 (2025 年)：預估完工可銷售金額 177 億元。
* 115 年 (2026 年)：預估完工可銷售金額 161 億元。
* 116 年 (2027 年)：預估完工可銷售金額 227 億元。
* 117 年 (2028 年)：預估完工可銷售金額 114 億元。
* 118 年 (2029 年)：預估完工可銷售金額 304 億元。
總計未來六年至 118 年 (2029 年)，預估完工可銷售金額合計高達新台幣 1,179 億元。

以下為詳細建案規劃表：

雙北市未來年度完工個案

案名	總銷金額 (新台幣億元)	銷售率	預計完工年度
一邸	54	先建後售	113年
昕上城	22	100%	113年
淳白	31	100%	113年
擎天森林	55	100%	114年
敦南	5	35%	114年
森中央	84	70%	114年
昕銀座	40	97%	115年
企業總部	71	自用/出租	116年
森滙天滙	63	62%	116年
寓邸	13	尚未開案	117年
圓通段	35	尚未開案	117年
林口中山路	111	尚未開案	117年
昕富琚	39	尚未開案	117年

桃園、苗栗、台中、馬來西亞未來年度完工個案

地區	案名	總銷金額 (新台幣億元)	銷售率	預計完工年度
桃園	一見	27	98%	114年
桃園	喜徠登	77	100%	114年
桃園	森丰	18	20%	115年
苗栗	昕見築	18	100%	114年
苗栗	中央大道	20	60%	116年
台中	一緒	10	100%	113年
台中	一沐	13	100%	113年
台中	一緻	32	91%	114年
台中	丰山	76	70%	116年
台中	洲際段	36	尚未開案	116年
台中	榮德段	44	尚未開案	117年
台中	麻園頭	35	尚未開案	117年
台中	文商段	84	尚未開案	117年
馬來西亞	喜來城	66	22%	113年

114 年 (2025 年) 預計完工重點個案詳細資訊

案名	基地地址	建物用途	結構形成	基地面積 (坪)	戶/車數	建築樓層	預計完工日	預計總銷 (億元)	銷售率
亞昕‧一見	桃園區	住家	電梯大樓	1,401.20	231戶 / 236車	21F/B3	114.Q1	27	98%
亞昕‧擎天森林	台北市南港區	住家	電梯大樓	5,994	400戶 / 417車	26F/B4	114.Q1	55	100%
亞昕‧昕見築	苗栗縣頭份市、竹南鎮	住家	電梯大樓	824	225戶 / 239車	23F/B5	114.Q1	18	100%
亞昕‧喜徠登	桃園市中壢區	住商	電梯大樓	1,858.59	555戶 / 561車	17F/B5	114.Q2	77	100%

圖、亞昕‧一見（資料來源：公司網站）

圖、亞昕‧擎天森林（資料來源：公司網站）

圖、亞昕‧昕見築（資料來源：公司網站）

圖、亞昕‧喜徠登（資料來源：公司網站）

儲備個案

地區	案名/位置	基地面積 (坪)	總銷金額 (新台幣億元)
新竹	東門段	776	103
新竹	光埔二期	1,057	53
台中	大連路	3,029	100
台中	大進段	734	74
台中	豐圳段	3,263	113
	合計	8,859	443

投資價值綜合評估 (重點整理)

利多因素

• 營收與獲利成長強勁：2025 年第一季 EPS 已達 1.55 元，全年營收目標挑戰 200 億元，獲利成長可期。法人預估 2025 年度 EPS 有機會達到 9.26 至 10 元 區間。
• 豐沛的在手訂單與未來案量：未來六年至 2029 年 預計完工可銷售案量高達 1,179 億元，加上儲備個案 443 億元，業績成長能見度高。
• 台中市場布局效益顯現：台中為人口成長快速區域，亞昕重押台中市場，2025 年 六大案總銷 486 億元，將成為重要成長引擎。
• 多元化經營分散風險：除了住宅開發，商場、飯店經營提供穩定現金流，國際市場布局則開拓新成長空間。
• 股利政策大方：2024 年 配發股利合計 1.75 元 (現金 1.5 元、股票 0.25 元)，股利配發率達 87% (以 112 年 EPS 2.59 元計，若以 2023 年 EPS 1.65 元計則更高)，顯示公司願意與股東分享經營成果。
• 品牌與品質提升：引進日系精工，強化建築品質，有助於提升產品議價能力與市場口碑。

潛在風險

• 全球經濟與利率波動：全球經濟不確定性及未來利率走勢可能影響房市買氣與資金成本。
• 建築原物料成本波動：鋼筋、水泥等建材價格若持續上漲，可能對毛利率造成壓力。
• 房地產政策調控：政府若持續推出更嚴格的房市調控政策，可能影響市場交易量與投資氛圍。
• 市場競爭加劇：營建同業亦積極推案，市場競爭依然激烈。

整體而言，亞昕國際開發憑藉其==明確的區域發展策略、充沛的土地庫存、多元化的產品組合以及對建築品質的堅持==，在目前房市環境下展現出強勁的成長動能。儘管面臨外部環境的挑戰，但公司積極的推案計畫與穩健的財務操作，為其未來發展奠定了良好基礎。

ESG 方面的落實與實踐

亞昕國際開發在環境保護 [E)、社會責任（S）及公司治理 (G] 三方面均有具體實踐：

• 環境保護承諾 (E)：

  • 自許為美化都市環境的推手，強化工地環境管理。
  • 落實綠建築與智慧建築理念，減少建案對環境的負面衝擊。
  • 積極認養人行道，維護鋪面及植栽，採用止滑安全建材，營造友善人行環境。

• 企業社會責任 (S)：

  • 以永續經營精神回饋社會，持續捐贈善款予「財團法人亞昕環境保護基金會」。
  • 透過基金會參與公園認養（如林口扶輪公園，捐贈 200 萬元）、專款贊助警政單位反詐騙宣導（捐贈內政部警政署保安警察第六總隊 50 萬元）。
  • 積極參與各項慈善捐贈活動，例如：捐贈苗栗縣國小參賽隊伍赴韓比賽經費 25 萬元、贊助台中市政府籌辦 WBC 世界棒球經典賽 200 萬元、中華民國高爾夫協會慈善晚宴義賣推桿 80 萬元、捐贈社團法人台灣胰臟基金會 30 萬元、贊助財團法人桃園市璟都有愛社會福利慈善基金會高爾夫球賽 10 萬元。

• 公司治理經營 (G)：

  • 致力提升董事會運作績效，確保董事有效執行業務並遵循相關法令。
  • 公司官方網站充分揭露重要規章、公司治理運作實務及利害關係人溝通情形等資訊。
  • 透過資訊揭露的透明化，增進利害關係人對公司經營的信賴與支持。

圖、綠建築實例-鑽石級（資料來源：公司網站）

圖、綠建築實例-黃金級（資料來源：公司網站）

圖、綠建築實例-銀級（資料來源：公司網站）

參考資料說明

公司官方文件

1. 亞昕國際開發股份有限公司 法人說明會簡報。本研究主要參考此簡報的公司概況、多元發展策略、未來年度完工個案規劃、儲備個案資訊、財務概況、股利政策、114 年預計完工個案詳細資料以及 ESG 實踐內容。

新聞報導與公開資訊

1. 方格子相關專題文章 (2022.10)。提供了公司基本介紹、歷史沿革及早期市場布局資訊。
2. 維基百科 亞昕國際開發條目。補充了公司發展歷程、主要業務及品牌相關資訊。
3. MoneyDJ 理財網 公司介紹及新聞 (多篇，涵蓋 2023-2025 年)。提供了公司營運概況、推案計畫、財務表現、法人評價、股利政策、土地交易、海外市場進展及重大訊息等。
4. 自由時報地產天下 (多篇，涵蓋 2024-2025 年)。報導了公司推案策略、台中市場布局、營收表現及房市觀點等。
5. 經濟日報 (多篇，涵蓋 2024-2025 年)。深入報導了公司年度展望、重大建案進度、法人分析、財務狀況及產業趨勢。
6. 聯合新聞網 (多篇，涵蓋 2024-2025 年)。涵蓋公司推案計畫、市場策略、營收表現及特定建案（如馬來西亞案）的詳細報導。
7. 鉅亨網 新聞及公告 (多篇，涵蓋 2024-2025 年)。提供即時營收公告、法人動態、股價分析及重大訊息。
8. CMoney 相關報告與新聞 (多篇，涵蓋 2024-2025 年)。提供法人預估、個股分析及市場動態。
9. Yahoo 奇摩股市/財經 (多篇，涵蓋 2024-2025 年)。提供公司公告、股價資訊、營收報告及相關新聞。
10. ETtoday 房產雲 (2025.03)。報導了台中市場推案情況。
11. StockFeel 股感 網站資料。提供公司基本資料及競爭對手資訊。
12. HiStock 嗨投資、NStock 網站、財訊快報、工商時報、中時新聞網等。補充公司背景、營運概況及市場資訊。
13. 公開資訊觀測站。查詢公司重大訊息、財務報告及法人說明會資料。