寶徠 (1805) 4.0分[價值]→破盤價浮現，營收斷崖式下墜 (04/23)

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綜合評分：4.0 | 收盤價：10.65 (04/23 更新)

簡要概述：深入分析寶徠的當前狀況，整體呈現出具備潛力的發展格局。 值得投資人留意的是，隨時可能展開價值修復行情；此外，股價強勢反應了未來的成長預期，市場看好其後續的營運爆發；同時，公司目前處於高速成長階段，將盈餘轉作資本支出以追求更高獲利，而非發放股息。 簡言之，目前的價位反映了市場對其未來的預期，值得投資人多加關注。

核心亮點

1. 股價淨值比分數 5 分，反映市場對其資產價值極度錯估的機會：寶徠的股價淨值比 0.88 (遠低於 1)，意味著市場價格甚至遠低於其帳面清算價值，存在顯著的價值回歸空間。

主要風險

1. 預估本益比分數 1 分，反映市場給予過高預期，股價有下修風險：寶徠目前預估本益比 nan 倍，可能反映市場對其未來增長給予了過度樂觀的預期，若未來業績不如預期，股價面臨較大的下修壓力。
2. 預估本益成長比分數 1 分，估值與成長預期背離嚴重，未來均值回歸可能性高：寶徠預估本益成長比 nan，顯示其估值水平與未來成長預期之間存在極其嚴重的背離，未來股價向合理估值大幅回歸的可能性非常高。
3. 股東權益報酬率分數 2 分，盈利能力低於市場平均，難以吸引成長型資金：寶徠的股東權益報酬率 1.66%，若持續低於市場或行業平均，將使其較難吸引追求高成長性的資金關注。
4. 預估殖利率分數 1 分，除非有極強成長預期，否則極低殖利率難以被市場所接受：寶徠預估殖利率 0.0%，除非市場對其未來抱有極其強勁且高度確定的成長預期，否則如此之低的股息回報水平通常難以被廣泛的投資市場所接受。
5. 業績成長性分數 1 分，業績增長動能枯竭，股價缺乏上漲基礎：憑藉 nan% 的預估盈餘年增長，寶徠的業績增長動能幾乎完全枯竭，難以為股價提供任何實質性的上漲基礎與支撐。
6. 法人動向分數 2 分，籌碼面臨初步壓力，股價上檔或受輕微壓制：三大法人的賣盤為 寶徠 的籌碼面帶來初步的壓力，短期內可能對股價的上檔空間造成一些輕微的壓制。

綜合評分對照表

圖(1)1805 寶徠 綜合評分（本站自行繪製）

量化細部綜合評分：3.0

圖(2)1805 寶徠 量化細部綜合評分（本站自行繪製）

質化細部綜合評分：5.1

圖(3)1805 寶徠 質化細部綜合評分（本站自行繪製）

投資建議與評級對照表

價值型投資評級：★★☆☆☆

• 評級方式：合理：估值位於合理區間+財務指標中性
• 評級邏輯：基於財務安全性、股利率、估值溢價等指標綜合判斷

成長型投資評級：★☆☆☆☆

• 評級方式：成長趨緩：營收/獲利年增率<5%+市佔率停滯
• 評級邏輯：考量營收成長動能、利潤率變化、市場擴張速度等要素

題材型投資評級：★★☆☆☆

• 評級方式：潛在題材，動能待觀察：有題材發展潛力但尚未形成市場共識
• 評級邏輯：結合市場熱度、政策敏感度、產業趨勢關聯性分析

投資類型適用性對照表

公司基本面分析

基本面量化分析

財務狀況分析

資本支出狀況：寶徠的非流動資產數據主要走勢呈現劇烈下降趨勢。資產變化幅度極為顯著，趨勢高度可靠，數據波動較為劇烈，本指標為基本面領先指標，代表不動產價值暴跌。
（判斷依據：固定資產變化反映公司投資策略調整、固定資產出現較大幅度減少，需評估是否影響營運能力。）

圖(4)1805 寶徠 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）

現金流狀況：寶徠的現金流數據主要呈現波動來回振盪趨勢。現金流變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表流動性維持正常。
（判斷依據：現金管理效率決定資金使用效益、現金流狀況顯著改善，有利於提升營運靈活性和投資能力。）

圖(5)1805 寶徠 現金流狀況（本站自行繪製）

獲利能力分析

存貨與平均售貨天數：寶徠的存貨與平均售貨天數數據主要呈現波動來回振盪趨勢。存貨與平均售貨天數變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表產品銷售速度持平。
（判斷依據：結合平均售貨天數(DSI)分析，能更全面評估存貨健康度及變現能力。）

圖(6)1805 寶徠 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）

存貨與存貨營收比：寶徠的存貨與存貨營收比數據主要呈現強烈上升趨勢。存貨與存貨營收比變化幅度極為顯著，趨勢較為可靠，數據波動處於正常範圍，代表資金大量沉澱於存貨，營運風險劇增。
（判斷依據：分析存貨營收比的變化趨勢，有助於預測企業未來的營運資金需求和盈利能力。）

圖(7)1805 寶徠 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）

三率能力：寶徠的三率能力數據主要呈現波動來回振盪趨勢。三率能力變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表成本結構無重大變化。
（判斷依據：與同業及歷史數據比較，有助於評估企業的競爭優勢與潛在風險。）

圖(8)1805 寶徠 獲利能力（本站自行繪製）

成長性分析

營收狀況：寶徠的營收狀況數據主要呈現波動來回振盪趨勢。營收狀況變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表市場需求穩定。
（判斷依據：營收的成長來源（例如：新產品、新市場、價格提升）是評估成長質量的關鍵。）

圖(9)1805 寶徠 營收趨勢圖（本站自行繪製）

合約負債與 EPS：寶徠的合約負債與 EPS 數據主要呈現劇烈下降趨勢。合約負債與 EPS 變化幅度極為顯著，趨勢較為可靠，數據波動較為劇烈，代表舊合約大量實現，新合約簽訂面臨困境。
（判斷依據：對於軟體、訂閱制、預售型業務，合約負債是評估其業務健康度與成長性的重要參考，也是預測EPS趨勢的關鍵。）

圖(10)1805 寶徠 合約負債與 EPS（本站自行繪製）

EPS 熱力圖：寶徠的EPS 熱力圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。EPS 熱力圖變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表預估 EPS 變動不大，市場預期一致。
（判斷依據：觀察預測值隨時間的修正（垂直方向），可評估市場預期的變化及分析師的信心強度。）

圖(11)1805 寶徠 EPS 熱力圖（本站自行繪製）

估值分析

本益比河流圖：寶徠的本益比河流圖數據主要呈現劇烈下降趨勢。本益比河流圖變化幅度極為顯著，趨勢高度可靠，數據波動較為劇烈，代表未來盈利預期大幅改善，顯著拉低遠期P/E水平。
（判斷依據：本益比河流圖直觀展示公司目前股價相對於未來一年（或特定期間）盈利預期的估值水平。）

圖(12)1805 寶徠 本益比河流圖（本站自行繪製）

淨值比河流圖：寶徠的淨值比河流圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。淨值比河流圖變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表目前估值在歷史波動範圍內相對穩定。
（判斷依據：股價在河流中由上往下移動，代表P/B比下降，估值趨於便宜；反之，由下往上移動，代表P/B比上升，估值趨於昂貴。）

圖(13)1805 寶徠 淨值比河流圖（本站自行繪製）

公司概要與發展歷程

寶徠建設股份有限公司（Pau Jar Group，股票代號：1805.TW），前身為凱聚股份有限公司，成立於 1978 年 5 月 2 日。初期主要從事地磚、壁磚、外牆磚等建材之製造與銷售，並於 1972 年 開始外銷日本，其產品質量達到國際水準。公司於 1989 年 在台灣證券交易所掛牌上市。

2009 年 6 月，股東會決議公司更名為寶徠建設股份有限公司，並於同年 10 月 16 日 正式以新名稱上市，標誌著公司從傳統建材製造商轉型為以建築興建及不動產開發為核心業務的企業。寶徠建設隸屬於家美機構，擁有集團資源支持。

近年來，寶徠建設積極調整經營策略，2018 年 與璞園建築團隊建立策略合作關係，共同推動「璞園寶徠」雙品牌策略，藉此整合雙方在建築施工、設計規劃及市場行銷的優勢，逐步從單一建商轉型為提供全方位房地產服務的綜合開發商。公司目前實收資本額約為新台幣 10.49 億元，董事長為林瑞山先生，總經理為黃文正先生（代理）。

組織架構與子公司布局

寶徠建設透過旗下多家子公司，拓展多元化經營版圖，以分散營運風險並尋求跨領域市場機會。

主要子公司及其業務範圍包括：

• 寶徠綠能科技股份有限公司：專注於太陽能設施建置評估及規劃，積極推動綠色能源事業發展。
• 寶徠房地產股份有限公司：負責不動產個案評估及代銷業務，拓展房地產服務鏈。
• 寶徠金廈 (廈門) 旅遊管理服務有限公司：從事旅遊管理及租賃服務，布局觀光休閒市場。
• 寶徠觀光發展有限公司：負責國內觀光旅遊、飯店旅館評估規劃及經營管理業務。

主要業務範疇分析

寶徠建設的核心業務涵蓋國民住宅及商業大樓的興建、出租與出售。同時，公司亦涉足建材製造（如地磚、壁磚、外牆磚等），儘管近年業務重心已轉向不動產開發。

核心競爭力

公司的核心競爭力主要體現在以下幾個方面：

1. 豐富的建築施工經驗：累積逾四十年的產業經驗，建立穩固的工程實力。
2. 完善的產業鏈整合能力：從土地開發、規劃設計、施工營造至銷售服務，具備一定的垂直整合能力。
3. 策略聯盟與雙品牌效益：與璞園建築等夥伴的合作，特別是「璞園寶徠」雙品牌策略，有效提升市場競爭力與品牌能見度。
4. 集團資源支持：作為家美機構旗下企業，可獲得集團在土地、資金、人脈等方面的資源挹注。

產品系統與應用說明

寶徠建設的產品主要應用於住宅及商業建築開發、建材製造、都市更新及合建案，並透過子公司拓展至旅遊及綠能事業。

建築產品技術特點

• 建材品質：早期以建材製造起家，其磁磚產品曾為台灣首家外銷日本的廠商，品質獲得國際市場肯定。公司持續嚴格管控施工品質，訂定嚴謹的工程發包與施工規範。
• 雙品牌策略整合：與璞園建築的合作，使寶徠的產品能夠融合璞園在設計美學與市場洞察的優勢，以及寶徠自身在施工品質的堅持，提升整體產品的市場吸引力。
• 多元事業的技術應用：在綠能領域，專注太陽能設施的規劃與建置評估；在觀光旅遊領域，則著重於管理服務與營運規劃。

營收結構與比重分析

根據 2023 年 及 2024 年 資料，寶徠建設的營收主要來自大台北及桃園地區的建築銷售。

• 建築興建與不動產開發：涵蓋住宅、商業大樓、都市更新案及合建案，為公司營收主力，約佔整體營收的 96%。隨著 2024 年 起多個建案如台北信義區「松雍」案、雙品牌合作案「璞園樸園」陸續完工交屋，此部分營收預期將顯著回升。
• 建材製造：雖然已非主要業務，但公司仍具備建材生產背景，對成本控制與材料選擇具有優勢。
• 代銷與不動產服務：透過與璞園品牌的合作，提供代銷服務，協助銷售自有及合作建案。
• 其他收入 (觀光旅遊及綠能事業等)：約佔整體營收的 4%，為多元化經營的一環，貢獻輔助性收入。

客戶群體與銷售區域分析

主要客戶群體

寶徠建設的客戶群體主要包括：

• 一般購屋消費者：針對住宅產品，客群涵蓋首購族、換屋族及高端住宅買家。
• 法人投資者：商業大樓及部分住宅產品亦吸引法人機構的投資。
• 地主：在都市更新及合建案中，地主為重要的合作夥伴。
• 觀光旅遊業者及綠能產業合作夥伴：為旗下子公司在相關領域的服務對象。

公司客戶群多元且分散，並無依賴特定大型客戶的風險。

主要銷售國家或區域

寶徠建設的銷售業務主要集中在台灣本地市場，尤其以大台北地區及桃園地區為核心。

• 台北市：重點區域包括信義計畫區（如「松雍」案）、松山區（如「璞園樸園」案）、中山區（如「永靜公園案」、「喜瑞飯店」都更案）、北投區（如「新洲美段案」）及內湖區（如「石潭段都更案」）。
• 新北市：重點區域包括新店華城地區（如「康橋旭」案）、林口區（如「林口力行段案」）。
• 桃園市：重點區域包括龜山區華亞科學園區（科技廠辦園區開發案）、青埔地區（如「寶徠花園」案）、中壢區（如「中運段案」）。

目前公司業務重心為國內市場，尚無明顯的海外銷售布局。

營業範圍與地區布局

寶徠建設的經營模式採多元化布局：

• 雙品牌策略：與璞園建築合作推案，寶徠專注建築施工與開發，璞園負責設計與代銷，雙方協同提升銷售效率與品牌價值。
• 合建與都更開發：積極與地主合作推動合建及都市更新案，以降低土地取得成本，並分散開發風險。
• 多元事業布局：除建築開發本業外，透過子公司涉足建材製造、綠能科技及觀光旅遊，拓展多元收益來源。
• 資本運作：透過現金增資、私募及可轉債等方式強化資本結構，支持推案及營運資金需求。

上下游關係

• 上游供應商：主要為建築材料供應商，包括水泥、鋼筋、建材磚瓦等。部分建材早期由集團內部製造，有助於成本控制及確保供應穩定。
• 下游客戶：主要為購屋消費者、商業租戶及投資者。此外，與地主合作推動合建及都更案亦為重要的下游關係。
• 合作夥伴：與璞園建築的策略合作，強化設計、代銷及施工的整合能力。與春保鎢鋼集團在科技廠辦園區的合作，拓展了新的業務領域。

原物料與生產成本分析

原物料來源與影響

寶徠建設主要原物料為建築材料，包括水泥、鋼筋、磚瓦、砂石等基礎建材，以及土地。

• 建築材料：部分建材早期由集團內部工廠生產，其餘則由國內外建材供應商提供。近年全球原物料價格受供應鏈、能源價格及國際運費影響而波動，對營建成本造成壓力。
• 土地成本：為公司重要成本之一。隨著土地價格上漲，土地取得與開發成本逐年增加。

寶徠透過嚴謹的工程發包辦法、施工規範及市場價格監控，調整承包價格，並與供應商協商，以降低成本波動衝擊。

生產基地與產能

寶徠建設的核心業務為建築興建與不動產開發，其「生產基地」主要指各建築工地及開發基地。並無傳統製造業的固定廠房與產能數據。

• 主要建案基地：如前述銷售區域所列之台北市「松雍」、「璞園樸園」，桃園市「華亞高科技園區案」等。
• 擴展計畫：公司無傳統工廠擴建計畫，但在土地開發與建築項目上持續擴張，如推動桃園龜山華亞科學園區大型廠辦開發案，並積極參與都市更新及合建案。

生產效率與成本變化

• 生產效率：重視工程品質與施工進度管理，透過嚴謹的工程發包、施工規範及數位化管理工具提升效率。雙品牌策略亦有助於提升設計與代銷效率。
• 生產成本：主要受建築材料價格及土地成本影響。公司透過採購管理、與供應商協商及價格調整機制來部分轉嫁成本壓力。

競爭優勢與市場地位

市場競爭態勢

寶徠建設所屬的建築營造及不動產開發產業，市場競爭激烈，尤其在大台北地區。主要競爭對手包括名軒、國揚、全坤、宏璟、華建、宏盛、華固等多家上市櫃建商。寶徠在整體市場中屬於中小型建商，但在特定區域及產品類型（如雙品牌合作案、都更案）具備一定影響力。

競爭優勢分析

1. 雙品牌策略：與璞園建築合作，結合雙方在設計、代銷、施工的優勢，提升品牌價值與市場推案效率。
2. 優越地理位置布局：建案多集中於雙北及桃園等重要發展區域，地段條件良好。
3. 多元化產品線：涵蓋住宅、商業大樓，並積極拓展都市更新、合建案及科技廠辦開發。
4. 集團資源整合：隸屬家美機構，可獲得集團在土地、資金等方面的支持。
5. 品質與施工管理：嚴格控管工程品質與施工進度，確保建築品質。

個股質化分析

近期重大事件分析

營運與財務動態 (依時間序)

• 2023 年 Q4 及全年：

  • 2023 年 Q4：為改善財務結構，完成減資三成，並辦理現金增資 3.3 億元，股本瘦身至 10.01 億元。每股淨值提升至 7.25 元。
  • 2023 全年：因無新案可交屋入帳，全年營收約 1.39 億元，稅後淨損 4,640 萬元，每股淨損約 1.55 元 (調整後數據可能因股本變動而異)。此為連續第八年虧損及無配息。

• 2024 年：

  • 2024 年 Q1：董事會選出現任總經理林瑞山先生接任董事長。市場預期台北市信義計畫區指標案「松雍」將於 2024 年下半年 完工交屋，寶徠可分回總銷約 6 億餘元，該案已全數完銷，預期 2024 年 可望轉虧為盈。
  • 2024 年 Q2：持續銷售「康橋旭」等餘屋。
  • 2024 年 4 月 9 日：因每股淨值回升至票面以上，寶徠與其他三檔股票恢復融資融券交易。
  • 2024 年 10 月 4 日：市場重申「松雍」豪宅案預計於 2024 年 Q4 完工，預估貢獻銷金約 6 億元，EPS 有望超過 1 元。
  • 2024 年 11 月：營收達 4.20 億元，年增率高達 91,681.22%，月增率 368,635.09%。累計 1 至 11 月 營收 4.25 億元，年增 193.18%。
  • 2024 年 12 月 19 日：董事會決議辦理現金增資發行普通股 3,000 萬股，發行價格每股 14 元，募資總額約 4.2 億元，用於償還銀行借款及充實營運資金。
  • 2024 年 12 月 30 日：舉行法人說明會，揭露未來建案規劃與財務概況。

• 2025 年：

  • 2025 年 1 月 9 日：公告 2024 年 12 月 營收為新台幣 2.00 億元，月減 52.35%，但 2024 年全年 累計營收達 6.25 億元，年增率 329.82%。
  • 2025 年 2 月 10 日：公告 2025 年 1 月 營收 4,768 萬元，月減 76.19%，但年增率高達 9,610.39%。此消息激勵股價於 2 月 12 日 亮燈漲停。
  • 2025 年 Q1 (預期)：「璞園樸園」案預計 2025 年 完工交屋，寶徠可分回總銷金額約 3 億餘元。
  • 2025 年 4 月：公告 2025 年 4 月 合併營收約 811.5 萬元，年增 1,291.94%。
  • 2025 年 5 月：董事會決議展延台北市中山區正義段（喜瑞飯店都更案）合建契約案。

市場反應與評價

• 股價表現：受惠於建案完工入帳預期及營收顯著增長，寶徠股價在 2024 年底至 2025 年初 表現強勢，多次出現大幅上漲。
• 法人評價：法人普遍看好「松雍」及「璞園樸園」完工交屋帶來的業績挹注，預期寶徠自 2024 年 起將由虧轉盈，營運步入穩定成長期。對桃園龜山華亞科技園區廠辦開發案亦抱持高度期待。
• 財務結構改善：透過減資及現金增資，公司財務結構獲得改善，負債比於 2025 年 Q1 降至約 19%，提升營運穩健度。

建案與工程資訊

根據寶徠建設 2024 年 12 月 30 日 法人說明會資料，以及其他公開資訊，公司主要進行中及規劃中建案如下：

已完工/即將完工建案

圖(14)建築個案-松雍（資料來源：寶徠建設公司網站）

圖(15)建築個案-璞園璞園（資料來源：寶徠建設公司網站）

規劃與興建中建案

圖(16)建築個案-華亞高科技園區案（資料來源：寶徠建設公司網站）

圖(17)建築個案- 永靜公園案（資料來源：寶徠建設公司網站）

圖(18)建築個案- 內湖區石潭段都更案（資料來源：寶徠建設公司網站）

個股新聞筆記彙整

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  2025.11.25：36家 12M25 法說開跑，寶徠將於 2025.12.24 舉行法說會
  
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  2025.11.24：年底衝刺！ 12M25 法說會接力，寶徠將於 2025.12.24 舉行
  
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  2025.11.10：台揚、勝昱再飆漲停！水泥、電週強漲「銘異又攻頂」 半導體創見、鈺創多檔齊亮燈
  
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  2025.11.10：寶徠早盤再度衝上漲停
  
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  2025.11.10：律勝、寶徠、日馳、勝悅-KY等個股也一度亮燈漲停
  
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  2024.04.15：高殖利率與跌深反彈，助攻營建股上漲
  
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  2024.04.15：寶徠股價強勢，與前波跌幅較深及籌碼沉澱有關
  
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  2024.04.15：營建股短線具吸引力，長線投資仍應回歸基本面
  
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  2024.04.15：市場預期 24 年房市將量縮價跌，央行持續收緊資金，影響營建股後市
  
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  2024.04.09：寶徠、燁興、金萬林-創、新天地等4檔個股，因淨值回升至面額以上，恢復融資融券交易
  
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  2024.04.09：證交所公告，寶徠等4檔股票將自 2024.04.10 起恢復信用交易
  
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  2025.04.10：寶徠等4檔上市公司每股淨值回升至票面之上，恢復信用交易
  
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  2025.04.09：寶徠、燁興、金萬林-創、新天地等4檔股票，因淨值回升，恢復融資融券交易
  
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  2025.03.07：寶徠前 2M25 營收年增率超越1000％
  
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  2025.02.10：營收速報-寶徠 1M25 營收4,768萬元年增率高達9610.39％
  
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  2025.02.10：寶徠 1M25 營收為4,768萬元，年增率9610.39%
  
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  2025.02.10：寶徠 1M25 營收月增率-76.19%
  
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  2025.02.10：寶徠近 2025.02.05 股價上漲2.74%，優於產業指數
  
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  2025.02.12：這檔 1M25 營收年增高達9610.39%?!激勵股價漲停
  
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  2025.02.12：寶徠股價亮燈漲停，終場大漲1.55元至17.05元
  
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  2025.01.14： 12M25 營收年增率前五名為聯上發、寶徠、富華新、華友聯、泓辰
  
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  2025.01.09：寶徠(1805) 12M24 營收為新台幣2.00億元，年增率高達40691.24%，月減52.35%
  
• 
  2025.01.09：寶徠(1805) 25 年 1M25-12M25 累計營收為6.25億元，累計年增率為329.82%
  
• 
  2025.01.10：寶徠 12M25 營收年增40691.2%，為年增率第一
  
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  2024.12.18：寶徠（建材營造業）在 11M24 營收年增率前5名中排名第一，年增達91,681.2%
  
• 
  2024.12.13：寶徠建材營造業在年增率上名列第一，年增達91681.2%，月營收為4.20億台幣
  
• 
  2024.12.14：寶徠、富華新和大飲在 11M24 年增率方面，分別錄得91681.2%、59769.7%和53187.1%的驚人增長
  
• 
  2024.12.11：寶徠 11M24 營收達4.20億元，年增率為91681.22%，月增率為368635.09%
  
• 
  2024.12.11：寶徠 24 年 1M24-11M24 累計營收達4.25億元，年增率為193.18%
  
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  2024.10.04：寶徠台北信義區「松雍」豪宅案預計在 4Q24 完工，將貢獻約6億元銷金，預估EPS超過1元
  
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  2024.10.04：市場預期寶徠將終結連續8年虧損，股價近期逆勢上漲，4Q24 可望轉盈
  
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  2Q24 23 年無新案可交屋入帳，每股純損1.55元，連八年虧損，也連八年0配息，不過 24 年可望迎來轉盈契機
  
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  2Q24 寶徠手握雙北市及桃園七大案，其中台北市蛋黃區兩大高單價指標案「松雍」、「璞園樸園」分別在 3Q24 、1H25 完工交屋，24 年可望轉盈
  
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  1Q24 董事會選出新任董座，總經理林瑞山出掌
  
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  1Q24 松雍完工入帳 寶徠 24 年拚轉盈
  
• 
  1Q24 由房屋代銷璞園建築團隊入主的寶徠
  
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  1Q24 寶徠 24 年將迎來北市信義計畫區指標案「松雍」完工交屋，寶徠分回約三戶，已經全部完銷，市場樂觀 24 年將轉虧為盈
  
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  1Q24 加上 25 年將有建案「璞園樸園」入帳，因此獲利表現可望連續兩年衝高
  
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  1Q24 寶徠開春以來受惠北市兩大蛋黃區住宅案 24～25 年將完工交屋題材助攻
  
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  1Q24 寶徠表示，寶徠深耕雙北市精華地段，24 年將開花結果，其中信義計畫區「松雍」預計 2H24 完工交屋，分回總銷約在6億餘元
  
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  1Q24 另外「璞園樸園」預計 25 年完工，寶徠可分回總銷金額約3億餘元，未來兩年營運漸入佳境
  
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  1Q24 寶徠鑑於前幾年累計虧損，23 年已減資3成、再辦理現增3.3億元，股本瘦身至10.01億元
  
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  1Q24 寶徠 23 年仍未有新案完工交屋，累計前三季稅後純損4,640萬元，每股純損0.66元
  
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  1Q24 市場預期，未來一年隨著「松雍」交屋入帳挹注，24 年有望轉盈，且因股本縮小，將有助EPS的表現
  
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  1Q24 寶徠延伸觸角到科技廠辦園區，華亞高科技園區大案總銷上看250億元規模
  
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  4Q23 寶徠營運露出轉盈的曙光，繼日前完成減資3成後，日前公告辦理現增發行新股3.3億元
  
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  4Q23 24 年北市信義區建案「松雍」將完工交屋，23 年可望虧轉盈
  
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  4Q23 松山區建案「璞園樸園」則預計 25 年 完工，再加上寶徠攜手「鎢鋼大王」廖萬隆家族、璞園建築團隊合作的桃園華亞合建廠辦大案，24 年公開銷售，總銷將逾200億元
  
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  4Q23 寶徠 1H23 每股仍虧損0.45元，不過日前減資後每股淨值已提升到7.25元；預計現增發行新股後，股本將放大到逾10億元，有助充實營運資金
  
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  4Q23 24～25 年將連續有台北市蛋黃區住宅案完工入帳，可謂最壞的時機已經過去，24 年起營運動能將明顯轉強
  
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  3Q23 爲改善財務結構辦理的減、增資，預計在 23年 年底前全部完成，同時，寶徠投入桃園華亞科技園區大型的廠辦合建案也有新進度，預計在年底前取得建照並在 2024 年上半年推案
  

產業面深入分析

產業-1 營建-跨足營建產業面數據分析

營建-跨足營建產業數據組成：上曜（1316）、廣豐（1416）、勤益控（1437）、雋揚（1439）、怡華（1456）、強盛（1463）、華新（1605）、寶徠（1805）、潤隆（1808）、海悅（2348）、太設（2506）、日勝生（2547）、夆典（3052）、海灣（3252）、太普高（3284）、佳穎（3310）、福裕（4513）、力麒（5512）、皇鼎（5533）、百和興業-KY（8404）

營建-跨足營建產業基本面

圖(19)營建-跨足營建 營收成長率（本站自行繪製）

圖(20)營建-跨足營建 合約負債（本站自行繪製）

圖(21)營建-跨足營建 不動產、廠房及設備（本站自行繪製）

營建-跨足營建產業籌碼面及技術面

圖(22)營建-跨足營建 法人籌碼（日更新）（本站自行繪製）

圖(23)營建-跨足營建 大戶籌碼（週更新）（本站自行繪製）

圖(24)營建-跨足營建 內部人持股變動以及產業面技術分析（月線圖/月更新）（本站自行繪製）

產業面新聞筆記彙整

營建產業新聞筆記彙整

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  2026.04.16：台灣房市出現「死亡交叉」，新成屋數量超過新生兒，且台北市總人口十年減少近一成
  
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  2026.04.16：空屋率高達 10.43%，其中小坪數住宅空置率近兩成，房地產市場供過於求情況嚴重
  
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  2026.04.09：六大代銷龍頭同步表示房市最壞時機已過，銀行貸放彈性增加，自住需求回流
  
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  2026.04.07：房市第 2 戶貸款成數由 5 成放寬至 6 成，有助於成交量回溫及房屋交易平台營運向上
  
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  2026.03.31：央行對新青安補貼延續持保守態度，若 7M26 補貼結束，貸款人利率將立即跳升
  
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  2026.03.31：房市預期維持量縮價平，銀行無立即信用風險，看好中信金、第一金
  
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  2026.03.30：央行放寬房市政策，新青安貸款不計入銀行法上限，且第 2 戶貸款成數上修至 60%，有利買氣回溫
  
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  2026.03.30：房市處於修正期後段，貸款成數鬆綁視為轉佳訊號，預估最壞時期已過，市場朝向軟著陸發展
  
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  2026.03.30：土方去化與報價上漲雖增加約 2% 成本，但對建案工程進度影響有限，整體毛利率仍維持穩健
  
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  2026.03.30：政府近期放寬第二戶房貸放款成數，市場期待政策逐步鬆綁，有助於消化房市短期停滯之銷售率
  
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  2026.03.30：房市受打房政策影響整體偏冷，但雙北精華區商辦與住宅需求仍緊缺，具備較強的抗跌與去化能力
  
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  2026.03.30：現金殖利率飄香營建股吸睛，美伊戰事使資金轉向避險，央行鬆綁貸款帶動市場信心
  
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  2026.03.20：受惠房市政策利多，海悅等營建相關個股獲市場關注
  
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  2026.03.20：央行將第二戶房貸成數上限放寬至6成，有助於舒緩換屋族資金壓力
  
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  2026.03.20：營建類股受政策微調激勵普遍走強，怡華今日盤中強勢漲停
  
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  2026.03.20：央行決議鬆綁第二戶房貸成數至6成，政策利多帶動營建股走勢強勁
  
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  2026.03.24：營建業受惠北士科輝達設廠效應，華固、遠雄等建商具題材，且普遍具備 6% 以上殖利率
  
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  2026.03.23：央行首度鬆綁信用管制，調高第二戶購屋貸款成數，有利於低檔營建股如遠雄、國建
  
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  2026.03.20：維持利率不變，上修 26 年 GDP 至 7.28%，房市管制調升第 2 戶貸款成數上限至 6 成
  
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  2026.03.19：央行鬆綁第 2 戶限貸成數，回應自住換屋需求，市場預期對營建股與房市具正向激勵作用
  
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  2026.03.19：住宅貸款年增率從 11.3% 降至 4.5%，建築貸款降至 1.5%，顯示信用資源過度集中情況已改善
  
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  2026.03.13：美國房市與財政，1M26 新屋開工優於預期但營建許可轉弱，房市受高利率壓制，復甦動能仍屬溫和
  
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  2026.03.13： 2M26 預算赤字持平，利息與軍事支出墊高成本，中期財政改善空間受限於高債務基數
  
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  2026.03.05：全台待售新成屋達 11.21 萬宅創歷史新高，新屋庫存壓力迫使建商降價去化
  
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  2026.03.05：全國空屋數達 98.06 萬宅，空屋率 10.43% 創歷史次高，結構性風險擴散
  
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  2026.03.05：人口連 25 個月負成長，勞動人口長期下滑致購屋需求消失，房市轉為買方市場
  
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  2026.01.21：AI成「吞電怪獸」，鄉林賴正鎰：未來十年是能源黃金期
  
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  2026.01.21：AI的終點是電力，誰掌握能源，誰就能擁有天下，接下來十年將是能源產業發展的黃金期
  
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  2026.01.21：鄉林已成立新事業部門，規畫跨國投資能源供給公司，涵蓋石油、天然氣與乾淨能源
  
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  2026.01.21：能源投資項目第一年可望為集團帶入約新台幣40至50億元營收，未來二至三年有機會成長至200至300億元
  
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  2026.01.21：分析師江慶財指出，營建股近期表現落後大盤，建議投資人若出現反彈時宜採取減碼策略
  
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  2026.01.21：愛山林受房市政策與買氣影響較大，反彈建議調節
  
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  2026.01.21：政策管制與資金面雙重壓力下，營建股短線難有表現
  
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  2026.01.10：第七波信用管制未鬆綁，25 年 買賣移轉棟數恐創 9 年新低，量縮但價格高檔盤整
  
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  2026.01.04：內政部實施土方新制，強制清運車裝 GPS 並改用電子聯單，嚴查不法繞場與虛偽申報
  
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  2026.01.04：處理場容量飽和致清運費暴增 5 至 6 倍，民間工地因無處收容土石方引發大規模停工潮
  
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  2026.01.04：營造成本因新制配套不足屢創新高，業界呼籲政府擴充處理能力以維持產業正常運作
  
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  2025.12.26：市場回溫，營建股喜迎 26 年交屋潮
  
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  2025.12.26：央行未重手打房，新青安核撥回升，26 年不落日，營建股築底反彈
  
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  2025.12.26：國建、華固、遠雄、達麗、潤泰新等，26 年 將迎來交屋潮題材
  
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  2025.12.24：房貸總量回歸內控、新青安不落日！利空出盡、交屋潮加持，潛力營建股出列
  
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  2025.12.24：央行管制政策未鬆綁，但放款集中度改為銀行自主管理
  
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  2025.12.24：金管會於 9M25 鬆綁，新青安貸款額度不計入銀行法72-2條
  
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  2025.12.24：央行宣示不動產放款集中度，日後回歸銀行自主管理
  
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  2025.12.24：新青安2.0的推出，使 26 年 起房市與營建股可望出現生機
  
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  2025.12.24：內政部規劃新青安2.0版，可望延續原方案多項作法
  
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  2025.12.24： 20 年 低利率環境造就房市大漲，23 年 房地產成交量萎縮
  
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  2025.12.24： 8M23 新青安方案，再次導致不動產市場價量齊揚
  
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  2025.12.24：2024.04花蓮大地震引發都更議題，助漲房地產
  
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  2025.12.24：2024.09央行祭出第七波選擇性信用管制，市場信心盡失
  
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  2025.12.24：2025.03央行沒有實施第八波管制，營建指數一度反彈
  
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  2025.12.24：央行房市管制增加彈性，不動產放款回歸銀行自主管理，有助於市場信心回溫
  
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  2025.12.19：央行房市政策沒再出重手！資金秒懂訊號，營建股全面回神
  
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  2025.12.19：央行理監事會後房市政策維持不變，未加碼打房，市場氣氛回溫
  
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  2025.12.19：部分建商年底、26 年初陸續有建案入帳題材，吸引資金回流營建族群
  
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  2025.12.19：華固、潤隆等指標建商表現亮眼，反映市場對建案認列的期待
  
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  2025.12.18：房市管制沒鬆綁明日營建股怎麼走？分析師：不至於有失望性賣壓
  
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  2025.12.18：央行宣布政策利率「連七凍」，選擇性信用管制未鬆綁
  
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  2025.12.18：央行對房市政策態度偏鷹派，對營建產業形成壓抑
  
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  2025.12.18：近期市場關注度較高、資金流入明顯的營建股：長虹、遠雄、華固、冠德、新潤及國建
  
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  2025.12.20：新青安政策將全面檢討調整，在居住正義原則下重新思考，避免既有問題持續存在，預計 1Q26 討論
  
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  2025.12.20：租金補貼納入量的管制，執行面更嚴謹；加大力道推動包租代管，整合租金補貼、包租代管與社會住宅為百萬租屋政策新架構
  
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  2025.12.20：台美關稅談判目標為儘快落地、降低不確定性，談判結果有機會不高於競爭國家，確保產業競爭空間
  
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  2025.12.20：台美談判強調「台灣模式」與「立足台灣、根留台灣」原則，否認外媒報導3,000億美元投資美國數字
  
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  2025.12.20：傳產承受關稅衝擊，政府編列韌性特別預算支持，資源力道不會打折
  
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  2025.12.20：電力供應方面，台電評估到 30 年 前電力供應無虞，政府已開始預作準備，所有規劃以安全為最高原則
  
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  2025.12.19：第七波信用管制不會放寬，貸款集中度仍高於1 10M09底水平，維持現有管制力度
  
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  2025.12.19：行政部門推出輕安2.0政策欲放寬房貸，但央行不太可能配合放寬信用管制措施
  
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  2025.12.19：央行將改為由各銀行自主控管貸款，每月回報央行，逐步調整管制方式
  
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  2025.12.19：房市過熱現象逐漸降溫，有助降低金融體系潛在系統風險，央行樂見房市冷卻
  
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  2025.12.19：台灣通膨指數可能低估，房租指數不準確，央行可能需升息以降低台美利差
  
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  2025.11.26：社群熱度不減！房市買氣降溫、網友聲量仍破289萬則，意藍總座揭三大焦點
  
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  2025.11.26：2025 1H25 全台房市成交量雖下降，但社群討論聲量達289萬則，顯示房市話題仍熱烈
  
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  2025.11.26：意藍資訊總經理楊立偉指出，1H25 房市討論三大主軸為品牌建商、指標建案與重畫區大案
  
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  2025.11.26：新案待售存量創新高至 18.4 萬戶，建商降價壓力累積但有助銷售去化
  
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  2025.11.26：央行三大房市觀察指標顯示房市已冷卻，預期 1H26 不動產信用管制陸續退場
  
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  2025.11.26：信義及海悅代銷營收已止穩回升，房市成交量落底訊號浮現，預期緩步築底回升
  
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  2025.11.26：五大行庫房貸利率自 9M25 開始下降，有利消費者購屋信心回溫
  
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  2025.11.21：分析師：股市被套難買房，營建股面臨缺資金、無題材、籌碼不友善三重壓力
  
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  2025.10.23：政府持續打炒房，高價成交恐引起主管機關關注，未來豪宅貸款鬆綁時程恐將延後
  
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  2025.10.22：建商大老預測未來5年房市難有起色
  
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  2025.10.22：928檔期銷售總金額較 24 年大減近3成
  
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  2025.10.22：各大建商紛紛喊停購地，對市場信心低
  
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  2025.10.22：央行不放水、融資管制致使房市交易量驟降
  
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  2025.10.22：建商普遍認為風險過高，暫緩購地囤地策略
  
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  2025.10.16：中國房市「好房子」政策政策帶動新成屋銷售回溫，重點城市成交量增加
  
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  2025.10.16：政策側重新建案，可能對中古屋市場造成衝擊
  
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  2025.10.16：政府工作報告首次提及「好房子」計劃，各地制定建設指引
  
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  2025.10.16：房企將此政策視為房市復甦的「特效藥」
  
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  2025.10.16：中古屋面臨嚴峻挑戰，可能被市場視為「壞房子」
  
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  2025.10.16：新樓盤高得房率成為變相降價策略，衝擊舊有房產
  
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  2025.10.17：新青安房貸 9M25 起不受銀行法限制，待撥件數與金額大幅下降
  
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  2025.10.17：待撥件數降至5,200件，金額降至566億元，減少逾50%
  
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  2025.10.17：等待撥款時間縮短至約2個月內
  
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  2025.10.17：超過50歲申貸戶數達6,765戶，年收入逾300萬戶數6,737戶
  
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  2025.10.17：財政部長承諾將提出新青安檢討報告
  
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  2025.10.18： 9M25 個人房地合一稅收44.5億元，年減30.3%，主因打炒房政策使房市買氣低迷
  
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  2025.10.18：營利事業房地合一稅收399.6億元，年增37.1%，企業積極購置不動產
  

個股技術分析與籌碼面觀察

技術分析

日線圖：寶徠的日線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。日線圖變化幅度適中，趨勢較為可靠，數據相對穩定，代表在特定區間內窄幅震盪，方向等待均線指引。
（判斷依據：日K線圖的收盤價變化與成交量，反映市場短期情緒與資金流向。）

圖(25)1805 寶徠 日線圖（本站自行繪製）

週線圖：寶徠的週線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。週線圖變化幅度較為明顯，趨勢較為可靠，數據波動處於正常範圍，代表週成交量相對低迷，市場對中期方向持觀望態度，股價圍繞關鍵週均線波動。
（判斷依據：價格與各週期週均線的互動關係，如股價能否有效站穩或突破重要週均線（如20週線、60週線），或是否跌破關鍵週均線支撐，對中期走勢具有指導意義。）

圖(26)1805 寶徠 週線圖（本站自行繪製）

月線圖：寶徠的月線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。月線圖變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表月線進入長期橫向整理，多空在關鍵長期月均線（如20月、60月線）間形成拉鋸戰。
（判斷依據：分析月線圖上的大型態（如長期頭肩底/頂、大型W底/M頭、長期上升/下降通道），有助於預測未來數年的潛在漲跌空間與目標。）

圖(27)1805 寶徠 月線圖（本站自行繪製）

籌碼分析

三大法人買賣超

• 外資籌碼：寶徠的外資籌碼數據主要呈現波動來回振盪趨勢。外資籌碼變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表外資買賣超金額互見，多空力道均衡。
  （判斷依據：外資的買賣行為常與指數權重調整、國際政經情勢及匯率波動有關。）
• 投信籌碼：寶徠的投信籌碼數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。投信籌碼變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表投信持股水位穩定，等待明確信號。
  （判斷依據：投信的買盤通常具有「抬轎」效應，尤其對中小型股的股價影響力不容小覷；其認養的個股常有波段行情。）
• 自營商籌碼：寶徠的自營商籌碼數據主要呈現波動來回振盪趨勢。自營商籌碼變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表自營商進出頻繁但總量變化小，短線交易為主。
  （判斷依據：自營商的累計買賣超通常反映市場短期波動操作及權證等衍生性商品的避險需求。）

圖(28)1805 寶徠 三大法人買賣超（日更新/日線圖）（本站自行繪製）

主力大戶持股變動

• 1000 張大戶持股變動：寶徠的1000 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。1000 張大戶持股變動變化幅度適中，趨勢較為可靠，數據相對穩定，代表千張大戶人數變化不大，籌碼結構穩定。
  （判斷依據：股本較小的公司，千張大戶的影響力可能更大；股本大的公司，則需觀察更高持股級距的大戶變化。）
• 400 張大戶持股變動：寶徠的400 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。400 張大戶持股變動變化幅度適中，趨勢較為可靠，數據相對穩定，代表四百張大戶人數變化不大，籌碼結構持平。
  （判斷依據：例如，若千張大戶人數增加，但400張大戶人數減少，可能意味著籌碼「由中實戶流向超級大戶」，籌碼更趨集中在頂端。）

圖(29)1805 寶徠 大戶持股變動、集保戶變化（週更新/週線圖）（本站自行繪製）

內部人持股異動

公司經營者持股異動情形：該數據主要分析寶徠的公司經營團隊持股變動情形，不同經營管理人由不同顏色區線來標示，並且區分經營管理者身份，以視別籌碼變動的重要性。灰色區域則是綜合整體增減量的變動情形。

圖(30)1805 寶徠 內部人持股變動（月更新/月線圖）（本站自行繪製）

研究總結與未來展望

未來發展策略展望

經營策略

根據公司法人說明會揭示，未來經營策略將聚焦於：

• 客戶導向：深入了解並回應客戶需求，為客戶、股東及公司創造長期價值。
• 核心業務深化：持續開發購地、都市更新及合建之住宅個案，鞏固市場地位。
• 產品創新與多元化：順應台灣產業發展趨勢，開發更多具特色的居住、辦公及商業空間產品，如科技廠辦園區。
• 收益型資產投入：評估投入收益型不動產開發，以期獲取穩定的現金收益。

短中期發展計畫 (1-3 年)

• 確保「松雍」、「璞園樸園」等案順利完工交屋，挹注營收與獲利。
• 加速推動桃園「華亞高科技園區案」的開發進程，力求於 2025 年 取得建照並動工。
• 積極整合並啟動多個位於雙北市的都市更新案及合建案，如「永靜公園案」、「喜瑞飯店都更案」等。
• 持續優化財務結構，善用資本市場工具籌資，支持業務擴展。

中長期發展藍圖 (3-5 年)

• 擴大在科技廠辦及商用不動產領域的布局。
• 深化與策略夥伴（如璞園建築、春保鎢鋼集團）的合作關係，共同開拓市場。
• 評估並參與具潛力的收益型不動產項目，建立長期穩定的現金流。
• 關注綠色建築與永續發展趨勢，將相關理念融入建案規劃。

投資價值綜合評估

寶徠建設經歷多年的營運調整期，透過成功的資本結構改善（減增資）及策略聯盟（雙品牌），正逐步迎來收穫期。

利多因素

1. 建案入帳高峰：2024 年至 2025 年 為主要建案「松雍」及「璞園樸園」的完工交屋期，預期將帶動營收與獲利顯著好轉，終結連續虧損。
2. 大型開發案潛力：桃園「華亞高科技園區案」總銷規模龐大，寶徠作為重要股東，未來數年潛在獲利貢獻可期。
3. 都市更新契機：積極參與雙北市多個都更案，符合政策趨勢，並能以較低成本取得精華區土地。
4. 雙品牌效益：「璞園寶徠」雙品牌策略有助於提升產品形象、銷售速度與市場競爭力。
5. 財務結構改善：負債比降低，營運資金充實，為後續推案提供穩固基礎。
6. 主流題材相關性：業務涵蓋都市更新、科技廠辦、綠能（子公司）等熱門題材，易受市場關注。

潛在風險

1. 不動產市場景氣循環：房地產市場易受總體經濟、利率及政策調控影響。
2. 營建成本波動：原物料價格及勞工成本上漲可能侵蝕獲利空間。
3. 建案開發時程不確定性：都更案整合及建照取得時程較難掌握，可能影響入帳進度。
4. 市場競爭：大台北地區建商眾多，市場競爭依然激烈。

重點整理

寶徠建設憑藉與璞園建築的雙品牌策略，以及和春保鎢鋼集團在大型科技園區的合作案，正從過去的營運調整期邁向新的成長階段。公司透過資本運作優化財務結構，並積極布局都市更新與合建市場。2024 年起，隨著「松雍」等高毛利建案陸續完工入帳，公司營運已出現顯著改善。未來，桃園「華亞高科技園區案」及多個雙北市都更案的逐步實現，可望為寶徠建設帶來持續的成長動能。儘管面臨營建成本及市場競爭等挑戰，但公司多元化的產品布局與穩健的策略夥伴關係，為其長期發展奠定了良好基礎。

參考資料說明

最新法說會資料

1. 法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/180520241230M001.pptx
2. 法說會影音連結：https://webpro.twse.com.tw/WebPortal/vod/101/?categoryId=101

公司官方文件

1. 寶徠建設股份有限公司 2024 年度法人說明會簡報（2024.12.30）。本研究主要參考法說會簡報的公司基本資料、建設業績、財務數據及經營策略。
2. 寶徠建設股份有限公司公開資訊觀測站歷年公告。包含現金增資、董事會決議、營收公告等。
3. 寶徠建設股份有限公司 2025 年第一季財務報告（2025.01）。參考財務數據及附註。
4. 寶徠建設股份有限公司歷年公開說明書（如 2023 年現金增資公開說明書）。

研究報告

1. 台中銀證券 寶徠建設公開說明書相關研究資料。
2. PressPlay 平台投資研究報告（2021-2024 年間相關文章）。

新聞報導

1. MoneyDJ 理財網（2023-2025 年間相關報導）。包含公司簡介、法人說明會摘要、營運展望等。
2. 鉅亨網（2023-2025 年間相關報導）。包含營收速報、股價動態、重大訊息等。
3. Yahoo奇摩股市/財經（2023-2025 年間相關報導）。包含公司新聞、公告轉載、市場反應等。
4. Winvest 財經新聞（2024-2025 年間相關報導）。
5. 今周刊/MoneyWeekly 財經雜誌（2025 年間相關報導）。
6. 自由時報財經/工商時報/經濟日報（部分間接引用資訊）。

網站資料

1. 寶徠建設官方網站（blgroup.com.tw）。
2. 財報狗網站，寶徠建設財務數據分析。
3. Goodinfo!台灣股市資訊網，寶徠建設基本資料與股權分散狀況。
4. NStock 網站，寶徠建設公司業務說明。

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