欣巴巴事業（9906）股份有限公司：深耕南台灣，迎向全國布局的營建新星

公司基本資料

公司概要與發展歷程

欣巴巴事業股份有限公司（Hsin Ba Ba Development Co., Ltd.，股票代號：9906）成立於 1967 年 1 月 16 日，原名興達股份有限公司。公司總部位於高雄市前鎮區，現任董事長為黃烱輝先生。初始業務範疇涵蓋化學產品製造，如蟑螂藥、洗衣劑及殺鼠劑，後續跨足飲料用鋁罐身及罐蓋生產，主要客戶包括維他露及台灣菸酒公司等知名企業。

隨著市場環境變遷，公司於 2004 年因三片罐業務衰退而停止金屬罐生產。2012 年，欣巴巴開始拓展衛浴設備產業，透過增資轉投資中國浙江比奇廚衛設備有限公司，生產沖浪缸、淋浴房及水槽等產品。

轉型與核心業務確立

2013 年為公司發展的關鍵轉捩點。該年，欣巴巴被高雄在地建商巴巴集團旗下的江城建設百分之百併購，並於同年 8 月正式更名為「欣巴巴事業股份有限公司」，完成從製造業向建築營造與不動產開發的重大轉型。轉型後，公司營運重心完全轉向不動產開發與銷售，並以南台灣，特別是高雄、台南及屏東地區為主力推案市場。代表性建案如「一品花園」等，逐步奠定其在區域市場的地位。

目前，欣巴巴的核心業務為興建商業大樓及國民住宅，並進行出售與出租。公司業務範圍涵蓋土地開發、建案規劃、委託營造廠商興建，乃至於後續的銷售、出租及室內裝潢設計施工等一條龍服務。

組織與經營團隊

公司由董事長黃烱輝先生領導，總經理為張宏圖先生。組織架構完整，涵蓋營建、財務、營銷、客服等多個部門，確保公司營運順暢。公司重視客戶服務，設有客服及申訴專線，維護消費者權益。截至目前，公司實收資本額約為新台幣 9.04 億元，於 1990 年 12 月 15 日掛牌上市，會計師事務所為安永聯合會計師事務所。

核心業務分析

主要業務範疇

欣巴巴事業專注於不動產開發與建築營造領域，主要產品為住宅及商業大樓。其業務模式涵蓋從土地評估、購置或合建、產品規劃設計、委託營造商施工、市場行銷至最終銷售或出租的全過程。公司產品線多元，包含一般住宅、輕豪宅及商業辦公空間，滿足不同客層需求。

建築技術特色：九大工法

為提升建築品質與居住體驗，欣巴巴特別強調其獨特的「九大工法」，這些技術細節展現了公司對施工品質的嚴格要求與堅持：

1. 衛浴 RC 墩座與防潮石膏板隔間：增強衛浴區域的結構穩定性與防潮效果。

2. 子母水塔設計：確保供水穩定，避免單一水塔故障影響。

3. 地上結構體雨天不灌漿：嚴格控制施工環境，確保混凝土強度與品質。

4. 衛浴當層排氣：有效排除濕氣與異味，提升居住舒適度。

5. 污水管直通地下室：減少管道轉折，降低堵塞風險，方便維護。

6. 外窗框電焊固定：強化窗框結構，提升抗風壓與防水性能。

7. 深窗設計：減少陽光直射與雨水潑濺，提升節能與防水效果。

8. 電源總開關外置：方便住戶操作與緊急斷電，提升用電安全。

9. 大樑直通設計：優化結構力學傳遞，提升建築整體穩定性。

圖(1)個案介紹-欣時代（資料來源：欣巴巴公司網站）

圖(2)個案介紹-欣世代（資料來源：欣巴巴公司網站）

圖(3)個案介紹-曉陽明（資料來源：欣巴巴公司網站）

市場與營運分析

營收結構分析

欣巴巴轉型後，營收來源高度集中於不動產開發與銷售業務。根據 2024 年財務數據，營建相關收入佔公司總營收比例高達 99.96%，突顯其核心業務的專注度。

2024 年度合併營收達到新台幣 43.75 億元，較前一年度成長 17.3%。毛利率約為 35.18%，營業利益率 22.39%，稅後淨利率 17.25%，整體獲利能力呈現穩健。

區域市場分析

欣巴巴的銷售重心明確集中於台灣南部市場，特別是高雄市、台南市及屏東縣。近年來公司亦逐步拓展至雙北及桃園等北部區域。

註：此圖表為根據公司推案重心預估之分布，實際精確比例需參考公司更詳細的區域營收揭露。

南部市場受惠於台積電設廠等重大產業投資，帶動區域經濟發展與就業機會增加，推升住宅剛性需求，成為公司營運的重要基石。總經理張宏圖亦看好南台灣商辦市場的補漲潛力。

原物料與成本結構

建築營造業的成本結構中，原物料佔有重要比例。欣巴巴主要使用的原物料包括鋼筋、混凝土、鋁材、玻璃、磁磚等建築材料。這些原物料價格的波動，特別是鋼筋與混凝土，會直接影響建案的成本與毛利率。

近年全球原物料價格受供應鏈、能源成本及市場需求等多重因素影響而波動，對營建成本造成一定壓力。欣巴巴透過與供應商建立長期合作關係、提升採購效率及優化產品設計等方式，控管成本風險。

客戶結構與價值鏈分析

客戶群體分析

欣巴巴的主要客戶群體為終端購房消費者，包括：

1. 自住型買家：主要為南台灣地區有實際居住需求的家庭或個人。

2. 換屋族群：尋求改善居住品質或更大空間的客戶。

3. 投資型買家：看好區域房市發展潛力，以資產配置或收租為目的的投資者。

4. 科技產業員工：受惠於南部科學園區發展，新增的科技業就業人口成為重要潛在客群。

公司產品定位涵蓋一般住宅至輕豪宅，滿足不同收入水平與需求的客層。

產業價值鏈定位

在不動產開發的價值鏈中，欣巴巴扮演整合開發商的角色。

其上游主要為土地所有者、建築師、設計師、營造廠及建材供應商；下游則為房地產代銷公司及最終的購房或租賃客戶。欣巴巴的核心價值在於土地開發評估、產品規劃能力、營建品質控管及市場行銷策略。

重大工程與建案資訊

欣巴巴近年積極推動多項住宅及商業建案，以下整理近期重要工程資訊：

已完工/銷售中建案

規劃中與未來重點建案

2025 年將是欣巴巴推案量能爆發的一年，預計總推案金額高達 310 億元，創下公司成立 37 年來的新高紀錄。

競爭態勢與市場地位

主要競爭對手

台灣房地產市場競爭激烈，欣巴巴在不同區域面臨多個競爭對手，主要包括：

1. 全國性大型建商：如國建、國揚、興富發、華固、遠雄、潤隆、達麗、太子建設、三發地產等。

2. 區域型建商：

   • 南部：華友聯、京城、永信建、隆大等。

   • 其他：名軒、宏和、寶徠、上曜、三地開發等。

上述競爭者在土地取得、產品規劃、品牌形象及行銷通路上各有優勢。

市場地位與競爭優勢

欣巴巴在南台灣中高端住宅市場已建立穩固的基礎，並逐步提升品牌知名度。其主要競爭優勢來自：

1. 區域深耕與精準選地：熟悉南部市場脈動，堅持「只選最好地段」，掌握區域發展紅利。

2. 高品質建築工藝：獨特的「九大工法」提升產品價值與客戶認同度。

3. 掌握產業趨勢紅利：受惠於南台灣科技廊帶成形（如台積電效應），剛性需求強勁。

4. 充足的土地庫存與多元案源：包含自購土地、合建及積極布局的都更危老案，確保未來推案動能。

5. 穩健的財務結構與高股利政策：營運表現穩定，高配息率（2023 年達 93.4%）吸引長期投資者。

6. 逐步拓展全國版圖：除鞏固南部市場，亦伺機進入雙北、桃園、台中等區域，分散風險並尋求新成長機會。

近期重大事件與財務表現

近期營運與財務概況

欣巴巴 2024 年度營運表現亮眼，合併營收 43.75 億元，年增 17.3%；稅後純益 5.72 億元，年增 9.9%；每股純益（EPS）達 6.55 元，均創下歷史新高紀錄。高配息政策持續，董事會決議以盈餘及資本公積配發現金股利 6.5 元，配發率達 99.23%。

然而，進入 2025 年第一季，因建案交屋空窗期影響，單月營收呈現較大波動。1 月營收 3,908 萬元（年減 41.5%），2 月回升至 4,218 萬元（年增 324,353%），3 月營收則僅 1.5 萬元。此為營建業常見的入帳週期現象，隨著下半年新案陸續完工交屋，營收動能可望回升。

可轉債發行與資金運用

為支應龐大的建案開發資金需求，欣巴巴董事會於 2024 年 12 月決議發行第三次無擔保可轉換公司債（CB），總額度為新台幣 13 億元。

• 目的：主要用於支付營建工程款。

• 進度：該案已申報生效，並於 2025 年 2 月完成其中 7 億元的訂價，轉換價格為 111.8 元，已於 2 月 27 日掛牌交易。剩餘額度將視市場情況與資金需求發行。

此舉有助於公司以較低成本取得中長期資金，並提供財務操作彈性，支持未來幾年的建案推動計畫。

未來發展策略與展望

短中期發展策略 (1-2年)

欣巴巴未來一至二年的發展重心明確：

1. 聚焦重點建案推動：全力衝刺 2025 年總銷 310 億元的推案計畫，確保高雄「欣都星」、台南「欣府城 3 期」、高雄「龍華段」等指標案順利開案銷售。

2. 確保完工交屋進度：加速台南「進士樓」、屏東「幸福欣印象」等建案的施工進度，力求於 2025 年順利完工交屋，挹注營收。

3. 持續深耕南部市場：利用台積電設廠效應，持續開發高雄、台南具潛力地段。

4. 強化財務管理：妥善運用可轉債募集資金，維持穩健的財務結構。

長期布局與市場展望 (3-5年)

中長期來看，欣巴巴的發展藍圖涵蓋：

1. 都更危老案開花結果：積極整合位於雙北及高雄的多處都更及危老重建案，預計 2026 年起陸續進入收成期，成為新的營收成長引擎。

2. 拓展全國性布局：除南部外，持續評估並尋求台中、桃園等其他都會區的開發機會，逐步建立全國性品牌形象。

3. 維持產品品質與創新：堅持高品質建築工藝，並因應市場趨勢，開發符合綠建築、智慧建築等概念的產品。

4. 關注市場供需變化：董事長黃烱輝認為，儘管面臨挑戰，台灣房市核心區「需求大於供給」的結構短期不易改變，房價預期穩健。公司將密切關注政策與市場動態，靈活調整策略。

法人機構觀點

近期法人機構普遍對欣巴巴持正面評價。

• 肯定成長動能：看好公司受惠於南台灣產業發展紅利，推案量能充沛，具備明確的成長動能。

• 認同財務穩健：讚賞其穩健的財務結構、高配息政策及有效的資金籌措策略。

• 理解營收波動：將短期營收起伏視為營建業常態，關注焦點在於未來數年建案入帳高峰帶來的獲利潛力。

• 預估獲利樂觀：法人預估 2024 年度 EPS 約落在 6.5 元以上，並看好 2025 年起隨著新案入帳，獲利將持續增長。

重點整理

• 成功轉型聚焦營建：從早期化學品、金屬罐製造，成功轉型為專注不動產開發的建商。

• 深耕南台灣市場：以高雄、台南、屏東為核心，受惠於區域產業發展（台積電效應）。

• 推案量能創歷史新高：2025 年預計推案總銷達 310 億元，未來五年營運基礎穩固。

• 獨特建築工法：「九大工法」提升產品品質與市場競爭力。

• 財務穩健高配息：2024 年營收獲利創新高，EPS 6.55 元，配息率近 100%。

• 多元案源支持成長：除自購土地外，積極布局都更危老案，並逐步拓展北部市場。

• 資金籌措到位：成功發行可轉債 13 億元，支應未來建案資金需求。

• 法人評價正面：機構普遍看好其成長潛力與穩健經營。

參考資料說明

公司官方文件

1. 欣巴巴事業股份有限公司 2025 年 4 月份法人說明會簡報（2025.04.02）

本研究參考法說會中總經理張宏圖對於市場展望、推案計畫及公司策略的說明。

1. 欣巴巴事業股份有限公司 2024 年度財務報告

本文的財務數據分析，如營收、毛利率、EPS 及股利政策等，主要依據此份年度財報。

1. 欣巴巴事業股份有限公司第三次無擔保可轉換公司債公開說明書（約 2025.02）

參考公開說明書中關於發債目的、資金用途及轉換條件等資訊。

研究報告與新聞報導

1. 聯合新聞網 相關報導（2024.11 – 2025.04）

參考多篇報導關於欣巴巴推案計畫、營收表現、法說會內容及市場分析。

1. 鉅亨網 相關報導（2024.12 – 2025.04）

參考報導關於公司營收、可轉債發行進度、股東會決議及市場展望。

1. 經濟日報 相關報導（2025.01 – 2025.03）

參考報導關於公司推案策略、區域市場分析及董事長對房市看法。

1. MoneyDJ 理財網 公司資訊與新聞（查詢時間 2025.04）

參考公司基本資料、歷史沿革、競爭對手列表及相關新聞彙整。

1. CMoney 股市資訊與法人報告摘要（查詢時間 2025.04）

參考營收數據、法人預估 EPS 及相關市場評論。

1. 財報狗、嗨投資、Goodinfo! 台灣股市資訊網、WantGoo 玩股網（查詢時間 2025.04）

交叉驗證財務數據、股利政策及公司基本資料。

公司網站與其他公開資訊

1. 欣巴巴事業股份有限公司官方網站（hsinbaba.com.tw）

參考公司簡介、沿革、建案資訊及聯絡方式。

1. 公開資訊觀測站（MOPS）

查詢公司重大訊息、財務報告及法人說明會資訊。

註：本文內容主要依據截至 2025 年 4 月可取得的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自上述公開來源。