皇翔建設（2545）深度分析：深耕雙北的都更領航者與穩健開發商

圖(1)個股筆記：2545 皇翔（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2026 年 09 月 12 日

公司基本資料與發展歷程

公司概要說明

皇翔建設股份有限公司（Hoang Hsiang Construction Co., Ltd.，股票代號：2545）創立於 1991 年 12 月 6 日，初始名稱為「皇銘建設股份有限公司」。公司於 1996 年 4 月 18 日更名為現行名稱，並在 2000 年 9 月 11 日於台灣證券交易所正式掛牌上市。公司總部位於台北市中正區，實收資本額約為新台幣 32.77 億元。皇翔建設憑藉穩健經營策略，從早期深耕新北市逐步擴展至台北市精華地段，奠定其在大台北地區的重要地位。經營團隊由董事長廖年吉與總經理廖宇祥帶領，致力於提升企業整體競爭力。

發展歷程分析

皇翔建設的發展軌跡可分為四個關鍵階段：

1. 創立與紮根期（1991 年至 1999 年）：初期以新北市為主要發展根據地，在土城地區推出多個代表性建案，建立品牌基礎。

2. 上市與擴張期（2000 年至 2010 年）：掛牌上市後進入資本市場，開發重心延伸至台北市中心，並參與三峽北大特區等大規模重劃區開發。

3. 豪宅與地標期（2011 年至 2018 年）：於台北市信義計畫區推出代表作「皇翔御琚」，確立頂級豪宅市場地位，並積極參與公辦都更與捷運聯合開發案。

4. 多元轉型與永續期（2019 年至今）：跨足飯店業與頂級商辦，引進國際品牌如「台北士林萬麗酒店」及「格拉斯麗飯店」，轉型為具備固定收益的綜合開發商。

核心業務與產品系統分析

主要業務範疇

皇翔建設的核心業務屬於建材營造產業，主要經營範疇涵蓋委託營造廠商興建住宅大樓、住辦大樓及透天別墅，並進行相關出租與銷售業務。公司的土地開發策略以自地自建為主，輔以地主合建分售及合建分屋等多元模式。

產品系統與應用領域

皇翔建設的產品線涵蓋居住、商務辦公、觀光休閒及都市更新四大領域：

1. 居住領域：提供從首購型小宅、換屋型住宅到頂級超豪宅。中低總價產品受惠於剛性需求，買氣相對穩定；高總價豪宅則採先建後售策略，鎖定高資產族群。

2. 商務辦公領域：開發 A 級辦公大樓，如台北車站旁的「皇翔台北廣場」，迎合企業總部化與台商回流需求，成為公司轉型重心。

3. 觀光休閒領域：持有並委託經營國際品牌飯店，提供穩定的經常性現金收益。

4. 都市更新領域：參與政府公辦都更或民間老舊建物重建，將老舊土地轉化為現代化綜合大樓，為取得精華區土地的主要途徑。

圖(2)熱銷建案（資料來源：皇翔公司網站）

營收結構與財務績效分析

營收結構分析

皇翔建設的營收高度依賴房地產銷售，但飯店與租賃收入的貢獻度正逐步提升，以降低房市政策對營收造成的衝擊。

財務表現與股利政策

皇翔建設 2024 年營運成果表現突出，受惠於「皇翔 MRT」、「皇翔芊翠」及「皇翔芊樾」等主力建案完工交屋，全年稅後純益達 29.66 億元，每股盈餘（EPS）高達 9.05 元，創下近 12 年新高紀錄。公司維持穩健的股利政策，股東會決議 2024 年度配發現金股利 4.5 元，盈餘配發率約 49.7%。

註：2024 年營收數據依據不同統計基礎略有差異，此處採用財報公告之 143.2 億元核心數據。

市場布局與客戶群體分析

區域市場分布

皇翔建設的主要市場集中在台灣地區，採取「深耕新北、插旗北市精華區」的策略。

1. 台北市：貢獻約 55% 營收，以頂級豪宅、高端都更案及 A 級商辦為主，為公司主要的利潤來源與品牌標竿。

2. 新北市：貢獻約 38% 營收，土城區為核心大本營，提供穩定的銷售量與現金流。

3. 桃園市：貢獻約 7% 營收，以平價住宅產品為主，作為雙北以外的延伸。

客戶類別分析

皇翔建設的客戶群體涵蓋多元客層：

1. 個人購屋者：包含購買新北市剛性需求產品的首購與換屋族，以及鎖定台北市精華區頂級豪宅的高資產族群。

2. 法人與投資機構：尋求頂級辦公大樓的企業總部需求者，以及看好精華地段增值潛力的長期置產投資人。

3. 飯店消費者：透過旗下飯店服務國際與國內商務及觀光客群。

競爭優勢與市場地位

核心競爭力

皇翔建設在台灣營建業中具備多項核心競爭優勢：

1. 早期低成本土地儲備：在土城地區深耕多年，持有大量早期取得的低成本土地，具備極高的成本護城河，確保高毛利基礎。

2. 稀缺資產掌控力：專注於台北車站、信義計畫區等核心地段，產品具備極強的抗跌性與保值性。

3. 穩健財務與先建後售：財務體質穩健，能根據完工時的市場行情訂價，有效轉嫁通膨成本。

4. 多元資產營運：住宅、商辦與飯店三位一體的開發能力，提供穩定的經常性現金流，提升抗風險韌性。

市場競爭地位

在台灣營建市場中，皇翔建設主要與興富發、長虹、冠德等大型建商競爭。相較於追求全台推案量的同業，皇翔以「精華區土地價值」與「產品單價」見長。在台北市核心地段的土地儲備以及商辦開發的深度，使其在雙北精華區的競爭中保有極高的話語權。

重點建案與工程資訊

皇翔建設擁有豐富的建案實績與儲備項目，以下為近期主要在建與規劃中個案資訊：

在建與指標個案一覽表

規劃中重大開發案

近期重大事件分析

永和大陳社區公辦都更案啟動

皇翔建設成功取得新北市永和大陳社區更新單元 3 及單元 4 開發權，為台灣產權最複雜的公辦都更案之一。單元 3 於 2025 年 4 月 18 日舉行動土典禮，力拚 4.5 年完工交屋。該案將打造四棟建築，包含住宅大樓及商辦大樓，規劃 1,157 戶，總銷金額上看 300 億元。單元 4 亦於 2024 年 11 月完成簽約，開發金額初估超過 300 億元，兩案合計總銷突破 600 億元，將成為未來數年重要的營收成長引擎。

策略性土地與資產收購

為充實精華區土地庫存，皇翔建設近期展開多項收購行動：

1. 台北市西區門戶布局：看好台北市西區門戶計畫的發展潛力，皇翔建設積極進行周邊土地整合。繼 2024 年 7 月以 3.7 億元收購南陽街兩棟透天厝後，2025 年 4 月再度斥資 5.3 億元收購中正區信陽街三棟透天厝，土地面積達 108.61 坪，展現加速推案的企圖心。

2. 大同區雙連段土地：2025 年 1 月，以 33.17 億元向關係企業慶隆開發買下台北市大同區民權西路周邊 552 坪土地。該地段歷經 7 年整合，未來計畫開發為住宅大樓。

3. SOGO 敦化館都更：由皇翔間接持有的 SOGO 敦化館，確定於 2025 年 12 月租約到期後不再續租，未來將由皇翔主導該精華地段的都市更新計畫。

4. 豪宅資產活化：2025 年 6 月 4 日，皇翔建設以 8.44 億元出售信義區指標豪宅「皇翔御琚」一樓戶房地予公司總經理，其中包含 4 個車位，總價達 4,000 萬元，單個車位 1,000 萬元創下市場新高。此交易不僅挹注公司營收，亦反映頂級豪宅車位的稀缺性。

財務操作與現金增資

在財務操作方面，皇翔建設於 2024 年 12 月 12 日至 30 日期間，陸續買進廣達股票達 113.1 萬股，交易總金額約 3.2 億元。隨後自 2024 年 12 月 13 日至 2025 年 4 月 14 日期間，買進 299 張台積電股票，總金額約 3.11 億元。儘管短期遇上股災導致帳面出現潛在虧損，財務部表示加碼主要目的為攤平成本，並持續看好 AI 科技的長期成長動能。

此外，公司於 2025 年 6 月 19 日起辦理現金增資新股申購作業，本次發行 5.2 萬張新股，承銷價訂為 38.5 元，預計 7 月 3 日撥券。此舉有助於充實營運資金，因應未來龐大的開發需求。同時，公司於 2025 年 6 月 17 日進行除息交易，每股配發 4.5 元現金股利，除息參考價為 47.2 元，現金殖利率高達 8.7%，早盤股價呈現上漲態勢，填息率近一成，突顯市場對公司高殖利率防禦優勢的認同。

未來發展策略與展望

短期發展計畫

1. 確保建案交屋入帳：重點推動「皇翔芊樾」、「新莊文德段」及「敦北南京」等在建個案如期完工，確保 2025 年營收動能。

2. 提升商辦租賃收益：「皇翔台北廣場」積極招租，目前出租率近 50%，目標滿租以貢獻每年 6 至 7 億元租金收入。

3. 推進都更與聯開案：如期推進永和大陳單元 3 的工程進度，並持續辦理其他都更案的前期作業。

中長期發展藍圖

1. 深化商辦與複合開發：將台北市核心地段的商辦案作為未來產能爆發主力，預計帶來數百億元的總銷價值與穩定租金。

2. 鞏固都更領航地位：憑藉處理複雜產權的經驗，持續參與大型公辦都更與捷運聯開案，確保未來 5 至 10 年的精華區案源。

3. 實踐永續建築理念：持續導入綠建築、智慧建築及低碳建築設計，提升產品附加價值與企業 ESG 形象。

重點整理

• 營運基石穩固：皇翔建設深耕大台北地區，成功從單一住宅開發轉型為涵蓋商辦、飯店及都更的綜合地產開發商。

• 財務表現亮眼：2024 年受惠建案交屋，稅後純益達 29.66 億元，EPS 創 9.05 元佳績，並配發 4.5 元現金股利，現金殖利率具吸引力。

• 都更與聯開領航：掌握永和大陳社區等大型公辦都更案及多個捷運聯開案，總銷案量龐大，確立長期成長動能。

• 商辦轉型收割：台北市核心商辦如「皇翔台北廣場」完工招租，有效避開住宅市場政策風險，創造穩定現金流。

• 穩健應對挑戰：面對房市信用管制與營建成本上漲，公司憑藉早期低成本土地優勢與先建後售策略，維持高毛利與營運韌性。

參考資料說明

1. 皇翔建設股份有限公司法人說明會簡報（2024.11）。本研究主要參考法說會簡報的財務數據、建案進度分析、區域營收分布及未來展望。該簡報詳實呈現皇翔建設最新的營運資訊與策略方向。

2. 皇翔建設財務報告。本文的財務分析主要依據財報數據，包含合併營收、毛利率、稅後純益及每股盈餘等關鍵指標。

3. 財經媒體產業分析專文（2024.11-2025.06）。報導詳述皇翔建設在永和大陳社區都更案動土、西區門戶土地收購、現金增資計畫及轉投資科技股等最新進展。

4. 證券投資分析報告（2024-2025）。研究報告提供皇翔建設在房地產開發、商辦轉型效益及高殖利率防禦優勢等領域的專業分析。

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