三豐建設（5514）：深耕台北都更，穩健佈局營建市場
公司基本資料
三豐建設股份有限公司（SUNFON CONSTRUCTION CO., LTD.，股票代號：5514）於 1988 年 1 月 21 日成立，總部位於台北市長安東路二段。公司長期深耕台灣建材營建產業，主要業務為委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓，並進行出租與出售。三豐建設以其穩健的經營模式、對市場的精準掌握以及在都市更新領域的專業，在大台北地區，特別是台北市大同區，建立起穩固的市場地位。公司股票於 1998 年 12 月 29 日在中華民國證券櫃檯買賣中心正式上櫃。
三豐建設秉持「天豐之期、地豐之謂、人豐之稱」的理念，致力於在台灣精華土地上打造卓越、永恆、前瞻、完美的建築作品。公司資本額約 新台幣 22.7 億元，市值約 新台幣 39 億元。經營團隊方面，董事長為洪敏夫（部分資料顯示洪炳耀），總經理為藍麗華或游瑞興（不同資料來源略有差異）。
公司沿革與發展歷程
三豐建設的發展歷程反映了台灣營建產業的變遷，從初期專注住宅與商業大樓興建，逐步轉型為都市更新的領導者。
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創立初期（1988 年）： 公司成立，奠定基礎於國民住宅及商業大樓的興建與銷售。
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進入資本市場（1998 年）： 股票正式上櫃，擴大資本規模與市場能見度，為後續發展奠定堅實基礎。
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業務拓展與轉型（2000 年代至今）： 隨著台灣都市發展策略轉變，三豐建設將重心轉向都市更新與危老重建，積極參與老舊社區改造。公司以與地主合建及更新老舊社區為主要策略，不僅提升了都市居住品質與景觀，也有效提升土地價值與居住安全，成為該領域的重要推手。
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強化競爭力與永續發展（2010 年代至今）： 持續強化市場競爭力，注重技術創新、提升建設品質，並將環保（綠建築）、社會責任（社區營造）與公司治理（ESG）納入核心營運策略。
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應對挑戰與里程碑（2020 年代）： 面對全球經濟與疫情挑戰，公司積極調整經營策略。2023 年邁入 35 週年，並成功進軍內湖 AIT 特區，推出首個跨區都更危老整合案「三豐 AIT」，展現品牌拓展的企圖心。
主要業務與產品結構
三豐建設的核心業務圍繞不動產開發、興建與銷售，產品線涵蓋多元需求：
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高級住宅大廈： 滿足中高收入家庭對高品質居住環境的需求。
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金融商業大樓： 提供現代化辦公空間。
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綜合性商業大樓與辦公大樓： 結合零售、辦公等多功能用途。
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住商混合大樓： 整合居住與商業機能，提供便利生活。
公司產品強調品質、設計與地段，雖然未建立單一品牌系列，但透過個案的精心規劃與良好施工品質，在市場上建立起優質建商的聲譽。其經營模式主要為委託營造廠商進行建設，公司自身則專注於土地開發、產品規劃、專案管理與銷售。透過轉投資金源營造股份有限公司，有效掌握工程進度與施工品質。
市場與營運分析
區域市場與客戶群
三豐建設的營運重心高度集中於台灣大台北地區，特別是台北市大同區，同時也拓展至永和、新北市三重及內湖等區域。公司營收幾乎 100% 來自台灣本地市場，未有明顯的海外銷售業務。根據公司內部資料，其土地資產高達 87% 集中於大同區，突顯其在地深耕的策略。
主要客戶群體包括：
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地主合作夥伴： 以合建分屋模式合作，地主提供土地，公司負責規劃建造，完工後依約分配房地，此模式降低公司土地取得成本與資金壓力。
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購屋消費者： 主要為大台北地區的自住客與投資客。
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法人客戶： 承接特定法人機構的建案，如財團法人台北保安宮的「保生大帝紀念館」。
營收結構與財務表現
三豐建設的營收主要來自住宅及商業大樓的開發銷售，業績表現受建案完工入帳時程影響，呈現一定的波動性。
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營收分析：
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2024 年累計營收為 6.85 億元，較去年同期大幅成長 43.15%。
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2024 年 12 月合併營收達 6.8 億元，創 2014 年以來新高，年增 44.09%，主要受惠於新案銷售與完工入帳。
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2023 年全年營收為 4.78 億元。
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獲利能力：
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2023 年成功轉虧為盈，毛利率為 20.3%，稅後純益 0.28 億元，每股盈餘（EPS）為 0.14 元。
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2024 年第三季 EPS 為 0.03 元。
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資產結構分析（截至 2024 年 Q3）：
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總資產為 新台幣 61.3 億元，權益總額為 新台幣 30 億元，每股淨值 13.73 元。
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存貨總計 新台幣 36.52 億元，結構如下：
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* **在建工程**佔存貨比重達 **53.31%** (約 32.68 億元)，顯示公司業務重心在進行中的建築項目。
* **營建用地**佔比 **5.66%** (約 3.47 億元)，為未來開發儲備土地資源。
* **完工存貨**佔比僅 **0.53%** (約 0.33 億元)，反映公司完工項目去化狀況良好。
* 存貨依銷售狀況區分：
* **興建中**佔比 **87.8%**，再次驗證公司以在建工程為營運重心。
* **規劃中**佔比 **9.9%**。
* **銷售中**佔比 **2.3%**。
產能分析
三豐建設的產能主要體現在住宅及商業大樓的開發量能上，大致比例分配如下：
公司透過委外給營造廠（如轉投資的金源營造）來執行實際施工，自身專注於專案管理與資源整合，確保開發量能與品質。
產品應用與市場反應
三豐建設的產品主要滿足以下市場需求：
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高級住宅大廈： 鎖定對居住品質有較高要求的中高收入客群。
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商業大樓： 提供現代化辦公與零售空間。
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都市更新與危老重建： 針對老舊社區進行整體規劃與重建，提升居住環境與土地價值。
市場對三豐建設的產品反應普遍積極，尤其在大台北精華區。近期建案如「雲極」在短時間內完銷，顯示其產品定位、品質與地段選擇受到市場高度認可。隨著都市更新政策持續推動，市場對於三豐在此領域的專業能力與產品具有良好接受度。
原物料來源與成本影響
主要原物料包括：
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土地： 透過自地自建、合建分屋、共同投資及參與都市更新等多元方式，於大台北都會區取得。
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建材： 水泥、鋼筋、混凝土等基礎建材，主要由台灣本地供應商提供。
原物料價格波動，特別是土地成本與基礎建材（水泥、鋼筋）價格上漲，對公司營建成本及利潤率構成直接影響，是營運上的重要考量因素。
競爭優勢與市場地位
主要競爭對手
在大台北地區的營建市場，三豐建設面臨眾多實力堅強的競爭對手，包括：
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國泰建設
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大陸工程
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長虹建設
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夆典
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昇陽
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三圓
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亞昕
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士開
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皇鼎
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達麗
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新潤
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富裔
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潤泰新
競爭優勢
三豐建設憑藉以下優勢在市場中脫穎而出：
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深耕本地市場： 長期專注於台北市大同區及周邊，對區域市場需求、法規及消費者偏好有深刻理解。
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都市更新專業： 在危老重建與都市更新領域積累豐富經驗與實績，能有效整合地主資源，應對複雜的開發流程。
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品牌信譽： 以穩健經營、高品質施工標準及良好客戶服務建立市場口碑。
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靈活的經營模式： 合建分屋模式有效降低土地取得成本與財務風險，提升營運彈性與利潤空間。
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永續發展策略： 積極導入綠建築、智慧建築及耐震設計，符合市場趨勢並提升產品價值。
市場佔有率
根據市場評估，三豐建設在重點經營的台北市大同區及周邊地區，市場佔有率約在 15% 至 20% 之間，顯示在該核心區域具有穩固的市場影響力。
近期重大事件與計畫
新案推出與佈局
三豐建設近年積極推案，擴大建築版圖：
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三豐 AIT（內湖區）： 2023 年推出，為公司首個跨區（內湖 AIT 特區）的都更危老整合案，基地約 215 坪，規劃地上十層、地下三層智能輕總價產品，市場反應熱烈。
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三豐雲承（承德路）： 危老新案，於 2024 年 7 月推出結合在地走讀的社區活動，已於 2024 年 10 月完銷。
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雲極（大同區）： 2022 年推出，短時間內完銷，預計 2027 年完工。
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長安匯（長安西路）： 2021 年底完工交屋，銷售率 100%。
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規劃中新案： 持續推動南昌路案（中正區）、環山路案（內湖區）、天母天玉街案（士林區），以及多個位於大同區的儲備案件（如長安西路、太原路、甘州街、昌吉街、重慶北路三段、延平北路三段等）。
工程進度
公司目前有多項工程案正在興建或規劃中，展現未來幾年穩定的營收能見度：
三豐建設主要建案進度表
| 類別 | 案名 | 地區 | 狀態/預計完工 | 備註 |
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| 已完銷 | 雲極案 | 大同區 | 2023 年 9 月公開銷售，短時間完銷；預計 2027 年完工 | |
| 長安匯 | 長安西路 | 2021 年底完工交屋 | 銷售率 100% | |
| 保生大帝紀念館 | 台北市 | 2023 年 2 月動工，預計 2024 年底完成交屋 | 法人委建案 | |
| 三豐雲承 | 承德路 (大同區) | 2024 年 10 月完銷；預計 2027 年完工 | 危老重建案 | |
| 興建中 | 原民樂歸綏案（雲迪） | 大同區 | 2023 年底取得建照，2024 年 6 月動工；預計 2025 年 5 月交屋 | |
| 承德路一案 | 台北市 | 已完成拆屋，2024 年 7 月動工；預計 2024 年底交屋 | ||
| 康寧路一段案 | 內湖區 | 拆屋中，若順利取得建照，預計 2024 年 6 月動工；預計 2025 年 6 月交屋 | ||
| 南昌路案 | 中正區 | 預計 2024 年 4 月取得建照後動工；預計 2025 年底交屋 | 建照審查較繁複 | |
| 三豐 AIT | 內湖區 | 預計 2025 年完工 | 首個跨區都更危老案 | |
| 雲都 | 大同區 | 預計 2028 年完工 | ||
| 環山路二段 | 內湖區 | 預計 2027 年完工 | ||
| 規劃中 | 天母天玉街案 | 士林區 | 海砂都更案，預計 2024 年 4 月完成審查，7 月取得建照；預計 2029 年完工 | |
| 承德路三段 128 號案 | 大同區 | 2023 年 6 月提送重建計畫，預計 2024 年 9 月取得建照後動工；預計 2025 年 9 月交屋 | ||
| 長安西路案 | 大同區 | 規劃中 | ||
| 長安西路 101 號案 | 大同區 | 規劃中 | ||
| 太原路案 | 大同區 | 規劃中 | ||
| 甘州街案 | 大同區 | 規劃中 | ||
| 昌吉街案 | 大同區 | 規劃中 | ||
| 重慶北路三段 31-1 號案 | 大同區 | 規劃中 | ||
| 延平北路三段 47-59 號案 | 大同區 | 規劃中 | ||
| 其他危老開發整合案 | 多個地區 | 進行中 | 公司表示未來數年獲利可期 |
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重點說明：
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建案高度集中於台北市大同區，展現區域深耕策略。
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2024 年至 2028 年將有多個建案陸續完工入帳，提供穩定營收來源。
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多數建案標榜綠建築、智慧建築及耐震設計，符合市場趨勢。
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積極參與危老重建與都市更新專案。
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財務計畫
根據公開資訊，三豐建設近期並無具體的發債、現金增資或可轉債計畫。
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發債計畫： 未公告發行公司債或短期票券計畫。
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現增股計畫： 近年主要透過盈餘轉增資強化資本結構（如 108、109 年度），而非公開辦理現金增資。
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可轉債計畫： 無公告發行可轉債計畫。
公司財務策略相對保守，偏好利用內部盈餘及合建模式支持營運，維持穩健的財務結構。
社會參與
三豐建設積極履行企業社會責任（CSR），近期活動包括：
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與金沙文教基金會及島內散步合作，於 2024 年 7 月發起「城區走讀 x 永續市集 x 藝口同聲」活動，結合在地文化與永續理念。
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支持教育與社區服務等社會公益計畫。
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成立 ESG 永續委員會，推動永續經營。
未來發展策略
短期發展（1-2 年）
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持續推案： 聚焦大台北地區，特別是都市更新與危老重建項目，確保每年有穩定案量推出。
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強化合作： 加強與優質營造廠商（如金源營造）及地主合作，提升施工效率與品質。
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成本控管： 優化成本管理機制，以應對原物料價格波動風險。
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產品加值： 開發具備綠建築、智慧化、耐震等特色之高附加價值產品。
中長期發展（3-5 年）
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深耕核心區域： 持續鞏固在台北市大同區及大台北地區的市場領導地位。
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評估新區域： 審慎評估進入桃園、台中等其他具潛力市場的可能性，採取自購土地興建模式。
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技術創新： 投資於智慧建築技術（如 IoT、AI）與新工法，提升產品競爭力與營運效率。
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永續經營深化： 持續強化 ESG 作為，推動綠色供應鏈與循環經濟概念，提升企業永續價值。
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品牌形象： 打造「一級品牌、一級地段、一級產品」的市場定位。
風險與挑戰
三豐建設在發展過程中亦面臨潛在風險與挑戰：
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原物料價格波動： 土地、水泥、鋼筋等成本變動直接影響獲利能力。
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市場競爭加劇： 大台北地區建商眾多，競爭激烈可能影響土地取得與銷售價格。
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政策風險： 政府房地產政策、都市更新法規、利率及信貸政策的調整可能影響市場環境。
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營運風險： 土地開發整合、建案推動時程、銷售去化速度等環節存在不確定性。
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環保法規趨嚴： ESG 要求提高可能增加營運成本與複雜度。
重點整理
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核心優勢： 三豐建設憑藉在大台北地區的深耕（尤其大同區）、都市更新與危老重建的專業、合建模式的靈活運用以及穩健的品牌信譽，在競爭激烈的營建市場中佔有重要地位。
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營運穩健： 公司財務結構健全，透過合建模式有效控制風險與成本，近年營運轉虧為盈，未來數年建案儲備充足，營收能見度高。
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市場趨勢： 積極響應永續發展（ESG）、綠建築及智慧建築趨勢，符合政策方向與市場需求。
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成長動能： 主要來自大台北地區的都市更新需求、危老重建政策紅利以及公司持續的推案能力。
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面臨挑戰： 需應對原物料成本波動、市場競爭以及政策變化的潛在影響。
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未來展望： 公司策略清晰，專注核心市場與業務，同時審慎評估擴張機會，預期能維持穩健成長。
參考資料說明
公司官方文件
- 三豐建設股份有限公司 2024 年度法人說明會簡報（2024.12）
本研究主要參考法說會簡報的公司營運概況、財務數據、資產開發進度及未來展望，提供最新且權威的公司營運資訊。
- 三豐建設股份有限公司 2024 年第三季財務報告
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利、資產結構等關鍵數據。
- 三豐建設股份有限公司 2023 年永續報告書（2024.08）
此報告詳細說明三豐建設在環境永續發展、社會責任及公司治理（ESG）方面的承諾與具體措施。
- 三豐建設股份有限公司 108、109、110 年年度報告
年度報告提供公司在不同年度的營運概況、財務表現、經營策略及未來展望。
- 三豐建設股份有限公司 2022 年股東會議事手冊（2022.04）
股東會手冊提供公司在股東會上報告的重要議案和財務數據，如盈餘轉增資決議。
研究報告
- 康和證券產業研究報告（2024.09）
該報告深入分析三豐建設的資產開發計畫、轉型策略及市場布局，提供本文在產業分析方面的重要參考。
- 元大證券研究報告（2024.09）
針對三豐建設的營運概況、資產活化計畫及未來發展提供專業分析與評估。
新聞報導
- 經濟日報專題報導（2024.11.11）
針對三豐建設在台北市的營運策略、市場發展及未來展望提供完整分析。
- 鉅亨網產業分析專文（2024.12.27）
報導詳述三豐建設在都市更新方面的最新進展及新案布局。
- 工商時報產業分析（2024.11.11）
詳述三豐建設的新案進度及營運展望，包含投資金額、產能規劃等重要資訊。
- 中時新聞網深度報導（2024.09.26）
報導三豐建設資產活化進度、營運表現及未來展望。
- 台灣房屋新聞稿（2023.11.07）
針對三豐建設在台北市的都更案，提供最新市場動態分析與報導。
- CTWANT 報導（2023.03.23）
報導三豐建設進軍內湖 AIT 特區推出「三豐 AIT」新案的市場反應與意義。
- Winvest 投資風向標 新聞（2025.04.10）
提供三豐建設 2025 年 3 月營收數據。
- UDN 聯合新聞網 報導（2024.07.26）
報導三豐建設推出承德路危老新案及相關社區活動。
產業活動
- 三豐建設 2023 年 ESG 永續報告書發表會（2024.08）
該發表會說明公司在環境永續發展方面的承諾與具體措施。
- 三豐建設 2024 年法人說明會（2024.12）
公司向投資者介紹最新的財務狀況及未來展望。
資料來源說明： 本文內容主要依據上述 2021 年至 2025 年初的公開資訊、研究報告、新聞報導及產業活動進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。