綠意開發（2596）：聚焦智慧綠能廠辦，穩健領航建築新趨勢

公司概要與發展歷程

公司概要說明

綠意開發股份有限公司 (Realy Corporation，股票代號：2596)，簡稱綠意，於 2001 年 5 月 4 日成立於台北市信義路。公司資本總額約新台幣 15 億元，實收資本額約新台幣 10 億元，代表人為許燈城先生。綠意開發專注於住宅、商業大樓及廠辦大樓的開發與銷售，核心業務涵蓋委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓及工業廠房的出租與出售。其營建工程主要由子公司耀仁營造承攬，推案策略集中於北北基地區的二線城市，包括基隆市、汐止區及桃園市等區域。

綠意開發致力於透過政府公開標售及都市更新作業取得土地，並與穩健的營造廠商合作，以確保建築品質與工程管理的卓越。公司主要原物料如鋼筋、水泥、磚石及室內設備等，均由國內供應商提供。

發展歷程分析

綠意開發的發展歷程展現其穩健成長與市場洞察力：

• 2001 年 5 月：公司正式成立，初始設址於台北市信義路二段，初期以合建案為主要業務模式。

• 2008 年 9 月：推出首個合建案「綠意心賞」，為公司發展奠定基礎。

• 2009 年 6 月：公司股票於中華民國證券櫃檯買賣中心（OTC）正式掛牌交易，邁入資本市場。

• 2011 年 2 月（簡報資料為民國 97 年 2 月，但股票上櫃為民國 98 年 6 月，此處依簡報日期）：自建大樓「綠意京璽」竣工，公司隨後喬遷新址，象徵新的里程碑。

• 近年發展：公司專注於北北基地區二線城市的廠辦及住宅開發，並陸續推出多個指標性建案。

  • 2021 年 9 月（民國 110 年 9 月）：推出廠辦型個案「綠意順光天下」立體化廠辦大樓。
  • 2022 年 12 月（民國 111 年 12 月）：推出住宅型個案「綠意久康」電梯住宅。
  • 2023 年 10 月（民國 112 年 10 月）：推出廠辦型個案「綠意永寧一號」立體化廠辦大樓。
  • 2024 年 5 月（民國 113 年 5 月）：推出廠辦型個案「綠意領航一號」立體化廠辦大樓。

綠意開發憑藉其優良建案品質，榮獲多項國家建築金獎、台灣誠信建商獎、建築金獅獎及建築金像獎，成功樹立了良好的品牌形象。特別是在土城永寧站附近的「永寧 1 號 AI 智能園區」獲得市場熱烈反響，印證公司在廠辦市場的領導潛力。

經營團隊與組織架構

綠意開發由董事長許燈城先生領導，其擁有文化大學中文研究所碩士學位，並曾任台灣玻璃董事長秘書、遠東建設董事長特助、濟業建設董事長及立益建設總經理等職務，具備超過 23 年的豐富業界經驗，對建築法規、土地政策及市場趨勢擁有高度敏銳度。

董事會成員亦集結各領域專業人士，包括建築、法律、財稅及地政等背景，為公司決策提供多元觀點。

董事會成員

核心業務分析

產品系統說明

綠意開發的核心產品為不動產開發，主要聚焦於以下類別：

• 工業廠辦空間：此為公司近年發展主力，提供給科技、製造、研發及服務業等企業作為辦공、研發及生產基地。產品強調智慧建築與綠能環保設計，符合現代企業 ESG (環境、社會及治理) 目標。代表性建案如「永寧 1 號 AI 智能園區」、「綠意領航 1 號」及「綠意順光天下」。

• 集合住宅及車位：住宅產品分布於北北基地區的二線城市，如文山區、汐止及基隆等，提供一般消費者及投資客購屋選擇。建案亦逐步融入環保與智能家居元素。

• 商用不動產：部分建案結合商辦與工業用途，或規劃店面產品，滿足多元產業及商業需求。

公司產品的一大特色是子公司耀仁營造的參與，透過自有營造廠承攬工程，能有效管控施工品質與進度。

圖(1)歷史作品-1（資料來源：綠意開發公司網站）

圖(2)歷史作品-2（資料來源：綠意開發公司網站）

圖(3)近年推案-住宅大樓（資料來源：綠意開發公司網站）

圖(4)近年推案-透天住宅（資料來源：綠意開發公司網站）

應用領域分析

綠意開發的產品應用領域廣泛，主要滿足以下市場需求：

• 企業營運總部與研發中心：智慧綠能廠辦提供現代化、高效率的辦公與研發環境。
• 中小企業廠辦需求：提供彈性空間規劃，符合中小企業成長需求。
• 住宅自住與投資：位於交通便利或具發展潛力區域的住宅產品，吸引自住客群與長期投資者。
• 都市更新與土地活化：透過參與都市更新案，不僅改善都市景觀，也創造新的商業與住宅空間。

技術優勢分析

綠意開發在產品規劃與興建上，展現多項技術與設計優勢：

• 智慧建築整合：廠辦建案導入 AI 智能管理系統、自動化設備等，提升營運效率與使用便利性。
• 綠能環保設計：建案積極採用綠建材、節能設備，並重視基地綠化與採光通風，致力達到綠建築標準。
• 交通導向開發 (TOD)：多個廠辦建案如「永寧 1 號 AI 智能園區」緊鄰捷運站，實現「出站即達」，大幅提升交通便利性。
• 高彈性空間規劃：廠辦產品提供從數十坪到數百坪不等的彈性空間選擇，可依企業需求進行客製化調整。
• 品質獲獎肯定：公司建案屢獲國家建築金獎、建築金獅獎等殊榮，代表其在設計、施工品質及創新方面的卓越表現。

市場與營運分析

營收結構分析

綠意開發的營業收入幾乎全部來自不動產開發的出售與出租業務。近年來，公司策略性地將重心轉向廠辦市場。

• 廠辦開發：約占公司營收 70% 以上。受惠於台商回流及企業擴編需求，廠辦市場需求強勁，成為公司主要的營收及獲利來源。
• 住宅建案：約占公司營收 30%。雖然占比相對較低，但仍為公司提供穩定的現金流。

財務績效分析

根據公司法人說明會資料，綠意開發近年財務表現穩健。

簡明合併資產負債表 (單位：新台幣千元)

簡明合併綜合損益表 (單位：新台幣千元)

歷年每股盈餘 (元)

歷年股利分派情形 (元)

2025 年營運表現：
截至 2025 年 4 月，綠意開發合併營收達新台幣 3.19 億元，較去年同期大幅成長 1316.48%，月增率達 127.14%。累計 2025 年前四月營收約新台幣 6.73 億元，較去年同期成長 456.03%。此亮眼表現主要來自「綠意順光天下」建案完工並陸續交屋。

區域市場分析

綠意開發的銷售市場主要集中在台灣北部地區，尤其是北北基地區的二線城市及桃園地區。

• 北北基地區 (含台北、新北、基隆)：約占公司營收的 70% 以上。此區域為台灣經濟核心，廠辦及住宅需求旺盛。
• 桃園及其他二線城市：約占公司營收的 30%。桃園地區因產業聚落完整且交通便利，廠辦需求持續增長。

公司專注於台灣本地市場，尚無明顯的海外銷售布局。

客戶結構與價值鏈分析

客戶群體分析

綠意開發的客戶群體主要分為兩大類：

• 企業用戶：為廠辦建案的主要客戶，涵蓋科技業、製造業、研發機構及服務業等多元產業。特別是台商回流企業及有擴編、升級需求的本地中小企業。
• 個人住宅購屋者：為住宅建案的主要客戶，包括自住型消費者及房地產投資客。

價值鏈定位

綠意開發在不動產開發價值鏈中扮演整合者的角色：

• 上游：

  • 土地取得：透過政府公開標售、都市更新等方式取得開發用地。
  • 原物料採購：主要原物料包括鋼筋、水泥、磚石、建築用石材及室內裝修材料等，多由國內建材廠商及供應商提供。公司與多家優質建材供應商建立長期合作關係。

• 中游：

  • 規劃設計：與建築師事務所合作，進行建案的規劃與設計，強調智慧、綠能與市場需求。
  • 營建施工：主要委由子公司耀仁營造或其他優質營造廠承攬建築工程，確保工程品質與進度。

• 下游：

  • 銷售與行銷：透過自有銷售團隊或委託代銷公司進行產品銷售。
  • 客戶服務：提供交屋後的售後服務與保固。

此經營模式採取自有土地開發及合建並行，並透過預售制度降低資金壓力。

原物料市況與成本影響

建築原物料價格波動對綠意開發的營運成本影響顯著，尤其鋼筋與水泥價格占比較大。全球及台灣建材市場可能因供應鏈瓶頸、能源價格波動及政策調控而產生價格波動，對公司毛利率形成一定壓力。綠意開發透過與供應商簽訂長期合約、尋找多元供應商等策略，以期降低價格波動風險，同時積極優化施工流程與材料使用效率，以有效控制成本。

2024 年至 2025 年間，台灣建材市場價格趨於穩定，鋼筋、水泥等主要材料價格在經歷前期上漲後有所回落，但仍高於歷史平均水平。部分特殊建材如高品質石材及環保材料，因市場需求與供應狀況，價格可能仍維持在高檔。

目前台灣建材市場供需整體平衡，但部分熱門建築材料供應相對緊張。綠意開發透過與多家供應商合作及提前備料策略，降低供應風險。

建案與工程資訊

綠意開發擁有豐富的建案實績，並持續推動新的開發項目。

歷史作品與近年推案

公司歷史作品眾多，包括「富麗前程」、「國王城寶」、「哈佛林」等。近年推案則分為住宅大樓與透天住宅，住宅大樓如「綠意心賞」、「綠意京璽」、「綠意富春」、「綠意晶棧」、「綠意皇琚」等；透天住宅如「綠意 e23」、「綠意春天」、「綠意許願墅」等。

開發中建案一覽表

以下為公司法人說明會揭露之主要開發中建案資訊：

註：預計完工/推出時間可能受國際局勢、疫情、原物料波動、勞工短缺、政府房市調控政策及主管機關審查等因素影響而有所調整。

競爭優勢與未來展望

競爭優勢分析

綠意開發在競爭激烈的房地產市場中，建立了多方面的競爭優勢：

1. 專注利基市場：深耕北北基桃二線城市，並策略性轉型聚焦廠辦市場，避開一線城市高價土地的直接競爭，同時掌握產業升級與台商回流的廠辦需求。
2. 智慧綠能產品定位：以「廠辦魔術師」著稱，將智慧科技與綠能環保理念融入廠辦設計，符合企業 ESG 趨勢，提升產品附加價值與差異化。
3. 優越地理位置選擇：廠辦建案多選址於捷運站旁或主要交通幹道附近，提供企業便利的交通條件。
4. 子公司營造整合：透過子公司耀仁營造承攬工程，能有效控管工程品質、進度與成本。
5. 土地開發能力：積極參與政府標售與都市更新，掌握優質土地來源，為永續發展奠定基礎。
6. 設計與品質肯定：建案屢獲國家級建築獎項，建立良好品牌口碑與市場信任度。
7. 穩健財務結構：公司採取相對穩健的財務策略，股本集中度高，有利於長期經營。
8. 經驗豐富的經營團隊：董事長許燈城擁有超過二十年的產業經驗，帶領團隊精準掌握市場脈動。

近期重大事件分析

1. 「永寧 1 號 AI 智能園區」成功推出：此案位於土城永寧捷運站旁，結合智慧與綠能設計，市場反應熱烈，成為區域指標性廠辦建案，大幅提升公司在廠辦市場的知名度與業績能見度。
2. 「綠意順光天下」完工交屋：此都市更新廠辦案已於 2024 年底陸續完工交屋，其銷售佳績為 2025 年初的營收帶來顯著貢獻。
3. 營收顯著成長：2025 年 4 月合併營收達新台幣 3.19 億元，年增率高達 1316.48%，主要即受惠於建案完工入帳。
4. 法人說明會釋放正向展望：公司在 2024 年底的法人說明會中，強調對未來三年建案推動及營收成長的樂觀預期，特別看好智慧綠能廠辦的市場潛力。

未來發展策略

綠意開發未來發展策略將圍繞以下核心方向：

1. 深化智慧綠能廠辦佈局：持續以「永寧 1 號 AI 智能園區」的成功經驗為基礎，在北台灣重點區域推動更多高品質的智慧綠能廠辦建案。
2. 積極參與都市更新與工業區立體化：掌握政策紅利，透過都市更新及工業區立體化方案，取得具潛力的開發基地，活化土地資源。
3. 擴大土地儲備：持續透過公開標售、合建等多種管道，積極儲備未來 3 至 5 年的開發用地。
4. 維持穩健財務操作：在追求業務擴張的同時，將持續注重財務結構的穩健與現金流管理，確保永續經營。公司目前無積極的發債或現增計畫，主要依賴自有資金及銀行融資。
5. 提升產品附加價值：不斷研發與導入新的建築技術、環保材料與智慧化管理系統，提升建案的市場競爭力與客戶滿意度。

重點整理

• 綠意開發專注於北台灣廠辦及住宅市場，近年策略性聚焦智慧綠能廠辦開發，成功掌握產業升級與台商回流商機。
• 公司核心競爭力包括精準的市場定位、智慧綠能的產品特色、優越的地理選址、子公司耀仁營造的工程整合能力，以及經驗豐富的經營團隊。
• 近期「永寧 1 號 AI 智能園區」及「綠意順光天下」等廠辦建案市場反應熱烈，帶動 2025 年初營收大幅成長。
• 財務方面，公司採取穩健經營策略，歷年股利政策穩定，2023 年 (112 年度) 現金股利為 1.0 元。
• 未來將持續深化智慧綠能廠辦佈局，積極參與都市更新，並擴大土地儲備，法人對其營運展望普遍持審慎樂觀態度。
• 大環境方面，台商回流、產業升級及 ESG 趨勢均為公司帶來利多，惟仍需留意總體經濟波動、原物料及勞工成本等挑戰。

參考資料說明

公司官方文件

1. 綠意開發股份有限公司 2024 年法人說明會簡報 (2024.11.01)。本研究主要參考法說會簡報的公司簡介、經營成果、開發中建案等資訊。
2. 綠意開發股份有限公司公開資訊觀測站公告。參考公司歷年財務報告、股利政策及重大訊息。

研究報告與新聞報導

1. MoneyDJ 理財網「綠意開發股份有限公司」公司簡介與歷史沿革。此資料提供公司基本背景、產品與市場分析。
2. 聯合報「綠意開發引領北台灣廠辦市場新潮流」(2024)。報導詳述公司在廠辦市場的策略與「永寧 1 號 AI 智能園區」的特色。
3. PressPlay「低調但潛力十足的廠辦建商 綠意【2596】投資分析報告」及相關文章。提供對公司建案、市場定位及財務狀況的深入分析。
4. 鉅亨網、Yahoo 財經等財經媒體關於綠意開發 (2596) 的營收速報及新聞 (2025 年)。提供最新的營收數據及市場動態。
5. Winvest「綠意 (2596) 公司資料」及營收報告。提供公司基本資料及營運數據。
6. CMoney 理財寶股市公告及討論區。參考市場對公司近期事件的反應。
7. 經濟日報「廠辦為主+住宅為輔 綠意開發佳作連發」(2024)。報導公司產品策略與建案特色。
8. StockFeel 股感「綠意競爭對手分析」(2024)。提供同業競爭態勢分析。