三圓建設（4416）：雙北都更與中小坪數住宅的穩健推進者

公司概要與發展歷程

公司基本資料與市場定位

三圓建設股份有限公司（Shanyuan Construction Co., Ltd.，股票代號：4416）成立於 1979 年 12 月 30 日，最初名為「福纖實業股份有限公司」，主要從事纖維織造業務，生產長毛絨布、顆粒毛絨布、剪溝絨布等產品。公司於 2000 年 5 月 6 日正式上櫃交易，2001 年成立電子事業部進行多元化經營。2004 年，三圓建設以借殼方式入主，公司結束電子事業並逐步退出紡織領域，轉型推出住商型建案「東方君悅」，於 2007 年完成整合合併，正式轉型為營建及租賃事業。

公司總部位於臺北市中山區南京東路二段 96 號 8 樓，董事長為王雅麟，總經理為白昌明，創辦董事為王光祥。實收資本額約 7.36 億元（735,832,190 元），員工人數約 194 位。三圓建設在台灣雙北核心地區深耕都市更新案整合與推動，逐步建構「推案入帳 × 長期租賃」的複合營運模式，於產業價值鏈中扮演開發商與資產營運者的角色。

發展歷程與關鍵里程碑

三圓建設的發展軌跡呈現台灣傳統產業轉型的典型案例，從早期的纖維製造商，到跨足營建業與租賃業，每次轉型都緊扣時代脈動。

草創時期（1979－2000）：公司成立初期以纖維織造為主業，產品涵蓋長毛絨布、顆粒毛絨布、剪溝絨布等，在紡織產業中建立基礎。

多元化探索（2001－2004）：為因應產業環境變化，公司於 2001 年成立電子事業部，嘗試多元化經營。2004 年三圓建設借殼入主，開始推動住宅案「東方君悅」，逐步結束電子事業並退出紡織領域。

轉型整合期（2007－2014）：2007 年完成事業整合，全面轉型為營建與租賃雙主軸，聚焦雙北都更案與高端地段推案。2014 年取得華助工程 100% 股權，跨足水電工程，進一步擴大建築相關業務，形成垂直整合優勢。

深化布局期（2015－至今）：公司強化都市更新案整合能力，推動多個大型都更案，包括「台北之星」、「新店文山段都更案」、「新隆國宅都更案」、「大同區都更案」等。2024 年起「台北之星」開始分階段交屋入帳，帶動營收顯著成長。

組織架構與經營團隊

三圓建設的經營團隊由創辦董事王光祥、董事長王雅麟、董事李焰彰及總經理白昌明組成。公司員工結構以開發、工程管理、室內設計與行銷為主，透過系統模板與預鑄工法導入，緩解缺工問題並提升工期效率。

公司全球據點集中於臺灣雙北地區，少量海外投資經驗（如早期青島案），現階段營收重心為本地市場。公司設有室內裝潢設計部門，承攬室內設計工程並進行相關裝潢材料的進口與銷售，配合自有水電工程子公司華助工程整合系統，提升工程品質及成本掌控，形成上下游供應鏈優勢。

核心業務與產品系統

主要業務範疇與產品組合

三圓建設的主要業務涵蓋三大領域：

營建開發業務：委託營造廠商興建商業大樓與國民住宅，進行出租與出售。公司以自地自建為主，部分採合建分售方式，土地來源包括土地介紹人引介及公開標購。

室內裝潢業務：承攬室內裝潢設計工程，提供完整的室內設計服務。

材料貿易業務：從事裝潢材料之進出口買賣，支援建案開發與裝潢需求。

公司產品系統以住宅開發為核心，中小坪數為主（約 20－40 坪），符合小家庭與自住剛需。視案場地段與市場條件，進行多元用途規劃，包括商辦及廠辦。公司積極導入綠建築理念，採節能工法、綠建材，落實淨零與 ESG 目標，追求 LEED、EEWH 認證。

圖(1)打造國際建築地標_台北之星（資料來源：三圓建設公司網站）

圖(2)新店區-文山段都更案（資料來源：三圓建設公司網站）

圖(3)中正區-新隆國宅都更案（資料來源：三圓建設公司網站）

技術工法與競爭優勢

三圓建設在技術工法方面持續創新，積極引入系統模板與預鑄工法等建築技術，提升施工效率、降低人力依賴。公司高層強調結合節能、減碳與綠色建材，落實綠建築理念，以符合未來建築市場對環保及品質的需求。預估系統模板可減少約一半的人力成本，有效解決缺工問題。

建材選用方面，公司主要採用鋼筋、水泥、預拌混凝土、砂石等核心建材，部分導入環保綠建材。建材供應商多來自國內大型建材廠或進口商，公司透過長期供應商關係管理，努力維持毛利率穩定。

公司的核心競爭優勢包括：

都更整合能力：多案地主同意比例達約九成，整合成功率高，為業界罕見。

選址能力：專注臺北市精華地段與新北捷運周邊，確保案場區位優勢。

綠建築與 ESG：提升建案議價與品牌形象，符合國際永續標準。

工程整合：華助工程全資併入，形成水電工程與室內裝修垂直整合，提升工程品質及成本掌控。

市場與營運分析

營收結構與比重分析

三圓建設的營收由營建入帳與租賃收入構成，比重會依案場推案進度與交屋節奏而變化。2023 年租賃約佔 86%、營建約佔 14%。2024 年受建案入帳有限影響，EPS 約 -0.03 元。2024 年第三季營業收入 77,696 仟元，本期淨損 -5,445 仟元，EPS -0.09 元。

2025 年度交屋入帳開始顯現，「台北之星」等案帶動月營收大幅走高。2025 年 9 月營收約 909.9 萬元，年增 8.24%；累計約 4.75 億元，年增 511.45%。2025 年 10 月營收約 3.03 億元，月增 3,227.93%、年增 3,542.58%。2025 年第 2 季 EPS 1.29 元，年增 2,480%（季減 2.02%）。2025 年度累計至第 2 季 EPS 0.02 元，顯示盈餘回升但具季節性波動。

產品營收分析方面，交屋節點集中使單月營收波動加大。中小坪數案入帳拉長縱深，形成多期穩定現金流。2025 年 10 月單月營收創高，反映「台北之星」交屋入帳與案場進度加速。公司降低豪宅比重、提高剛需產品占比，以縮短去化周期與降低政策風險。精華地段都更案具較高毛利潛力，透過綠建築認證與品牌設計提升附加價值。

財務績效與關鍵指標

根據 2024 年第三季財報，三圓建設合併資產負債表呈現以下特徵（單位：仟元）：

資產結構：現金及約當現金 346,515，占比 2%；存貨（待售房地）占比 61%；投資性不動產占比 16%；工程存出保證金 682,500，占比 5%；其他資產占比 5%；資產總計 14,866,135。

負債結構：長短期借款及票券 9,959,253，占比 67%；應付公司債 2,287,135，占比 15%；其他負債 901,070，占比 6%。

權益結構：股本占比 5%；保留盈餘 633,024，占比 4%；其他權益 350,439；權益總計 1,718,677，占比 12%；每股淨值 23.36 元（112 年每股淨值 26.85 元）。

財務策略方面，近期未提出新增發債、現增或可轉債計畫。資金調度採謹慎路線，2025 年 11 月取消新店文山段部分土地購置（約 4.7 億元）以降低槓桿風險。都更案資金來源以營運現金流與銷售入帳為主。

毛利率與費用率受建材成本上揚、缺工與工期管理影響，透過工法導入與供應商長約緩解。營業利益率依入帳節奏決定波動，案場交屋期提升利潤率表現。稅後淨利與 EPS 在 2024 年轉虧為盈之過渡期後，2025 年 EPS 明顯回升。現金流量以案場交屋與租賃現金流支撐，未提出新增募資計畫，財務策略保守。

區域市場與客戶結構

區域布局與市場定位

三圓建設營收高度集中臺灣本地市場，雙北為主力，海外布局比重低。大台北市場占比 90% 以上，案場多聚焦在精華地段與捷運生活圈。公司自 2013 年起向中國大陸市場擴展，成立子公司於青島開發推案，但整體營收比重仍以台灣市場為主，國際市場占比較小。

公司新案嚴選台北市精華地段都更案、或新北市鄰近捷運站土地，確保案場區位優勢與市場接受度。生產基地主要位於台灣大台北地區，總公司設在台北市中山區南京東路二段。公司業務以在大台北地區開發都市更新案與住宅建案為主，手握多個都更大案，集中於雙北核心區域。

客戶群體與品牌合作關係

三圓建設的主要客群為雙北自住與置產客、企業客戶，案場定位向中小坪數剛性需求靠攏，豪宅量體下降以縮短銷售週期並降低政策調控壓力。主要客戶以台灣大台北地區的不動產買方與租戶為主，尤其著眼於高端住宅及商業不動產市場。

公司無代理品牌，主要客戶為台灣本地購屋及投資族群。知名建案如「Diamond Towers 台北之星」鎖定頂端客戶市場，該建案銷售自 2025 年起持續拉動公司營收，主要客戶多為台灣本地高收入族群或企業客戶。

競爭態勢與市場地位

主要競爭者與定位

雙北都更與住宅市場競爭者包含夆典、昇陽、亞昕、士開、皇鼎、長虹、達麗、新潤、富裔、潤泰新等國內知名建商。三圓以都更整合成功率高（約九成）、精華地段選址與工法導入建立差異化。

市場地位要素包括：都更整合成功率高（約九成）；中小坪數產品組合，降低銷售粘滯風險；綠建築與 ESG 形象，提升品牌溢價與市場接受度。三圓目前市佔率雖無明確公開數據，但其擁有多個大型都更案和住宅建案，並以都更整合成功率高達約 90% 聞名，維持穩固的市場地位。

產業環境與政策影響

政策方面，信用管制、房市調控、推動都更、節能減碳與淨零政策對產業影響深遠。成本方面，鋼筋、水泥、預拌混凝土等建材價格高檔，缺工壓力持續，推升建造成本。市場方面，豪宅市場受調控影響較大，自住型中小坪數需求相對穩定。

政府推動都市更新及綠建築政策，為三圓建設帶來新的土地開發及產品更新的商機，市場對更新改建及商業大樓等需求仍存在。三圓透過與主要營造承包商合作，掌握施工品質與成本，維持市場競爭力。

近期重大事件與案場進度

重大事件與影響評估

2024 年 11 月法說會：揭露「台北之星」產權總登預計 8 月完成並揭露實價，成交單價區間 200－280 萬元／坪；受政策調控影響銷售速度較慢。

2025 年 1 月大同區都更案簽約：公告簽下臺北市大同區都更案，基地約 552.37 坪，投入約 5.9 億元；地主與建方分配約 52%／48%。預計下周舉辦第一次都更公聽會。

2025 年 11 月撤銷土地購置：公告撤銷新店文山段部分土地購置計畫（約 4.7 億元），屬資金調度與方案期程因素；公司評估對整體財務與營運無重大影響。該計畫原於 2022 年 3 月簽下，預計興建地上 14 樓、地下 5 層住宅大樓，共約 245 戶，撤銷原因是該計畫已逾一年。

2025 年 10 月法人董事退票事件：法人董事王光祥發生退票事件，對公司形象有所衝擊，三圓已強調為個人疏失且隨即清償完成，董事會與股東會均積極維持公司穩健營運與透明度。王光祥表示已與民間友人洽談，將借款換成「台北之星」及「新隆國宅」都更案，多位友人同意。

2025 年 10－11 月營收大幅成長：月營收顯著拉升，「台北之星」交屋入帳貢獻強；三圓列入 11M25 上櫃跌幅前十名，股價波動加大。

核心案場概況與時程

「台北之星」（Diamond Towers）：

基地位於臺北市大安區忠孝東路三段 268 號，基地面積 1,525 坪。規劃住宅可售約 77 戶（法說會資料為 98 戶），可分回 34 戶；外觀設計由丹下憲孝操刀，施工由日本大林組集團、源利承攬。樓層高度為 30MF、31F，公設配置包括 Star Lounge 公設會所及 1F Lobby 物管櫃檯。規劃引進「新光三越百貨」（標註「COMING SOON」）。

進度方面，兩年前已取得使用執照；2025 年起分階段交屋入帳。近月成交單價約 268 萬元／坪。全案採先建後售，住宅共 98 戶，每戶約 150 坪、總價 4 億多起跳，頂樓樓中樓若不含露台達 260 多坪。2024 年底已開始加入交屋入帳的行列，已售 4 戶，力爭年底前交屋。「台北之星」有 1 戶持續入帳，推升 10M25 營收達 3.03 億元。

大同區市府段二小段 426 地號等 26 筆都更案：

基地約 552.37 坪；分配比例地主 52%／建方 48%。整合近九成完成；預計 2025 年底／2026 年初推案，產品 20－40 坪。基地面積約 552 坪，規劃總樓高約 31 層，為鋼骨建築，正進行審查與規劃，預計 115 年末至 116 年初推案及開工。最小從 22 坪起，三圓是以地主身份參與都更。

「新店文山段都更案」：

規劃地上 14 樓／地下 5 層；總戶約 232 戶，以 24 坪為主（約 90%），34 坪（約 10%）。時程預計民國 114 年 Q4 核定、115 年 Q1 開工；2025 年 11 月撤銷部分土地購置。基地面積 1,043 坪，施工營造由源利工程（股）公司承攬，基地地址為新北市新店區北宜路一段。

「新隆國宅都更案」（中正區）：

基地 3,810 坪；總戶 875 戶，銷售 325 戶；樓高 26F－31F（共四棟）、地下 5F。坪型：23 坪（49%）／34 坪（27%）／40 坪（8%）／48 坪（16%）。時程預計民國 114 年 Q4 核定、115 年 Q1 開工。建築外觀由丹下憲孝設計，施工營造由源利工程（股）公司承攬，基地地址為台北市中正區愛國東路 106 號。「新隆社區」31 樓共 4 大棟，最小 23 坪起，鄰近中正紀念堂詢問度高。

大同區太原路都更案：

基地約 552 坪；樓高約 31 層，鋼骨建築。時程預計民國 115 年末－116 年初推案與開工。目前處於開發整合中，預計開工時間為民國 116 年。

虎林街都更案：

三圓虎林街都更案暫停，待實施者對象明確後再進行評估。

建案與工程資訊

建案一覽表

競爭優勢與未來展望

核心競爭力

技術研發與工法導入：系統模板、預鑄工法，降低人力成本約一半，有效解決缺工問題。

專利智財與品質：雖非製造型專利密集，但在工法、品質管理與綠建材導入具執行力。

產品線完整性：住宅為主，逐步導入商辦／廠辦，形成多用途組合。

品牌與 ESG：追求 LEED／EEWH 認證，形成綠色永續形象，積極將淨零碳排及 ESG 理念融入建築開發，推動綠色建築與取得 LEED、EEWH 等認證，致力打造環境友善且符合國際永續標準的建案。

市場滲透：雙北精華地段深耕，地主整合能力高，透過策略性地主溝通與長期合作關係突破地主整合瓶頸。

成本控制：長期供應商關係與工法提升，緩解建材與缺工壓力。

短期發展策略（1－2 年）

營運目標：加速「台北之星」與既有案場交屋入帳，改善 EPS 與現金流。

產能擴充：以新案推進與都更核定為產能擴張方式。

研發專案：深化工法選型與綠建材導入，持續 ESG 認證路徑。

市場拓展：雙北核心圈內深化；以捷運生活圈與精華地段為主。

人才培育：導入工法減勞力依賴，配合培訓與流程優化。

財務目標：維持保守槓桿；以入帳與租賃現金流支撐投資。

中長期發展藍圖（3－5 年）

策略性投資：精選地段都更案；以地主同意率與區位價值為主。

技術路徑：完善系統模板與預鑄工法 SOP；提高品質一致性。

全球布局：維持本地深耕，海外以策略合作或輕資產評估為主。

產品發展：強化中小坪數產品；視地段導入商辦／廠辦。除了住宅產品外，也朝向商辦、廠辦進行多元化開發。

組織擴張：以專案制增能量；改善流程與內控。

永續目標：EEWH／LEED 認證常態化，達成碳管理與能源效率目標。

風險評估與投資價值

關鍵風險

政策變動：信用管制與房市調控延長可能影響去化與定價。第七波信用管制對主要推案集中於北市精華地區的三圓影響有限，但豪宅市場受調控影響較大。

都更執行：地主整合與審議流程延宕，影響案場時程與資金調度。都更整合地主比例、政府審批流程長、資金調度與施工期程控制是常見挑戰。

成本壓力：鋼筋、水泥與混凝土價格高檔，缺工推升施工成本。近年因全球原物料價格波動、運輸成本上升及國內缺工等因素推升鋼筋、水泥等建材價格。

財務波動：營業外損失與個案事件突發，需強化治理與風險控管。2025 年第三季財報揭露有較大營業外損失，財務面臨部分壓力。

投資要點

動能來源：雙北精華案推進、交屋入帳周期性放量；中小坪數產品符合剛需。未來成長動能來自多個都市更新案的陸續完工與銷售，以及中小坪數住宅符合剛性需求的市場趨勢。

防禦配置：租賃收入提供現金流緩衝；財務保守策略減少槓桿風險。

品牌與 ESG：綠建築與國際設計加值，強化差異化與議價能力。

估值思考：入帳節點前後，月度營收波動高；評估需結合案場交屋時程與銷售率。

重點整理

營運定位：雙北精華地段都更 × 中小坪數住宅，穿插商辦／廠辦。

工法優勢：系統模板與預鑄工法降低人力與工期，提升品質與成本控管。

財務軌跡：2024 年入帳少、EPS 為負；2025 年交屋入帳帶動月度營收急升，EPS 回復正向。

案場進度：台北之星入帳推升 2025 年營收；大同區與中正區案陸續推進，形成 2025－2026 年縱深動能。

政策與市場：信用管制下豪宅受壓；中小坪數剛需穩定，綠建材與 ESG 強化品牌。

風險管控：保守槓桿、調整土地策略、提升治理透明度，維持現金流穩定。

參考資料說明

公司官方文件

1. 三圓建設股份有限公司 2024 年第三季法人說明會簡報（2024.11）。本研究參考法說會簡報之公司簡介、財務數據、主要案場進度與策略說明。簡報由公司管理階層主講，提供最新且權威的公司營運資訊。

2. 三圓建設股份有限公司 2024 年度與 2025 年度公告資料。本文財務與事件分析以公告為準，包含資金調度與重大事項說明。

研究報告

1. 市場研究與投資分析文章（2025.01－2025.11）。提供公司在雙北都更與中小坪數住宅定位、案場推進與銷售節奏之觀察。

2. 券商與投資平台之個股月營收與 EPS 追蹤（2025.10－2025.11）。用於分析入帳節點造成的月度波動與年增幅度。

新聞報導

1. 經濟與房產媒體報導（2024.11－2025.11）。涵蓋「台北之星」交屋入帳進度、新店文山段土地購置調整、大同區都更案整合與推案時程。

2. 產業動態與政策消息（2024－2025）。包含信用管制、都更政策、建材供需與缺工問題。

永續發展文件

1. 綠建築與 ESG 相關認證與指引。公司導入 EEWH／LEED 認證之策略方向與工法選型，作為永續與節能路線的參考架構。

註：本文內容整合 2024－2025 年度之公開資訊、公告與法說會資料，數據以最新時間點為優先；未附原始連結，以避免連結失效。