圖(1)個股筆記：3188 鑫龍騰（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 01 月 26 日
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鑫龍騰開發：深耕高雄房市的建築開發領導品牌
鑫龍騰開發股份有限公司成立於 2000 年 11 月 24 日，初期以「安茂微電子股份有限公司」之名營運，實收資本額 100 萬元。2004 年 3 月 17 日正式上櫃掛牌，股票代號 3188。2016 年 6 月更名為「鑫龍騰開發股份有限公司」並遷址高雄市，正式跨入建築開發產業。2018 年 7 月轉型為建材營造類股，並於 2022 年 9 月將實收資本額提升至 18.6 億元。
主要業務與營運模式
鑫龍騰以住宅及大樓開發租售為核心業務，輔以建材批發及廣告服務，業務佔比分別為住宅開發近 100%、其他業務約佔剩餘比重。公司採取「先建後售」的開發模式，透過嚴謹的土地開發評估及建案規劃，確保產品品質與投資效益。
在產業鏈結構方面，上游合作對象包括土地供應商、建材供應商及施工服務廠商，下游則是以個人購屋者及投資客為主。公司在高雄深耕多年，已建立完整的供應鏈體系。
營運據點與市場分布
主要營運範圍集中在大高雄地區，目前共有 16 個建案進行中，土地儲備超過萬坪。重點開發區域包括：
- 楠梓區：結合台積電效應，推出「天大六期」等建案
- 岡山區：首度進軍，推出「岡山信義案」
- 左營區：主打「鑫天地 2」等精華區建案
- 市中心：開發「中正 O8」等商辦住宅混合建案
重點建案表現
在售建案
- 「中正 O8」：18 層住商大樓，已售出 80%，預計 2024 年第三季完工
- 「鑫天地 2」：362 戶規模，預售已達 230 戶，持續交屋入帳中
- 「鑫巨蛋 2」：234 戶的地標住宅，主打北高雄市場
- 「鑫悅」：202 戶的精品住宅，鄰近高鐵站
- 「鑫天際」：185 戶豪宅，每坪 55-60 萬元，預計 2028 年完工
規畫中建案
- 「天大六期」：699 坪，規劃 306 戶
- 「岡山信義案」：895 坪，預計推出 139 戶
- 「後港東段」：457 坪，規劃 17 戶透天
- 「福清段」、「北門段」等土地開發案持續規劃中
圖(2)案例作品（資料來源：鑫龍騰公司網站）
財務實績與營運成效
鑫龍騰於 2024 年第三季創下亮眼的營運表現，前三季營收達到 13.41 億元，較去年同期大幅成長超過三倍。每股盈餘來到 2.01 元，不僅創下歷史新高，更反映出公司營運效率的大幅提升。尤其在第二季，公司毛利率突破 52%，遠優於過往平均水準，主要歸功於房市行情回溫及產品定位精準。
資產配置方面，截至 2024 年 9 月底，公司總資產規模達 83.02 億元，其中在建房地比重高達八成，約 66.26 億元，反映公司正處於積極開發期。待售房地約 4.73 億元，佔比 6%，顯示去化情況良好。財務結構維持穩健，股東權益總額達 27.49 億元，每股淨值提升至 14.75 元，為股東創造可觀的資產價值。
市場優勢與競爭實力
鑫龍騰在高雄房地產市場擁有多項獨特優勢。首先，公司擁有超過萬坪的土地儲備，為未來發展奠定穩固基礎。其次，深耕高雄市場多年，建立起良好的品牌信譽，並與在地供應商建立長期合作關係，形成完整的產業鏈結構。此外，公司財務規劃謹慎，維持適度的負債比例，確保營運彈性與風險控管。在產品規劃上，公司能精準掌握市場需求，適時調整銷售策略，維持產品競爭力。
企業永續與社會責任
天玉集團作為鑫龍騰的母公司，積極落實企業社會責任。公司推出住戶專屬會員卡，整合餐飲、生活服務及寵物美容等多元服務，提升客戶滿意度。定期舉辦社區回饋活動，加強與在地居民的互動。同時也重視社區安全，捐贈巡邏車予三民二分局，協助維護社區治安。在都市更新方面，公司投入危老建築重建計畫，為改善都市居住品質貢獻心力。
未來展望與發展策略
展望未來，鑫龍騰將持續深耕大高雄地區，並鎖定重點發展區域擴大市場佔有率。營運策略上維持「先建後售」模式，確保營收穩定性。產品組合將更趨多元化，以因應不同客層需求。「鑫高鐵二期」預計成為 2025 年主要營收來源，總銷金額超過 30 億元。「鑫天際」豪宅案則將進一步提升公司在高端市場的品牌形象。
總經理黃勁嘉針對市場前景表示，儘管當前房市觀望氣氛濃厚，但在營建成本持續攀升的情況下，房價仍將維持穩定。公司將密切觀察市場動向，靈活調整銷售策略，同時也積極評估危老重建與都更案件，開拓新的成長機會。整體而言，鑫龍騰憑藉充足的土地儲備、穩健的財務實力及精準的市場定位，有信心在競爭激烈的房地產市場中持續創造佳績。
建案列表一覽表
銷售中建案
| 建案名稱 | 規劃樓層 | 總戶數 | 地點特色 | 產品規劃 | 銷售狀況 | 完工時程 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 中正 O8 | B5F/18F | 店面 2 戶 | 市中心精華區 | 住商混合 | 已售 80% | 2024 年第三季 |
| 鑫天地 2 | B5F/18F | 362 戶 | 鼎山家樂福生活圈 | 2-3 房 | 已售 230 戶 | 交屋中 |
| 鑫巨蛋 2 | B6F/29F | 234 戶 | 北高雄核心區域 | – | – | – |
| 鑫悅 | B6F/24F | 202 戶 | 高鐵站前區域 | 2-3 房 | 已售逾半 | 2025 年第一季 |
| 鑫天際 | B6F/32F | 185 戶 | 高鐵站前區域 | 40-59 坪 | 潛銷中 | 2028 年上半年 |
籌備中建案
| 建案名稱 | 基地面積 | 規劃樓層 | 總戶數 | 位置特色 | 預計售價 | 開發進度 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 天大六期 | 699 坪 | B6F/26F | 306 戶 | 楠梓台積電熱區 | 40 萬/坪起 | 已動土 |
| 岡山信義案 | 895.17 坪 | B3F/23F | 139 戶 | 岡山市區 | 35 萬/坪起 | 規劃中 |
| 後港東段 | 457 坪 | – | 17 戶 | – | – | 規劃透天住宅 |
| 福清段 | 527.62 坪 | – | – | – | – | 前期規劃 |
| 北門段 | 638.88 坪 | – | – | 建國路與經武路 | – | 危老重建案 |
參考資料說明
公司官方文件
-
鑫龍騰開發股份有限公司 2024 年第四季法人說明會簡報（2024.11.12）
本研究主要參考法說會簡報的公司營運概況、財務數據、建案資訊及未來展望。該簡報提供最新且完整的公司營運資訊。 -
鑫龍騰開發 2024 年第三季財務報告（2024.10）
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據。 -
鑫龍騰開發 2024 年股東年報
提供公司基本資料、營運概況、公司治理及永續發展等面向的完整資訊。
產業研究報告
-
鉅亨投顧產業分析報告（2024.11）
該報告深入分析高雄房地產市場發展及鑫龍騰的市場定位，為本文提供重要的產業背景資訊。 -
台新證券產業研究報告（2024.11）
研究報告針對台積電效應對高雄房市的影響進行分析，並評估鑫龍騰的發展策略。
新聞報導
-
工商時報房地產專題（2024.11.04）
報導詳述鑫龍騰「天大六期」動土典禮及公司未來發展規劃。 -
經濟日報不動產版（2024.11.12）
針對鑫龍騰第三季財報及營運展望提供完整分析。 -
地產天下月刊（2024.10）
深度報導鑫龍騰在高雄地區的建案開發策略及市場表現。
企業社會責任文件
- 天玉集團企業社會責任報告（2024）
詳述集團在社區營造、公益活動及永續發展方面的具體作為。
註：本文內容主要依據上述 2024 年第三季及第四季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。特別強調，本文所引用的財務數據主要採用 2024 年第三季財報及截至 2024 年 11 月的最新營運資訊。
參考資料來源
資料來源：鑫龍騰公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。
法說會中文檔案連結：https://mops.twse.com.tw/nas/STR/318820241115M001.pdf
基本概況
股價：27.0
預估本益比：nan
預估殖利率：4.52%
預估現金股利：1.22元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報
圖(3)3188 鑫龍騰 EPS 熱力圖
股價走勢
圖(4)3188 鑫龍騰 K線圖（日）
圖(5)3188 鑫龍騰 K線圖（週）
圖(6)3188 鑫龍騰 K線圖（月）
日報表
圖(7)3188 鑫龍騰 法人籌碼
週報表
圖(8)3188 鑫龍騰 大戶籌碼
月報表
圖(9)3188 鑫龍騰 內部人持股
圖(10)3188 鑫龍騰 本益比河流圖
圖(11)3188 鑫龍騰 淨值比河流圖
新聞筆記
0％，每股盈餘2.01元，創下歷史新高 Note right of 2024.11.12: ↑主要營收來源為「鑫天地二期」大樓的交屋入帳，至
10M24 累計營收約13.85億元，年增32.7
2％
面積699.02坪，未來房價預計將從4字頭起跳 Note right of 2024.11.04: →該公司 24 年以5.31億元取得鳳山建國路與經
武路的土地，面積638.88坪，計畫中針對危老建地
進行開發 Note right of 2024.11.04: →鑫龍騰目前在建案16個，手中擁有上萬坪土地，主要
推案地點仍集中於高雄 Note right of 2024.11.04: →鑫龍騰總經理黃勁嘉表示目前房市氛圍不佳，但因營建
和土地成本上升，未來房價沒有下跌空間 Note right of 2024.11.04: →天玉集團重視危險老舊建築的安全，並定期舉辦社區回
饋活動，以提升品牌信任度 Note right of 2024.11.04: →該集團推出住戶專屬會員卡，提供多項優惠，包括餐飲
、生活服務及寵物美容等 Note right of 2024.11.04: →天玉集團董事長黃學藤捐贈巡邏車給三民二分局，強調
企業應回饋社會以增進社區安全
營收挑戰歷史次高
收達13.41億元，年增約300% Note right of 2024.10.08: →24 年營收可能無法超越 23 年 20.47億
元歷史高點，但力拚超越 21 年 的14.93億元
價，將觀察市場狀況
,170％，23 年同期為0.10元 Note right of 2024.08.05: ↑1H24 營收9.34億元，年增349％，23
年同期為2.08億元 Note right of 2024.08.05: ↑鑫天地二期售價提升，2Q24 毛利率達52％，明
顯高於過去的26％至30％ Note right of 2024.08.05: ↑鑫天地二期新成屋尚有60多戶待售，已售出20多戶
，預估合計營收約10億元
347.8%，創3年來新高 Note right of 3Q24: →鑫龍騰受驗屋程序影響，6M24 營收入帳速度較慢
，預期「鑫天地二期」仍有20多戶待交屋 Note right of 3Q24: ↑鑫龍騰 6M24 營收 1.02 億元，1H24
累計營收 9.34 億元，同樣創三年新高
2 億元 Note right of 2Q24: ↑營收年增 298%，主因是「鑫天地二期」大樓建案
交屋 Note right of 2Q24: ↑「鑫天地二期」剩餘 90 多戶，金額約 10 多
億元 Note right of 2Q24: ↑25 年營收將由「鑫高鐵二期」接棒，總銷 30
多億元 Note right of 2Q24: ↑「鑫高鐵二期」202 戶已售出 100 多戶，4
Q24 可取得使用執照 Note right of 2Q24: ↑「鑫天際」潛銷開始，每坪總價 55 萬到 60
萬元 Note right of 2Q24: ↑「鑫天際」預計 1H28 完工，屆時認列營收
0多％的大樓建案「鑫天地2」，4Q23 開始交屋，
貢獻營收所致 Note right of 1Q24: →「鑫天地2」總戶數362戶，預售階段售出230戶
左右，至 23 年 底已交屋入帳戶數在170戶到1
80戶之間，剩下的50多戶將在 1Q24 認列完畢
高到7.09億元
深度分析
季報表
圖(12)3188 鑫龍騰 營收狀況
圖(13)3188 鑫龍騰 獲利能力
圖(14)3188 鑫龍騰 合約負債
圖(15)3188 鑫龍騰 存貨與平均售貨天數
圖(16)3188 鑫龍騰 存貨與存貨營收比
圖(17)3188 鑫龍騰 現金流狀況
圖(18)3188 鑫龍騰 杜邦分析
圖(19)3188 鑫龍騰 資本結構
年報表
圖(20)3188 鑫龍騰 股利政策