圖(1)個股筆記：3266 昇陽（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 06 月 06 日
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本文深入分析昇陽建設 (3266)，一家新東陽集團旗下的精品住宅與商用大樓開發商。昇陽建設專注大台北地區，營收主要來自營建事業，尤其著重住宅及大樓開發租售，同時積極拓展都市更新。公司導入日本 SI高性能住宅工法，強調綠建築、節能與健康環保。2023 年營收獲利顯著成長，2024 年營運維持強勁動能，2025 年初營收波動但年增率仍佳。多個指標性建案進入交屋或施工階段，未來數年營收來源無虞。公司具備品牌口碑、品質管理、產品差異化及多元開發策略等優勢，並積極推動大台北地區開發案與都市更新，重點個案完工將挹注營運成長。公司財務穩健，股權集中，主要依賴銀行借款，無發債或增資計畫。值得關注的事件包括：昇陽半導體 (非本文分析之昇陽建設) 董事會決議配息創歷史新高，以及受惠先進製程帶動，營收創新高。從市場面分析來看，法人籌碼近期呈現增加的趨勢。
圖(2)3266 昇陽 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）
圖(3)3266 昇陽 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）
公司基本資料
公司概要與發展歷程
昇陽建設企業股份有限公司（股票代號：3266）創立於 1993 年 3 月 17 日，最初名為「弘如洋生技股份有限公司」，主要從事西藥及醫療器材的進出口買賣業務。2007 年，昇陽建設取得該公司 50% 以上股權，開始逐步轉型進入不動產開發領域。2011 年 6 月，公司更名為「昇陽開發股份有限公司」，業務重心轉向住宅大樓開發租售及不動產買賣，主要推案集中於大台北地區。
2013 年 4 月，昇陽開發與昇陽建設企業股份有限公司合併，合併後以昇陽開發為存續公司，並於同年 4 月 3 日經經濟部核准更名為「昇陽建設企業股份有限公司」，公司註冊地點位於台北市大安區忠孝東路四段 289 號 11 樓。合併完成後，昇陽建設成為新東陽集團的重要子公司，積極拓展其不動產開發與營建事業務。公司於 2014 年 12 月 24 日正式在台灣證券交易所掛牌上市，目前實收資本額達新台幣 35.23 億元。
基本概況
昇陽建設目前股價約為 15.5 元，預估殖利率為 2.71%，預估現金股利為 0.42 元。
圖(4)3266 昇陽 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
從 EPS 預估熱力圖可以看出，法人預估 2025 年 EPS 將顯著成長。
圖(5)3266 昇陽 K線圖（日）（本站自行繪製）
圖(6)3266 昇陽 K線圖（週）（本站自行繪製）
圖(7)3266 昇陽 K線圖（月）（本站自行繪製）
股價走勢圖顯示昇陽建設近期股價呈現波動趨勢，日線、週線、月線圖分別呈現不同時間週期的股價變化。
組織結構與人力配置
公司由麥寬成擔任董事長，魏岱霖擔任總經理。截至目前，公司現有員工 75 人。昇陽建設採用精簡且專業的組織結構，主要透過委託專業營造廠商（如子公司新東陽營造）進行建築工程，以建立靈活高效的營運體系。在建築規劃方面，公司積極導入綠建築及智慧建築概念，注重能源效率與居住品質的提升，致力於營造自然健康的居家環境。
核心業務分析
營運範疇與業務特色
昇陽建設的主要營業項目涵蓋住宅及商業大樓的開發與租售、不動產買賣、都市更新重建以及土木建築工程承攬等。公司產品線豐富，滿足不同市場需求。根據 2023 年財報，營建事業佔總營收高達 99%，其中住宅及大樓開發租售業務佔比 91.2%，土木建築工程承攬業務佔 7.6%，其他業務（如住宅及大樓租售）約佔 1.2%。
產品系統與應用說明
昇陽建設的產品組合主要分為兩大類：
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住宅大樓：包含一般住家、套房及停車位等，滿足自住及首購族群的需求。
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商用大樓：提供店面、商場、辦公室及停車位等多元選擇，服務商業及企業使用者。
公司產品應用領域專注於不動產開發，透過精準的市場定位與高品質建築設計，滿足大台北地區的住宅及商業市場需求。
技術特色與創新
昇陽建設在產品技術上具備獨特優勢，特別強調建築品質與居住環境的提升：
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高性能住宅工法：2010 年代引進日本獨特的 SI（Skeleton Infill）施工技術，強調建築結構體（Skeleton）與內部裝修填充物（Infill）分離，提供更佳的空間彈性與耐久性。2011 年推出全國第一棟採用此工法的高性能住宅個案「如陽 Living」。
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綠建築設計與永續發展：積極導入綠建築概念，超過 50% 的在建工程符合綠建築設計標準。採用環保建材，如可回收再生材料、低甲醛及低揮發性有機化合物（TVOC）材料，並推動雨水回收及工地廢棄物管理，致力於達成低碳建築目標。
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品質管理與客戶服務：以「誠信務實、積極創新、堅持品質」為經營理念，嚴格控管建材選用與施工流程。強調「一日是客戶，終身是客戶」的售後服務，提升客戶滿意度與品牌忠誠度。
市場與營運分析
營收結構分析
如前所述，昇陽建設 2023 年營收高度集中於營建事業，其中住宅及大樓開發租售為最主要的收入來源，佔比超過九成。土木建築工程承攬業務則提供輔助性的營收貢獻。
圖(8)3266 昇陽 營收趨勢圖（本站自行繪製）
從營收趨勢圖可以看出，公司營收在 2023 年有顯著的成長。
圖(9)3266 昇陽 合約負債（本站自行繪製）
合約負債呈現上升趨勢，顯示公司未來潛在訂單增加，成長動能強勁。
區域市場分析
昇陽建設深耕大台北地區，業務範圍主要集中於台北房地產及新北市建案，尤其偏好捷運宅沿線及生活機能成熟的區域。根據市場估計，公司在台北市及新北市的市佔率約 4.5%。重點推案區域包括台北市的北投區建案、中山區建案、信義區建案、萬華區建案、士林區建案，以及新北市的永和區建案、板橋區建案、中和區建案等。近年來，公司亦策略性跨足桃園市建案，承接當地首件公辦都市更新案「麗昇陽」，展現拓展都會區發展版圖的企圖心。
營運表現與財務概況
昇陽建設 2024 年營運表現強勁。年初 1 月單月營收即達 10.08 億元，較去年同期大幅成長 4.43 倍，延續 2023 年底連續兩個月突破 10 億元營收的氣勢。回顧 2023 年度，公司營業收入攀升至 42.4 億元，相較於 2022 年的 29.1 億元有明顯成長。全年營業毛利達 12.4 億元，營業淨利 7.5 億元，稅後淨利 6.4 億元，每股盈餘（EPS）為 1.94 元，展現優異的獲利能力。
進入 2024 年後，營收動能持續。10 月合併營收達 14.49 億元，年增 516.27%；11 月營收 8.93 億元，年增 156%。累計 2024 年前 11 個月營收約 42.05 億元。2024 年第二季 EPS 為 0.32 元，年增 967%，累計前兩季 EPS 達 1.08 元，年增 980%。
2025 年營收則呈現波動，1 月營收大幅下滑，但 2 月營收約 9881 萬元，月增 45.4%，年增 149.06%；3 月營收 8421.8 萬元，年增 79.44%。累計 2025 年前三個月營收約 2.51 億元。
財務概況方面，公司現金流量穩健，負債結構合理。主要以銀行借款作為籌資方式，利率約在 1.28% 至 1.98% 之間，且借款額度尚有未使用空間，顯示資金狀況穩健。
圖(10)3266 昇陽 現金流狀況（本站自行繪製）
圖(11)3266 昇陽 杜邦分析（本站自行繪製）
圖(12)3266 昇陽 資本結構（本站自行繪製）
從現金流狀況、杜邦分析和資本結構等圖表顯示，公司財務狀況良好，具備穩健的經營體質。
圖(13)3266 昇陽 獲利能力（本站自行繪製）
圖(14)3266 昇陽 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
公司的獲利能力指標（毛利率、營益率、純益率）呈現成長趨勢，同時不動產、廠房、設備等非流動資產也在增加，顯示公司擴張的跡象。
圖(15)3266 昇陽 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
圖(16)3266 昇陽 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）
存貨與平均售貨天數、存貨與存貨營收比等指標顯示，公司在存貨管理方面仍有優化空間。
客戶結構與價值鏈分析
客戶群體分析
昇陽建設的客戶群體主要為台灣大台北地區的住宅及商用大樓購屋者，涵蓋一般自住家庭、首購族群以及長期置產的房地產投資者。公司產品多位於捷運沿線及成熟生活機能區域，如永和區建案、北投區建案、中山區建案等地，這些區域因交通便利及生活機能完善，吸引大量購屋需求。近年來，公司積極推出中小坪數住宅，並強調健康、節能、綠建築等 SI 高性能住宅特色，吸引注重居住品質的消費者。
產業價值鏈定位
昇陽建設在產業價值鏈中扮演房地產開發商的角色。公司從土地開發、規劃設計、委託營造到銷售與售後服務，實行垂直整合的經營模式。公司委託專業營造廠商（如子公司新東陽營造）進行建築工程，並與多家建材供應商建立長期合作關係，確保原物料及施工品質。昇陽建設的核心價值在於精準的土地開發、高品質的建築規劃與品牌經營。
籌碼動向
圖(17)3266 昇陽 法人籌碼（日）（本站自行繪製）
圖(18)3266 昇陽 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）
圖(19)3266 昇陽 內部人持股（月）（本站自行繪製）
法人籌碼、大戶籌碼、內部人持股等籌碼動向圖顯示，法人近期對昇陽建設的籌碼呈現增加的趨勢，大戶籌碼相對穩定，而內部人持股則無明顯變化。
價值評估
圖(20)3266 昇陽 本益比河流圖（本站自行繪製）
本益比河流圖顯示，昇陽建設的本益比在過去幾年呈現波動，目前預估的本益比處於相對較低的位置。
圖(21)3266 昇陽 淨值比河流圖（本站自行繪製）
淨值比河流圖顯示，昇陽建設的淨值比相對穩定。
股利政策
圖(22)3266 昇陽 股利政策（本站自行繪製）
昇陽建設的股利政策相對穩定，近幾年維持穩定的現金股利發放。
建案與工程資訊
重點建案進度與銷售實績
昇陽建設近年積極推動多項建案，銷售與交屋進度是影響營收的重要因素：
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已完銷/交屋中個案：
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昇陽國詠 – 麗池區（新北市永和區，總銷 21 億元）：已進入交屋階段，為 2023 年底至 2024 年初主要營收來源。
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昇陽逸居（台北市萬華區，總銷 14 億元）：預售完銷，進行交屋中。
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麗昇陽（桃園市，總銷 18 億元）：預售完銷，公辦都更案，進行交屋中。
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聚昇陽（台北市中山區，總銷 23 億元）：已於 2024 年初完成餘屋銷售。
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待售/銷售中個案：
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石牌路案（昇陽麗鉑）（台北市北投區，總銷 5 億元）：成屋，已取得使照，為 2024 年業績來源之一。
圖(23)銷售計畫（資料來源：昇陽公司網站）
施工進度與開發動態
目前公司有多個大型建案正在施工中，將是未來幾年的營收主力：
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昇陽國際 ONE 360（台北市信義區）：31 層住商大樓，總銷 63 億元，銷售率近六成，施工進度接近頂樓結構。
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福林路案（台北市士林區）：17 層住宅大樓，總銷 25 億元，2023 年底開工，目前進行地下結構工程。
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重慶北路案（台北市士林區）：21 層住宅大樓，總銷 31 億元，2023 年 11 月動工，進行地下結構工程。
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開封街案（台北市萬華區）：15 層住宅大樓，總銷 12 億元，2021 年 11 月開工，已完成上梁。
此外，子公司新東陽營造亦承攬多項外部工程，如板橋長江路新建工程（約 3.6 億元）、復興段新建工程（約 9.02 億元）等。
圖(24)施工中個案（資料來源：昇陽公司網站）
都市更新與永續願景
都市更新是昇陽建設的重要發展策略。公司積極投入整合、規劃及重建，截至 2023 年已完工 7 件都更案，另有多件正在進行中。推動過程中，公司重視與原住戶溝通，透過權利變換機制保障其權益，並規劃社區活動中心、綠地等公共設施，提升整體居住品質與生活機能。
近期重要進展包括：
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文山區華興段都市更新案：2024 年 5 月簽訂契約，工程造價約 15.63 億元。
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捷運三鶯線「三峽站出入口 2」開發案：2023 年第四季取得開發權，預計投資 29 億元，目標 2028 年完工，為公司擴大都市更新版圖的重要里程碑。
圖(25)開發及規劃中個案（資料來源：昇陽公司網站）
建案一覽表
下表彙整昇陽建設主要建案資訊：
| 建案名稱 | 位置 | 樓層規劃 | 坪數規劃 | 總銷金額 (億) | 開工時間 | 銷售/施工狀態 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 昇陽國詠 – 麗池區 | 新北市永和區 | – | – | 21 | – | 2024 年中完成餘屋銷售 |
| 聚昇陽 | 台北市中山區 | – | – | 23 | – | 2024 年初完成餘屋銷售 |
| 昇陽逸居 | 台北市萬華區 | – | 18-28 坪 | 14 | – | 預售完銷，進行交屋 |
| 麗昇陽 | 桃園市 | – | – | 18 | – | 預售完銷，進行交屋 |
| 昇陽國際 ONE 360 | 台北市信義區 | 31F/B7F | 26-89 坪 | 63 | 2020.10 | 銷售率近六成，施工至高樓層 |
| 福林路案 | 台北市士林區 | 17F/B4F | 28-49 坪 | 25 | 2023.12 | 地下結構施工中 |
| 重慶北路案 | 台北市士林區 | 21F/B5F | 28-68 坪 | 31 | 2023.11 | 地下結構施工中 |
| 開封街案 | 台北市萬華區 | 15F/B4F | 17-31 坪 | 12 | 2021.11 | 已上梁 |
| 石牌路案 (昇陽麗鉑) | 台北市北投區 | 14F/B3F | 18-38 坪 | 5 | 2021.04 | 申請使照階段 |
| 德行東路案 | 台北市士林區 | 21F/B4F | 28-42 坪 | 45 | – | 拆除工程 |
| 永吉路案 | 台北市信義區 | 24F/B5F | 35-82 坪 | 67 | – | 內裝拆除完成 |
| 板橋音樂公園案 | 新北市板橋區 | – | – | 35 | – | 規劃中 |
| 中和秀朗案 | 新北市中和區 | – | – | 26 | – | 規劃中 |
| 捷運三峽站出入口2案 | 新北市三峽區 | – | – | 34 | – | 規劃中 (預計投資 29 億) |
| 光明戲院案 | 台北市北投區 | – | – | 42 | – | 規劃中 |
| 文山區華興段都更案 | 台北市文山區 | – | – | – | – | 規劃中 (造價 15.63 億) |
競爭優勢與未來展望
競爭優勢分析
昇陽建設在競爭激烈的住宅開發市場中，建立了其獨特定位。主要競爭對手包括名軒 [1442)、國建（2501）、國揚 (2505]、太設 [2506)、全坤建（2509）、太子 (2511]、冠德 (2520)、宏璟 (2527) 等建設公司。
公司的主要競爭優勢體現在：
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品牌口碑與品質：隸屬新東陽集團，擁有超過 30 年的建築經驗，累積良好市場口碑。
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精緻建築規劃：強調建築美學與實用性，導入 SI 高性能工法 (SI 技術) 與綠建築設計。
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完善產品組合：提供從中小坪數到換屋型產品，滿足不同客群需求。
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多元發展策略：積極參與都市更新、危老重建及捷運聯開案，拓展案源。
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區域深耕：專注大台北精華地段，熟悉區域市場特性。
未來發展策略
展望未來，昇陽建設將持續布局重點開發案，包括板橋音樂公園案（總銷 35 億元）、中和秀朗案（總銷 26 億元）、光明戲院案（總銷 42 億元）等，同時積極評估新興發展區域的機會。面對土地資源日益稀缺的趨勢，公司將持續深化大台北都會區布局，透過精緻建築規劃、優質服務以及積極參與都市更新，鞏固市場競爭優勢。隨著「昇陽國際 ONE 360」等重點個案陸續完工交屋，預期將為公司帶來穩定的營收與獲利成長。
重點整理
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公司定位：昇陽建設為新東陽集團旗下，深耕大台北地區的精品住宅與商用大樓開發商。
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核心業務：營收高度集中於營建事業，尤以住宅及大樓開發租售為主，並積極拓展都市更新業務。
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技術特色：引進日本 SI 高性能住宅工法，強調綠建築、節能與健康環保。
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市場布局：專注台北市及新北市精華地段，策略性拓展桃園市場。
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營運表現：2023 年營收獲利顯著成長，2024 年營運維持強勁動能，2025 年初營收波動但年增率仍佳。
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建案進度：多個指標性建案進入交屋或施工階段，未來數年營收來源無虞。
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競爭優勢：擁有品牌口碑、品質管理、產品差異化及多元開發策略等優勢。
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未來展望：持續推動大台北地區開發案與都市更新，重點個案完工將挹注營運成長。
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財務穩健：股權集中，財務結構良好，主要依賴銀行借款，無發債或增資計畫。
參考資料說明
公司官方文件
- 昇陽建設企業股份有限公司 2024 年法人說明會簡報（2024.01.15）
本研究主要參考法說會簡報的財務數據、建案開發進度、區域市佔分析及未來展望。該簡報提供最新且權威的公司營運資訊。
- 昇陽建設 2023 年度財務報告
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵績效指標。
- 昇陽建設企業股份有限公司 2022 年度永續報告書
此報告提供公司在綠建築、環境保護、社會責任及公司治理方面的詳細資訊與策略。
- 昇陽建設企業股份有限公司 2023、2024 年度合併財務報告
提供公司最新的資產負債、損益及現金流量狀況，以及銀行借款等財務細節。
研究報告
- 投信投顧公會建設產業研究報告（2024.01）
該報告深入分析昇陽建設在大台北地區的市場定位、建案規劃及競爭優勢，為本文提供重要的產業分析參考。
- 富邦證券建設產業分析報告（2024.01）
研究報告提供昇陽建設在住宅開發及都更重建領域的專業分析，以及對公司未來發展的評估。
新聞報導
- 工商時報產業分析專文（2024.01.10）
報導詳述昇陽建設在大台北地區的建案開發策略及市場布局的最新進展。
- 經濟日報都更專題（2023.12.28）
針對昇陽建設參與都市更新計畫的執行現況、效益評估及未來展望提供完整分析。
- 公開資訊觀測站重大訊息（2024-2025）
提供公司關於工程承攬、都市更新案簽約等最新公告。
產業資訊
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住宅產業研究中心市場報告（2023.12）
提供大台北地區房地產市場概況、價格走勢及供需分析等重要產業資訊。
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MoneyDJ 理財網、Yahoo 奇摩股市、鉅亨網等財經網站
提供公司基本資料、股價資訊、營收公告及相關新聞。
註：本文內容主要依據 2023 年底至 2025 年初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告、新聞報導及財經資訊網站。