寶徠建設（1805）轉型之路：雙品牌策略與多元開發佈局

圖(1)個股筆記：1805 寶徠（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 05 月 22 日

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寶徠建設 （1805.TW） 前身為建材製造商凱聚，於 2009 年成功轉型為建築興建及不動產開發企業。 公司近年積極調整經營策略，尤其自 2018 年與璞園建築團隊建立「璞園寶徠」雙品牌合作，整合設計、施工與行銷優勢，並透過減資與現金增資等資本運作，有效優化寶徠建設財務結構，負債比顯著下降，營運穩健度大幅提升。

經歷多年虧損與營運調整，寶徠建設已在 2024 年迎來營收與獲利轉折點。 隨著台北信義區 「松雍」 豪宅案於 2024 年下半年完工交屋 （已全數完銷），以及「璞園樸園」等案陸續入帳，公司營運預計將終結連續虧損並轉虧為盈。 此外，桃園華亞高科技園區逾 250 億元 總銷的大型廠辦開發案 （此為寶徠建設華亞園區重要布局），預計於 2025 年啟動，將為未來數年提供強勁的成長動能。 寶徠亦積極參與雙北市多個寶徠都更案及合建案，佈局精華區土地開發。 儘管營建業面臨市場景氣與成本波動，寶徠建設藉由策略聯盟、多元化業務 （包含寶徠綠能及寶徠觀光子公司） 及穩健的財務體質，展現出觸底反彈並邁向持續成長的寶徠建設未來展望。

圖、1805 寶徠 基本面量化指標雷達圖 （本站自行繪製）

圖、1805 寶徠 質化暨市場面分析雷達圖 （本站自行繪製）

公司概要與發展歷程

寶徠建設股份有限公司 （Pau Jar Group，股票代號：1805.TW），前身為凱聚股份有限公司，成立於 1978 年 5 月 2 日。 初期主要從事地磚、壁磚、外牆磚等建材之製造與銷售，並於 1972 年 開始外銷日本，其產品質量達到國際水準。 公司於 1989 年 在台灣證券交易所掛牌上市，成為重要的營建股。

2009 年 6 月，股東會決議公司更名為寶徠建設股份有限公司，並於同年 10 月 16 日 正式以新名稱上市，標誌著公司從傳統建材製造商轉型為以建築興建及不動產開發為核心業務的企業。 寶徠建設隸屬於家美機構，擁有集團資源支持。

近年來，寶徠建設積極調整經營策略，2018 年 與璞園建築團隊建立策略合作關係，共同推動「璞園寶徠」雙品牌策略，藉此整合雙方在建築施工、設計規劃及市場行銷的優勢，逐步從單一建商轉型為提供全方位房地產服務的綜合不動產開發股。 公司目前實收資本額約為新台幣 10.49 億元，董事長為林瑞山先生，總經理為黃文正先生 （代理）。

公司基本概況

寶徠建設的營運狀況與市場表現，可透過寶徠建設分析以下財務及股價指標進行評估：
* 目前股價：約 14.7 元
* 預估本益比：約 5.4 倍
* 預估殖利率：約 0.0 %
* 預估現金股利：約 0.0 元
* 報表更新進度：月報、季報皆已更新

圖、1805 寶徠 EPS 熱力圖 （本站自行繪製）

從「1805 寶徠 EPS 熱力圖」中可觀察到，寶徠建設EPS在過去數年 （尤其在 2017 年至 2023 年） 多呈現虧損狀態 （綠色區域較少），顯示其營運正處於調整期。 然而，圖中已出現綠色區塊，預估未來年度的每股盈餘將由負轉正，呈現顯著回升的趨勢，反映寶徠轉虧為盈的潛力。

圖、1805 寶徠 K線圖 （日） （本站自行繪製）

圖、1805 寶徠 K線圖 （週） （本站自行繪製）

圖、1805 寶徠 K線圖 （月） （本站自行繪製）

綜合日、週、月 K線圖，寶徠建設股價在過去一段時間呈現波動。 日線圖顯示短期交易頻繁，週線圖則揭示了中期股價的盤整或緩升趨勢，而月線圖則能看出更長期的股價表現，反映公司在經歷一段時間的低迷後，受惠於新案入帳預期，寶徠股票逐步呈現築底回升的跡象。

圖、1805 寶徠 本益比河流圖 （本站自行繪製）

本益比河流圖顯示寶徠本益比在過去幾年多處於無獲利狀態 （因虧損導致本益比無法計算或為負值），但隨著預期獲利的回升，本益比將逐漸進入可評估區間，並可能在相對低檔呈現，暗示未來股價若獲利持續成長，有估值修復的空間。

圖、1805 寶徠 淨值比河流圖 （本站自行繪製）

淨值比河流圖則反映了股價與每股淨值之間的關係。 在過去數年，由於公司處於虧損狀態，其每股淨值受到侵蝕，股價多在較低淨值比區間震盪。 然而，隨著寶徠建設財務結構改善 （如減資） 及預期獲利回升，淨值比有望逐步提升，反映市場對公司價值的重新肯定。

組織架構與子公司布局

寶徠建設透過旗下多家子公司，拓展多元化經營版圖，以分散營運風險並尋求跨領域市場機會。

主要子公司及其業務範圍包括：

1. 寶徠綠能科技股份有限公司：專注於太陽能設施建置評估及規劃，積極推動寶徠綠能事業發展。

2. 寶徠房地產股份有限公司：負責不動產個案評估及代銷業務，拓展房地產服務鏈。

3. 寶徠金廈 （廈門） 旅遊管理服務有限公司：從事旅遊管理及租賃服務，布局寶徠觀光休閒市場。

4. 寶徠觀光發展有限公司：負責國內寶徠觀光旅遊、飯店旅館評估規劃及經營管理業務。

主要業務範疇分析

寶徠建設的核心業務涵蓋國民住宅及商業大樓的興建、出租與出售。 同時，公司亦涉足建材製造 （如地磚、壁磚、外牆磚等），儘管近年業務重心已轉向不動產開發。

核心競爭力

公司的核心競爭力主要體現在以下幾個方面：

1. 豐富的建築施工經驗：累積逾四十年產業經驗，建立穩固的工程實力。

2. 完善的產業鏈整合能力：從土地開發、規劃設計、施工營造至銷售服務，具備一定的垂直整合能力。

3. 策略聯盟與雙品牌效益：與璞園建築等夥伴的合作，特別是「璞園寶徠」雙品牌策略，有效提升市場競爭力與品牌能見度。

4. 集團資源支持：作為家美機構旗下企業，可獲得集團在土地、資金、人脈等方面的資源挹注。

產品系統與應用說明

寶徠建設的產品主要應用於住宅及商業建築開發、建材製造、寶徠都更案及合建案，並透過子公司拓展至旅遊及綠能事業。

建築產品技術特點

• 建材品質：早期以建材製造起家，其磁磚產品曾為台灣首家外銷日本的廠商，品質獲得國際市場肯定。 公司持續嚴格管控施工品質，訂定嚴謹的工程發包與施工規範。

• 雙品牌策略整合：與璞園建築的合作，使寶徠的產品能夠融合璞園在設計美學與市場洞察的優勢，以及寶徠自身在施工品質的堅持，提升整體產品的市場吸引力。

• 多元事業的技術應用：在寶徠綠能領域，專注太陽能設施的規劃與建置評估；在寶徠觀光旅遊領域，則著重於管理服務與營運規劃。

營收結構與比重分析

根據 2023 年 及 2024 年 資料，寶徠建設營收主要來自大台北及桃園地區的建築銷售。

• 建築興建與不動產開發：涵蓋住宅、商業大樓、寶徠都更案及合建案，為寶徠建設營收主力，約佔整體營收的 96 %。 隨著 2024 年 起多個建案如寶徠建設松雍案、雙品牌合作案「璞園樸園」陸續完工交屋，此部分營收預期將顯著回升。

• 建材製造：雖然已非主要業務，但公司仍具備建材生產背景，對成本控制與材料選擇具有優勢。

• 代銷與不動產服務：透過與璞園品牌的合作，提供代銷服務，協助銷售自有及合作建案。

• 其他收入 （寶徠觀光旅遊及寶徠綠能事業等）：約佔整體營收的 4 %，為多元化經營的一環，貢獻輔助性收入。

圖、1805 寶徠 營收趨勢圖 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 營收趨勢圖」顯示，公司在過去數年營收較為低迷，波動幅度較大，主要受建案完工認列時程影響。 然而，從圖中可見，在最新期間營收出現顯著的向上拉升，特別是 2024 年 11 月 及 12 月，顯示寶徠建設營收已進入快速成長通道，預期將扭轉長期低營收的局面。

客戶群體與銷售區域分析

主要客戶群體

寶徠建設的客戶群體主要包括：

• 一般購屋消費者：針對住宅產品，客群涵蓋首購族、換屋族及高端住宅買家。

• 法人投資者：商業大樓及部分住宅產品亦吸引法人機構的投資。

• 地主：在寶徠都更案及合建案中，地主為重要的合作夥伴。

• 寶徠觀光旅遊業者及寶徠綠能產業合作夥伴：為旗下子公司在相關領域的服務對象。

公司客戶群多元且分散，並無依賴特定大型客戶的風險。

主要銷售國家或區域

寶徠建設的銷售業務主要集中在台灣本地市場，尤其以大台北地區及桃園地區為核心。

• 台北市：重點區域包括信義計畫區 （如 「松雍」 豪宅案）、松山區 （如 「璞園樸園」 案）、中山區 （如 「永靜公園案」、 「喜瑞飯店」 寶徠都更案）、北投區 （如 「新洲美段案」） 及內湖區 （如 「石潭段寶徠都更案」）。

• 新北市：重點區域包括新店華城地區 （如 「康橋旭」 案）、林口區 （如 「林口力行段案」）。

• 桃園市：重點區域包括龜山區華亞科學園區 （桃園華亞高科技園區廠辦開發案，此為寶徠建設華亞園區重要項目）、青埔地區 （如 「寶徠花園」 案）、中壢區 （如 「中運段案」）。

目前公司業務重心為國內市場，尚無明顯的海外銷售布局。

營業範圍與地區布局

寶徠建設的經營模式採多元化布局：

• 雙品牌策略：與璞園建築合作推案，寶徠專注建築施工與開發，璞園負責設計與代銷，雙方協同提升銷售效率與品牌價值，展現「璞園寶徠」綜效。

• 合建與都更開發：積極與地主合作推動合建及寶徠都更案，以降低土地取得成本，並分散開發風險。

• 多元事業布局：除建築開發本業外，透過子公司涉足建材製造、寶徠綠能科技及寶徠觀光旅遊，拓展多元收益來源。

• 資本運作：透過現金增資、私募及可轉債等方式強化資本結構，支持推案及營運資金需求。

上下游關係

• 上游供應商：主要為建築材料供應商，包括水泥、鋼筋、磚瓦、砂石等基礎建材，以及土地。 部分建材早期由集團內部製造，有助於成本控制及確保供應穩定。

• 下游客戶：主要為購屋消費者、商業租戶及投資者。 此外，與地主合作推動合建及寶徠都更案亦為重要的下游關係。

• 合作夥伴：與璞園建築的策略合作，強化設計、代銷及施工的整合能力。 與春保鎢鋼集團在科技廠辦園區的合作，也讓寶徠建設成為市場關注的廠辦概念股之一。

籌碼動向分析

圖、1805 寶徠 法人籌碼 （日） （本站自行繪製）

從「1805 寶徠 法人籌碼 （日）」 圖中可見，法人在近期對寶徠建設的持股呈現一定的波動，若有明顯的買超或賣超趨勢，將是判斷法人對寶徠股票短期看法的重要依據。

圖、1805 寶徠 大戶籌碼 （週） （本站自行繪製）

「1805 寶徠 大戶籌碼 （週）」 圖顯示，大戶在過去一段時間的持股比例變化。 若大戶持股比例呈現上升趨勢，可能意味著長期看好寶徠建設發展，反之則可能需留意。

圖、1805 寶徠 內部人持股 （月） （本站自行繪製）

「1805 寶徠 內部人持股 （月）」 圖則呈現公司內部人 （如董監事及高階經理人） 的持股比例變化。 內部人持股的增減，往往能反映他們對寶徠建設未來展望的信心。

原物料與生產成本分析

原物料來源與影響

寶徠建設主要原物料為建築材料，包括水泥、鋼筋、磚瓦、砂石等基礎建材，以及土地。

• 建築材料：部分建材早期由集團內部工廠生產，其餘則由國內外建材供應商提供。 近年全球原物料價格受供應鏈、能源價格及國際運費影響而波動，對營建成本造成壓力。

• 土地成本：為公司重要成本之一。 隨著土地價格上漲，土地取得與開發成本逐年增加。

寶徠透過嚴謹的工程發包辦法、施工規範及市場價格監控，調整承包價格，並與供應商協商，以降低成本波動衝擊。

生產基地與產能

寶徠建設的核心業務為建築興建與不動產開發，其「生產基地」主要指各建築工地及開發基地。 並無傳統製造業的固定廠房與產能數據。

• 主要建案基地：如前述銷售區域所列之台北市 「松雍」 豪宅案、「璞園樸園」，桃園市「桃園華亞高科技園區廠辦案」等。

• 擴展計畫：公司無傳統工廠擴建計畫，但在土地開發與建築項目上持續擴張，如推動桃園龜山華亞科學園區大型廠辦開發案 （此為寶徠建設華亞園區重點），並積極參與寶徠都更案及合建案。

圖、1805 寶徠 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖」顯示，公司在不動產、廠房、設備等非流動資產的投資變化。 圖中可見，該項目在過去一段時間內呈現較為平穩或略有增長的趨勢，若該資本佔比不斷增加，則可見出公司在開發土地或擴張建築專案上的擴張跡象，該指標可視為寶徠建設未來展望的領先指標之一。

生產效率與成本變化

• 生產效率：重視工程品質與施工進度管理，透過嚴謹的工程發包、施工規範及數位化管理工具提升效率。 「璞園寶徠」雙品牌策略亦有助於提升設計與代銷效率。

• 生產成本：主要受建築材料價格及土地成本影響。 公司透過採購管理、與供應商協商及價格調整機制來部分轉嫁成本壓力。

圖、1805 寶徠 存貨與平均售貨天數 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 存貨與平均售貨天數」 圖顯示，寶徠建設的存貨金額與平均售貨天數在過去一段時間的變化。 在營建業中，存貨 （主要為在建工程與待售房屋） 的變化與建案銷售進度密切相關。 圖中若售貨天數逐漸降低，代表公司的去化存貨速度越快，有利於資金周轉。

圖、1805 寶徠 存貨與存貨營收比 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 存貨與存貨營收比」 圖則呈現寶徠建設存貨相對於營收的比例。 若此比例維持在合理範圍或隨著建案銷售而下降，代表公司存貨管理效率良好，去庫存能力較強。

財務績效分析

圖、1805 寶徠 獲利能力 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 獲利能力」 圖包含毛利率、營益率與純益率等指標。 從圖中可見，寶徠建設在過去一段時間的獲利能力波動較大，部分時期毛利率、營益率和純益率甚至呈現負值。 然而，若這些指標未來能持續回升，則代表公司透過精準的成本控制與高毛利建案的銷售，正逐步改善其獲利體質，體現寶徠建設財報的轉變。

圖、1805 寶徠 合約負債 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 合約負債」 圖反映了寶徠建設的「預收款項」，在營建業中主要指已預售但尚未完工交屋認列的收入。 圖中合約負債若呈現穩定或成長趨勢，代表公司未來的潛在訂單較多，為未來營收成長提供堅實基礎。

圖、1805 寶徠 現金流狀況 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 現金流狀況」 圖顯示公司營運活動、投資活動及籌資活動的現金流量。 健康的現金流狀況代表公司有充足的資金支持營運，並能彈性應對市場變化。 若營運現金流入持續改善，則說明公司的資金利用效率正在提高。

圖、1805 寶徠 杜邦分析 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 杜邦分析」 圖能深入剖析公司股東權益報酬率 （ROE） 的驅動因素，包括淨利率、總資產週轉率和權益乘數。 透過杜邦分析，可觀察到公司是透過提高獲利能力、資產運用效率，還是財務槓桿來提升股東報酬。

圖、1805 寶徠 資本結構 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 資本結構」 圖呈現公司負債與股東權益的比例。 圖中顯示，寶徠建設在近期透過減資、現金增資等資本運作，有效優化了其寶徠建設財務結構，負債比例有所下降，提升了營運的穩健度與抗風險能力。

圖、1805 寶徠 可轉換公司債餘額比例 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 可轉換公司債餘額比例」 圖顯示公司發行可轉換公司債的餘額佔總股本的比例。 若公司發行可轉債，且在轉換期間發生大量轉換，可能導致股本膨脹，對現有股東造成稀釋效應，進而影響寶徠股票表現。 圖中可觀察該比例的變化，以評估潛在的稀釋風險。

股利政策

圖、1805 寶徠 股利政策 （本站自行繪製）

「1805 寶徠 股利政策」 圖顯示，寶徠建設在過去數年 （與其虧損狀態相符） 並未發放現金股利，這反映了公司在營運調整期的財務策略。 然而，隨著預期營運寶徠轉虧為盈，未來股利政策有望調整，回歸至穩定配息。

競爭優勢與市場地位

市場競爭態勢

寶徠建設所屬的建築營造及不動產開發產業，市場競爭激烈，尤其在大台北地區。 對此產業進行營建股分析時可發現，主要競爭對手包括名軒、國揚、全坤、宏璟、華建、宏盛、華固等多家上市櫃建商。 寶徠在整體市場中屬於中小型建商，但在特定區域及產品類型 （如雙品牌合作案、寶徠都更案） 具備一定影響力。

競爭優勢分析

1. 雙品牌策略：與璞園建築合作，結合雙方在設計、代銷、施工的優勢，提升品牌價值與市場推案效率，此「璞園寶徠」模式為其獨特之處。

2. 優越地理位置布局：建案多集中於雙北及桃園等重要發展區域，地段條件良好。

3. 多元化產品線：涵蓋住宅、商業大樓，並積極拓展寶徠都更案、合建案及科技廠辦開發，使其成為相關概念股。

4. 集團資源整合：隸屬家美機構，可獲得集團在土地、資金等方面的支持。

5. 品質與施工管理：嚴格控管工程品質與施工進度，確保建築品質。

近期重大事件分析

營運與財務動態 （依時間序）

• 2023 年 Q3：

  • 為改善寶徠建設財務結構，公司於第三季積極辦理減資與現金增資，預計於年底前全部完成。
  • 公司亦投入桃園華亞高科技園區大型廠辦合建案，並預計在年底前取得建照，且有望於 2024 年 上半年推案。
  • 截至第三季，公司稅後純損 4,640 萬元，寶徠建設EPS約 0.66 元。

• 2023 年 Q4 及全年：

  • 寶徠完成減資三成，並辦理現金增資 3.3 億元，股本瘦身至 10.01 億元。 每股淨值提升至 7.25 元，有助於充實營運資金。
  • 由於全年無新案可交屋入帳，2023 年 全年寶徠建設營收約 1.39 億元，稅後淨損 4,640 萬元，每股淨損約 1.55 元。 此為連續第八年虧損且無配息。
  • 市場預期，隨著 2024 年 台北信義區寶徠建設松雍案完工交屋，營運將露出寶徠轉虧為盈的曙光。

• 2024 年 Q1：

  • 董事會選出時任總經理林瑞山先生接任董事長。
  • 受惠於北市兩大蛋黃區住宅案 （「松雍」 豪宅案、「璞園樸園」） 將於 2024-2025 年 陸續完工交屋的題材助攻，市場普遍樂觀預期公司將在 2024 年 寶徠轉虧為盈。
  • 寶徠表示，信義計畫區寶徠建設松雍案預計 2024 年 下半年完工交屋，寶徠可分回總銷約 6 億餘元，且已全數完銷。
  • 公司延伸觸角至科技廠辦園區，桃園華亞高科技園區大案總銷上看 250 億元 規模，彰顯寶徠建設華亞園區布局。

• 2024 年 Q2：

  • 公司持續銷售「康橋旭」等餘屋。
  • 2024 年 4 月 9 日起，因每股淨值回升至票面以上，寶徠與其他三檔寶徠股票經證交所公告恢復融資融券交易。
  • 市場普遍預期 2024 年 房市將量縮價跌，央行持續收緊資金，可能影響營建股分析後市，但寶徠股價因前波跌幅較深及籌碼沉澱，表現相對強勢，短線具吸引力。

• 2024 年 10 月：

  • 2024 年 10 月 4 日，市場重申「松雍」 豪宅案預計於 2024 年 Q4 完工，預估貢獻銷金約 6 億元，預期寶徠建設EPS有望超過 1 元，有望終結連續八年虧損，達成寶徠轉虧為盈。

• 2024 年 11 月：

  • 2024 年 11 月 11 日 公告，寶徠建設營收達 4.20 億元，年增率高達 91,681.22 %，月增率 368,635.09 %。
  • 累計 1 至 11 月 營收 4.25 億元，年增 193.18 %。 寶徠在 11 月 營收年增率上於建材營造業中名列前茅。

• 2024 年 12 月：

  • 2024 年 12 月 19 日，董事會決議辦理現金增資發行普通股 3,000 萬股，發行價格每股 14 元，募資總額約 4.2 億元，用於償還銀行借款及充實營運資金，持續優化寶徠建設財務結構。
  • 2024 年 12 月 30 日，舉行法人說明會，揭露寶徠建設未來展望與財務概況。
  • 2025 年 1 月 9 日 公告 2024 年 12 月 寶徠建設營收為新台幣 2.00 億元，月減 52.35 %，但年增率高達 40,691.24 %。
  • 2025 年 1 月 9 日 公告 2024 年全年 累計營收達 6.25 億元，年增率 329.82 %，為全年營收年增率表現優異的公司之一。

• 2025 年 1 月：

  • 2025 年 2 月 10 日 公告 2025 年 1 月 寶徠建設營收 4,768 萬元，月減 76.19 %，但年增率高達 9,610.39 %。

• 2025 年 2 月：

  • 2025 年 2 月 12 日，受 1 月 營收年增率大幅成長消息激勵，寶徠建設股價亮燈漲停，終場大漲 1.55 元 至 17.05 元。

• 2025 年 Q1 （預期）：

  • 「璞園樸園」案預計 2025 年 完工交屋，寶徠可分回總銷金額約 3 億餘元。
  • 公司財務結構持續改善，負債比於 2025 年 Q1 降至約 19 %，提升營運穩健度。

• 2025 年 4 月：

  • 2025 年 4 月 公告合併營收約 811.5 萬元，年增 1,291.94 %。

• 2025 年 5 月：

  • 董事會決議展延台北市中山區正義段 （喜瑞飯店寶徠都更案） 合建契約案。

市場反應與評價

• 寶徠股票表現：受惠於建案完工入帳預期及寶徠建設營收顯著增長，寶徠建設股價在 2024 年底至 2025 年初 表現強勢，多次出現大幅上漲。

• 法人評價：法人普遍看好寶徠建設松雍案及「璞園樸園」完工交屋帶來的業績挹注，預期寶徠自 2024 年 起將由虧轉盈，營運步入穩定成長期。 對桃園龜山華亞高科技園區廠辦開發案亦抱持高度期待，使其成為重要的廠辦概念股。

• 寶徠建設財務結構改善：透過減資及現金增資，公司財務結構獲得改善，負債比於 2025 年 Q1 降至約 19 %，提升營運穩健度。

建案與工程資訊

根據寶徠建設 2024 年 12 月 30 日 法人說明會資料，以及其他公開資訊，公司主要進行中及規劃中建案如下：

已完工／即將完工建案

圖(2)建築個案-松雍 （資料來源：寶徠建設公司網站）

圖(3)建築個案-璞園樸園 （資料來源：寶徠建設公司網站）

規劃與興建中建案

圖(4)建築個案-華亞高科技園區案 （資料來源：寶徠建設公司網站）

圖(5)建築個案-永靜公園案 （資料來源：寶徠建設公司網站）

圖(6)建築個案-內湖區石潭段都更案 （資料來源：寶徠建設公司網站）

未來發展策略展望

經營策略

根據公司法人說明會揭示，寶徠建設未來展望的經營策略將聚焦於：

• 客戶導向：深入了解並回應客戶需求，為客戶、股東及公司創造長期價值。

• 核心業務深化：持續開發購地、寶徠都更案及合建之住宅個案，鞏固市場地位。

• 產品創新與多元化：順應台灣產業發展趨勢，開發更多具特色的居住、辦公及商業空間產品，如科技廠辦園區，使其成為重要的廠辦概念股。

• 收益型資產投入：評估投入收益型不動產開發，以期獲取穩定的現金收益。

短中期發展計畫 （1-3 年）

• 確保寶徠建設松雍案、「璞園樸園」等案順利完工交屋，挹注營收與獲利。

• 加速推動桃園 「華亞高科技園區案」 （此為寶徠建設華亞園區重要發展） 的開發進程，力求於 2025 年 取得建照並動工。

• 積極整合並啟動多個位於雙北市的寶徠都更案及合建案，如「永靜公園案」、「喜瑞飯店都更案」等。

• 持續優化寶徠建設財務結構，善用資本市場工具籌資，支持業務擴展。

中長期發展藍圖 （3-5 年）

• 擴大在科技廠辦及商用不動產領域的布局。

• 深化與策略夥伴 （如璞園建築、春保鎢鋼集團） 的合作關係，共同開拓市場。

• 評估並參與具潛力的收益型不動產項目，建立長期穩定的現金流。

• 關注綠色建築與永續發展趨勢，將相關理念融入建案規劃，體現寶徠綠能發展。

投資價值綜合評估

寶徠建設經歷多年的營運調整期，透過成功的資本結構改善 （減增資） 及策略聯盟 （雙品牌），正逐步迎來收穫期。 這篇文章也提供營建股分析的重要參考。

利多因素

1. 建案入帳高峰：2024 年至 2025 年 為主要建案寶徠建設松雍案及「璞園樸園」的完工交屋期，預期將帶動寶徠建設營收與獲利顯著好轉，終結連續虧損，達成寶徠轉虧為盈。

2. 大型開發案潛力：桃園 「華亞高科技園區案」 （此為寶徠建設華亞園區重要項目） 總銷規模龐大，寶徠作為重要股東，未來數年潛在獲利貢獻可期。 這也使其成為重要的廠辦概念股。

3. 都市更新契機：積極參與雙北市多個寶徠都更案，符合政策趨勢，並能以較低成本取得精華區土地，使其成為都更概念股。

4. 雙品牌效益：「璞園寶徠」雙品牌策略有助於提升產品形象、銷售速度與市場競爭力。

5. 寶徠建設財務結構改善：負債比降低，營運資金充實，為後續推案提供穩固基礎。

6. 主流題材相關性：業務涵蓋都市更新、科技廠辦、寶徠綠能 （子公司） 等熱門題材，易受市場關注。

潛在風險

1. 不動產市場景氣循環：房地產市場易受總體經濟、利率及政策調控影響。

2. 營建成本波動：原物料價格及勞工成本上漲可能侵蝕獲利空間。

3. 建案開發時程不確定性：寶徠都更案整合及建照取得時程較難掌握，可能影響入帳進度。

4. 市場競爭：大台北地區建商眾多，市場競爭依然激烈。

重點整理

寶徠建設憑藉與璞園建築的「璞園寶徠」雙品牌策略，以及和春保鎢鋼集團在桃園華亞高科技園區廠辦的大型科技園區合作案，正從過去的營運調整期邁向新的成長階段。 公司透過資本運作優化寶徠建設財務結構，並積極布局寶徠都更案與合建市場。 2024 年起，隨著寶徠建設松雍案等高毛利建案陸續完工入帳，公司營運已出現顯著改善，達成寶徠轉虧為盈。 未來，桃園 「華亞高科技園區案」 （寶徠建設華亞園區項目） 及多個雙北市都更案的逐步實現，可望為寶徠建設帶來持續的成長動能，展現寶徠建設未來展望。 儘管面臨營建成本及市場競爭等挑戰，但公司多元化的產品布局與穩健的策略夥伴關係，為其長期發展奠定了良好基礎。 針對寶徠股票的投資人，此篇文章提供了寶徠建設分析的全面視角。

參考資料說明

公司官方文件

1. 寶徠建設股份有限公司 2024 年度法人說明會簡報 （2024.12.30）。 本研究主要參考法說會簡報的公司基本資料、建設業績、財務數據及經營策略。

2. 寶徠建設股份有限公司公開資訊觀測站歷年公告。 包含現金增資、董事會決議、寶徠建設營收公告等。

3. 寶徠建設股份有限公司 2025 年第一季財務報告 （2025.01）。 參考寶徠建設財報數據及附註。

4. 寶徠建設股份有限公司歷年公開說明書 （如 2023 年現金增資公開說明書）。

5. 公司網址：https://blgroup.com.tw/