鑫龍騰開發（3188）：深耕南台灣科技廊帶，迎向營收爆發期的區域建商領導品牌

圖(1)個股筆記：3188 鑫龍騰（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2026 年 09 月 04 日

近年來，受惠於半導體產業南移與科技廊帶的成形，南台灣房地產市場展現出強勢的成長動能。在這波產業轉型的浪潮中，鑫龍騰開發憑藉著精準的選址策略與集團資源的垂直整合，成功從傳統電子業轉型為深耕高雄與台南的專業建築開發商。以下將針對鑫龍騰的營運模式、建案布局、財務表現及未來展望進行深入剖析，探討其在競爭激烈的房市中如何築起堅實的護城河。

公司基本資料

公司概要說明

鑫龍騰開發股份有限公司（Golden Long Teng Development Co., Ltd.，股票代號：3188）隸屬於高雄知名的天玉集團。公司以提供高品質的住宅產品為核心，專注於首購與換屋族群市場。透過上櫃公司的透明財務結構與母集團的營造實力，鑫龍騰在南台灣房市中佔據穩健的領先地位，扮演著推動區域發展的關鍵角色。

發展歷程分析

鑫龍騰的發展軌跡堪稱企業成功轉型的典範，主要經歷三個重要階段：

• 早期階段（2000-2015年）：公司原名為「安茂微電子」，後更名為「鑫永銓」，主要從事類比混合訊號電源管理 IC 的設計與銷售，並於 2004 年正式掛牌上櫃。

• 中期轉型（2015-2017年）：看好南台灣房地產潛力，天玉集團於 2014 年入主。2016 年公司正式轉型為住宅及大樓開發租售業，並於 2017 年更名為「鑫龍騰開發股份有限公司」。

• 近期發展（2018年至今）：股票類別轉為建材營造類股，進入高速成長期。公司陸續在高雄左營、楠梓及台南安平推出指標性建案，確立其在南台灣建築界的地位。

組織規模概況

公司總部位於高雄市鼓山區，實收資本額達 18.63 億元。經營團隊由董事長黃學藤與總經理黃勁嘉帶領，結合天玉集團的資源，建立起涵蓋土地開發、建築設計、營造施工到售後服務的完整產業鏈。

核心業務分析

產品系統說明

鑫龍騰的產品結構專一，主要分為兩大核心領域：

• 住宅產品：為公司最主要的產品類型，主攻 20 至 40 坪的 2 到 3 房格局，精準鎖定剛性需求的首購與首換族群。此外，亦在精華地段推出強調景觀視野的高級住宅。

• 商業產品：隨住宅建案開發，低樓層通常規劃為店面銷售或租賃，近期亦開始評估具備增值潛力的商辦空間。

應用領域分析

公司產品主要應用於滿足南台灣的民生居住需求。隨著台積電高雄廠與南科的擴張，大量高薪科技人才移入，帶動對高品質、現代化管理大樓的充沛需求。鑫龍騰的產品精準切中科技移民與首購族的居住痛點，具備極高的市場接受度。

技術優勢分析

在營建實務上，鑫龍騰展現出卓越的技術與規劃能力：

• 空間極大化規劃：擅長高坪效平面設計，減少室內柱位，提升實際使用空間，並透過深窗與天井設計優化採光與通風。

• 營建品質標準化：依循天玉集團的施工標準，針對防水工程與窗框防滲有嚴格規範。同時，積極導入智慧門禁與電動車充電樁預留設備，提升產品科技感。

市場與營運分析

營收結構分析

鑫龍騰的營收呈現高度集中的特徵，完全符合營建業完工入帳的產業特性。

營收分析要素包括：

• 房產銷售收入：佔比高達 98%，為最主要的收入來源，包含預售屋完工轉列收入及成屋銷售。

• 租賃及其他收入：佔比約 2%，主要來自少數自有物業的租金收入及相關管理服務費用。

區域市場分析

在區域布局上，公司採取高度集中的深耕策略，完全依賴台灣本土內需市場。

區域市場表現如下：

• 高雄市：貢獻約 75% 的營收，核心開發熱區包含左營高鐵特區、楠梓區、鼓山區及苓雅區。

• 台南市：佔比約 25%，主要集中於安平區及永康區，受惠於南科外溢效應。

客戶結構與價值鏈分析

客戶群體分析

鑫龍騰的終端客戶以個人消費者為主，並建立起穩固的上下游合作關係。

公司鎖定的主要客群具備以下特徵：

• 首購與首換族：為公司最核心的客群，重視交通便利性與生活機能，偏好 2 至 3 房的中小坪數產品。

• 科技業員工：受惠於台積電與南科擴廠，具備高購買力的科技新貴成為新建案的重要買盤。

• 長期置產客：看好南台灣科技廊帶發展，購入房產以求長期增值或收租，對具備高鐵等交通優勢的物件接受度極高。

建案與工程資訊

鑫龍騰目前在高雄與台南擁有多個指標性建案，以下為近期重點建案一覽表：

競爭優勢與未來展望

競爭優勢分析

面對興富發、京城等大型建商的競爭，鑫龍騰具備以下核心競爭優勢：

• 軌道經濟先行者：精準鎖定左營高鐵特區，早期取得精華土地，建立起該區域的定價主導權與品牌聯想力。

• 集團垂直整合：擁有自有營造體系（龍騰營造），在缺工與工料雙漲的環境下，能有效控管成本與工期，維持穩定的毛利率。

• 高坪效產品力：專注於中小坪數的剛性需求產品，去化速度快，資金回收效率高。

近期重大事件分析

公司近期積極擴充土地庫存並推動重大建案，為未來營運注入充沛動能：

• 營收創歷史新高：受惠於「鑫悅」建案於 2025 年下半年大量交屋入帳，2025 年全年營收衝上 26.96 億元，年增 79.14%，創下歷史新高紀錄。

• 獲利表現亮眼：2025 年前三季每股盈餘（EPS）達 2.93 元，年增 46.50%，創下歷年獲利新高，毛利率穩定維持在 30% 以上的高水準。

• 擴充精華區土地：2025 年 7 月斥資 8 億元購入高雄市民族路 555.16 坪「住五」建地，持續厚植未來的推案量能。

• 預售案表現優異：總銷約 32 億元的「鑫巨蛋二期」預售已售出近 90%，預計於 2026 年上半年完工交屋，將成為下一波營收主力。

未來發展策略

展望未來，鑫龍騰將持續深耕大高雄地區，策略重點包括：

• 維持穩健推案節奏：2026 年預計有總銷約 32 億元的「鑫巨蛋二期」及「岡山信義案」接力完工交屋，營收動能無虞。

• 擴大百億案量規模：總銷預估達 70 億至 100 億元的「鑫高鐵三期」將成為 2027 年後最重要的營收支柱，帶動公司規模跳躍式成長。

• 因應政策靈活調整：密切關注央行信用管制與碳費開徵等政策影響，適時調整預售與成屋的銷售比例，以極大化獲利空間。

財務實績與營運成效

股利政策與財務體質

鑫龍騰在追求規模擴張的同時，亦維持穩健的財務結構與股東回饋政策：

• 股利政策穩健：針對 2024 年度盈餘，公司配發現金股利 1.80 元，配息率達 81.4%，展現將營運成果回饋股東的誠意。

• 財務結構控管：雖然積極購地導致負債比率維持在產業常態的 65% 至 75% 之間，但隨著建案順利交屋，營運現金流回流狀況良好，足以支撐後續新案的開發支出。

• 存貨週轉效率：資產負債表中的存貨主要為待開發土地與在建工程，受惠於南台灣科技廊帶的剛性需求，建案去化速度快，存貨週轉表現優異。

重點整理

• 成功轉型典範：從電子零組件廠成功蛻變為南台灣具指標性的營建開發商。

• 受惠科技廊帶：營運重心緊扣台積電高雄廠與南科效應，剛性居住需求強勢。

• 營運績效創高：2025 年營收達 26.96 億元，前三季 EPS 2.93 元，雙創歷史新高。

• 集團資源挹注：憑藉天玉集團的營造實力，有效克服缺工與成本高漲的產業痛點。

• 未來動能充沛：掌握左營高鐵特區等精華土地，未來三年百億案量陸續收割，成長可期。

參考資料說明

公司官方文件

1. 鑫龍騰開發股份有限公司歷年法人說明會簡報。本研究主要參考法說會簡報的公司營運概況、建案資訊及未來展望，提供最新且權威的公司營運資訊。

2. 鑫龍騰開發財務報告。本文的財務分析主要依據歷年財報及最新公告數據，包含合併營收、毛利率、每股盈餘等關鍵指標。

3. 鑫龍騰開發股東年報。提供公司基本資料、營運模式、公司治理及永續發展等面向的完整資訊。

產業研究報告

1. 國內券商產業研究報告。該報告深入分析南台灣房地產市場發展、台積電效應及鑫龍騰的市場定位，提供重要的產業背景資訊。

新聞報導

1. 財經媒體新聞報導。針對鑫龍騰近期營收創高、建案交屋進度、土地取得及股利政策等重大訊息提供即時資訊與市場分析。

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