宏盛建設（2534）深度分析：從帝寶傳奇到永續建築的穩健轉型

圖(1)個股筆記：2534 宏盛（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 05 月 07 日

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本文深入剖析宏盛建設 (2534.TW)，一家以豪宅「宏盛帝寶」聞名的台灣建商。文章涵蓋公司基本資料、核心業務、市場營運、建案進度、客戶供應鏈、競爭優勢、近期發展以及未來展望。重點包括宏盛轉型策略：加碼收益型商用不動產、加速都市更新、調整產品結構。2025 年起進入建案完工高峰期，營收可期。近期重大訊息包含 2025 年第一季營收強勁成長，法人關注度高。惟須留意房市政策、營建成本、利率變動等房地產風險。透過以下兩張雷達圖，快速掌握宏盛建設的基本面健康狀況與市場前景：

圖(2)2534 宏盛基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）

圖(3)2534 宏盛質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）

公司基本資料

公司概要說明

宏盛建設股份有限公司 (Hung Sheng Construction Co., Ltd.)，股票代號 2534.TW，公司網站為：https://www.hsc.com.tw，於 1986 年 7 月 9 日 設立，並於 1996 年 2 月 12 日 在台灣證券交易所掛牌上市。截至 2024 年底，公司實收資本額約為新台幣 47.42 億元。宏盛建設核心業務為委託營造廠興建國民住宅及商業大樓，進行出售與出租。公司以其在台北市中心打造的指標性豪宅「宏盛帝寶」聞名，奠定其在高端住宅市場的品牌形象。林新欽 為現任董事長。

基本概況

觀察宏盛建設的股價走勢，可以發現股價隨著時間呈現波動變化。

圖(4)2534 宏盛 K線圖（日）（本站自行繪製）

圖(5)2534 宏盛 K線圖（週）（本站自行繪製）

圖(6)2534 宏盛 K線圖（月）（本站自行繪製）

從 EPS 熱力圖來看，可以觀察到宏盛建設每一年 EPS 的預估變化。

圖(7)2534 宏盛 EPS 熱力圖（本站自行繪製）

以當前資料來看，宏盛建設 (2534.TW) 的相關資訊如下：

目前股價：25.1
預估本益比：7.12
預估殖利率：1.52
預估現金股利：0.38 元

發展歷程分析

宏盛建設的發展歷程反映了台灣房地產市場的變遷。早期以興建優質住宅建立口碑，尤其「宏盛帝寶」成為台灣豪宅市場的代名詞。近年來，為應對市場變化與房市政策調控，公司逐步調整經營策略：

產品多元化：除維持高端住宅推案外，亦增加符合市場需求的中小坪數產品，如「宏盛心」、「宏盛淬白」等。
拓展收益型資產：積極投入商業大樓開發與租賃，如「宏盛國際金融中心」及規劃中的「北投石牌市場案」，以增加穩定現金流。
參與都市更新：投入公辦都更及合建案，如「南港新都公辦都更案」，藉以取得優質地段土地資源並提升開發效率。
強化營建管理：於 2017 年 收購甲級營造廠「助群營造」，建立自有營造體系，提升工程品質與營建成本控管能力。

組織規模概況

宏盛建設以其 47.42 億元 的資本額，專注於建築開發的核心業務。公司由董事長 林新欽 領導，營運總部位於台北市。營運重心主要分為三大區塊：住宅建設銷售、商業地產開發與租賃、以及都市更新與合建項目。透過子公司助群營造，強化垂直整合能力。

核心業務分析

主要業務範疇

宏盛建設的業務範疇涵蓋不動產開發鏈的多個環節：

住宅建設與銷售：主要營收來源，涵蓋從高端豪宅到中小坪數的各類住宅產品，推案地點集中於大台北地區及淡海新市鎮。
商業地產開發與租賃：開發辦公大樓、商場等商業不動產，部分持有並對外出租，以獲取長期穩定的租金收益。
都市更新與合建：積極參與政府主導的公辦都更案，或與地主合作進行合建開發，藉此活化土地資源並降低開發風險。

產品組合與特色

宏盛的產品策略展現其市場適應性與品牌價值：

指標性豪宅：以「宏盛帝寶」建立的頂級品牌形象，持續吸引高端客群。
多元住宅產品：因應市場趨勢，推出如「宏盛心」、「宏盛淬白」等中小坪數住宅，滿足自住及首購族群需求。
收益型商用不動產：「宏盛國際金融中心」提供穩定租金收入；規劃中的「北投石牌市場案」將採全棟出租模式，進一步強化租賃收入。
永續與智慧建築：導入黃金級綠建築標準及 AI Building 技術，強調環保、節能與智慧化居住體驗，提升產品附加價值。
社區營造：設置專屬社區服務長，強化住戶服務與社區凝聚力。

圖(8)代表作品及建築風格（資料來源：宏盛建設公司網站）

技術與營運模式

宏盛的營運模式結合了土地開發、營建管理與銷售租賃：

土地儲備策略：透過自行購買、合建、參與都市更新等多元管道取得土地，尤其在雙北及淡海新市鎮擁有豐富儲備。
營建管理：主要透過子公司助群營造執行工程，實施三級品管制度與標準作業程序，確保施工品質與進度。對於部分非自有營造之工程，亦與優質甲級營造廠合作。
銷售策略：因應市場與房市政策，近年傾向成屋銷售模式，以更精確掌握成本，並完整呈現產品規劃優勢。
營收認列：主要採用「全部完工法」，建案完工交屋後一次性認列營收，此方式可能導致年度營收與獲利出現較大波動。

市場與營運分析

觀察宏盛建設的營收狀況，可以發現營收隨著時間呈現波動變化。

圖(9)2534 宏盛營收趨勢圖（本站自行繪製）

營收結構分析

宏盛建設的營收主要來自建案銷售，租賃收入則提供穩定的輔助。根據公司 2023 年度資料，營收結構大致如下：

營建收入：約佔 86%
租賃及其他工程收入：約佔 14%

近年營收表現受建案完工時程影響甚鉅。2023 年合併營收為 25.53 億元。2024 年前三季因缺乏新案完工入帳，營收降至 9.71 億元。然而，2025 年 3 月 單月營收達 7.04 億元，年增 420.41%；2025 年第一季 累計營收 18.34 億元，年增 405.53%，顯示隨著新建案陸續完工交屋，營運動能已明顯回升。

pie title 2023年度宏盛建設營收結構 "營建收入" : 86 "租賃及其他工程收入" : 14

財務績效分析

宏盛的獲利能力與股利政策展現其穩健經營的特質。

圖(10)2534 宏盛獲利能力（本站自行繪製）

項目	2023 年度 (新台幣仟元)	%	2024 年 1~9 月 (新台幣仟元)	%
營業收入	2,553,116	100	970,664	100
營業毛利	1,150,990	45	534,916	55
營業淨利	676,461	26	157,640	16
稅後淨利	520,871	20	(878)	–
每股盈餘 (元)	1.1	–	–	–

獲利波動：受營收認列方式影響，2024 年前三季呈現小幅虧損。然而，2022 年度 每股盈餘曾高達 4.15 元，顯示完工豐收年度的獲利爆發力。
毛利率：2024 年前三季毛利率提升至 55%，高於 2023 全年的 45%，可能反映產品組合優化或成本控制得宜。

觀察宏盛建設的股利政策，可以發現股利隨著時間呈現波動變化。

圖(11)2534 宏盛股利政策（本站自行繪製）

年度	每股盈餘 [元)	現金股利（元）	配息率 (%]
2019	1.89	0.5	26%
2020	1.12	1.0	89%
2021	1.78	1.2	67%
2022	4.15	1.75	42%
2023	1.1	1.0	91%

高配息率：2020 年及 2023 年配息率皆達 90% 左右，展現公司回饋股東的意願。

區域市場分析

宏盛建設的市場深耕台灣北部，主要推案熱區包括：

台北市：傳統豪宅及高總價住宅市場，如信義計畫區周邊（帝寶）、北投區、中山區、內湖區、南港區等。
新北市：涵蓋新店區（央北重劃區）、汐止區、新莊區（副都心）以及淡水區（淡海新市鎮）。
淡海新市鎮：為公司長期重點發展區域，擁有大量土地儲備，看好未來淡江大橋通車後的發展潛力。

根據 2022 年資料，宏盛在大台北地區的市場佔有率約為 1.41%。雖非龍頭建商，但在其專注的區域與產品定位上，具備相當的市場能見度與競爭力。

建案與工程項目

以下彙整宏盛建設截至 2024 年 10 月 31 日 的主要建案狀態：

成屋銷售建案 (Completed Properties for Sale)

區域	地點	案名	尚可售金額 [新台幣億元)	基地面積（坪）	坪數範圍 (坪]	備註 (戶數)
新北市	淡水區	宏盛水悅	4.6	約 6,000	40~60	尚可售 19 戶 (含 17 店鋪)
新北市	淡水區	海上皇宮	16.8	–	89~140	尚可售 40 戶
新北市	汐止區	宏盛心	35	約 1,600	26~45	尚可售 175 戶
合計			56.4

興建中個案 (Under Construction Projects)

區域	地點	案名	總銷 / 分得金額 [億元)	基地面積（坪）	坪數範圍 (坪]	狀態 / 預計完工
新北市	新店區	宏盛心中央	37.5	約 1,100	25~43	已完銷 / 2024 Q3 完工
台北市	北投區	石牌 (合建分售)	70.66	約 1,900	23~30	未銷售 / 2026 Q3
台北市	中山區	宏盛淬白	4.2	約 120	16~31	銷售中 / 2025 Q4
台北市	內湖區	宏盛掬白	23	約 366	31~57	已完銷 / 2027 Q4
新北市	新莊區	蒲陽富都心 (都更)	2.5	約 1,100	23~45	未銷售 / 2028 Q2

規劃中個案 (Projects Under Planning)

區域	地點	案名	預估總銷 / 分得金額 (億元)	進度
台北市	南港區	玉成	–	2024/4 申請都更事業計畫，預計 2028 Q4 核定
新北市	淡水區	新五	65	建照已取得，設計變更中
新北市	汐止區	智二	–	國有畸零地申購中

重要租賃物業 (Key Rental Properties)

物業名稱	地點	出租率	備註
宏盛國際金融中心	台北市中山區南京東路三段	100%	主要穩定租金收入來源
宏盛海洋都心三期	新北市淡水區新市五路三段	約 80%	大型社區型租賃物業

客戶結構與供應鏈

客戶群體分析

宏盛的主要客戶群體為：

台灣本地購房者：包含自住需求與不動產投資需求，客層涵蓋中高端至頂級豪宅市場。近年亦透過中小坪數產品拓展首購及換屋族群。
企業租戶：針對「宏盛國際金融中心」等商辦物業，主要客戶為國內外企業。
住宅租戶：針對「宏盛海洋都心三期」及未來「北投石牌市場案」等出租型住宅。

供應鏈與原物料管理

宏盛的營運涉及土地、營建與材料三大環節：

土地取得：董事長室負責評估，透過自購、合建、都市更新等方式取得土地。
營建工程：主要由子公司助群營造負責，或委外給信譽良好的甲級營造廠。對鋼筋、水泥、砂石、混凝土及裝修材等原物料，透過營造體系進行採購。
成本與風險控管：面對近年建材價格上漲與缺工問題，公司透過自有營造體系加強管理，並審慎規劃推案與採購時程，以緩解成本壓力。

競爭優勢與市場地位

核心競爭力

宏盛建設在競爭激烈的台灣房地產市場中，建立其獨特的競爭優勢：

品牌形象：「宏盛帝寶」建立的高端品牌形象，具有強大市場號召力。
區域深耕與土地儲備：長期深耕雙北及淡海新市鎮，掌握關鍵地段與大量土地資源（尤其淡海約 2 萬坪 待開發土地）。
自有營造體系：子公司助群營造有助於控管工程品質、進度與營建成本。
多元化經營：除住宅銷售外，積極拓展收益型商用不動產與都市更新業務，分散風險並開創多元收入。
財務穩健：良好的獲利能力（完工年度）與穩定的股利政策，提供穩固的營運基礎。
產品創新：導入綠建築、智慧建築概念，提升產品競爭力。

市場競爭態勢

宏盛的主要競爭對手為國內各大上市櫃建商，如國泰建設 [2501]、國揚實業（2505）、冠德建設 [2520]、華固建設 [2548]、興富發（2542）、遠雄建設 (5522]、潤泰創新 (9945] 等。這些公司在大台北地區均有廣泛布局，市場競爭激烈。宏盛雖市場佔有率不高（大台北約 1.41%），但憑藉其品牌、地段及產品特色，在特定市場區隔中仍保有競爭力。

近期重大事件與發展

觀察宏盛建設的不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖，可以觀察到該公司正積極擴張。

圖(12)2534 宏盛不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）

觀察宏盛建設的合約負債，可以發現該公司未來的潛在訂單越多，成長動能越大。

圖(13)2534 宏盛合約負債（本站自行繪製）

觀察宏盛建設的存貨與平均售貨天數，可以發現該公司的存貨供應能力越好，平均售貨天數越低，代表公司的存貨成本越低。

圖(14)2534 宏盛存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）

觀察宏盛建設的存貨與存貨營收比，可以發現該公司的存貨供應能力越好，但相對地可能說明公司的去庫存能力變差。

圖(15)2534 宏盛存貨與存貨營收比（本站自行繪製）

觀察宏盛建設的現金流狀況，可以發現該公司的現金流量越高，代表公司的資金利用率越高，資金流向越好。

圖(16)2534 宏盛現金流狀況（本站自行繪製）

觀察宏盛建設的杜邦分析，可以發現該公司的財務狀況，財務狀況越好，代表公司的獲利能力越好。

圖(17)2534 宏盛杜邦分析（本站自行繪製）

觀察宏盛建設的資本結構，可以發現該公司的資本來源越多，代表公司的資本配置越健康。

圖(18)2534 宏盛資本結構（本站自行繪製）

觀察宏盛建設的法人籌碼，可以發現法人呈現買超趨勢。

圖(19)2534 宏盛法人籌碼（日）（本站自行繪製）

觀察宏盛建設的大戶籌碼，可以發現大戶籌碼隨著時間呈現波動變化。

圖(20)2534 宏盛大戶籌碼（週）（本站自行繪製）

觀察宏盛建設的內部人持股，可以發現內部人持股隨著時間呈現波動變化。

圖(21)2534 宏盛內部人持股（月）（本站自行繪製）

由本益比河流圖可見，宏盛建設每一年的本益比變化，以及預估下一年的本益比變化。

圖(22)2534 宏盛本益比河流圖（本站自行繪製）

由淨值比河流圖可見，宏盛建設每一年的淨值比變化。

圖(23)2534 宏盛淨值比河流圖（本站自行繪製）

營運策略調整

強化收益型不動產：明確加碼只租不售的商用不動產，以「北投石牌市場案」為代表，目標穩定租金收益。
加速都市更新：積極參與「南港新都公辦都更案」，尋求突破過往開發速度較慢的模式。
優化產品結構：推出「宏盛淬白」、「宏盛心」等中小坪數產品，迎合市場需求。
成屋銷售策略：更傾向於成屋銷售，以利成本控制與產品價值展現。

重要建案進展

宏盛心中央 (新店)：已於 2024 年 Q3 完工，為 2025 年重要營收來源。
石牌合建案 (北投)：預計 2026 年 Q3 完工，為未來重要收益型資產。
宏盛淬白 (中山)：預計 2025 年 Q4 完工。
宏盛掬白 (內湖)：預計 2027 年 Q4 完工。
蒲陽富都心 (新莊都更)：預計 2028 年 Q2 完工。
玉成案 (南港都更)：事業計畫申請中，預計 2028 年 Q4 核定。
新五案 (淡水)：建照已取得，設計變更中，總銷預估 65 億元。

未來發展策略與展望

短中期營運目標

宏盛設定明確的營運目標，展現對未來發展的信心：

2025 年：營收挑戰 70 億元。
2026 年：總銷售額目標上看 100 億元。
未來四年將有持續的新案完工交屋潮，成為營收與獲利的主要支撐。

長期發展藍圖

宏盛的長期發展策略圍繞永續經營與價值提升：

活化土地資產：有效利用龐大土地儲備，特別是淡海新市鎮的潛力地塊，掌握適當時機推案。
深化都市更新：持續尋求都市更新與合建機會，提升開發效率與獲利空間。
擴大租賃收益：穩步增加高品質的收益型不動產比例，強化經常性收入。
維持品牌價值：堅持建築品質與創新，鞏固在市場上的高端品牌形象。
實踐永續發展 (ESG)：雖簡報未詳述，但提及此目標，預期將逐步落實於公司治理、環境保護與社會責任面向。

市場機會與風險

市場機會：
都市更新政策利多。
雙北地區核心地段房價支撐力道強。
淡海新市鎮隨交通建設（淡江大橋）完善，具備增值潛力。
收益型不動產市場需求穩定。
市場風險：
政府房市調控政策的不確定性。
營建成本（材料、人工）持續波動。
市場利率變動影響購房意願與公司融資成本。
營收認列方式導致的業績短期大幅波動。
房地產市場競爭加劇。

重點整理

核心業務穩健：宏盛建設以住宅建設銷售為基礎，積極拓展收益型商用不動產與都市更新業務，營運結構趨向多元。
品牌價值卓越：「宏盛帝寶」奠定高端形象，新建案亦強調品質與永續特色。
土地儲備豐厚：於雙北及淡海新市鎮擁有大量土地，為未來推案提供堅實基礎，尤其淡海具長期發展潛力。
自有營造優勢：子公司助群營造有助於工程品質、進度及營建成本的控管。
財務表現具爆發力：雖因完工認列法導致營收波動，但在建案完工年度展現強勁獲利能力，且股利政策穩定，高配息 吸引投資人。
營運展望正向：2025 年起 進入建案完工入帳高峰期，營收與獲利有望顯著回升，公司設定積極的營運目標。
轉型策略清晰：加碼商用不動產出租與投入公辦都更，顯示公司尋求更穩定、高效的發展模式。
風險管理：需持續關注政策、市場景氣及成本控制，以及建材價格與缺工問題，以應對外部環境挑戰。

參考資料說明

公司官方文件

宏盛建設股份有限公司 2024 年度法人說明會簡報 (2024.12)。本研究主要參考此份簡報，涵蓋公司概況、財務數據、營運概況（含各建案進度與金額）、租賃物業狀況及未來展望。
- 法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/253420241204M001.pdf
- 法說會影音連結：http://irconference.twse.com.tw/2534_8_20241204_ch.mp4
宏盛建設股份有限公司 2023 年度合併財務報告 (2024.03)。本文財務分析數據部分參考此份年報。
宏盛建設股份有限公司公開資訊觀測站公告 (2024-2025)。參考相關營收公告、董事會決議、土地合建契約簽訂等重大訊息。

研究報告

機構法人研究報告摘要 (2024-2025)。參考 MoneyDJ 理財網、CMoney 理財寶、工商時報等媒體引述之法人看法與評價。
第一金投顧營建股報告摘要 (2025.02)。提及宏盛為看好標的之一。

新聞報導

商業周刊、今周刊、ETtoday 房產雲、好房網 News 等媒體報導 (2023-2025)。提供關於公司策略轉型、建案進度、市場看法等補充資訊。
Yahoo 股市、鉅亨網、MoneyDJ 理財網等財經網站新聞 (2024-2025)。提供即時營收數據、股價資訊及市場動態。

網路資料庫

MoneyDJ 理財網 Wiki、StockFeel 股感、AlphaLoan、Goodinfo!台灣股市資訊網等網站。提供公司基本資料、競爭對手資訊、歷史財報數據等參考。

註：本文整合上述來源之公開資訊進行分析與撰寫，時間點主要涵蓋 2023 年底至 2025 年第一季。所有數據與分析以公開資訊為準。