寶徠建設（1805）深度分析：從傳統建材到精品住宅的轉型與都更佈局

圖(1)個股筆記：1805 寶徠（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2026 年 09 月 04 日

寶徠建設在台灣房地產市場中，經歷一段深具代表性的產業轉型歷程。從早期的陶瓷建材製造商，蛻變為專注於大台北地區中高端住宅與都市更新的專業開發商，公司憑藉對建築美學的堅持與精準的選地策略，逐步在競爭激烈的營建產業中建立起獨特的品牌護城河。

公司概要與發展歷程

寶徠建設股份有限公司（股票代號：1805），前身為凱聚股份有限公司，成立於 1977 年，初期主要經營陶瓷與建材之製造與銷售。隨著台灣產業結構調整，公司於 1990 年 正式掛牌上市，並於 2007 年 更名為寶徠建設，全面將營運重心轉移至房地產開發領域。2008 年 完工的指標建案「寶徠花園廣場」，成功吸引眾多高資產族群入住，大幅提升公司在豪宅市場的知名度。

近年來，經營團隊積極調整策略，透過與璞園建築團隊等知名同業進行策略結盟，進一步整合建築施工、設計規劃及市場行銷資源。公司目前實收資本額約為新台幣 10.49 億元，並透過旗下多家子公司，拓展多元化經營版圖，以分散單一產業風險。

主要業務範疇與經營模式

寶徠建設的核心業務聚焦於不動產開發、興建與租售，品牌定位長期鎖定在高品質與精緻化的住宅市場。有別於追求推案量的大型建商，寶徠採取重質不重量的開發策略，將工程全數外包給專業的甲級營造廠，藉此維持輕資產結構，將資源集中於土地開發、產品規劃與專案管理。

在開發模式上，公司已從早期的自購土地興建，轉向更為靈活的策略結盟與都市更新導向。透過與地主進行合建分屋，或積極參與雙北地區的危老重建計畫，寶徠能有效降低初期土地取得的資金壓力，並成功切入素地稀缺的精華地段，創造具備高附加價值的建築產品。

產品系統與應用領域

寶徠的產品結構相對單純，主要應用於高品質居住生活與都市空間再生兩大核心領域。在住宅產品方面，涵蓋位於台北市精華區的高端豪宅，以及針對中產階級與換屋族設計的精品住宅。近年因應央行信用管制政策，產品規劃逐漸從百坪豪宅轉向 30 至 50 坪 的精品中坪數格局，以提升市場接受度與資金周轉率。

在建築技術與設計應用上，公司擅長將國際大師級的設計語言轉化為實體地標。針對高端住宅市場，寶徠採用優於法規的 SC 或 SRC 結構，並導入先進的制震與隔震系統。同時，順應全球減碳趨勢，公司逐步將綠建築標章、智慧門禁與節能通風系統整合進建築體中，滿足現代購屋者對居住安全與永續發展的需求。

營收結構與區域市場分析

營建業的營收特性受完工比例法或全部完工法影響極大，因此單一年度的營收佔比會隨著建案交屋進度而產生劇烈波動。

寶徠目前的營收 100% 來自台灣本土市場，並無海外建案銷售，其開發重心高度集中於北台灣的黃金三角區域。

• 台北市：為公司的核心價值區，建案集中於信義區、大安區與中山區等精華地段，以高單價豪宅與都市更新案為主，是支撐品牌形象與高毛利的主要來源。

• 新北市：定位為穩定成長區，分布於板橋、新店等人口密集區，側重於危老重建與精緻住宅開發，提供穩定的營收動能。

• 桃園市：作為新興擴張區，鎖定青埔高鐵特區與龜山華亞科技園區周邊，開發規模較大，有助於擴大公司的整體營收規模。

客戶群體與價值鏈分析

寶徠的客戶群體具備高度的品牌黏著度，主要涵蓋三大類別：

• 高資產族群：重視隱私、建築美學及品牌社會地位，為精華區豪宅建案的核心買盤。

• 精品宅換屋族：尋求居住品質提升的首換或二換族群，對建材品質與結構安全有極高要求。

• 法人與機構投資者：針對商業大樓或店面產品，尋求穩定租金收益或設立企業總部的法人機構。

在產業價值鏈中，寶徠扮演關鍵的資源整合者。上游端透過都市更新、合建或公開標售取得土地資源，並面臨營造工料價格波動的挑戰；中游端委託知名建築師與優質營造廠（如璞園建築）進行施工；下游端則透過專業代銷公司將產品交付予終端客戶。此種垂直分工模式，考驗著公司對成本控管與工程進度的精準掌握能力。

競爭優勢與市場地位

在強手如林的營建市場中，寶徠建設採取利基市場策略，相較於追求規模經濟的大型開發商，其競爭優勢主要體現在以下三個面向：

1. 國際大師級的品牌溢價力：寶徠具備將國際頂尖建築設計精準落地的技術管理能力，這種建築藝術化的標籤，使其產品在精華區推案時能吸引特定高端客群，形成強大的價格支撐力。

2. 強強聯手的策略結盟彈性：透過與璞園建築團隊等優質同業進行合建或共同開發，寶徠不僅能分攤開發資金風險，更能共享營造品質口碑，解決中小型建商常見的施工細節疑慮。

3. 深耕精華區的都更整合技術：都市更新涉及複雜的地權協調與利益分配。寶徠憑藉過往名宅實績，在地主心中建立高品質形象，大幅降低溝通成本，成為其獲取精華區土地庫存的核心護城河。

建案與工程資訊

寶徠建設目前手握雙北市及桃園多項指標性建案，隨著工程進度推進，將成為未來幾年營收成長的重要引擎。以下為主要建案資訊彙整：

近期完工與銷售中建案

圖(2)建築個案-松雍（資料來源：寶徠建設公司網站）

圖(3)建築個案-璞園璞園（資料來源：寶徠建設公司網站）

規劃與興建中建案

圖(4)建築個案-華亞高科技園區案（資料來源：寶徠建設公司網站）

圖(5)建築個案- 永靜公園案（資料來源：寶徠建設公司網站）

圖(6)建築個案- 內湖區石潭段都更案（資料來源：寶徠建設公司網站）

近期重大事件與財務表現

寶徠建設近年積極進行財務結構優化，並迎來營運轉機。2023 年，為改善累計虧損狀況，公司完成減資三成，隨後辦理現金增資 3.3 億元，將股本瘦身至 10.01 億元。此舉成功使每股淨值回升至票面之上，並促使公司股票於 2024 年 4 月 順利恢復融資融券交易，大幅提升市場流動性。

在營收表現方面，受惠於台北市信義計畫區指標案「松雍」於 2024 年第四季 完工交屋，寶徠的營收呈現爆發性成長。根據公告數據，2024 年 11 月 單月營收達 4.20 億元，年增率高達 91,681%；2024 年全年 累計營收達 6.25 億元，年增率達 329.8%。強勁的營收動能延續至 2025 年，1 月 營收年增率亦高達 9,610%，市場普遍預期寶徠將終結連續八年的虧損局面，正式步入獲利軌道。

未來發展策略展望

展望未來，寶徠建設將持續推動產品線轉型與精準都更布局的雙軌策略。在產品規劃上，公司將順應市場主流需求，持續擴大 30 至 50 坪 精品中坪數住宅的推案比例，藉此避開高總價住宅的信貸限制，加速資金回收速度。

在中長期發展藍圖中，寶徠將加速推動桃園「華亞高科技園區案」的開發進程，該案總銷規模龐大，預期將為公司注入長期的營收動能。同時，經營團隊將持續深耕雙北市的都市更新與危老重建市場，並積極將綠能科技與智慧建築概念導入新建案中，以提升產品的永續價值與市場競爭力。

重點整理

寶徠建設正從傳統豪宅建商成功轉型為精緻化的都市開發商。透過資本運作優化財務體質，以及與璞園建築等同業的策略結盟，公司已建立起穩固的營運基礎。隨著「松雍」等高毛利建案陸續完工入帳，寶徠在 2024 年至 2025 年 迎來顯著的業績爆發期。

未來，雙北地區豐富的都更案源與桃園大型科技廠辦開發案，將構成公司持續成長的雙引擎。儘管整體營建產業仍面臨原物料成本上漲與央行信用管制等外部挑戰，但寶徠憑藉其卓越的品牌美學、靈活的產品策略以及精準的選地眼光，已在精品住宅市場中佔據有利位置，具備長期的投資觀察價值。

參考資料說明

1. 寶徠建設股份有限公司法人說明會簡報（2024.12.30）。本研究主要參考法說會簡報的公司基本資料、建設業績、財務數據及未來經營策略。該簡報提供最新且權威的公司營運資訊。

2. 寶徠建設股份有限公司公開資訊觀測站歷年公告。包含現金增資、董事會決議、每月營收公告等，提供本文在財務數據與重大事件分析方面的重要參考。

3. 財經媒體與新聞報導（2023-2025）。包含鉅亨網、MoneyDJ 理財網及 Yahoo 奇摩股市等媒體之營收速報、股價動態與產業分析專文，協助建構市場反應與產業趨勢之評估。

4. 寶徠建設官方網站與公開說明書。本研究參考公司網站之建案資訊、產品介紹與投資架構，以驗證公司業務範疇與發展歷程之準確性。

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