圖(1)個股筆記：2528 皇普（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 04 月 19 日
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本篇文章深入分析皇普建設 (2528) 的公司概要、發展歷程、財務狀況、經營策略、建案開發與未來展望。皇普建設近年來營運表現亮眼，受惠於建案交屋，「營收」與「獲利」屢創新高，並積極佈局土地儲備，為未來發展奠定基礎。公司導入 BIM + PES 雙系統，提升建築品質與競爭力，同時注重 ESG 永續發展，展現企業社會責任。此外，公司也積極回饋股東，股利政策具吸引力。然而，房地產投資市場競爭激烈，投資者仍需關注市場風險與公司財務狀況。
以下圖表快速呈現皇普建設的基本面健康狀況及市場前景：
圖(2)2528 皇普 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）
圖(3)2528 皇普 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）
公司重要事件與重大訊息：
- 2024 年營收與獲利創歷史新高，EPS 達 3.26 元。
- 2025 年第一季營收 26.8 億元，年增近萬倍，主要受惠於「皇普莊園」交屋。
- 2024 年配發 2.5 元股利 (含現金 2 元)，為歷年最慷慨。
- 法人預估 2025 年營收上看 180 億元，未來三年業績動能強勁。
- 買地是為了 2029 年以后的存貨做準備，未來 5 年的推案和完工入帳時程都已規劃好。
- 跨足危老重建案，桃園地主已主動洽談。
文章重點：
- 營運高飛、技術領先、土地充沛、財務穩健、市場聚焦、股利誘人、ESG 實踐。
公司概要與發展歷程
皇普建設股份有限公司 (Crowell Development Corp.)，股票代號 2528，成立於 1985 年 1 月 17 日，總部位於桃園市桃園區文中路。公司專注於住宅及商業大樓的興建與銷售，並以委託營造廠商興建為主要營運模式。皇普建設於 1995 年 3 月 10 日 在台灣證券交易所掛牌上市，目前實收資本額約為新台幣 41.34 億元，並為摩根史坦利資本國際公司 (MSCI) 全球小型指數成分股之一。
皇普建設秉持「以人為本」、「打造住一輩子的好房子」的核心理念，從設計規劃階段即深入考量客戶需求，致力於創造貼近人性的高品質居住空間。公司強調品質不妥協，追求建築價值超越價格，並以誠信服務贏得客戶信任。歷經多年發展，特別是 2017 年新經營團隊入主後，進行私募現金增資並改選董監事，公司體質顯著改善，逐步轉虧為盈，並將營運重心放在積極購地與推案上，奠定今日的發展基礎。皇普的願景是在台灣北、中、南三地積極開發，持續創新超越，堅持從居住者角度出發，提供優質、舒適且具幸福感的居家環境。透過持續的建案開發，皇普建設在不動產投資領域佔有一席之地。
公司基本概況
在了解皇普建設的公司概要與發展歷程後，以下將說明皇普建設的基本概況，包含股價走勢、法人籌碼、EPS 熱力圖等資訊，有助於進行股票分析。
- 目前股價：33.8 元
- 預估本益比：4.11 倍
- 預估殖利率：3.67 %
- 預估現金股利：1.24 元
- 報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報
圖(4)2528 皇普 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
EPS 熱力圖呈現了皇普建設歷年 EPS 的預估變化，顏色越深代表法人預估的數值越高。
圖(5)2528 皇普 K線圖（日）（本站自行繪製）
圖(6)2528 皇普 K線圖（週）（本站自行繪製）
圖(7)2528 皇普 K線圖（月）（本站自行繪製）
股價走勢圖分別以日、週、月為單位，呈現了皇普建設過去一段時間的價格變化。可以觀察到股價在不同時間週期的波動狀況。
圖(8)2528 皇普 法人籌碼（日）（本站自行繪製）
法人籌碼圖顯示了近期的法人買賣超情況，可觀察法人對皇普建設的投資偏好。
圖(9)2528 皇普 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）
大戶籌碼圖呈現大戶持股比例的變化，可了解大戶對皇普建設的信心程度。
圖(10)2528 皇普 內部人持股（月）（本站自行繪製）
內部人持股圖揭露公司內部人持股比例的變化，可作為公司經營階層對公司前景看法的參考。
主要業務範疇與經營模式
皇普建設的營業額 100% 來自建築開發本業，主要業務涵蓋三大範疇：
- 建築開發業務：核心業務為國民住宅、商業大樓、高級住宅及透天厝的開發興建與銷售。產品線多元，包括住家、套房、辦公室、店鋪、商業空間及綜合商場大樓等。
- 不動產投資：積極參與都市更新投資開發，活化土地資源。
- 多元發展：投資經營都市計畫範圍內的停車場，並涉足餐廳、咖啡廳、旅館等相關業務，為建案提供加值服務。
公司的經營模式採取「自有品牌 + 委託營造」策略。土地取得管道多元，包含自有土地開發、與地主合建、參與國有地標售及透過市場資訊掌握潛力地塊。營建工程則委託信譽良好且技術合適的營造廠商負責施工，並強調嚴謹的工程管理與品質監控。
近年來，皇普建設更在經營模式上導入創新元素，成為業界首創導入 BIM (建築資訊模型) 與 PES (專業工程監督) 雙指標系統的建商。此模式不僅強化了設計規劃的精準度與施工品質的控管，也提升了營運效率與客戶信任度，形成獨特的競爭優勢。
產品技術特色與創新應用
皇普建設在產品規劃與建築技術上展現其獨特之處，特別是領先業界導入的雙指標系統：
BIM (建築資訊模型) 技術應用
皇普建設全面導入 BIM 技術，整合建築、結構與機電 (MEP) 設計。透過 3D 視覺化模擬，可在設計階段預先發現圖面衝突或施工難點，進行優化調整。此技術有助於：
- 提升設計精準度：減少設計錯誤與變更。
- 優化施工流程：預先規劃工序，提高效率。
- 降低成本浪費：精確計算材料，減少損耗。
- 縮短工期：減少因設計問題導致的延誤。
- 提升溝通效率：視覺化模型便於跨部門協作。
PES (專業工程監督) 系統
為確保施工品質，皇普建設引入 PES 第三方專業工程監督機制。由獨立的專業工程顧問公司進駐工地，針對結構安全、施工工法、材料品質等關鍵環節進行嚴格把關與查驗。此系統的優勢在於：
- 強化品質控管：獨立監督，避免人為疏失或偷工減料。
- 提升施工透明度：查驗記錄公開透明，增加客戶信任。
- 確保結構安全：針對重要結構節點加強查核。
- 降低後續維修成本：從源頭把關品質，減少瑕疵。
高規格建材與專利工法應用
除了雙系統外，皇普建設在部分建案中亦採用高規格建材與專利工法，例如：
- 戴雲發 Alfa Safe 耐震系統：在「皇普雲鼎」案中採用，透過柱中柱、系統牆等工法強化結構耐震性能。
- VAF 專利正負壓淨流系統：同樣應用於「皇普雲鼎」，透過紫外線殺菌與 PM 2.5 過濾，提升室內空氣品質。
透過上述技術創新與品質堅持，皇普建設致力於打造安全、舒適、健康且具備長久價值的建築產品。
營運表現與財務實力
近期財務成果
皇普建設 2024 年 財務表現亮眼，全年合併營收達新台幣 53.3 億元，較 2023 年 成長 188.14%；稅後純益 12.99 億元，每股純益 (EPS) 3.26 元，營收與獲利雙雙創下公司掛牌 33 年 來的歷史新高。根據新聞筆記資料，皇普建設 2024 年 EPS 創新高，達 3.26 元。
圖(11)2528 皇普 本益比河流圖（本站自行繪製）
本益比河流圖顯示了皇普建設歷年的本益比變化，可以觀察到本益比的區間波動。
圖(12)2528 皇普 淨值比河流圖（本站自行繪製）
淨值比河流圖呈現了皇普建設歷年的淨值比變化，有助於評估股價是否合理。
2024 年第三季 的財務數據顯示，公司資產總額達 287.07 億元，其中存貨 (主要為在建工程及待售房地) 占比達 88%，顯示公司推案動能充沛。當季毛利率為 38%，每股淨值為 13.09 元。
2025 年第一季 受惠於台中「皇普莊園」開始交屋入帳，單季營收達 26.8 億元，其中 3 月 營收 20.23 億元，呈現爆發性成長。根據公司新聞筆記資料顯示，皇普的「皇普莊園」交屋，推升 2025 年 3 月 營收至 20.23 億元，2025 年第一季 營收 26.8 億元，年增近萬倍。
圖(13)2528 皇普 營收趨勢圖（本站自行繪製）
營收趨勢圖展示了皇普建設近期的營收變化，可觀察營收成長的動能。
圖(14)2528 皇普 獲利能力（本站自行繪製）
獲利能力圖呈現了皇普建設的毛利率、營益率及純益率等指標，可評估公司的獲利效率。
股利政策
皇普建設近年獲利能力顯著提升，股利政策也轉趨積極。董事會決議 2024 年下半年 配發股利 2.5 元，包含現金股利 2 元 及股票股利 0.5 元，為歷年最大方的股利配發。以決議時股價計算，現金殖利率約 4.7%。公司預計於 2025 年 5 月 15 日 召開股東常會。根據公司新聞筆記資料，皇普 2024 年 EPS 達 3.26 元，創史上獲利新高，擬配息 2 元，殖利率達 4.15%，且 2024 年 配發 2.5 元 股利，為歷年最慷慨。
圖(15)2528 皇普 股利政策（本站自行繪製）
股利政策圖呈現了皇普建設歷年的股利發放情況，可作為投資決策的參考。
回顧近兩年股利分配：
- 2023 年：每股現金股利 0.4957 元 (基於 2022 年盈餘)
- 2022 年：每股現金股利 0.50 元 (基於 2021 年盈餘)
財務結構與籌資計畫
皇普建設財務結構穩健，近年透過盈餘累積與穩健推案，逐步改善財務體質。為支應未來推案及購地需求，公司於 2023 年底 發行 第三次有擔保轉換公司債 (皇普三，25283)，發行總額 6 億元，票面利率 0%，發行期間五年。此舉有助於降低利息成本並提供營運所需資金。
圖(16)2528 皇普 可轉換公司債餘額比例（本站自行繪製）
可轉換公司債餘額比例圖呈現皇普建設可轉換公司債的發行及轉換情況，投資者需要關注可轉債的轉換情況。
此外，公司曾於 2022 年 辦理私募普通股，預計於 2025 年 3 月 屆滿三年限制期後，申請補辦公開發行及掛牌交易，以提升股票流動性。目前尚無新的現金增資或普通公司債發行計畫。
圖(17)2528 皇普 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖呈現皇普建設固定資產的變動情況，可觀察公司的資本支出策略。
圖(18)2528 皇普 合約負債（本站自行繪製）
合約負債圖顯示皇普建設的預收款項，可用於衡量公司未來的潛在收入。
圖(19)2528 皇普 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
存貨與平均售貨天數圖呈現皇普建設的存貨管理效率。
圖(20)2528 皇普 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）
存貨與存貨營收比圖顯示皇普建設的存貨與營收之間的關係。
圖(21)2528 皇普 現金流狀況（本站自行繪製）
現金流狀況圖呈現皇普建設的現金流量情況，可評估公司的財務健康狀況。
圖(22)2528 皇普 杜邦分析（本站自行繪製）
杜邦分析圖透過拆解 ROE，可更深入了解皇普建設的獲利能力來源。
圖(23)2528 皇普 資本結構（本站自行繪製）
資本結構圖呈現皇普建設的資本來源比例，可評估公司的財務風險。
建設實績與建案開發計畫
圖(24)建案風格（資料來源：皇普公司網站）
已完工及待售建案
皇普建設歷年來在全台各地推出多項建案，近期已完工或進入銷售尾聲的代表性個案包括：
- 楊梅「皇普鉑苑」
- 台南「皇普文苑」 (僅餘店面 1 戶待售)
- 桃園「皇普 MVP」
- 桃園「皇普園首之道」 (已完工，持續銷售入帳)
- 竹北「皇普雲鼎」 (已完工，僅餘店面 10 餘戶待售)
重大工程開發計畫
皇普建設目前有多個大型建案正在興建或規劃中，總銷金額龐大，為未來數年營收主要來源。
在建工程 (已推案)
| 建案名稱 | 地點 | 基地面積 (坪) | 規劃戶數 / 車位 | 總銷金額 (億) | 預計完工 | 銷售狀況 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 皇普莊園 | 台中市北區進化路 | 3,414.02 | 936 戶 / 949 車 | 約 100 | 2024 年底 | 已售 95% |
| 皇普摩天 100 | 高雄市苓雅區憲政路 | 769.86 | 376 戶 / 263 車 | 約 30 | 2025 | 已完銷 |
| 皇普 La Vie | 桃園市蘆竹區山鼻二路 | 1,866.23 | 257 戶 / 268 車 | 約 40 | 2025 | 已售 80% |
| 皇普 MOMA-琢慕 | 桃園市蘆竹區興中街 | 1,332.27 | 299 戶 / 302 車 | – | 2025 | 銷售中 |
| 皇普國家新美院 | 新北市鶯歌區育英街 | 1,138.91 | 171 戶 / 171 車 | – | 2026 | 銷售中 |
規劃中工程 (尚未推案)
| 建案名稱 | 地點 | 基地面積 (坪) | 規劃戶數 / 車位 | 預計完工 |
|---|---|---|---|---|
| 皇普賦隱 | 桃園市中壢區青埔二街 | 882.47 | 81 戶 / 128 車 | 2026 |
| 皇普富國段 | 桃園市桃園區莊敬路二段 | 1,541.47 | 279 戶 / 285 車 | 2027 |
| 皇普大新二 | 桃園市蘆竹區上興路 | 1,434.15 | 336 戶 / 342 車 | 2027 |
註：總銷金額與預計完工時程可能隨市況調整。
土地開發儲備
皇普建設積極儲備土地資源，確保未來推案動能無虞。目前公司擁有約 1.2 萬坪 在建或規劃中土地，分布於北中南重點區域。充足的土地儲備，為皇普建設的永續發展奠定基石。
庫存營建用地 (自地委建)
| 地點 | 座落地段 | 性質 | 基地面積 (坪) | 目前進度 |
|---|---|---|---|---|
| 桃園市平鎮區 | 新德段 1115 等 5 筆地號 | 住宅區 | 1,366.60 | 規劃中 |
| 新北市鶯歌區 | 國慶段 1315 地號 | 第一種住宅區 | 1,710.34 | 規劃中 |
| 桃園市中壢區 | 中運段 11 地號 | 住宅區 | 808.00 | 規劃中 |
| 新竹市 | 新竹市竹港段 623-5 等 7 筆地號 | 商業區 | 871.13 | 規劃中 |
庫存營建用地 (合建)
| 地點 | 座落地段 | 性質 | 基地面積 (坪) | 目前進度 |
|---|---|---|---|---|
| 桃園市桃園區 | 中路二段 317 地號 | 住宅區 | 286.63 | 興建中 |
| 台中市北屯區 | 北區敦和段 42 等 8 筆地號 | 住宅區 | 841.37 | 規劃中 |
庫存營建用地 (共同投資)
| 地點 | 座落地段 | 性質 | 基地面積 (坪) | 投資 % | 目前進度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 桃園市楊梅區 | 草湳坡段草湳小段 19 地號 | 住宅區 | 2,882.83 | 40% | 規劃中 |
| 桃園市楊梅區 | 草湳坡段草湳小段 19-6 地號 | 住宅區 | 353.02 | 40% | 規劃中 |
| 苗栗縣頭份市 | 中興段 10 等 12 筆地號 | 住宅區 | 1,574.23 | 80% | 規劃中 |
市場定位與競爭態勢
市場與客戶定位
皇普建設在台灣房地產市場的營運定位清晰，主要聚焦於：
- 優質住宅市場：主打符合自住需求的住宅產品，強調品質與實用性。
- 區域深耕：重點佈局桃園 (航空城、青埔、大竹)、台中 (北區)、高雄 (苓雅區) 及新竹 (竹北) 等具發展潛力的都會區與重劃區。
- 客群鎖定：主要目標客群為首購族與首換族群，提供符合其預算與需求的產品。
競爭環境
台灣建築開發產業競爭激烈，皇普建設面臨來自多家知名建商的競爭，主要競爭對手包括：
- 潤隆 (1808)
- 興富發 (2542)
- 達麗 (6177)
- 富裔 (6264)
- 以及其他區域型或全國性建商如華固 (2548)、日勝生 (2547)、上曜 (1316)、華友聯 (1436) 等。
競爭優勢
儘管競爭激烈，皇普建設憑藉以下核心優勢維持市場競爭力：
- 品牌力與信譽：深耕市場近 40 年，建立良好口碑，品牌形象持續提升。
- 技術創新領先：率先導入 BIM + PES 雙系統，強化品質控管與產品差異化。
- 精準土地開發：積極佈局具潛力的重劃區與都會區，土地儲備充足。
- 穩健財務體質：近年獲利能力顯著改善，財務結構健康。
- 清晰市場策略：專注自住需求市場，推案策略靈活 (如轉向先建後售)。
ESG 永續發展投入
皇普建設已將 ESG (環境、社會及公司治理) 理念納入公司長期發展策略，展現企業永續經營的決心。具體作為包括：
-
環境 (Environment)：
- 推動綠色建築設計，導入節能減碳概念。
- 利用 BIM 技術優化設計，減少施工過程中的材料浪費與環境衝擊。
- 評估採用環保建材與工法。
-
社會 (Social)：
- 透過 PES 系統確保建築結構安全，保障住戶生命財產。
- 提供安全、健康的居住空間，關注室內空氣品質等議題。
- 重視客戶服務與售後保障，建立長期信賴關係。
- 落實工地安全管理，保障勞工權益。
-
公司治理 (Governance)：
- 強化董事會職能與獨立性。
- 提升資訊透明度，保障股東權益。
- 建立完善的內部控制與風險管理機制。
皇普建設透過將 ESG 融入日常營運，不僅回應社會期待，也提升企業長期價值與競爭力。
未來展望與發展策略
皇普建設已進入營收與獲利的豐收期，未來數年展望樂觀，經營策略清晰。
短中期營運目標 (2025-2027)
- 營收成長：法人預估 2025 年 全年營收上看 180 億元，主要來自「皇普莊園」、「皇普摩天 100」、「皇普 La Vie」等案大量交屋入帳。未來三年每年平均有 2-3 個建案 完工交屋，業績動能無虞。
- 獲利維持：目標維持毛利率在 25% 以上的健康水準。
- 持續推案：預計 2025 年 推出四大新案，總銷金額預估超過 150 億元。包括桃園蘆竹「皇普新鼻案」、桃園蘆竹「皇普大新案一期」、桃園中壢「皇普青平案」及新北鶯歌「皇普鶯歌案一期」。
- 土地開發：持續評估新北、桃園、台中等重點區域土地，預計投入 50 億元 購置新案用地，目標每年新增土地開發 5,000 坪 以上。
- 股東回饋：維持穩定且具吸引力的股利政策。
長期發展策略
- 深化技術應用：持續優化 BIM 與 PES 系統的應用，鞏固技術領先地位。
- 拓展市場版圖：除既有重點區域外，評估進入新北市等潛力市場，並跨足危老重建案。
- 強化品牌形象：以「科技建築」、「品質保證」為核心，提升品牌價值。
- 永續經營實踐：深化 ESG 作為，打造永續發展的企業體質。
- 穩健財務操作：維持健康的負債比率與現金流，靈活運用多元籌資工具。
皇普建設的業績已排到 2029 年，顯示公司具備長期規劃能力與穩健的營運基礎。在新經營團隊領導下，結合技術創新與精準市場策略，皇普建設有望在台灣建築市場持續成長茁壯。
重點整理
- 營運高飛：皇普建設 2024 年 營收與獲利創歷史新高，2025 年 預期迎來更大規模的營收爆發期，未來三年業績動能強勁。
- 技術領先：業界首創導入 BIM + PES 雙系統，顯著提升建築品質、施工效率與客戶信任度，構成核心競爭力。
- 土地充沛：擁有約 1.2 萬坪 在建或規劃中土地儲備，遍布北中南重點區域，未來推案量無虞，業績已排至 2029 年。
- 財務穩健：近年獲利能力大幅改善，採取「先建後售」降低風險，並透過零利率可轉債籌資，財務結構健康。
- 市場聚焦：專注首購、首換自住市場，深耕具發展潛力的都會區與重劃區，市場定位清晰。
- 股利誘人：2024 年 配發 2.5 元 股利 (含現金 2 元)，創歷年新高，展現回饋股東誠意。
- ESG 實踐：將永續發展納入策略，推動綠色建築，重視社會責任與公司治理。
參考資料說明
公司官方資料
-
皇普建設 2024 年下半年度法人說明會簡報（2024.11.22）
本研究主要參考該簡報的財務數據、營運狀況、建案進度、土地儲備及未來展望等內容。 -
皇普建設 2024 年第三季財務報告
本文的財務分析數據 (如資產配置、毛利率、每股淨值) 主要來源於此份報告。 -
皇普建設 2024 年年度報告及股東會年報
補充公司基本資料、經營理念、歷史沿革及 ESG 相關資訊。 -
皇普建設第三次有擔保轉換公司債公開說明書
提供轉換公司債發行細節與資金用途說明。
研究報告與新聞資料
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各大券商研究報告（2024.11 – 2025.04）
參考法人機構對皇普建設的營運分析、獲利預估及市場展望評估。 -
財經媒體報導彙整（2023.11 – 2025.04）
綜合工商時報、經濟日報、鉅亨網、財訊快報、Yahoo 股市、MoneyDJ 理財網等媒體近期對皇普建設的相關報導，涵蓋營收公告、建案動態、法人看法、股利政策等資訊。 -
網路公開資訊 (104 人力銀行、公司官網、Perplexity AI 彙整資料)
補充公司文化、產品介紹、經營模式、競爭對手分析等背景資訊。
聲明： 本文內容主要依據上述公開資料進行分析與整理，涵蓋時間範圍自 2023 年底至 2025 年 4 月。所有數據與分析均來自公開可得之資訊，並已盡力確保其準確性與時效性。投資涉及風險，本文不構成任何投資建議。