圖(1)個股筆記：2910 統領（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2026 年 09 月 15 日
核心業務
公司概要與發展歷程
統領百貨股份有限公司（Tonlin Department Store Co., Ltd.，股票代號：2910）成立於 1982 年 8 月，初期以經營傳統零售百貨為核心業務，總部位於台北市大安區忠孝東路四段。公司實收資本額為新台幣 17.54 億元。歷經四十餘年的市場洗禮，統領百貨已從單一的零售百貨業者，成功轉型為結合百貨商場零售、不動產租賃及營建開發的多元化資產管理企業。
統領百貨的發展歷程可分為三個主要階段，充分反映台灣零售業的變遷與轉型軌跡。首先是創立與奠基期（1982 年至 1990 年代初），1984 年 11 月首間百貨據點「統領百貨台北店」正式開幕，成功立足台北市東區核心商圈，成為當時極具代表性的百貨公司。其次為擴張與掛牌上市期（1990 年代中至 2010 年代），1995 年統領百貨進軍桃園市場，成立「統領百貨桃園店」，擴大營運版圖；1996 年 12 月，公司股票於台灣證券交易所正式掛牌上市。面對信義計畫區崛起及大型購物中心競爭，台北店逐漸由自營百貨轉型為商場租賃模式，將空間出租給誠品、ZARA 及各類大型餐廳，成功活化資產。
最後則是轉型再造與現代化期（2017 年至今）。2017 年 2 月，桃園店啟動大規模全館改裝工程，投資金額達新台幣 10 億元。2018 年 9 月試營運後，正式更名為「統領廣場 Tonlin Plaza」，轉型為結合影城、餐飲、流行時尚與生活娛樂的現代化複合式購物中心。為強化集團資源整合與營運效率，統領百貨於 2023 年 8 月完成與旗下冠銓、嘉峰、崧源及舜泰等四家投資公司的簡易合併案。目前，統領百貨由董事長蘇建義先生及總經理翁華利先生領導，主要股東為金多利企業有限公司（持股 63.32%）及一元投資股份有限公司（持股 19.72%），股權結構相對集中。
經營模式與上下游關係
統領百貨目前的經營模式結合了資產活化與複合式商場管理，主要扮演空間平台提供者與資產管理者的角色，並無顯著的零售自有品牌。其上下游關係可分為百貨零售與營建開發兩個體系。
在百貨零售與租賃體系中，上游為供應商與品牌商，包含國內外服飾品牌、餐飲集團、影城業者（如威秀影城）、化妝品商及各類零售專櫃。統領作為平台提供者，上游即是進駐商場的櫃位夥伴。下游則為終端消費者，主要對象為一般大眾、桃園與大台北地區的通勤族及購物客。
在營建開發體系中，上游為土地、建材與設計供應者，包含土地供應者、建築師事務所、營造廠、建材供應商等。下游則為購屋大眾與投資客，包含購買其建案的個人買方或法人機構。
三大業務範疇分析
統領百貨現階段核心業務涵蓋百貨零售、不動產租賃及不動產開發三大領域，形成多元化經營格局。
百貨零售業務：統領廣場
位於桃園火車站前的統領廣場是公司目前唯一的百貨零售據點，也是主要的營收來源之一。經過 2018 年的全面改裝，商場定位為結合流行、美妝、生活、餐飲與娛樂的複合式購物中心，總樓地板面積達 40,000 平方公尺。統領廣場依樓層規劃不同主題區域，引進多元品牌與業種，強化體驗經濟元素。主要特色包括匯集國際知名服飾及運動品牌的流行時尚區、設有各大化妝品品牌的美妝保養區、引進誠品生活的生活休閒區、設有多家特色主題餐廳的餐飲美食區，以及引進威秀影城的影城娛樂區。近期更成功引入知名品牌唐吉軻德，進一步提升商場集客力。
圖(2)統領百貨業（資料來源：公司官網）
不動產租賃業務：台北店資產活化
統領百貨台北原店址位於忠孝東路四段的黃金地段，自 1999 年結束百貨業務後，成功轉型為商業大樓出租。此策略不僅活化了自有資產，也為公司帶來穩定的租金收益。目前台北店的主要承租戶皆為國際知名品牌，包括 ZARA 大型旗艦店、World Gym 連鎖健身中心及 Starbucks 等。儘管台北東區商圈面臨新興商圈的競爭壓力，但由於台北店與主要租戶簽訂長期租賃合約，營運表現相對穩定，租金收入甚至優於部分百貨零售業務。公司表示未來將視市場狀況，評估調整租金的可能性，預期租金收益將穩定增長。
圖(3)統領不動產業（資料來源：公司官網）
不動產開發業務：子公司德宏建設
統領百貨透過持股 100% 的子公司德宏建設股份有限公司，積極布局不動產開發市場。德宏建設專注於住宅及休閒地產的開發，採取利基市場策略，避開大規模建案的競爭與風險。近期主要建案包括位於台北市陽明山的高端住宅建案「御陽明」，以及位於宜蘭縣礁溪鄉的休閒住宅建案「閑閑」。截至 2023 年底，兩大建案皆已出售逾八成，銷售成績不俗。此外，德宏建設於 2024 年購入位於新北市新莊區塭仔圳重劃區約 302 坪的土地，交易總金額為 2.11 億元，顯示持續擴展土地儲備的企圖心。
圖(4)統領不動產相關建案（資料來源：公司官網）
營收結構
營收與獲利表現
統領百貨的營收主要來自百貨零售與不動產開發兩大板塊。根據近期財務數據，公司營收結構呈現百貨業務與營建業務並重的態勢。
在營運績效方面，統領百貨 2024 年合併營收達 6.06 億元，每股盈餘（EPS）為 1.13 元，展現出穩健的獲利能力。2024 年 12 月單月營收達 5,951 萬元，年增 48.37%，月增 22.58%，顯示年底消費旺季帶動營收成長。然而，進入 2025 年後，營運面臨部分挑戰。2025 年第一季每股盈餘為 0.30 元，而 2025 年上半年每股獲利為 0.41 元，較 2024 年同期的 1.13 元明顯下滑。此衰退主要受到區域競爭加劇、營運成本上升，以及不動產開發業務處於空窗期、成交量偏低等因素影響。
在財務結構上，公司長期維持低負債比率，財務體質穩健。股利政策方面，公司以發放現金股利為主，2025 年股東會通過每股配發現金股利 0.95 元，將獲利穩定回饋給股東。
區域市場分布
統領百貨的業務高度集中於台灣本土市場，並無海外銷售業務。其區域營收主要分布於北台灣的兩大核心城市。
桃園市場主要貢獻來源為統領廣場，提供百貨零售、餐飲抽成及影城租金收入，是公司目前最主要的營運據點。台北市場則以統領商業大樓的穩定不動產租賃收入為主，並涵蓋部分大台北地區的營建開發收入。
供需狀況與市場競爭
在百貨商場與租賃空間方面，隨著消費者從購買商品轉向體驗消費，知名餐飲品牌與影城業者對於精華地段商場的需求依然旺盛。統領桃園店轉型為複合式商場後，吸引大量品牌進駐。然而，桃園火車站前商圈百貨林立，供給量大，統領必須透過差異化改裝與引入獨家餐飲來脫穎而出。台北店位於東區商圈，對於大型旗艦店而言，該地段仍具備稀缺性需求，出租率長期維持高檔。
在營建開發產品方面，北台灣的自住剛性需求與置產需求依然存在。然而，營建業面臨缺工、缺料及土地成本高昂的問題，導致新案供給速度受限。統領的營建產品供給是階段性的，因此營收會呈現不連續的跳動。
在競爭對手方面，統領桃園店的主要競爭者包括遠東百貨、新光三越及台茂購物中心等。統領採取避開精品、強化體驗的策略，在年輕族群社交與餐飲消費的市佔率上具備領先地位。台北店的主要競爭對手為周邊的商業地產持有者，如 SOGO 集團及新光三越 Diamond Towers。營建開發業務則與中大型建商及區域型建商競爭，統領採取精品開發模式，追求單案的獲利能力與品牌口碑。
重大事件
近期營運與投資動態
統領百貨近年來積極調整營運步伐，透過多項重大計畫與投資佈局，強化長期競爭力。以下為近期重要事件分析：
- 桃園商場引進指標性品牌：
為提升商場集客力與差異化優勢，統領桃園商場於近期成功引入日本知名連鎖折扣店唐吉軻德（DON DON DONKI）。此舉不僅豐富了商場的業種組合，更有效吸引年輕族群與家庭客層，預期將為商場帶來顯著的人流與業績成長。公司表示，未來將持續引進新業種，以提升整體獲利能力。
- 董事逢低加碼持股：
2025 年 5 月，台股面臨急挫修正，多家上市櫃公司高層紛紛進場護盤。統領百貨董事亦於此期間逢低買進自家股票逾百張。此舉不僅展現經營團隊對公司未來發展的強烈信心，亦有助於穩定市場籌碼與投資人情緒。
- 德宏建設增資與塭仔圳購地：
為強化不動產開發動能，統領百貨子公司德宏建設於 2024 年第二季進行現金增資，預計募集 1.8 億元資金。同時，德宏建設斥資 2.11 億元購入新北市新莊區塭仔圳重劃區約 302 坪的土地。塭仔圳重劃區為北台灣具發展潛力的新興區域，此購地案顯示公司積極擴充土地儲備，為未來的營建業務奠定基礎。
- 轉投資佈局與雲象科技上市：
在核心業務之外，統領百貨亦關注具潛力的新創產業。2026 年 2 月，雲象科技已獲證交所審查通過，預計於 2026 年第二季於創新板掛牌上市。雖然統領百貨並非雲象科技的主要控股公司，但此類新創科技的資本市場動態，反映了整體投資環境的活絡。統領在確保本業穩健的同時，其業外投資與資金運用策略亦具備彈性利基。
- 股東會通過穩定配息：
2025 年 6 月，統領百貨召開股東常會，會中通過每股配發現金股利 0.95 元的盈餘分配案。在面對 2025 年上半年獲利衰退的挑戰下，公司仍維持穩定的股利發放政策，突顯其充裕的現金流與穩健的財務體質，符合其作為資產收租型企業的特性。
未來展望
短中長期發展策略
展望未來，統領百貨將持續深化多元化經營策略，以應對快速變遷的市場環境。在短期發展策略（1 至 2 年）方面，零售業務將持續優化統領廣場業種組合，引進具吸引力的新品牌與快閃店，並強化數位行銷與會員經營，提升顧客忠誠度。租賃業務將維持台北店高出租率與穩定租金收益，並視市場情況適時調漲租約。開發業務則加速御陽明與閑閑餘屋去化，並積極規劃塭仔圳土地開發方案。
在中長期發展藍圖（3 至 5 年）方面，公司將深化統領廣場的體驗經濟定位，探索線上線下整合（OMO）模式。同時，持續評估集團持有之不動產的最佳利用方案，可能包含自建、出租或出售，以極大化資產價值。在財務穩健前提下，公司將審慎評估具潛力的零售據點或不動產開發機會，尋求新的成長引擎。
潛在風險與挑戰
儘管具備深厚的資產底蘊，統領百貨仍面臨多項經營挑戰。首先是營建事業的獲利波動與流動性風險。2025 年下半年市場觀察指出，統領的不動產開發業務因處於推案空窗期，成交量偏低且流動性不足，反成為短期營運的減分因素。若建案銷售不如預期或完工入帳延遲，將導致公司整體獲利出現較大幅度的波動。
其次是零售市場的激烈競爭與成本上升。桃園商場雖投入改裝，但面臨周邊大型購物中心及連鎖百貨的強力競爭。同時，服務業缺工、基本工資調漲及電價上升，對於需要大量物管與服務人力的百貨商場而言，是長期的毛利侵蝕因素。此外，相較於大型連鎖集團，統領在數位轉型與生態系建構上的資源較為受限，在精準行銷上面臨較大挑戰。
永續發展與社會責任
統領百貨將 ESG 納入營運考量，積極推動永續發展。在環境保護方面，公司設定年減 1% 碳排放目標，於商場及建案導入 LED 節能燈具、高效能冰水主機等設備。德宏建設建案亦採用環保建材，注重建築節能設計。在社會責任方面，公司強化商場公共安全及食品安全管理，落實顧客個人資料保護，並定期舉辦公益活動。在公司治理方面，公司致力於提升資訊透明度，發布永續報告書，並透過多元管道與利害關係人保持良好溝通。
參考資料
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統領百貨股份有限公司 2024 年法人說明會簡報。本研究主要參考統領百貨法說會簡報的財務數據、營運概況、建案進度及未來展望。
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統領百貨 2024 年及 2025 年第一季財務報告。本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、每股盈餘等關鍵數據。
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統領百貨股份有限公司 2023 年永續報告書。本研究關於 ESG 永續發展的內容，主要參考此份報告書，包含環境、社會與治理相關的目標與措施。
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統領百貨建案簡介與商場營運資料。提供御陽明、閑閑建案的詳細資訊，以及桃園統領廣場的樓層規劃與品牌組合。
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財經新聞報導與市場公開資訊（2024 至 2026 年）。參考關於公司營收公告、股利分派、董事加碼持股、唐吉軻德進駐商場，以及雲象科技上市等即時市場動態與法人觀點。
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