圖(1)個股筆記：2348 海悅（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 01 月 26 日
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代銷、開發、轉投資三位一體：海悅國際的房產業務新藍圖
海悅國際開發股份有限公司的發展歷程映照台灣產業升級與轉型的軌跡。公司創立於 1987 年 8 月 12 日，初期以力捷電腦股份有限公司之名深耕科技產業，主打 UMAX 品牌影像掃瞄器行銷全球。2004 年 6 月，因應產業變遷，更名為力廣科技，將營運重心轉向 DRAM 模組生產製造，同時布局電子零組件通路與品牌經營。
2013 年，公司迎來重大轉折，經營權由海悅廣告接手，更名為海悅國際開發，正式進軍房地產代銷領域。此次轉型不僅代表業務重心的位移，更凸顯公司對房地產市場發展潛力的前瞻布局。
業務結構與營運模式
海悅國際的營運以房地產代銷與不動產開發為雙核心。截至 2024 年第三季，公司營收結構中，代銷勞務收入占比 72%，房地產銷售收入占 28%。代銷業務涵蓋市場調查、產品規劃建議、整合行銷策略制定及交易居間服務等全方位服務，產品組合包括預售屋、新成屋、餘屋、商辦、土地及停車位等多元標的。
在不動產開發領域，公司透過子公司金毓泰進行營運，聚焦開發社區型住宅與商辦大樓。自 2013 年 7 月以 2.72 億元購入新北市鶯歌區土地開啟自主開發業務後，公司陸續推出「微笑海悅」、「新莊海悅花園」、「A3 光點」等精品建案，2023 年再推出「微笑海悅 2」，展現穩健的開發實力。
市場表現與營運成效
2024 年，海悅國際繳出亮眼的營運成績單。前三季 EPS 達 13.25 元，接近 2023 年全年的 13.86 元水準。第三季單季營收達 19 億元，稅後純益較去年同期大幅成長 60.52%。累計前 10 個月，合併營收達 26.95 億元，年增 3.87 倍，其中代銷收入 5.73 億元，營建收入因認列售地收入而達 21.22 億元。前 10 個月總營收突破 85 億元，年增率 105.02%，創下歷年新高。
在業務布局方面，公司目前在全台共有 56 個代銷建案，其中北部地區 32 案、中部地區 13 案、南部地區 11 案，形成完整的銷售網絡。各區域營收占比分別為：桃竹地區 28.03%、雙北地區 27.60%、台中地區 23.32%、南部地區 21.05%，顯示業務分布均衡且風險分散。
代表性建案與市場布局
2024 年，海悅國際在台灣各大都會區推動多項指標性建案。在台北都會區，以「DIAMOND TOWERS 台北之星」為首的高端住宅專案獲得市場肯定；新竹地區的「利晉曙光」和桃園的「大華菁耕」等建案，則因其優質規劃和精準的市場定位而廣受矚目。同時，公司積極進軍都更市場，金毓泰開發的「台北市議會舊址地上權案」預計於 2024 年第二季取得建照，標誌著公司在都市更新領域的重要里程碑。
海悅國際全台建案分布表
雙北地區建案 (總銷 1,165.1 億元，占年度營收 27.60%)
| 案名 | 地點 |
|---|---|
| 聯上天母 | 台北市士林區 |
| Diamond Towers台北之星 | 台北市大安區 |
| 冠德信義BCF | 台北市信義區 |
| 璞真之道 | 台北市中山區 |
| 宏璟帝璟苑 | 台北市中正區 |
| 國雄中正 | 台北市中正區 |
| 擎天森林 | 台北市南港區 |
| 順天淳美術 | 新北市三重區 |
| 大同莊園III | 新北市土城區 |
| 新潤青樺 | 新北市土城區 |
| 飛鳥之丘 | 新北市淡水區 |
| 宏普Grand Park | 新北市新店區 |
| 聯上澐朗 | 新北市新店區 |
| 新莊科達花園 | 新北市新莊區 |
| 瓏山林榮馥大院 | 新北市新莊區 |
| 宏國青田 | 新北市鶯歌區 |
桃竹地區建案 (總銷 918.4 億元，占年度營收 28.03%)
| 案名 | 地點 |
|---|---|
| 時晴苑 | 桃園市中壢區 |
| 新潤君頤 | 桃園市中壢區 |
| 美術水公園 | 桃園市中壢區 |
| 青之上河 | 桃園市中壢區 |
| 亞昕喜徠登 | 桃園市青埔區 |
| 昭揚天銳 | 桃園市桃園區 |
| 百俊吾双 | 桃園市桃園區 |
| 麗晶花園廣場 | 桃園市桃園區 |
| 竹城A7甲子園 | 桃園市龜山區 |
| 興富發鉑悅 | 桃園市龜山區 |
| 大華首捷 | 桃園市蘆竹區 |
| 春福大雋 | 新竹市北區 |
| 浩瀚森PARK | 新竹市北區 |
| 利晉曙光 | 新竹市東區 |
| 豐邑豐采520 | 新竹縣竹北市 |
| 誠佳竹科臻邦 | 新竹縣新埔鎮 |
台中地區建案 (總銷 835.6 億元，占年度營收 23.32%)
| 案名 | 地點 |
|---|---|
| 拓建悅見山 | 台中市太平區 |
| 元鈞坐忘山 | 台中市北屯區 |
| 南悅豐映 | 台中市北屯區 |
| 達麗冶翠 | 台中市北區 |
| 展裕丰格 | 台中市后里區 |
| 泰御天鑄2 | 台中市西屯區 |
| 大陸豐蒔 | 台中市西屯區 |
| 國雄無双 | 台中市西屯區 |
| 鉅陞台灣隱賦 | 台中市西屯區 |
| 浩瀚湖濱城 | 台中市東區 |
| 宏銓山里時晴 | 台中市南屯區 |
| 鉅陞南青山 | 台中市南屯區 |
| 大華縱橫 | 台中市烏日區 |
南部地區建案 (總銷 646.0 億元，占年度營收 21.05%)
| 案名 | 地點 |
|---|---|
| 和弘新東琚 | 台南市仁德區 |
| 博元南科悅揚 | 台南市安和區 |
| 湖映白 | 台南市安南區 |
| 松丹達麗 | 台南市東區 |
| 桂田盤古2 | 台南市善化區 |
| 聯上APPLE | 台南市善化區 |
| 春福天駅 | 台南市歸仁區 |
| 華友聯Power City | 高雄市小港區 |
| 三發首席大院 | 高雄市仁武區 |
| 達麗雙子星 | 高雄市岡山區 |
| 達麗未來市 | 高雄市橋頭區 |
註：尚可銷售案量超過 1,865 億元
後續銷售個案清單
北部地區後續建案 (總銷 219.0 億元)
| 案名 | 地點 |
|---|---|
| 宏昌新埔民生 | 新北市板橋區 |
| 科達琢真文化 | 新北市板橋區 |
| 佳元新店寶強段 | 新北市新店區 |
| 鴻喆鴻磬 | 新竹縣竹北市 |
| 大華菁耕 | 桃園市蘆竹區 |
| 宏普序時代 | 桃園市中壢區 |
| 文生楊獅段 | 桃園市楊梅區 |
| 竹城中州 | 桃園市龜山區 |
中部地區後續建案 (總銷 509.6 億元)
| 案名 | 地點 |
|---|---|
| 由鉅大恆 | 台中市西區 |
| 櫻花昕光之櫻 | 台中市太平區 |
| 敦泰一境 | 台中市北屯區 |
| 悅讀大城 | 台中市北屯區 |
| 大城之丘 | 台中市北屯區 |
| 亞昕丰山 | 台中市北區 |
| 亞昕一緻 | 台中市北區 |
| 國泰崇德段 | 台中市北屯區 |
| 大城文北段 | 台中市北屯區 |
| 達麗新高鐵段 | 台中市烏日區 |
南部地區後續建案 (總銷 500.1 億元)
| 案名 | 地點 |
|---|---|
| 浩瀚無極 | 台南市東區 |
| 恆鵬平道段 | 台南市永康區 |
| 陞發icon | 台南市善化區 |
| 住豪善文段 | 台南市善化區 |
| 春福善駕段 | 台南市善化區 |
| 煌聖新北段(第三期) | 台南市新市區 |
| 達麗世界強棒(武東段) | 台南市歸仁區 |
| 隆大鳳凰信義 | 高雄市岡山區 |
| 隆大鳳凰Villa | 高雄市橋頭區 |
註：後續進場包銷 27 個案總銷約 1,228.7 億元
數位創新與客戶經營
海悅國際運用數位科技強化市場競爭力，建立了龐大的客戶基礎。目前擁有 164 萬名會員，網站及網路瀏覽量每年達 2,133 萬人次。每月廣告點擊達 152 萬次，社群觸及近 984 萬人次，社群互動更達 65 萬次，展現出強大的數位行銷實力。公司透過大數據分析，精準掌握市場需求，為建商和購屋者提供更貼近需求的服務。
永續發展與 ESG 實踐
在永續經營方面，海悅國際率先導入 ESG 管理制度，從三個面向推動企業永續：
- 環境保護：案場規劃著重節能省碳、遠端監控、實施分區控管，避免能源浪費。
- 社會責任：提供員工內部急需貸款，針對社會弱勢或過剩農作等議題提供援助。
- 公司治理：提供員工每年旅遊補助、高階主管身心健檢，完善員工管理等相關資訊透明度。
特別值得一提的是，「海悅國際大樓」與台灣營建研究院、台灣幸福健築協會合作，目標打造雙白金永續建築，預計 2027 年底完工，將成為公司永續發展理念的具體實踐。
未來發展策略與市場展望
展望 2025 年，海悅國際規劃多項重要發展方向：
「擎天森林」預計於 2025 年第一季完工交屋，與策略夥伴合作開發的「世界南科 C」建案，總銷金額達 30 億元，將為公司帶來穩定的營收貢獻。此外，公司積極布局土地開發，以 16.52 億元處分新北市新店區寶元段土地，並與新美齊、濟盟建設合作開發新案，展現多元合作策略。
面對市場變化，公司採取靈活的因應措施。儘管央行實施第七波信用管制，但在新青安房貸政策支持下，公司透過精準的市場定位和產品規劃，維持穩定的銷售動能。目前全台約 30 個建案持續進行，總可銷售金額達 1,865 億元，展現充沛的發展動能。
海悅國際憑藉代銷、營建與轉投資三大獲利引擎，加上靈活的經營策略和穩健的財務實力，持續鞏固其在台灣房地產市場的領導地位。隨著數位轉型深化、永續發展推進，以及區域市場的深耕，公司未來發展前景備受期待。
圖(2)土地開發貢獻效益預計時程表（資料來源：海悅公司網站）
參考資料說明
公司官方文件
-
海悅國際開發股份有限公司 2024 年第三季法人說明會簡報（2024.11）
本研究主要參考法說會簡報的財務數據、建案結構分析、區域營收分布及未來展望。該簡報由海悅國際總經理王俊傑主講，提供最新且權威的公司營運資訊。 -
海悅國際 2024 年第三季財務報告（2024.10）
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據。內容包括前三季 EPS 達 13.25 元等重要財務指標。 -
海悅國際 2024 年股東會年報（2024.07）
年報提供公司治理架構、業務發展策略及永續經營方針等重要參考資訊。
新聞報導
-
經濟日報產業分析專文（2024.11.14）
報導詳述海悅國際第三季營收達 19 億元，稅後純益年增 60.52% 的營運成果。 -
工商時報專題報導（2024.11.05）
針對海悅國際 10 月合併營收達 26.95 億元，以及未來建案開發計畫提供完整分析。 -
鉅亨網產業分析（2024.10.19）
深入分析海悅國際在第四季推案策略及營收展望。
產業研究報告
- 元富證券產業研究報告（2024.10）
研究報告提供海悅國際在房地產代銷及開發領域的專業分析，以及對公司未來發展的評估。
永續發展文件
- 海悅國際 ESG 永續報告書（2024）
此報告詳細說明海悅國際在環境保護、社會責任與公司治理三大面向的具體措施及實踐成果。
註：本文內容主要依據上述 2024 年第三季及第四季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。特別著重於最新的營運數據及未來發展規劃，以確保資訊的時效性與準確性。
參考資料來源
資料來源：海悅公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。
公司網址：https://www.hiyes-group.com.tw/
法說會中文檔案連結：https://mops.twse.com.tw/nas/STR/234820241118M001.pdf
基本概況
股價：176.5
預估本益比：17.81
預估殖利率：5.85%
預估現金股利：10.33元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報
圖(3)2348 海悅 EPS 熱力圖
股價走勢
圖(4)2348 海悅 K線圖（日）
圖(5)2348 海悅 K線圖（週）
圖(6)2348 海悅 K線圖（月）
日報表
圖(7)2348 海悅 法人籌碼
週報表
圖(8)2348 海悅 大戶籌碼
月報表
圖(9)2348 海悅 內部人持股
圖(10)2348 海悅 本益比河流圖
圖(11)2348 海悅 淨值比河流圖
新聞筆記
案交屋入帳有望再賺1個股本以上 Note right of 2025.01.01: ↑海悅於2024.12.31宣布以總價近3.12億
元處分新應材股票494張，大賺1.61億元，估約可
貢獻海悅每股獲利0.89元 Note right of 2025.01.01: ↑海悅於2024.04以3.77億元買下新應材90
4張股票，平均每股417.45元，至年底封關日新應
材股價大漲逾5成 Note right of 2025.01.01: →海悅逢高出脫逾半數持股，交易總價近3.12億元，
平均每股處分價631.05元，處分利益1.61億元 Note right of 2025.01.01: →海悅表示大舉投資新應材，主因兩公司主要股東多年好
友，且新應材董事長也是海悅主要股東與董事，雙方近年
合作密切
山林轉向房產開發事業 Note right of 2024.12.30: ↑海悅和愛山林自建案完工交屋量放大，貢獻營收占比攀
升 Note right of 2024.12.30: →代銷事業資金運轉率高、毛利率高，月營收穩定 Note right of 2024.12.30: →海悅 11M24 自結每股純損0.16元，受央行
信用管制及房貸影響 Note right of 2024.12.30: →海悅前三季EPS達13.25元，投資收益項目將進
入資金回收期 Note right of 2024.12.30: ↑25 年 海悅將有四大案完工，預計挹注營收約66
億元
工建案成本增加，11M24 每股虧損0.16元 Note right of 2024.12.26: ↓11M24 營業收入為10.54億元，年增90.
83%，但稅前和稅後分別虧損0.35億元和0.24
億元，年減超過100% Note right of 2024.12.26: →海悅 3Q24 財報顯示，稅後純益達20.47億
元，單季每股稅後純益13.25元，營收增長
1M24 營收達95.86億元，年增超過1倍 Note right of 2024.12.24: ↑未來自建案如擎天森林、A3光點等五大建案將陸續入
帳，預計業績將繼續攀升 Note right of 2024.12.24: ↑投信連續八買，法人買超1,467張，顯示市場對海
悅未來表現充滿信心
2.20 收報187.5元，日KD出現黃金交叉，顯
示多頭行情醞釀中 Note right of 2024.12.22: →三大法人上周買超1,415張，但外資已連續六日賣
超 Note right of 2024.12.22: →海悅前 11M24 營收較 23 年成長一倍，達
95.87億元，接近百億元大關 Note right of 2024.12.22: ↑自建案及代銷案貢獻顯著，4Q24 業績預期顯著成
長，25 年仍有多項利多題材支撐
，買賣雙方共識漸趨一致 Note right of 2024.12.07: →海悅指出，「新平衡價格」已逐漸形成，潛力區包括科
技產業發展重鎮及低基期首購市場 Note right of 2024.12.07: →海悅 11M24 合併營收達10.54億元，年增
90%，1M24-11M24 營收達95.86億元
，年增103% Note right of 2024.12.07: ↑海悅在手代銷建案總銷金額約4,850億元，已接案
規劃推案金額達3,300億元，分布全台各區 Note right of 2024.12.07: ↑海悅展望 25 年 ，投資收益進入回收期，四大建
案預期完工交屋可獲營建收入約66億元
90%，累計前 11M24 營收創歷年新高，達95
.86億元 Note right of 2024.12.06: ↑海悅預期 25 年 將受益於4大建案的完工交屋，
營建收入預計將增加66億元，業績將持續增長
90%，創下 24 年單月次高紀錄，累計前 11M
24 營收達95.86億元，年增率103.35% Note right of 2024.12.05: →海悅的代銷案貢獻顯著，11M24 代銷收入2.7
6億元，累計前 11M24 代銷收入60.2億元，
年增率27.7%
益性不動產，預計 27 年 底完工「海悅國際大樓」 Note right of 2024.12.02: →海悅國際大樓位於台北市核心商圈，規劃A、E兩棟大
樓，提供1.6萬坪辦公空間，並申請國際綠建築認證 Note right of 2024.12.02: →愛山林在台北建設龍江路企業總部大樓，部分樓層出租
，並將保留「新竹帝寶」店面只租不售，期待穩定租金收
益
創歷年同期新高 Note right of 2024.12.01: ↑海悅自建案 25 年貢獻量將顯著增加，並有「新莊
海悅花園」交屋入帳 Note right of 2024.12.01: ↑海悅 4Q24 將認列處分開明高職校地持分，認列
16.52億元，24 年獲利可期 Note right of 2024.12.01: →海悅股價強彈，三大法人買超820張，日KD呈黃金
交叉，周線連三紅
3.25元，接近 23 年 24 年獲利 Note right of 2024.11.17: ↑海悅的自建案貢獻度將大幅攀升，外資回補並且股價大
幅上漲，單周漲幅達9.33%
24 年EPS 13.86元，年增率顯著 Note right of 2024.11.14: ↑海悅 3Q24 營收19億元，稅後純益年增60.
52%，預計年底前交屋「新莊海悅花園」
屋及預售屋市場，市場信心不足導致預售屋銷售受壓 Note right of 2024.11.05: →海悅公告 10M24 合併營收26.95億元，代
銷收入5.73億元，年增3.64%，顯示在新價格共
識下仍維持順銷 Note right of 2024.11.05: →海悅表示全台30建案在央行政策影響下，房市回歸交
易機制，推動不動產交易節奏 Note right of 2024.11.05: →海悅的代銷建案包括台北、新北、桃園及南部多個城市
，顯示其業務範圍廣泛且持續穩定 Note right of 2024.11.05: ↑展望 25 年，海悅計劃推動多項營建與轉投資項目
，包括「擎天森林」等案將於 1Q25 完工交屋 Note right of 2024.11.05: ↑海悅國際 10M24 營收達26.95億元，年增
3.87倍，主要受新莊海悅花園完工交屋及土地處分影
響 Note right of 2024.11.05: →代銷收入為5.73億元，年增3.64%，而營建收
入因認列售地收入16.52億元，合計營建收入達21
.22億元 Note right of 2024.11.05: ↑前 10M24 累計營收超過85億元，年增率10
5.02%，已超越歷年 24 年新高 Note right of 2024.11.05: →海悅表示在房市回歸市場交易機制下，推動不動產交易
節奏，10M24 代銷建案維持順銷 Note right of 2024.11.05: ↑展望未來，海悅將持續推動多項建案，預計 25 年
將有更多營建收入進帳 Note right of 2024.11.05: ↑海悅計畫與策略夥伴合作開發土地，以促進未來業務拓
展 Note right of 2024.11.05: →「新莊海悅花園」如期完工交屋，為 10M24 營
建收入提供貢獻 Note right of 2024.11.05: ↑展望 25 年，海悅將推動多個建案的完工交屋，進
一步提升營建收入
首購需求的產品，預期 2H24 營收有望超越 1H
24 Note right of 2024.10.19: ↑海悅前三季營收達58.38億元，年增61.75%
；愛山林營收75.02億元，年增38.53%。 4
Q24 交屋和新案將貢獻營收
18.98億元，年增20.77％
率達 61.75%，創歷年同期新高 Note right of 2024.10.05: ↑海悅因代銷、營建與轉投資三大獲利引擎發威，展望
4Q24 自建案完工交屋量將明顯增加
為193.5元，引發市場關注
7%，連續六個月營收呈現年增 Note right of 2024.09.03: ↑累計前 8M24 營收52.04億元，年增69.
70%；預期 4Q24 將有「新莊海悅花園」等案啟
動交屋 Note right of 2024.09.03: ↑海悅 24 年 1M24-8M24 營收52.0
4億元，年增69.7% Note right of 2024.09.03: ↑海悅首案「新莊海悅花園」已取得使用執照，預計 1
0M24 後交屋 Note right of 2024.09.03: ↑海悅預計年底前推出總銷金額逾250億元的新北市「
大同新紀元」等建案 Note right of 2024.09.03: ↑海悅國際 8M24 營收達6.47億元，年增20
.77%，前 8M24 累計營收達52.04億元，
年增69.70% Note right of 2024.09.03: →海悅預期 3Q24 業績可望豐收，因「新莊海悅花
園」將啟動交屋，增加營建收入
益達5.4億元，但每股稅後純益略為稀釋至9.36元
67倍，EPS為9.36元，但因股本膨脹有所下降 Note right of 2024.08.12: →2Q24 合併營收16.62億元，營業淨利6.5
6億元，稅後淨利5.4億元，年增率分別為19.32
％、33.81％與47.21％
％，前 7M24 營收45.57億元，年增80.0
5％ Note right of 2024.08.05: →前 7M24 營收中，代銷收入39.23億元，營
建收入6.34億元 Note right of 2024.08.05: ↑海悅以16.52億元處分新北市新店區寶元段土地，
與新美齊、濟盟建設合作開發 Note right of 2024.08.05: ↑2H24 推出總銷金額30億元的「世界南科C」建
案，銷售展望正向 Note right of 2024.08.05: ↑「海悅國際大樓」將與台灣營建研究院、台灣幸福健築
協會合作，目標成為雙白金永續建築，預計 27 年
底完工
.47億元，每股EPS 12.45元，日前進行除權
息，股利合計9.92元
12.45元，年增2.64倍 Note right of 2024.07.22: →海悅提高股利發放，董事會原提案的股息7元加2元股
票股利，增配1元股票股利，總股利額度增加至10元
EPS累計達12.45元，接近 23 年 24
年13.86元 Note right of 3Q24: →海悅董事會決議以5.05億元購買台中南屯區970
坪土地，持有比例約70％ Note right of 3Q24: ↑預計第三、四季將有自建案完工，包括「海悅花園」和
「擎天森林」，可望提升業績 Note right of 3Q24: →海悅國際股價突破300元，達304.5元，成為房
地產業者中首個達此高價位的股票 Note right of 3Q24: ↑海悅國際 1H24 營收達39.37億元，年增9
5％，市場預期 2H24 業績持續成長 Note right of 3Q24: ↑精準投放行銷，台灣多地代銷建案皆有貢獻，尤其在人
口移入及當地住宅需求旺盛的背景下表現亮眼 Note right of 3Q24: ↑透過大數據分析市場需求，精準投放行銷策略，推動
6M24 及 2Q24 業績大幅成長
11.02元，接近 23 年 24 年13.86元 Note right of 2Q24: ↑手握超過2,000億元全台代銷案，單月營收預估超
過5億元，24 年業績有望再創高峰 Note right of 2Q24: →海悅決定增加配股至3元，以回應股東的期待
，創下歷史新高 Note right of 1H24: ↑營收近翻倍，突破39.37億元大關，年增率最高達
95.31%
」完工交屋
深度分析
季報表
圖(12)2348 海悅 營收狀況
圖(13)2348 海悅 獲利能力
圖(14)2348 海悅 合約負債
圖(15)2348 海悅 存貨與平均售貨天數
圖(16)2348 海悅 存貨與存貨營收比
圖(17)2348 海悅 現金流狀況
圖(18)2348 海悅 杜邦分析
圖(19)2348 海悅 資本結構
年報表
圖(20)2348 海悅 股利政策