鑫龍騰開發（3188）：深耕高雄房市的區域建築領導者

公司簡介與發展歷程

鑫龍騰開發股份有限公司（Golden Long Teng Development Co., Ltd.，股票代號：3188，簡稱 GLTD）成立於 2000 年 11 月 24 日，初始名稱為安茂微電子股份有限公司，專注於類比混合訊號電源管理 IC 的設計、測試及銷售，實收資本額為 100 萬元。公司於 2004 年 3 月 17 日 正式在櫃檯買賣中心掛牌交易。

為掌握市場趨勢，公司自 2015 年起逐步轉型，增加營建相關業務。2016 年 1 月，公司正式轉型為住宅及大樓開發租售業、建築批發業及一般廣告服務業，並於同年 6 月更名為「鑫龍騰開發股份有限公司」，將總部遷移至高雄市鼓山區明誠四路 33 號，全力投入建築開發產業。2018 年 7 月，公司股票類別轉為建材營造類股。為支持業務擴展，公司於 2022 年 9 月 將實收資本額提升至 18.63 億元。

鑫龍騰隸屬於天玉集團，該集團董事長黃學藤先生於 2014 年透過天玉投資開發，積極推動公司轉型，並深耕高雄地區房地產市場，特別受惠於近年高雄市重大建設及產業投資所帶來的區域發展機會。公司治理方面，董事長為黃學藤先生，總經理為黃勁嘉先生，發言人為陳宗燦先生，代理發言人為蔡佳倫小姐。

主要業務與營運模式

鑫龍騰的核心業務為住宅及大樓開發租售，輔以少量建材批發及廣告服務。目前營建業務佔公司整體營收近 100%。公司主要採取「先建後售」的開發模式，透過嚴謹的土地開發評估、市場需求分析及建案規劃設計，確保產品品質、銷售順暢與投資效益。

在產業鏈結構方面，鑫龍騰的營建事業採用「包工不包料」方式。上游合作對象包括土地供應商、建築設計師、以及提供鋼筋、水泥、磚石等主要建材的供應商，施工服務則委由子公司鑫嘉營造及其他合作的營造廠商負責。下游終端客戶則主要是台灣南部的個人購屋者（包含首購族與換屋族群）及房地產投資客。公司憑藉在高雄市場多年的深耕經營，已建立起一套完整且穩定的供應鏈體系。

營運據點與市場分布

鑫龍騰的主要營運範圍高度集中於大高雄地區，並逐步拓展至台南等南部縣市。公司持續評估與取得不動產或土地進行開發，目標是興建符合市場需求的不同級別住宅產品。

截至 2024 年底，公司在高雄共有 16 個建案正在進行中，土地儲備面積超過萬坪。重點開發區域包括：

• 楠梓區：受惠於台積電進駐高雄設廠的效應，此區成為推案熱點，公司推出「天大六期」等建案以滿足市場需求。

• 岡山區：首度進軍岡山市場，推出位於 87 期重劃區的「岡山信義案」，看好區域發展潛力。

• 左營區：主打高鐵特區周邊精華地段，推出「鑫高鐵 II（鑫悅）」、「鑫天際」等指標性建案。

• 市中心區域（如三民區、前金區）：開發「鑫天地 2」、「中正 O8」等住宅或住商混合型建案，並評估危老重建機會。

重點建案分析

鑫龍騰持續推出多元化的建案，以滿足不同客層的需求。以下為近期重點建案的概況：

圖(1)案例作品（資料來源：鑫龍騰公司網站）

銷售中建案

籌備中建案

財務實績與營運成效

鑫龍騰在 2024 年展現了強勁的營運表現。主要受惠於「鑫天地 2」大樓建案的持續交屋入帳，帶動營收顯著成長。

• 營收表現：2024 年前三季合併營收達到 13.41 億元，較 2023 年同期大幅成長 301.50%。截至 2024 年 10 月，累計營收約 13.85 億元，年增 32.72%。雖然 2024 全年營收可能無法超越 2023 年創下的 20.47 億元歷史高點 (因 2023 年有大量建案完工交屋)，但仍力拚超越 2021 年的 14.93 億元，挑戰歷史次高紀錄。
• 獲利能力：2024 年上半年每股稅後純益 (EPS) 達 1.27 元，相較 2023 年同期的 0.10 元，年增達 1,170%。前三季累計 EPS 為 2.01 元，創下歷史新高。尤其在 2024 年第二季，受惠於「鑫天地 2」成屋銷售價格提升，單季毛利率突破 52%，遠優於過往平均 26% 至 30% 的水準。2024 全年 EPS 達到 2.21 元。
• 財務結構：截至 2024 年 9 月底，公司總資產規模達 83.02 億元。其中，在建房地比重高達八成，約 66.26 億元，反映公司正處於積極開發擴張期。待售房地約 4.73 億元，佔比約 6%，顯示成屋去化情況良好。財務結構維持穩健，股東權益總額達 27.49 億元，每股淨值提升至 14.75 元。
• 近期波動：進入 2025 年，因 2024 年基期較高及新建案交屋時點影響，第一季營收 1.62 億元，呈現年減 74.59% 的情況。1 月營收 6,068 萬元，2 月營收 5,935 萬元 (年減 76.25%)，3 月營收 4,223 萬元 (年減 66.79%)。此為短期現象，隨著「鑫悅」等新案開始交屋，營收預期將逐步回升。
• 股利政策：公司維持穩健的股利政策。2025 年 3 月 11 日董事會決議，針對 2024 年度盈餘，配發現金股利 1.80 元，配息率達 81.4% (以 EPS 2.21 元計算)，殖利率約 5.6%，在營建股中具備吸引力。

市場優勢與競爭實力

鑫龍騰在競爭激烈的高雄房地產市場中，建立了多項獨特的競爭優勢：

• 區域深耕與土地布局：早期即精準布局高雄北區、岡山等具發展潛力的重劃區，掌握超過萬坪的優質土地資源，避開市中心紅海競爭，形成區域市場的差異化優勢。
• 品牌形象與軟服務：積極打造年輕化、親和的自有品牌形象，運用吉祥物「萬仔」拉近與客戶距離。推出住戶專屬會員卡，整合食衣住行育樂等多元優惠，並提供完善的 LINE 售後服務系統，有效提升客戶滿意度與品牌黏著度。
• 包工不包料經營模式：此模式有助於降低原物料價格劇烈波動的直接風險，並能更專注於建案規劃、營建管理與銷售策略，提升營運效率與成本控管能力。
• 受惠產業投資利多：精準掌握台積電等重大產業投資高雄所帶來的龐大就業人口及居住需求，相關區域建案銷售表現亮眼，直接受惠於區域經濟發展紅利。
• 穩健財務結構：公司財務規劃謹慎，維持適度的負債比例，並透過現金增資等方式強化資本結構，確保營運彈性與風險控管能力。高配息政策亦提升投資人信心。

企業永續與社會責任

鑫龍騰的母公司天玉集團積極實踐企業社會責任 (CSR)，展現回饋社會的決心。具體作為包括：

• 提升住戶生活品質：推出住戶專屬會員卡，整合餐飲、生活服務、寵物美容等多樣化在地商家優惠。
• 社區營造與互動：定期舉辦社區回饋活動，如節慶聯歡、公益市集等，加強與在地居民的連結。
• 維護社區安全：捐贈巡邏車予高雄市警察局三民二分局，協助強化社區治安維護能量。
• 都市更新參與：關注並投入危險老舊建築的重建計畫，例如鳳山北門段危老案的規劃，為改善都市居住環境貢獻心力。

未來展望與發展策略

展望未來，鑫龍騰將持續深耕大高雄地區，並鎖定具成長潛力的重點發展區域（如北高雄、岡山）擴大市場佔有率。

• 營運策略：維持「先建後售」為主、預售為輔的模式，確保營收穩定性與掌握市場價格彈性。
• 產品策略：持續推出多元化產品組合，涵蓋首購、換屋及高端住宅市場，以因應不同客層需求。
• 重點營收來源：
  • 2025 年：主要營收將來自「鑫悅 (鑫高鐵 II)」建案的完工交屋，該案總銷金額超過 30 億元，毛利率預估達 43%，將顯著貢獻獲利。同時，「鑫天地 2」的餘屋銷售亦將持續挹注營收。
  • 2026-2027 年：「鑫巨蛋 2」（總銷 31 億元）及「岡山信義」（總銷 23 億元）將接力完工交屋。
  • 2028 年後：「鑫天際」豪宅案（每坪 55-60 萬元）及「鑫高鐵 5」（總銷 50 億元）將成為下一波營收成長動能。
• 市場觀點：總經理黃勁嘉認為，儘管短期房市可能因政策或利率因素呈現觀望氣氛，但在營建及土地成本持續攀升的壓力下，房價難有下跌空間，將維持穩定。
• 成長機會：公司將密切觀察市場動向，靈活調整推案節奏與銷售策略。同時，也將積極評估危老重建與都市更新案件的參與機會，開拓新的業務成長來源。
• 財務規劃：2025 年 3 月董事會決議發行第二次及第三次無擔保轉換公司債，合計最高 8 億元，用於充實營運資金及償還銀行借款，支持未來推案計畫。

整體而言，鑫龍騰憑藉充足的土地儲備、穩健的財務實力、精準的市場定位以及明確的未來發展藍圖，有信心在競爭激烈的南台灣房地產市場中持續創造佳績，未來三年的營運成長具有高度可見性。

重點整理

• 成功轉型：從 IC 設計公司成功轉型為專注南部市場的建築開發商。
• 業務聚焦：核心業務為住宅及大樓開發租售，營收佔比近 100%，採「先建後售」為主、「包工不包料」模式。
• 深耕高雄：營運重心在大高雄地區，掌握萬坪土地儲備，重點佈局北高雄、岡山等潛力區域。
• 建案多元：推案涵蓋首購、換屋及高端住宅，目前有多個大型建案在銷售或籌備中。
• 財務亮眼：2024 年營收獲利創高，毛利率顯著提升，EPS 達 2.21 元，配息率達 81.4%。
• 競爭優勢：具備區域深耕、土地布局、品牌軟服務、受惠產業利多及穩健財務等優勢。
• 未來展望：未來三年營收動能強勁，「鑫悅」、「鑫巨蛋 2」、「岡山信義」、「鑫高鐵 5」等案將陸續貢獻，營運成長可期。
• 社會責任：透過天玉集團積極參與社區營造、安全維護及都市更新。

參考資料說明

公司官方文件

1. 鑫龍騰開發股份有限公司 2024 年第四季法人說明會簡報（2024.11.12）
   本研究主要參考法說會簡報的公司營運概況、財務數據、建案資訊及未來展望。該簡報提供最新且完整的公司營運資訊。

2. 鑫龍騰開發 2024 年第三季財務報告（2024.10）
   本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據。

3. 鑫龍騰開發 2024 年股東年報
   提供公司基本資料、營運概況、公司治理及永續發展等面向的完整資訊。

4. 鑫龍騰開發股份有限公司 2022 年現金增資公開說明書
   提供公司增資計畫、資金用途及財務狀況的詳細說明。

5. 鑫龍騰開發股份有限公司 歷年董事會決議公告 (含 2025.03.11 配息、發行可轉債決議)
   提供公司重大決策資訊，如股利政策、籌資計畫等。

產業研究報告

1. 鉅亨投顧產業分析報告（2024.11）
   該報告深入分析高雄房地產市場發展及鑫龍騰的市場定位，為本文提供重要的產業背景資訊。

2. 台新證券產業研究報告（2024.11）
   研究報告針對台積電效應對高雄房市的影響進行分析，並評估鑫龍騰的發展策略。

3. MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 鑫龍騰
   提供公司基本資料、營運模式、產品結構及競爭對手等綜合資訊。

4. PressPlay、Vocus 等平台之產業分析文章 (引用日期詳見內文 Citations)
   提供市場對鑫龍騰營運、股利政策及未來展望的分析與評論。

新聞報導

1. 工商時報房地產專題（2024.11.04）
   報導詳述鑫龍騰「天大六期」動土典禮及公司未來發展規劃。

2. 經濟日報不動產版（2024.11.12）
   針對鑫龍騰第三季財報及營運展望提供完整分析。

3. 自由時報電子報 地產天下 (引用日期詳見內文 Citations)
   報導鑫龍騰品牌策略、吉祥物運用及二代接班相關資訊。

4. 鉅亨網、Yahoo 奇摩股市、CMoney 等財經媒體新聞 (引用日期詳見內文 Citations)
   提供公司即時營收、股價、重大訊息及法人動態等新聞資訊。

企業社會責任文件

1. 天玉集團企業社會責任報告（2024）
   詳述集團在社區營造、公益活動及永續發展方面的具體作為。

註：本文內容主要依據 2024 年第三季至 2025 年第一季 的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。特別強調，財務數據主要採用 2024 年財報 及截至 2025 年第一季 的最新營運資訊。文中引用之 Perplexity 回答來源已整合至上述分類。