櫻花建設（2539）：深耕在地，穩健布局的房產開發商

圖(1)個股筆記：2539 櫻花建（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 04 月 19 日

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本文深入分析櫻花建設 (SAKURA DEVELOPMENT CO., LTD.，股票代號：2539) 的公司基本資料、核心業務、市場營運表現、客戶結構、土地儲備、重大事件與未來發展策略。櫻花建設專注於住宅及商業大樓開發，目標客群為首購及自住族群。2024 年營收獲利顯著成長，2025 年進入交屋高峰期，業績可望再創新高。公司在中部地區深耕，積極拓展其他區域，具備區域競爭優勢。透過成立子公司櫻雄營造，強化營造能力。財務狀況穩健，並具備充足的土地庫存，支持未來發展。

圖(2)2539 櫻花建 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）

圖(3)2539 櫻花建 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）

重要事件與重大訊息：

1. 2025 年迎來交屋高峰，營收表現亮眼。
2. 積極購入台中高鐵特區、彰化員林及台南新營土地。
3. 董事會決議 2024 年度配發現金股利 0.5 元及股票股利 2 元。
4. 成立並整合甲級營造廠櫻雄營造。

重點：

1. 聚焦首購產品，深耕核心區域。
2. 垂直整合營造能力，提升營運效率。
3. 財務穩健，具備長期發展潛力。

公司基本資料

公司概要與發展歷程

櫻花建設股份有限公司 (SAKURA DEVELOPMENT CO., LTD.，股票代號：2539) 於 1987 年 5 月 2 日成立，並於 1997 年 7 月 16 日在台灣證券交易所掛牌上市。公司總部位於台中市西區臺灣大道二段，由董事長陳世英先生領導，總經理為沈淑貞女士。櫻花建設以住宅及商業大樓開發為核心業務，秉持「不誇大、不虛浮，堅持一開始就把房子蓋到最好的程度」的經營理念，深耕台灣房地產市場超過三十年。

公司發展初期以中部地區為主要根據地，憑藉穩健的推案策略與優質的建築品質，逐步建立市場口碑。2011 年，公司跨足北部市場，成立北區辦事處，並於 2013 年開始在北台灣推案，奠定全台發展的基礎。2024 年 1 月，櫻花建設透過現金投資設立子公司櫻雄股份有限公司，後續取得華江營造股份有限公司的甲級營造業務資格，並將子公司更名為櫻雄營造股份有限公司，藉此強化集團的營造能力，形成更完整的營建產業鏈。

近年來，櫻花建設積極履行企業社會責任，榮獲 2023 年台灣誠信建商認證，並發布 2022 年永續報告書，展現其在永續經營方面的努力與成果。

公司基本概況

在深入了解公司營運細節之前，讓我們先對櫻花建設的基本概況有所掌握。截至目前為止，櫻花建設的股價約為 63.5 元，預估本益比為 12.27，預估殖利率為 0.9%，預估現金股利為 0.57 元。

圖、2539 櫻花建 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
觀察櫻花建的 EPS 熱力圖，可以發現法人機構對於公司未來幾年的獲利預估呈現穩健成長的態勢。

圖(4)2539 櫻花建 K線圖（日）（本站自行繪製）

圖(5)2539 櫻花建 K線圖（週）（本站自行繪製）

圖、2539 櫻花建 K線圖（月）（本站自行繪製）
從股價走勢圖來看，無論是日線、週線還是月線，櫻花建設的股價都呈現一定的波動。

組織規模與股東結構

截至 2024 年底，櫻花建設的實收資本額約為新台幣 99.43 億元，已發行普通股數約 9.94 億股。股東結構方面，董監持股比例約 19.63%，外資持股比例約 2.71%，整體股權結構相對分散。

核心業務分析

主要業務範疇

櫻花建設的核心業務為委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓，並進行後續的出租與銷售業務。該業務項目佔公司總營收的絕大部分，比例高達 99.99%。此外，公司亦提供庭園綠化設計規劃、不動產投資計劃分析與診斷等顧問服務。

在營運模式上，櫻花建設主要採用「先建後售」及「邊建邊售」兩種模式。土地取得方面，公司透過房地產仲介網絡，審慎評估並購買具備發展潛力的地段。建築工程則委託長期合作的優良營造廠商執行，並向穩定供應商採購鋼筋、混凝土、瓷磚等主要建材，確保工程品質符合公司標準。2024 年成立櫻雄營造子公司後，更強化了內部的營造施工能力。

產品策略與市場定位

櫻花建設的產品主要鎖定首購族群與自住需求市場，建案規劃強調實用性與生活品質。因應市場小宅化趨勢，公司積極調整產品策略，未來 2 房產品的佔比將提升至 60%以上，而 1 房與 4 房產品則維持在 5% 至 10% 之間。

建案規劃特色方面，公司注重社區整體營造，融入充足的綠地空間與公共設施。選址策略上，特別著重地段的交通便利性與周邊生活機能，以滿足現代都市居民的生活需求。櫻花建設以其品牌信譽、合理的定價策略及優質的建材選用，在中部地區建立了良好的市場口碑。

自有品牌整合

櫻花建設本身即為上市品牌，旗下住宅建案多以「櫻花」品牌行銷，近年亦推出「櫻花藝」等子品牌，強調全方位機能宅及高品質建材設備。此外，公司在關係企業方面，廚具採用知名的「櫻花廚具」，並透過併購策略發展「櫻花家居」品牌，整合家居裝修與建材銷售，形成跨足建築、廚衛與家居領域的品牌矩陣，提供客戶更完整的服務。

市場與營運分析

營運表現與財務績效

櫻花建設近年營運表現穩健。2024 年全年合併營收達到 90.19 億元，較 2023 年的 62.6 億元大幅成長約 44%。2025 年前兩個月累計營收為 11.32 億元，年增率達 36.65%；2025 年 3 月單月營收更達 43.72 億元，年增率高達 834.58%，創下近五個月新高，主要受惠於建案交屋高峰期。從營收趨勢圖可以看出，櫻花建設的營收呈現逐年上升的趨勢。

圖(6)2539 櫻花建 營收趨勢圖（本站自行繪製）

在獲利能力方面，2024 年全年毛利率約為 46.98%，營業利益率 42.67%，稅後淨利率 34.57%。全年每股盈餘 (EPS) 達到 2.85 元，較 2023 年的 1.61 元成長約 77%。股東權益報酬率 (ROE) 達 19.2%，資產報酬率 (ROA) 約 7.94%。公司維持穩定的股利政策，2024 年度（預計 2025 年發放）擬配發現金股利 0.5 元及股票股利 2 元，合計 2.5 元。 公司的獲利能力從毛利率、營益率到純益率，都維持在不錯的水準。

圖(7)2539 櫻花建 獲利能力（本站自行繪製）

圖、2539 櫻花建 杜邦分析（本站自行繪製）
杜邦分析顯示，櫻花建設的財務狀況良好，具有良好的獲利能力。

圖、2539 櫻花建 股利政策（本站自行繪製）
櫻花建設的股利政策也相對穩定，可以看出公司願意將利潤分享給股東。

市場布局與區域分析

櫻花建設的推案重心長期聚焦於台灣中部地區，特別是台中市及彰化縣。近年積極拓展至新竹縣竹北市、桃園市及台南市等區域。

根據 2022 年度的住宅使用執照核發數據，公司在台中市的市佔率約為 2.59%，在桃園市約為 1.83%。台中市為公司最大的銷售市場，貢獻主要的營收來源，其中北屯區、西區及太平區為主要推案熱區。桃園、新竹及台南則為公司積極拓展的成長型市場。雖然公司未揭露詳細的區域營收佔比，但可推估中部市場佔整體營收比重超過六成。

產業競爭態勢

台灣建築營造市場競爭激烈，櫻花建設的主要競爭對手包括國建 (2501)、冠德 (2520)、宏璟 (2527)、皇普 (2528)、華建 (2530)、興富發 (2542) 及日勝生 (2547) 等知名上市櫃建商。這些公司多數同樣專注於住宅及商業大樓開發，並在全台各區域有所布局。

櫻花建設憑藉其在中部地區的深耕、穩健的土地庫存、優良的建築品質、符合市場需求的產品定位（中小坪數、首購自住）以及品牌整合（櫻花家居）等優勢，在市場中維持一定的競爭力。

圖、2539 櫻花建 法人籌碼（日）（本站自行繪製）
觀察法人籌碼，可以看出近期法人對櫻花建設的投資意向。

圖(8)2539 櫻花建 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）

圖、2539 櫻花建 內部人持股（月）（本站自行繪製）
大戶籌碼與內部人持股的變化，則能反映公司內部人士及主要投資者對於公司未來發展的看法。

客戶結構與原物料分析

客戶群體分析

櫻花建設的主要客戶群體為台灣本地的自住型購屋者，尤其集中於中部地區。銷售對象多為首購族及換屋族群，涵蓋商界、醫界、企業界專業人士及自營商等。這些客戶普遍重視住宅的品質、地段的生活機能與交通便利性。公司產品以中小坪數為主（19 至 42 坪），符合市場主流的剛性需求，因此市場接受度良好。

原物料來源與成本影響

公司的主要原物料包括土地、鋼筋、混凝土、瓷磚等建築材料。土地主要透過房地產仲介市場取得，並經過內部嚴謹評估。建築材料則向長期合作的優良供應商採購，部分特殊材料可能需從國外進口。

原物料成本是營建成本的主要構成部分，近年來全球原物料價格波動（尤其鋼筋、混凝土）及營建業缺工導致工資上漲，對公司成本造成一定壓力。然而，櫻花建設透過與優良營造廠合作（包含自有子公司櫻雄營造）、嚴謹的施工管理及精準的土地取得策略，努力控制成本波動。目前台灣建築原物料供需基本平衡，但部分熱門區域需求仍強勁，公司憑藉長期供應商關係，確保材料供應穩定性。

圖、2539 櫻花建 本益比河流圖（本站自行繪製）
櫻花建設的本益比河流圖，可以看出公司歷年的本益比變化，以及法人預估的未來本益比。

圖、2539 櫻花建 淨值比河流圖（本站自行繪製）
淨值比河流圖則呈現了公司歷年的淨值比變化。

圖、2539 櫻花建 現金流狀況（本站自行繪製）
公司的現金流狀況，代表公司的資金利用率越高，資金流向越好。

圖、2539 櫻花建 資本結構（本站自行繪製）
公司的資本結構，代表公司的資本來源，資本來源越多，代表公司的資本配置越健康。

建案開發與土地儲備

建案開發現況

櫻花建設近年推案積極，以下為近年重要建案資訊：

圖(9)櫻花建工程案件（資料來源：櫻花建公司網站）

2023 年完工建案

2024 年完工建案 (陸續交屋中)

2024 年預計有 9 個 建案完工，總銷金額約 155 億元，均已完銷。部分建案如「櫻花金馬之櫻」與「興大之櫻」已於 2024 年 Q4 取得使用執照，但交屋時程可能遞延至 2025 年認列營收。主要建案包括：

1. 竹北「櫻花聚－聚薈區」
2. 竹北「櫻花聚－聚馥區」
3. 台中太平「大櫻國倫敦花園」
4. 台中大里「興大之櫻」
5. 彰化市「金馬之櫻」
6. 桃園楊梅「櫻花旭」
7. 台中潭子「櫻花知殷」
8. 台中潭子「櫻花知築」
9. 台中西區「科博之櫻」 (部分戶數)

預計 2025 年推案計畫

櫻花建設預計於 2025 年推出 5 個 新建案，總戶數約 1,304 戶，預估總銷金額達 180.3 億元。

(註：上表整合 2024 年底及 2025 年初資料，部分推案時程可能調整)

土地庫存與開發計畫

截至 2024 年底，櫻花建設在手庫存土地約 1.1 萬坪，主要分布於台中市烏日區、北屯區、龍井區、豐原區、太平區等地。公司持續積極購入具潛力的土地，例如：

1. 2024 年 11 月：以 5.1 億元購入彰化員林 184 重劃區土地，規劃推出總價 1,200 萬元左右的首購型產品。
2. 2024 年 12 月：以 9.58 億元購入台中高鐵特區新榮和段商業區土地（約 863 坪），每坪單價達 111.1 萬元，創下該區段新高紀錄。
3. 2025 年：斥資約 6.8 億元購入台南新營區隋唐段住宅用地（約 3,371 坪），看好南科及周邊重大建設帶動的發展潛力。

主要庫存土地

(註：庫存土地資訊可能隨時間變動)

圖、2539 櫻花建 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
從櫻花建設的不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖可以看出，公司持續投入資本，擴大營運規模。

圖、2539 櫻花建 合約負債（本站自行繪製）
櫻花建設的合約負債呈現上升趨勢，代表公司未來的潛在訂單增加，成長動能強勁。

圖、2539 櫻花建 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
存貨與平均售貨天數的變化，可以了解公司的存貨管理效率。

圖、2539 櫻花建 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）
存貨與存貨營收比的變化，可以看出公司的存貨去化能力。

近期重大事件分析

營運與市場動態 (2024 Q4 – 2025 Q1)

1. 營收爆發：2025 年迎來交屋高峰，前三個月營收表現亮眼，特別是 3 月營收創高，顯示 2024 年完工建案順利進入認列階段。
2. 積極購地：2024 年 Q4 及 2025 年初連續購入台中高鐵特區、彰化員林及台南新營土地，展現強勁的擴張企圖心與對未來市場的信心。
3. 股利政策：2025 年 3 月董事會決議 2024 年度配發 2.5 元 股利（含現金 0.5 元、股票 2 元），維持回饋股東的政策。
4. 市場評論：董事長陳世英於 2024 年底法說會指出，央行信用管制（第二戶限貸六成）對房市屬「短空長多」，預期 2025 年 房市交易量可能萎縮、房價盤整，但首購市場受影響較小，公司將持續聚焦此區塊。
5. 股價表現：2025 年 3 月 股價表現強勢，在外資買盤與交屋題材帶動下，突破頸線壓力，站上所有均線。

子公司整合與合約

1. 櫻雄營造整合：2024 年成立並整合甲級營造廠資格，提升內部施工效率與品質控管。
2. 內部工程承攬：董事會通過與子公司櫻雄營造簽訂多項工程承攬合約，例如台中市龍井區中社段建案，顯示內部整合效益逐步顯現。

財務健全性

圖(10)2539 櫻花建 可轉換公司債餘額比例（本站自行繪製）

目前無公開資訊顯示櫻花建設有發債、現增或發行可轉債等計畫。公司財務操作相對穩健，合約負債增加主要反映推案積極度，而非外部融資需求。

未來發展策略與展望

短期發展策略 (1-2年)

• 衝刺交屋入帳：確保 2024 年 完工的九大建案順利交屋認列，推升 2025 年 營收與獲利。
• 啟動新案預售：按計畫於 2025 年 推出五大新建案，維持推案動能。
• 聚焦首購產品：持續以 2 房 為主力產品，滿足市場剛性需求。
• 深耕核心區域：鞏固台中、彰化市場，並加強桃園、新竹、台南等地的布局。

中長期發展藍圖 (3-5年)

• 擴大土地儲備：持續評估並購入具潛力的土地，為未來 3-5 年的推案做準備。
• 提升營造效能：深化與子公司櫻雄營造的合作，優化施工流程與成本控制。
• 品牌價值深化：結合「櫻花家居」提供整合服務，提升品牌附加價值與客戶滿意度。
• 關注永續發展：融入更多環保節能設計於建案中，回應市場對 ESG 的重視。
• 風險控管：密切關注房市政策、利率變動及營建成本，靈活調整推案節奏與產品策略。

營運展望

2025 年 將是櫻花建設的營收與獲利高峰年，受惠於九大建案的密集交屋。展望未來，公司擁有充足的土地庫存與明確的推案計畫，營運前景看好。雖然整體房市可能面臨政策調控壓力，但櫻花建設聚焦的首購市場需求相對穩定，加上公司穩健的財務結構與品牌優勢，預期能維持穩健的成長步伐。

重點整理

• 業務核心：專注住宅及商業大樓開發，以「邊建邊售」模式為主，目標客群為首購及自住族群。
• 營運表現：2024 年 營收與獲利顯著成長，2025 年 迎來交屋高峰，業績可望再創新高。
• 市場布局：深耕台中、彰化，積極拓展桃園、新竹、台南市場，具備區域競爭優勢。
• 推案動能：2025 年 預計推出五大新案，總銷達 180.3 億元；在手土地庫存充足，未來推案無虞。
• 垂直整合：成立子公司櫻雄營造，強化營造能力，提升施工效率與品質。
• 財務穩健：股利政策穩定，無重大外部籌資計畫，資金運用效率良好。
• 風險意識：管理層關注政策風險與市場變化，策略調整靈活。

參考資料說明

公司官方文件

1. 櫻花建設股份有限公司 2023 年法人說明會簡報（2023.12.06）
   本研究參考法說會簡報的財務數據、建案開發現況、預計推案計畫及土地儲備資訊。
2. 櫻花建設 2022 年永續報告書（2023）
   永續發展相關內容參考此報告。
3. 櫻花建設 2023 年、2024 年各季度財務報告
   財務分析數據主要依據相關財報。
4. 櫻花建設董事會決議公告 (2024-2025)
   參考董事會關於股利、工程合約等決議。

研究報告

1. 各大券商關於櫻花建設之研究報告（2023.12 – 2025.03）
   提供櫻花建設在房地產市場的專業分析、競爭格局及未來發展評估。

新聞報導

1. 工商時報、經濟日報、鉅亨網、財訊快報、Yahoo 股市、Vocus 方格子等財經媒體相關報導 (2023.11 – 2025.03)
   涵蓋公司營運策略、市場布局、土地交易、建案動態、法說會內容、股價分析等最新進展。
2. 房地產專業媒體報導 (如 591 新聞網、樂居網、MyGoPen 等) (2023-2025)
   提供建案細節、區域房市分析及消費者反應等資訊。

網站資料

1. 公開資訊觀測站 (Mops)
   查詢公司基本資料、財務報告、重大訊息等。
2. NStock、MoneyDJ 理財網、Goodinfo! 台灣股市資訊網等財經資訊平台
   提供公司簡介、歷史沿革、股權結構、財務數據、營收資訊等。
3. 櫻花建設官方網站 (sakurad.com.tw)
   獲取公司沿革、經營理念、建案介紹等官方資訊。

註：本文內容主要依據 2023 年底至 2025 年第一季 的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。